مهـار تلاطم مستأجری با تدبیر بموقع و اقدامات نافع
گالیا توانگر - بخش نخست
مستأجری هم عالم خودش را دارد، در هنگامه این خانه و آن خانه شدن می‌توانی چندین پنجره را رو به چندین منظره باز کنی. حالا بماند تا می‌آیی به این پنجره آشنا و منظره‌اش دل خوش بداری، مجبوری به پنجره غریبه کوچ کنی. مستأجرها آدم‌های خیلی شجاعی هستند! دِل کَندن از پنجره‌های آشنا به این راحتی‌ها که نیست، به دِل کَندن از عزیزی می‌ماند. بااین‌حال زندگی یکنواخت هم آش دهان‌سوزی نیست. گاهی باید مثل مستأجرها شجاع بود و پنجره و منظره تکراری را عوض کرد.
در شرایطی که بازار مسکن با نوسانات اقتصادی همراه است، تصمیم‌گیری برای تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴ می‌تواند هوشمندانه‌ترین و اقتصادی‌ترین راهکار برای هر دو طرف باشد.
در شرایط فعلی بازار مسکن، جابه‌جایی و یافتن خانه جدید با چالش‌های بسیاری همراه است. اگر در خانه‌ای که زندگی می‌کنید شرایط خوبی دارید، با همسایه و صاحبخانه سازگار هستید و از نظر اقتصادی شرایط مناسب است، گزینه تمدید را جدی بگیرید.
این تصمیم تمدید قرارداد می‌تواند از اضطراب جست‌وجو برای یافتن خانه جدید و نیز هزینه اسباب‌کشی و اضطراب آن تا حد چشمگیری بکاهد.
افزایش اجاره‌بها و سقف قانونی آن در ۱۴۰۴
سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴، بر اساس برخی گزارش‌ها درصدی بین ۲۵ تا حتی ۵۰ درصد پیش‌بینی شده است. اگر صاحبخانه شما اجاره را مثلاً تا ۳۷ درصد افزایش داده است، این افزایش در محدوده تورم مسکن و سقف تعیین شده توسط دولت قرار دارد. در بسیاری از مناطق شهری، نرخ‌های جدید برای قراردادهای تازه ممکن است بالاتر از این عدد باشد.
مشخص نیست آیا می‌توانید با همین مبلغ یا کمتر، خانه مشابهی پیدا کنید یا نه؟ پس اگر هزینه‌ها با درآمدتان همخوانی دارد، بدون توجه به رقم افزایش اجاره، دنبال تمدید باشید و نهایتاً از گزینه چانه‌زنی استفاده کنید. یادتان باشد صاحبخانه هم دقیقاً شرایطی مشابه دارد و پیدا کردن مستأجر جدید برایش ساده نیست.
یکی از شاخص‌های مهم برای سنجش توانایی پرداخت اجاره، نسبت آن به درآمد ماهانه است. اگر پس از اعمال افزایش کرایه توسط صاحبخانه، مبلغ اجاره جدید همچنان معادل ۴۰ درصد یا کمتر از درآمد ماهانه شما را تشکیل می‌دهد، تمدید قرارداد می‌تواند به شما کمک کند تعادل بودجه خانوار خود را حفظ کنید. در غیر این صورت، جابه‌جایی و پرداخت اجاره بالاتر می‌تواند فشار مالی زیادی را به شما تحمیل کند.
به عنوان یک قاعده سرانگشتی، اگر پس از افزایش اجاره، سهم آن از درآمدتان کمتر از ۴۰ درصد است، هنوز در منطقه امن قرار دارید. جست‌وجوی خانه‌ای با شرایط بهتر و قیمت پایین‌تر می‌تواند زمان‌بر باشد و تازه تضمینی وجود ندارد بتوانید در این کار موفق شوید.
دلایل اضطراب تمدید قرارداد مسکن
اضطراب تمدید قرارداد اجاره‌خانه یک احساس رایج در میان مستأجران است، به‌ویژه در شرایطی که ممکن است با تخلیه و جابه‌جایی به مکان جدیدی مواجه شوند. این اضطراب می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی از جمله نگرانی در مورد پیدا کردن مسکن مناسب، هزینه‌های جابه‌جایی، و تأثیرات روانی و اجتماعی ناشی از ترک محل سکونت فعلی باشد.
از بهداد مقیمی، روان‌شناس، درباره دلایل اضطراب تمدید قرارداد جویا می‌شوم، وی این دلایل را به‌عنوان عمده دلایل چنین اضطرابی برمی‌شمرد: «نگرانی در مورد پیدا کردن مسکن جدید: یافتن یک‌خانه یا آپارتمان مناسب با شرایط و بودجه موردنظر می‌تواند یک فرآیند زمان‌بر و استرس‌زا باشد.
هزینه‌های مرتبط با جابه‌جایی: هزینه‌های جابه‌جایی، از جمله هزینه حمل‌ونقل، باربری، و هزینه‌های احتمالی مرتبط با آماده‌سازی خانه جدید، می‌تواند برای مستأجران نگران‌کننده باشد.
تأثیرات اجتماعی و روانی: ترک محل سکونت فعلی، به‌ویژه اگر مستأجر در آنجا احساس راحتی و تعلق خاطر داشته باشد، می‌تواند باعث اضطراب و استرس شود. این موضوع به‌ویژه برای خانواده‌ها و افرادی که به محیط اطراف خود عادت کرده‌اند، بیشتر صدق می‌کند.
شرایط اقتصادی: افزایش اجاره‌بها و عدم اطمینان از شرایط اقتصادی در آینده می‌تواند بر اضطراب تمدید قرارداد بیفزاید.»
این کارشناس روان‌شناس در ادامه درباره راهکارهای کاهش اضطراب توضیح می‌دهد: «مذاکره با مالک: تلاش برای مذاکره با مالک و بررسی امکان تمدید قرارداد با شرایط مطلوب‌تر می‌تواند مفید باشد. ارائه تضمین‌های مالی بیشتر یا پیشنهاد تعهد به انجام برخی تعمیرات ملک، ممکن است مالک را به تمدید قرارداد تشویق کند.
جست‌وجوی زودهنگام: شروع جست‌وجو برای یافتن مسکن جدید زودتر از موعد انقضای قرارداد می‌تواند به کاهش اضطراب کمک کند.
برنامه‌ریزی برای جابه‌جایی: تهیه یک برنامه دقیق برای جابه‌جایی و برآورد هزینه‌ها می‌تواند به مدیریت بهتر این فرآیند و کاهش اضطراب کمک کند.
کمک‌گرفتن از مشاوران املاک: استفاده از خدمات مشاوران املاک می‌تواند در یافتن مسکن مناسب و مذاکره با مالک مفید باشد.
مشاوره روان‌شناسی: اگر اضطراب شدید است، مراجعه به یک مشاور روان‌شناس می‌تواند برای مدیریت این احساس و اتخاذ راهکارهای مناسب کمک‌کننده باشد.»
چرا تمدید قرارداد به سود مستأجر است؟
وحید صدری، مشاور املاک به ما گوشزد می‌کند: «امضای قرارداد جدید، هزینه‌هایی را به همراه دارد که اغلب نادیده گرفته می‌شوند. کمیسیون مشاور املاک که معمولاً درصدی از مبلغ اجاره یا رهن است، به همراه مالیات بر ارزش افزوده، می‌تواند رقم قابل‌توجهی را به مستأجران تحمیل کند. این هزینه معمولاً معادل نیم ماه تا یک ماه اجاره است، پس تمدید قرارداد فعلی می‌تواند از نظر اقتصادی به‌صرفه‌تر باشد.»
این مشاور املاک در ادامه می‌افزاید: «دسترسی به تسهیلات ودیعه مسکن در شرایط فعلی، به دلایل مختلف مانند اعتبارسنجی، نبود ضامن، یا محدود بودن منابع بانکی با مشکل مواجه است. حتی اگر واجد شرایط باشید، دریافت وام ممکن است چند ماه طول بکشد یا در نهایت مبلغی پایین‌تر از نیاز شما تصویب شود. اگر تمدید قرارداد نیاز به تأمین مالی جدید ندارد، این گزینه بسیار منطقی‌تر خواهد بود.
گاهی اوقات بازپس‌گیری کامل ودیعه از صاحبخانه قبلی با چالش‌هایی همراه است و ممکن است زمان‌بر باشد. این امر می‌تواند مستأجر را برای پرداخت ودیعه خانه جدید با مشکل مواجه کند و حتی نیاز به اجاره کوتاه‌مدت یا اقامت موقت نزد دوستان و آشنایان را ایجاب کند که خود هزینه‌های پنهان را به مستأجر تحمیل خواهد کرد.»
رفعت غریبی، عضو شرکت باربری نیز متذکر می‌شود: «هزینه اسباب‌کشی، به‌ویژه در فصل تابستان، به‌شدت بالا می‌رود. هزینه حمل‌ونقل، بسته‌بندی وسایل و کارگر، می‌تواند به‌راحتی به چند میلیون تومان برسد. علاوه‌بر این، استهلاک وسایل در حین جابه‌جایی و نیاز به خرید وسایل بسته‌بندی نیز باید در نظر گرفته شود. با تمدید قرارداد، از این هزینه‌ها و دردسرهای ناشی از آن در امان خواهید بود.»
آمنه هاشمی، خانه‌دار به گزارشگر کیهان می‌گوید: «ورود به خانه جدید، اغلب با هزینه‌های پیش‌بینی نشده‌ای همراه است. نصب پرده و لوازم خانگی آشپزخانه، نیاز به تعمیرات جزئی، تغییر دکوراسیون برای انطباق با فضای جدید و هزینه شارژ ورودی ساختمان همگی هزینه‌هایی هستند که با تمدید قرارداد فعلی، می‌توان از آنها اجتناب کرد.
اگر فرزندتان مدرسه نزدیک خانه فعلی می‌رود یا محل کارتان با خانه فاصله کمی دارند، جابه‌جایی می‌تواند باعث صرف هزینه و وقت بیشتر برای رفت‌وآمد روزانه شود. این تغییرات ممکن است هزینه زندگی ماهانه‌تان را بدون اینکه مستقیماً دیده شوند، افزایش دهد.»
قوانینی که مستأجران باید بدانند
هر سال با شروع فصل جابه‌جایی، اضطراب تمدید قرارداد یا یافتن خانه‌ای جدید برای بسیاری از مستأجران آغاز می‌شود.
هر سال با شروع فصل جابه‌جایی، اضطراب تمدید قرارداد یا یافتن خانه‌ای جدید برای بسیاری از مستأجران آغاز می‌شود. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح می‌شود که واقعاً قانون در این میان از چه کسی حمایت می‌کند؟ مستأجر یا مالک؟
پاسخ این پرسش شاید در اظهارات اخیر داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران روشن شود. او به‌تازگی در یک برنامه تلویزیونی گفت: «اگر مالکان بیش از نرخ مصوب اجاره دریافت کنند، مستأجران تا ۵ سال فرصت دارند شکایت کرده و مبالغ اضافه پرداختی را به همراه جریمه از مالک پس بگیرند.»
این جمله ساده شاید برای بسیاری غافلگیرکننده باشد؛ چون نشان می‌دهد قانون در مواردی پشت مستأجر ایستاده است، به‌شرط آنکه از حقوقش خبر داشته باشد.
در ادامه، فهرستی از قوانین کمتر شنیده شده مربوط به مالک و مستأجر را مرور می‌کنیم؛ قوانینی که دانستن آنها می‌تواند معادلات بازار اجاره را برای مستأجران تغییر دهد:
1- جریمه برای موجر در صورت اخذ اجاره بیش از نرخ مصوب، اگر مالکی اجاره‌ای بیش از نرخ مصوب شورای عالی مسکن دریافت کند، مستاجر حق دارد تا پنج سال بعد شکایت کند.
2- اجبار ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی، ثبت قرارداد اجاره باید از طریق سامانه‌های «خودنویس» یا «کاتب» انجام شود. قراردادهای غیررسمی یا دستی، اگرچه ممکن است معتبر تلقی شوند، اما برای ثبت رسمی مزایای قانونی ندارند. اگرچه قرارداد رسمی اعتبار بیشتری دارد، اما اجاره‌نامه‌های دستی همراه با رسید پرداخت اجاره یا شهادت شهود نیز در محاکم پذیرفته می‌شوند.
3- تخلیه بدون حکم قضائی ممنوع است. حتی پس از پایان قرارداد، مالک حق ندارد مستاجر را بدون حکم قضائی مجبور به تخلیه کند. این کار تجاوز به حریم خصوصی و جرم تلقی می‌شود.
4- تأخیر در بازگرداندن ودیعه، تخلف محسوب می‌شود. مالک موظف است در زمان مقرر، مبلغ رهن را پس از تخلیه ملک برگرداند. در صورت تاخیر، مستاجر می‌تواند درخواست خسارت کند.
5- سقف افزایش اجاره در تمدید قرارداد مشخص است. در شهرهای مختلف، درصد افزایش اجاره در تمدید قرارداد توسط دولت مشخص می‌شود. مثلا در تهران، سقف افزایش ۲۵ درصد است. اجاره بالاتر از این سقف قابل پیگیری قانونی است.
6- فروش ملک باعث فسخ قرارداد اجاره نمی‌شود. اگر در طول مدت قرارداد، ملک فروخته شود، مالک جدید موظف است تا پایان قرارداد به تعهدات قبلی پایبند باشد.
7- هزینه تعمیرات اساسی با مالک است، نه مستأجر. تعمیرات زیربنایی مثل تاسیسات، لوله‌کشی، برق‌کشی و ایزوگام برعهده مالک است. اگر مستاجر مجبور به پرداخت شود، می‌تواند هزینه را مطالبه کند.
8- مالک بدون اجازه حق ورود به ملک را ندارد. ورود به ملک اجاره داده شده بدون اطلاع یا رضایت مستاجر، تجاوز به حریم خصوصی است و امکان پیگیری قضائی دارد.
9- تلف شدن واحد اجاره‌ای، اگر به عنوان مستاجر محلی را اجاره کرده‌اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثه‌ای مثل زلزله، آن عین اجاره شده، خراب شود یا تلف شود، اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می‌شود و دیگر مستاجر تکلیفی به دادن اجاره بها ندارد و می‌تواند پول ودیعه‌ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
اجاره ملک از آن دست معاملاتی است که در آن نیاز به تعامل مالک و مستأجر است، اما هنگامی که این تعامل به هر دلیلی از بین می‌رود فرض مسئله این است که مالک دست برتر دارد. درحالی‌که آگاهی از قوانین فوق می‌تواند مانع ضایع شدن حق مستأجر شود.