اضطراب افزایش اجاره مسکن مهار می‌شود؟ -بخش دوم
جایگزینی طرح‌های ناکارآمد در حوزه مسکن با طرح‌هــای کـارآمــد
آمارهای اقتصادی دهه ۹۰ آمارهای اقتصاد کلان کشور حقّاً و انصافاً خرسندکننده نیست، آمار مربوط به تأمین ماشین‌آلات به‌هیچ‌وجه مطلوب نیست، یا مسکن و امثال اینها. اینها حقایقی است که اگر مسئولین می‌توانستند وضعیت را در جهت این آمارها به شکل بهتری هدایت کنند، یقیناً وضع اقتصاد کشور امروز خیلی بهتر بود. خب، آثار این حقایق در زندگی مردم هم نمود پیدا کرده. اینکه درباره معیشت مردم اظهار نگرانی می‌کنیم، مربوط به همین چیزها است. عامل این مشکلات هم صرفاً تحریم نیست؛ البته تحریم بلاشک مؤثر بوده؛ اما صرفاً تحریم نیست؛ بخش مهمی ناشی از برخی تصمیم‌گیری‌های غلط یا کم‌کاری‌ها و امثال اینها است؛ می‌توانست این‌جور نباشد. (بیانات روشنگرایانه رهبر معظم انقلاب 10 بهمن‌ماه 1400)
یک آپارتمان ۱۳۵ متری دوخوابه در منطقه ۱۵ محله ابوذر خیابان بهشتی با ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و کرایه ماهانه ۱۲ میلیون تومان قابل اجاره است که البته این واحد ۱۶ سال سن دارد. همچنین برای رهن کامل یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه، یک سال ساخت در منطقه ۱۵ محله ابوذر خیابان لارستان تهران، نیازمند یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان سرمایه خواهید بود.
اینها قیمت‌هایی است که در یک رصد میدانی در مناطق متوسط شهر تهران به چشم می‌خورد. در روزهایی که با رهسپاری به سمت روزهای گرم به فصل اسباب‌کشی‌ها نزدیک و نزدیک‌تر می‌شویم، دیدن این ارقام اضطرابی به دل مستأجران می‌اندازد. با تصویب طرح ساماندهی بازار رهن و اجاره مسکن در مجلس و نیز شورای نگهبان در حال حاضر چشم امید این قشر به قدم‌های اجرائی این طرح است.
سامانه خودنویس یا مشاور املاک؟
طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت سیزدهم باید زمینه عقد قرارداد بین مستأجر و مالک ملک مسکونی را بدون هیچ واسطه‌ای فراهم کند. از همین‌رو دولت سیزدهم به سمت ایجاد سامانه جدیدی رفته است که در آن بتوان عقد قرارداد اجاره مسکن بدون واسطه و به شکل کاملاً رایگان را پیگیری کرد. سامانه جدید معرفی شده به شکل کاملاً برخط است و به سامانه‌های هویتی و کد پستی هر ملک متصل است و به‌راحتی می‌تواند به عنوان سند رسمی در محاکم قضائی به اجرا در بیاید. در هفت روز هفته و در ۲۴ ساعت روز امکان ثبت قرارداد اجاره وجود دارد.
محسن صمصامی، کارشناس بازار مسکن در جانب موافقین این طرح به گزارشگر کیهان می‌گوید: «سامانه خودنویس سبب شده است که مسیر انحصاری ایجاد شده برای مشاورین املاک شکسته شود و از طرف دیگر مردم حق انتخاب و اختیار در مراجعه به مشاورین املاک را داشته باشند و یک اقدام ضد انحصاری به‌حساب می‌آید.»
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: «سال گذشته تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها وجود داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق باارزش دارایی ملک هم باشد. بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به‌تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به‌خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.»
وی با اشاره به راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات مسکن (خودنویس)، در جانب منتقدین این طرح متذکر می‌شود: «در بهترین حالت، پولی که باید به معاملات ملکی بدهید، رقمی نیست که قابل ملاحظه باشد، آن هم برای خانواری که اجاره‌بهای سنگین پرداخت می‌کنند. این سامانه اگر خوب اجرا شود و ضمانت‌های حقوقی هم داشته باشد، بار مالی‌ای که از دوش خانوار جمع می‌کند، بسیار جزئی خواهد بود.»
کاهش انحصار و نقش‌آفرینی بنگاه‌ها در نرخ‌گذاری
عادل نجف‌زاده، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره مزایای سامانه خودنویس می‌گوید: «با سامانه خودنویس از نقش‌آفرینی بنگاه‌های املاک در بحث افزایش قیمت مسکن کاسته می‌شود و از انحصارطلبی بنگاه‌های مسکن نیز کم می‌شود.»
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی میافزاید: «در قانون جهش تولید مسکن ابزارهای مختلف را در اختیار دولت قرار دهیم از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و محدودسازی نقش‌آفرینی منفی بنگاه‌های املاک که خودشان عامل تزاید قیمت مسکن هستند. شاید یکی از مؤثرترین این ابزارها ایجاد سامانه خودنویس است که قطعاً می‌تواند بخشی از التهاب فضای بازار مسکن را از بین ببرد.»
وی در ادامه اظهار می‌دارد: «با سامانه خودنویس از نقش‌آفرینی بنگاه‌های املاک در بحث افزایش قیمت مسکن کاسته می‌شود و از انحصارطلبی بنگاه‌های مسکن نیز کم می‌شود. روندی که الان در بنگاه‌های مسکن است نوعی بازارآفرینی برای مسکن‌های که سود و حاشیه سود بیشتری را برای بنگاه داشته باشد است. شاید بسیاری از مساکن موجود در بازار در اختیار مستأجر قرار نمی‌گیرد و سامانه خودنویس می‌تواند در این فضا نقش‌آفرین باشد.»
وی خاطرنشان می‌کند: «بسیاری از خانه‌هایی که به دلیل اینکه حاشیه سود کمتری برای بنگاه‌ها دارند و در معرض نمایش قرار نمی‌گیرند می‌توانند با کمک این سامانه عرضه شوند و به عنوان اهرم برای گسترش و تعادل بازار عرضه و تقاضا عمل کنند.»
کمال علیپور، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن تأکید بر اینکه هدف تسهیل امور است، نه تضعیف بنگاه‌ها، می‌گوید: «هدف ما از تصویب ماده‌ای در قانون جهش تولید مسکن تحت عنوان ایجاد سامانه خودنویس تضعیف بنگاه‌های املاکی نبود، چرا که با وجود این سامانه بنگاه‌ها هم می‌توانند ورود کنند. هدف از ایجاد این سامانه تسهیل در کارها بود.»
نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در اظهار می‌دارد: «مردم از حقوق خودشان مطلع نبودند، مالک و مستأجر نمی‌توانستند مستقیم با هم در ارتباط باشند و این عدم ارتباط مستقیم باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود، چون در معاملات دو طرف باهم مستقیم صحبت داشته باشند، روابط راحت‌تر می‌شود و قیمت‌ها کنترل می‌شود.»
طرح ساماندهی بازار مسکن
تا چه حد ضمانت اجرائی دارد؟
خاندوزی سخنگوی اقتصادی دولت صراحتاً می‌گوید: «موجرانی که اجاره‌بها را نامتعارف تعیین کنند جریمه می‌شوند.»
وی درباره بازار مسکن می‌گوید: «در دهه ۱۳۹۰ یکی از نقاط ضعف سیاست‌گذار این بود که غایب بودن دولت در تنظیم‌گری بازار مسکن، باعث می‌شد سایر نوسانات سرریز خود را در بازار مسکن نشان دهد. دولت سیزدهم تلاش کرد این رویکرد را تغییر دهد و به مدیریت و تنظیم‌گری بازار مسکن کمک کند.»
وزیر امور اقتصادی و دارایی ادامه می‌دهد: «مهم‌ترین اقدام ارائه لایحه برای ساماندهی اجاره‌بهاست که با فوریت به مجلس ارسال شد. همین روزها منتظر هستیم شورای نگهبان مصوبه نهائی لایحه مذکور را قبل از شروع فصل نقل‌وانتقالات به دولت ارسال کند. در این قانون ظرفیت‌های خوبی از جمله اعمال مشوق برای موجرانی که اجاره‌بها را از حد مشخصی افزایش نمی‌دهند و بالعکس برای موجرانی که از حد مشخص شده بیشتر اجاره‌بها بگیرند محکوم خواهند شد. وزارت راه و شهرسازی هم طرفیت جدیدی برای افزایش نظارت بر زنجیره بازار مسکن می‌یابد.»
خاندوزی میافزاید: «تکمیل پروژه‌های ساخت مسکن از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم به کنترل بازار کمک خواهد کرد.»
طرح‌های جدید
جایگزین طرح‌های شکست‌خورده قبلی
انتظار می‌رود کم‌بهره‌ترین و طولانی‌ترین وام‌ها، وام‌های مسکن باشند، اما گویی در حال حاضر شرایط این قبیل وام‌ها را برای پرداخت نکردن، تنظیم کرده‌اند. این خود موجب افزایش تورم، رانت در بازار مسکن، ناکارآمد بودن و در نهایت پرداخت نشدن آنها می‌شود.
گودرزی کارشناس مسکن ضمن بیان مطالب بالا می‌گوید: «امیدواریم دولت، سیاست درست و اصولی در راستای حذف اعتبار مسکن از ترازنامه و رتبه‌بندی اعتباری بانک‌ها را در پیش بگیرد، چرا که این مصوبه می‌تواند برای همیشه دست بانک‌ها را از بازار مسکن کوتاه کند و تا هنگامی که بانک‌ها سود ۸۱ درصدی از بازار مسکن دارند به‌طور قطع وام‌های ۲۳ درصدی را پرداخت نخواهند کرد که می‌توان گفت چالش اصلی بحث جذابیت کاذب و ویرانگری است که بر تورم مسکن نهفته شده است.»
این کارشناس مسکن در ادامه میافزاید: «طرح‌های جدید با توجه به شکست طرح‌های قبلی مانند وام مسکن ۹۰۰ میلیونی با بازپرداخت ۳۵ میلیون تومانی که مردم قادر به پرداخت آن نبودند، جایگزین شود با این تفاوت که این طرح‌ها به‌صورت اشتراکی بین دو الی چهار نفر با عنوان برداشته شدن دیوارها مطرح شده‌اند و به طور معمول باز پرداخت آنها ۱۲ سال است، اما این طرح‌ها نمی‌توانند گره‌ای از مشکلات مسکن را باز کنند، بلکه خود با ناکارآمدی گره‌ای دیگر بر آن خواهد بود.»
وی درباره طرح پیشنهادی خاطرنشان می‌کند: «این‌گونه طرح‌ها مشکلی از بازار مسکن حل نخواهند کرد و به جای آنها باید طرح‌هایی همچون واگذاری زمین به‌صورت رایگان که دولت انجام می‌دهد، جایگزین کنیم و امیدواریم این‌گونه طرح‌ها نتیجه‌بخش باشند، چراکه حدود ۶۰ الی ۷۰ درصد قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین است.»
گودرزی در پایان می‌گوید: «از آنجایی که ما جزو وسیع‌ترین و سرشارترین کشورها از لحاظ زمین هستیم می‌توانیم تنها با یک درصد از زمین‌های کشور و اختصاص ۱۹۶ متر زمین به هر ایرانی مشکل کمبود مسکن را برطرف کنیم، چراکه این‌چنین طرح‌ها کارایی و اثربخشی بیشتری نسبت به طرح‌های بانکی خواهند داشت.»
افزایش پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
محمدرضا فلاحتگر، مدیرکل راه و شهرسازی گیلان، با بیان اینکه تاکنون به بیش از ۳۷ هزار نفر از متقاضیان، تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شده است، می‌گوید: «توافق مالک و مستأجر در تمدید قرارداد اجاره با نرخ‌های کمتر از ۲۰ درصد بلامانع است.»
وی توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از ۲۰ درصد را نیز بلامانع می‌داند و تأکید دارد: «اگر مالک برای بازسازی یا تعمیر از مرجع ذی‌ربط مجوز اخذ کرده باشد، یا اگر مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را به‌صورت رسمی و در سامانه معاملات املاک و مستغلات ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشند یا اگر مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضائی، نسبت به انجام بموقع تکالیف قراردادی و قانونی خود اقدام کرده باشد یا اگر افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب، توسط مستأجر پذیرش نشده باشد، مشمول تمدید خودکار اجاره‌نامه نخواهد شد.»
رئیس شورای هماهنگی راه و شهرسازی گیلان ادامه می‌دهد: «ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستأجر در شورای حل اختلاف یا مراجع قضائی، اطلاعات ثبت شده در سامانه‌های کد رهگیری و سامانه املاک و اسکان است.»
وی عدم رعایت سقف افزایش اجاره اعلامی را یکی از موارد مهمی دانست که توسط بازرسین گشت مشترک کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات مورد بررسی قرار گرفته و در چک‌لیست بازرسین لحاظ می‌شود و می‌گوید: «چنانچه واحد صنفی مشاور املاک تمدید اجاره‌بها ۲۰ درصد را رعایت نکرده باشد، مطابق ماده ۱۷ قانون نظام صنفی و بند «ه» ماده ۲۸ برای آن واحد صنفی اقدامات قانونی خواهد شد و موجر مشمول جریمه تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالانه می‌شود.»
فلاحتگر با اشاره به وضعیت پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، بیان می‌کند: «مبلغ وام ودیعه مسکن در شهر رشت ۱۵۰ میلیون تومان و در شهرستان‌ها ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۳ درصد و اقساط ۶۰ ماهه است.»