چگونگی روابط حسنه حقوقی بین مؤجر و مستأجر-بخش دوم
پایان اختلاف مؤجر و مستأجر با تنظیم قرارداد شفاف و کامل
مؤجر باید طبق قانون مالک و مستأجر، عین مستاجره را در وضعیتی قرار دهد که مستأجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستأجره کند. صاحبخانه در حین قرارداد نمی‌تواند، تغییراتی را ایجاد کند که مانع استفاده مستأجر شود، حتی نمی‌تواند شرایط مستأجر را دشوار کند. در حقیقت تمام تعمیرات و مخارجی که برای انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است باید قبل از قرارداد انجام شود. به‌هرحال مواردی هم تحت نام حقوق مستأجر است که در این گزارش به چند مورد اشاره شده است.
مستأجر باید مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد را با توجه به موعد سررسید مشخص شده در قرارداد و اجاره‌نامه پرداخت کند. همچنین مستأجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را انجام دهد و آسیبی به ملک وارد نکند. در غیر این صورت باید هزینه‌های انجام شده را پرداخت کند.
اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می‌تواند از مؤجر طلب پرداخت هزینه‌هایی را داشته باشد که ضمن عقد اجاره این موضوع، مورد توافق قرار گرفته باشد.
موارد اختلاف بین مؤجر و مستأجر
به‌طور کلی قانون مؤجر و مستأجر تأکید دارد که به صورت رسمی و در دفاتر خریدوفروش املاک، عقد قرارداد، انجام شود تا در صورت بروز هرگونه مشکل، قابلیت پیگیری وجود داشته باشد. اختلاف میان مالک و مستأجر در املاک مسکونی بسیار متنوع و زیاد است.
حمید اسماعیلی‌نسب یک کارشناس ارشد حقوق می‌گوید: «در مورد املاک مسکونی دو نکته بسیار چالش‌برانگیز است، اول اختلاف بر سر هزینه‌های جاری و دوم اجاره ملک توسط مستأجر»
این کارشناس ارشد حقوق در این باره توضیح می‌دهد: «اختلاف بین مؤجر و مستأجر بر سر هزینه‌های جاری خیلی تنوع دارد، ولی یک قاعده کلی در این باره وجود دارد: هر هزینه‌ای که مربوط به‌عین باشد بر عهده مؤجر و هزینه‌ای مربوط به منافع، بر عهده مستأجر است. البته تشخیص عینی بودن یا منافع بودن هزینه‌هاست که بعضی از اختلافات را پدید می‌آورد.»
وی مثال می‌زند: «اگر سیم‌کشی ساختمان دچار خرابی شود هزینه تعمیر آن بر عهده مؤجر و اگر لامپ یا کلید خراب شود بر عهده مستأجر است. اگر لوله‌کشی دچار ایراد شود هزینه تعمیر بر عهده مؤجر و شیرآلات عهده مستأجر است و... این یک قاعده کلی است که آن را می‌توان در بسیاری از موارد به کار بیاید. اما در تمام این موارد افراط و تفریط مستأجر در نگهداری شرایط را تغییر می‌دهد؛ یعنی اگر به صورت غیرمتعارف هزینه‌ای تکرار شود، موضوع احتمالاً به شورای حل اختلاف می‌رسد.»
وی در تکمیل صحبت‌هایش متذکر می‌شود: «یکی دیگر از موارد اختلاف میان مالک و مستأجر، انتقال ملک اجاره‌ای به فردی دیگر توسط مستأجر است. یعنی فردی جایی را اجاره می‌کند و بعد آن را به فرد ثالثی اجاره می‌دهد. اختلاف در خصوص انتقال اجاره به غیر بسیار شایع است. به این صورت که مثلاً فردی آپارتمانی را اجاره می‌کند و پس از اجاره در اختیار فرد دیگری قرار می‌دهد. اصل کلی در مورد اماکن تجاری عدم انتقال است، مگر اینکه توافق بر انتقال باشد و در مورد مسکونی اصل بر انتقال است، مگر عدم انتقال تصریح شود.»
پایان اختلافات میان مؤجر و مستأجر
- عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر
- پایان مدت اجاره و عدم تخلیه محل استیجاری توسط مستأجر
- خرابی وسایل و تأسیسات مکان استیجاری و مسئولیت پرداخت هزینه‌های آن
- نیاز مؤجر به محل استیجاری و طرح دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی
- ادعای مستأجر مبنی بر سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه ملک
- فروش ملک توسط مؤجر و درخواست تخلیه زودهنگام از مستأجر و مخالفت او
- تخلیه ملک توسط مستأجر و عدم استرداد ودیعه یا چک تخلیه از سوی مؤجر
- دعوای تخلیه محل استیجاری بدون وجود اجاره‌نامه کتبی
- عدم پرداخت هزینه انشعابات توسط مستأجر و قطع انشعابات
- تخلیه فوری خانه و آپارتمان اجاره‌ای
- سروصدا و سلب آسایش همسایگان توسط مستأجر و به‌هم‌زدن آرامش ساختمان
- قرار دادن وسایل شخصی و اضافه در راه‌پله و یا پارکینگ
- و بسیاری از اختلافات و دعاوی معمول بین مؤجرین و مستأجرین
حمید فراهانی یک شهروند تهرانی که خود بر سر مسائلی با صاحبخانه دچار مشکل شده، گله‌مندانه به گزارشگر کیهان می‌گوید: «اختلافات میان مؤجر و مستأجر هیچ پایانی ندارد. جنس این دو با هم متفاوت است. هر کدام از مالکین و مستأجرین ساز خود را می‌زنند.
دیدگاه و نگرش مؤجر و مستأجر به جایگاه خود قطعاً متفاوت از آن چیزی است که یک طرف نسبت به طرف دیگر دارد. مثلاً مؤجرین یا مالکان تصور می‌کنند، چون مالک ملک هستند، صرف‌نظر از وجود اجاره‌نامه بین آنها با مستأجر، هر کاری بخواهند می‌توانند بکنند و مستأجر هم یک موجود دست‌وپابسته است و باید مطیع بی‌چون‌وچرای آنها باشد. مستأجرین هم بعد از چند سال تجربه اجاره‌نشینی همه چم و خم زندگی در خانه و آپارتمان اجاره‌ای را می‌آموزند و می‌دانند که چگونه باید با مریخی‌ها (مالکان) برخورد کنند.
اختلافاتی که معمولاً بین مؤجر و مستأجر رخ می‌دهد، بیشتر به این دلیل است که آنها در ابتدا و شروع اجاره به‌جز شناخت محدود از یکدیگر و امضای اجاره‌نامه اطلاعات دیگری از همدیگر ندارند و بیشتر هم به واسطه عدم شناخت از یکدیگر با مشکل مواجه می‌شوند.»
سؤال اساسی این است که روش حل اختلافات میان مؤجر و مستأجر چیست؟
این شهروند تهرانی پیشنهاد می‌دهد: «بهتر است که هر مالک یا مؤجری برای خود یک شیوه‌نامه داشته باشد، یعنی یک چیزی مثل اساسنامه آپارتمان‌ها و در شروع و ابتدای سکونت مستأجر یک نسخه از آن را در اختیار مستأجر قرار بدهند و یا از او بخواهند که ذیل آن را امضا و اثر انگشت بزند تا اختلافات میان مؤجر و مستأجر با توجه به این شیوه‌نامه به‌راحتی حل شود. اگر مالک یا مؤجر باشید طبق تجربه در می‌یابید که چه کارهایی ممکن است اعصابتان را خورد و داغان کند و چه انتظاراتی از مستأجر دارید؟ تا با رعایت آنها با کمترین مشکل مواجه شوید و درگیر اختلافات میان مؤجر و مستأجر نشوید. اگر نتوانید در همان ابتدا بایدها و نبایدهایی را که مّدِ نظرتان است به مستأجرتان گوشزد کنید، ممکن است پس از مدتی دیگر نتوانید آنها را به او گوشزد کنید. در مقابل اگر مستأجر هستید باید آگاه باشید که شما بابت مدتی که خانه یا آپارتمان یا مغازه‌ای را اجاره کرده‌اید، باید اجاره‌بها بپردازید؛ چون در مدت اجاره شما مالک منافع محل یا عین مستاجره هستید و نباید تعارف یا خجالتی داشته باشید.
بهتر است مستأجران خواسته‌ها و نیازها و خصوصیتشان را به مؤجرین اطلاع بدهند حتی قبل از امضای قرارداد اجاره تا اگر مورد پذیرش طرفین نبود بتوانند انتخاب دیگری داشته باشند وگرنه مطرح کردن عقاید و نظرات پس از امضای قرارداد فایده عملی خاصی ندارد و شما را درگیر اختلافات میان مؤجر و مستأجر می‌کند. مؤجر و مستأجر می‌توانند با امضای شیوه‌نامه یا مرام‌نامه تنظیمی فی ما بین خود زندگی مسالمت‌آمیز و شیرینی را در طی مدت اجاره تجربه کنند.»
شرایط پایان اجاره و تخلیه محل مسکونی
با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست مؤجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛ علاوه بر این مواردی در قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاری - پیش‌بینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می‌توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره‌بها در صورت تحقق شرایط پیش‌بینی‌شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی مؤجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره به وجود می‌آید.
طرفین می‌توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند. در هر قرارداد، ن
نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم مؤجر یا مستأجر می‌توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تأیید کند.
از محسن کریمی یک بنگاه‌دار سؤال می‌کنم: «در چه صورتی پایان قرارداد اجاره اعلام می‌شود؟»
وی پاسخ می‌دهد: «تا زمانی که مدت قرارداد پابرجا باشد، مستأجر می‌تواند با پرداخت مبلغ اجاره در ملک مستقر باشد. در موارد زیر پایان قرارداد اعلام خواهد شد.
اجاره‌نامه هم مانند سایر قرارداد‌های قانونی که انجام می‌شود، اگر فاقد شرایط صحت مندرج شده باشد، باطل و بی‌اعتبار است.
در این شرایط اگر مستأجر از منافع بهره‌ای برده باشد، باید اجرت‌المثل آن را پرداخت کند.
اگر مؤجر یا مستأجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه، شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط گذار، می‌تواند با رجوع به قرارداد، به فسخ اجاره‌نامه اقدام کند.
در قانون و ماده ۴۶۹ آمده است که نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل می‌توان فسخ قرارداد انجام داد.
هر اجاره‌نامه‌ای باید برای مدت‌زمان مشخصی عقد شود. با پایان مدت اجاره، مستأجر باید عین مستاجره را تخلیه کند. اگر مستأجر با پایان قرارداد،
همچنان به تصرفات خود ادامه دهد و مؤجر هیچ‌گونه اعتراضی نداشته باشد، مستأجر امین محسوب شده و در ادامه می‌تواند، اجرت‌المثل را به مالک پرداخت کند.»
در سؤال دیگری از این بنگاه‌دار می‌پرسم: «شرایط تخلیه ملک مسکونی به چه صورت است؟»
وی در پاسخ به این سؤال می‌گوید: «هنگامی می‌توان از قانون تخلیه استفاده کرد که چندین شرایط به‌وجود آمده باشد.
این موارد عبارت‌اند از:
- بیش از ۳ ماه از پرداخت اجاره‌بهای مستأجر گذشته باشد و هیچ مبلغی به مؤجر پرداخت نشده باشد.
- مستأجر از ملک مورد اجاره استفاده غیرمشروع داشته باشد.
- مستأجر مورد اجاره شده را به شخص دیگری منتقل کند.
- با اتمام قرارداد بین مستأجر و مؤجر، همچنان مستأجر در ملک باشد.
توجه داشته باشید که قرارداد بین مؤجر و مستأجر می‌تواند، رسمی یا غیررسمی باشد، اگر قرارداد رسمی بوده که برای درخواست تخلیه ملک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنید.»