آشنایی با حقـوق موجر و مستأجر دری به روی روابـط حسـنه

گالیا توانگر -  بخش پایانی
بر اساس آمارهای موجود، حدود ۳۵ میلیون نفر از جمعیت ایران در حال حاضر مستأجر هستند طبق این آمار سهم قابل‌توجهی از جمعیت کشور درگیر مسئله اجاره‌نشینی هستند و این موضوع، اهمیت توجه به سیاست‌های حمایتی از مستأجران و تأمین مسکن برای این قشر از جامعه را بیش‌ازپیش نمایان می‌سازد.
در ایران، آمار مستأجران در سال‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. به‌ عنوان‌ مثال، در تهران، بر اساس آمارهای سال ۱۴۰۰، حدود ۷۰ درصد از خانوارهای شهر تهران مستأجر هستند. همچنین، در سطح کشور، در سال‌های اخیر، شاهد افزایش تعداد مستأجران به‌ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت بوده‌ایم.
این افزایش اجاره‌نشینی، پیامدهایی چون افزایش حاشیه‌نشینی، سکونت در خانه‌های غیراستاندارد و افزایش فشار اقتصادی بر مستأجران را به دنبال داشته است. بررسی و تحلیل دقیق آمارها و علل افزایش اجاره‌نشینی در کشور، می‌تواند به سیاست‌گذاران در اتخاذ راهکارهای مناسب و اتخاذ سیاست‌های حمایتی مؤثر برای مستأجران کمک کند.
درصد افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴
بر اساس مصوبه جدید، دولت دیگر درصد ثابتی مانند 
۲۵ درصد را برای همه شهرها در نظر نمی‌گیرد، بلکه این اختیار به شورای مسکن استان‌ها داده شده تا با توجه ‌به شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای و وضعیت عرضه و تقاضا، سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ را تعیین کنند. درواقع، این تصمیم به‌نوعی تمرکززدایی از سیاست‌گذاری اجاره‌بهاست که می‌تواند به واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در هر شهر کمک کند.
اگرچه دولت در سال ۱۴۰۴ سیاست تعیین درصد سراسری را کنار گذاشته و اختیار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را به استان‌ها داده، اما در بسیاری مناطق ممکن است همچنان عدد ۲۵ درصد به‌عنوان مرجع استفاده شود. از این‌رو، آشنایی با نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، دانستن فرمول‌ها و تفاوت انواع قراردادها به همه کمک می‌کند تا با آگاهی و شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
اگر فرض کنیم در شهری مثل تهران، شورا همچنان افزایش ۲۵ درصدی را به ‌عنوان سقف مجاز در نظر بگیرد. در این صورت، دانستن نحوه محاسبه ۲۵ درصد اجاره‌بها به مسئله‌ای کلیدی تبدیل می‌شود. قراردادهای اجاره معمولاً به سه شکل رایج هستند: رهن کامل، اجاره کامل، یا ترکیبی از هر دو. برای هرکدام، روش محاسبه کمی متفاوت است.
در حالت رهن کامل، مثلاً اگر کسی در سال گذشته مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان رهن داده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۴، صاحبخانه می‌تواند ۶۲.۵ میلیون تومان به آن اضافه کند (۲۵۰ میلیون × ۲۵ درصد = ۶۲.۵ میلیون)؛ بنابراین رهن جدید ۳۱۲.۵ میلیون تومان خواهد شد.
در اجاره کامل، مثلاً برای اجاره‌ای که ۷.۵ میلیون تومان در ماه بوده، ۲۵ درصد افزایش معادل ۱.۸۷۵ میلیون تومان است. یعنی اجاره ماهانه جدید می‌تواند ۹.۳۷۵ میلیون تومان باشد.
در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی که رایج‌ترین نوع قرارداد است، باید هر بخش را جداگانه محاسبه کرد. برای مثال، اگر مستأجری در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن و 
۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت می‌کرد، ۲۵ درصد افزایش رهن می‌شود ۵۰ میلیون و اجاره هم ۳۷۵ هزار تومان. یعنی در سال ۱۴۰۴، این فرد باید ۲۵۰ میلیون تومان رهن و ۱.۸۷۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کند.
در کنار اینها، دانستن نحوه محاسبه اجاره‌خانه در سال ۱۴۰۴ نیازمند آشنایی با فرمول‌هایی است که در بازار مسکن به‌صورت عرفی پذیرفته شده‌اند. برای محاسبه رهن عرفی، معمولاً برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش کل ملک را به ‌عنوان رهن در نظر می‌گیرند. به ‌عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰ متری در منطقه‌ای از تهران متری ۲۵ میلیون تومان قیمت داشته باشد، ارزش کل آن ۱.۵ میلیارد تومان است. در حالت نوساز، رهن معادل ۳۷۵ میلیون تومان و در حالت قدیمی‌ساز، ۲۵۰ میلیون تومان خواهد بود.
در قراردادهای ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این قاعده به مستأجر و موجر کمک می‌کند تا بتوانند بر اساس توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.
‌ روابط حقوقی موجر و مستأجر
اجاره یکی از شایع‌ترین روابط حقوقی در جوامع امروزی است که در آن مالک یا موجر، ملک یا دارایی خود را برای مدت معینی به شخص دیگری که مستأجر نامیده می‌شود، به‌ازای دریافت مبلغی موسوم به اجاره‌بها واگذار می‌کند. این رابطه که بر پایه قرارداد اجاره استوار است، می‌تواند شامل مسکن، محل کار، یا حتی وسایل نقلیه باشد. در این مقاله، به بررسی دقیق اجاره و روابط میان موجر و مستأجر، چالش‌ها، حقوق و تکالیف طرفین، و نحوه حل اختلافات پرداخته می‌شود.
اجاره، قراردادی است که بر اساس آن، موجر دارایی خود را برای استفاده مستأجر در ازای دریافت مبلغی به نام اجاره‌بها ارائه می‌دهد. این قرارداد می‌تواند شفاهی یا کتبی باشد، اما برای جلوگیری از اختلافات آتی، توصیه می‌شود که به‌صورت کتبی و با جزئیات کافی تنظیم گردد.
مینا ویسی، وکیل برایمان توضیح می‌دهد: «موجر متعهد می‌شود که ملک را در وضعیت قابل‌استفاده و با تمام امکانات موردنیاز به مستأجر تحویل دهد. او باید از تمامی تعمیرات اساسی ملک مطمئن شود و در صورت بروز هرگونه مشکل فنی یا ساختاری که مانع استفاده مستأجر از ملک شود، مسئول رفع آن است. موجر همچنین باید حریم خصوصی مستأجر را رعایت کند و نمی‌تواند بدون هماهنگی قبلی و به دلایل غیرموجه به ملک ورود پیدا کند.
مستأجر موظف است که اجاره‌بها را طبق شرایط قرارداد پرداخت کند و از ملک به نحو مطلوب و در چارچوب قوانین استفاده کند. او باید از ایجاد خسارت به ملک خودداری کند و در صورت بروز هرگونه آسیب، مسئولیت تعمیر و جبران خسارت را برعهده بگیرد. مستأجر همچنین نباید بدون اجازه موجر، تغییراتی در ملک ایجاد کند یا آن را به شخص دیگری اجاره دهد.»
این وکیل در ادامه می‌افزاید: «قرارداد اجاره باید شامل تمام جزئیات مرتبط با اجاره باشد، از جمله مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، شرایط پرداخت، حقوق و تکالیف طرفین، شرایط تمدید قرارداد، و نحوه تحویل ملک پس از اتمام دوره اجاره. توافقات مربوط به تعمیرات، بیمه، و شرایط فسخ قرارداد نیز باید به‌دقت مشخص شوند. گاهی اوقات، اختلافاتی میان موجر و مستأجر به وجود می‌آید که ممکن است ناشی از سوءتفاهم، نقض قرارداد، یا تغییر شرایط باشد. این اختلافات می‌تواند شامل تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، شکایت از شرایط نامناسب ملک، مشکلات مربوط به تعمیرات، یا سوءاستفاده از ملک باشد.
برای حل اختلافات، ابتدا باید تلاش شود که طرفین به‌صورت دوستانه و از طریق مذاکره به توافق برسند. در صورت عدم حصول نتیجه، می‌توان از مشاوره حقوقی، میانجیگری، یا داوری استفاده کرد. در نهایت، اگر اختلاف به‌صورت مسالمت‌آمیز قابل‌حل نباشد، طرفین می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند تا رأی نهائی صادر شود.»
وی در تکمیل صحبت‌هایش می‌گوید: «دولت‌ها معمولاً قوانین و مقرراتی را برای تنظیم روابط میان موجر و مستأجر وضع می‌کنند. این قوانین به ‌منظور حمایت از حقوق هر دو طرف و ایجاد تعادل در روابط موجر و مستأجر طراحی شده‌اند. قوانین می‌توانند شامل محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره‌بها، تعیین حداقل استانداردهای مسکن، و تضمین حقوق مستأجران در برابر اخراج‌های ناعادلانه باشند.
روابط موجر و مستأجر بخشی جدایی‌ناپذیر از بافت اقتصادی و اجتماعی جامعه است. برای اطمینان از اینکه این روابط به نفع هر دو طرف باشد، باید قراردادهای اجاره با دقت و به‌صورت شفاف تنظیم شوند و هر دو طرف به حقوق و تکالیف خودآگاه باشند. در صورت بروز اختلاف، استفاده از روش‌های حل‌وفصل مناسب و در نهایت مراجعه به دستگاه‌های قضائی می‌تواند به حل مسالمت‌آمیز مشکلات کمک کند. از این‌رو، داشتن دانش کافی در مورد قوانین و مقررات مربوط به اجاره و روابط موجر و مستأجر برای هر شهروندی ضروری به نظر می‌رسد.»
همراهی خوب موجران و مستأجران
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت مستأجران در شرایط فعلی کشور، اظهار می‌دارد: «در حال حاضر، ما قانونی متفاوت از شرایط عادی برای زمان جنگ نداریم، بنابراین مستأجران باید طبق قانون، به تعهدات خود در قبال موجران عمل کنند.» وی در ادامه می‌افزاید: «بااین‌حال، آنچه ما در میدان عمل مشاهده می‌کنیم، همراهی بسیار خوب موجران با مستأجران است. بسیاری از موجران با رعایت حال مستأجران، حتی تمدید قراردادها یا دریافت اجاره‌های معوق را به تأخیر انداخته‌اند تا مستأجران بتوانند به شرایط پایدار و مطلوب‌تری برسند و در ادامه به تعهدات خود عمل کنند.»
بیگی‌نژاد تصریح می‌کند: «در حال حاضر صدور حکم تخلیه به‌صورت بسیار محدود و استثنایی اتفاق می‌افتد و قانون‌گذار، مجریان قانون و حتی محاکم نیز در این شرایط خاص، رعایت حال طرفین را در نظر دارند. البته قانون همان است که پیش از شرایط جنگی بوده و تغییری نکرده، مگر در موارد خاص مانند تخریب ملک.»
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک می‌گوید: «در شرایط فعلی نکته مهم این است که موجران و مستأجران همان‌گونه که درگذشته با درک متقابل و توافقات مالی، همراهی مناسبی با یکدیگر داشتند، اکنون نیز با توجه ‌به شرایط خاص کشور، همان مسیر را ادامه دهند.» وی در پایان خاطرنشان می‌کند: «همان‌طور که امروز در بالاترین سطح کشور شاهد همبستگی هستیم، انتظار می‌رود موجران و مستأجران نیز به این همبستگی بپیوندند تا زمینه بازگشت به شرایط عادی و تمدید قراردادها فراهم شود.»
بیگی‌نژاد همچنین درباره نحوه ثبت قراردادهای اجاره خاطرنشان می‌شود: «برخی مالکین همچنان انتظار دارند که همکاران ما قراردادهای اجاره را در همان فرم‌های ۳برگی سنتی گذشته تنظیم کنند، اما بر اساس قوانین موجود، به‌ویژه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین قانون الزام ثبت معاملات املاک، مشاوران املاک موظف و مکلف هستند که تمام قراردادهای اجاره را در سامانه‌های رسمی کاتب و خودنویس ثبت کنند.»
وی می‌افزاید: «اگر مالکی مانع ثبت قرارداد در این سامانه‌ها شود یا از همکاری در این زمینه خودداری کند، ممکن است واحد مسکونی وی از سوی سازمان امور مالیاتی مشمول شمول مالیات بر خانه‌های خالی تلقی شود. اثبات اینکه فردی در آن خانه سکونت دارد، هم زمان‌بر است و هم مستلزم صرف انرژی و پیگیری‌های قانونی خواهد بود.»
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تأکید دارد: «با توجه ‌به اینکه اطلاعات سکونتی، دریافت‌ها و پرداخت‌های مالی، و تاریخ دقیق انعقاد قرارداد در این سامانه‌ها ثبت و رصد می‌شود، به مالکین توصیه می‌کنیم همکاری لازم را با مشاوران املاک داشته باشند. به‌ویژه افرادی که اخیراً در این زمینه ابهاماتی داشته‌اند، لازم است نسبت به ثبت رسمی قرارداد در سامانه‌های قانونی اقدام کنند، چرا که این موضوع نه‌تنها به نفع مستأجران بلکه به سود خود موجران نیز خواهد بود.»
 افزایش فایل‌های اجاره مسکن کلنگی 
با خروج اتباع غیرمجاز
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک متذکر می‌شود: «اگرچه آمار رسمی در دست نیست، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت ‌گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش‌یافته است.»
وی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، اظهار می‌دارد: «در ماه اخیر، اگرچه آمار رسمی در دست نیست، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت‌ گرفتن خروج اتباع از کشور، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش‌ یافته است.»
وی با اشاره به ممنوعیت جدید در خصوص عدم انعقاد قرارداد اجاره با اتباع غیرمجاز، می‌افزاید: «تاکنون هیچ سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای اجاره اتباع در دو درگاه رسمی کاتب و خودنویس تعریف نشده است و متأسفانه این افراد در عمل، هیچ قرارداد رسمی‌ای نداشته‌اند.»
بیگی‌نژاد ادامه می‌دهد: «اتباع خارجی اصولاً امکان مالکیت نداشتند، مگر در قالب شرکت‌ها، و در حوزه اجاره نیز امکان ثبت قرارداد نداشتند. به همین دلیل، نه تعداد آنان در کشور مشخص است، نه محل دقیق سکونتشان، و نه آمار روشنی از میزان قراردادهای موجود با آنها در دسترس است. در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع بوده، اکنون با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.»
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک بیان می‌کند: «این کاهش قیمت تنها در حوزه املاک کلنگی مشهود است و در بخش آپارتمان‌ها، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش ‌یافته، هرچند حجم معاملات همچنان راکد است.»
بیگی‌نژاد تأکید دارد: «همچنین به دلیل نداشتن دسترسی بانکی و محدودیت در انجام تراکنش‌های مالی، چگونگی جابه‌جایی پول بین اتباع و مالکان نیز در‌هاله‌ای از ابهام قرار دارد. نکته اساسی اینجاست که در صورت خروج گسترده این افراد از کشور، بازار مسکن در حوزه اجاره‌بها با تأثیر چشمگیری مواجه خواهد شد، زیرا عرضه فایل افزایش می‌یابد. تجربه جنگ تحمیلی ۱۲ روزه نیز نشان داد که با خروج اتباع از برخی مناطق، تعداد زیادی از فایل‌های ملکی قدیمی یا کلنگی وارد بازار شد که یا با قیمت سال قبل عرضه می‌شد یا حتی ارزان‌تر.»
بیگی‌نژاد در پایان تأکید دارد: «اطلاعات شفافی از قراردادها، محل سکونت و وضعیت معیشتی این افراد در دست نیست، درحالی‌که واقعیت این است که اتباع شب‌ها در گوشه‌ای از این کشور سکونت دارند، اما ما نه از مکان آنها مطلعیم و نه از نحوه و میزان قراردادهایشان با مالکان ایرانی.»