بلایی که بلندمـرتبه‌‌‌سـازی بر سر کلانشـهرهای ایـران آورد
طرح جامع شهری تهران که برای سال 70 نوشته شده بود مساحت کنونی پایتخت را متناسب با جمعیت پنج میلیون نفر در نظر گرفته بود اما حالا پس از گذشت 30 سال، جمعیت تهران به حدود 14 میلیون نفر رسیده ولی مساحت شهر گسترش پیدا نکرده است.
اساسا اختلاف بر سر افقی‌‌‌سازی و عمودی‌‌‌سازی یا امتناع دستگاه‌های اجرایی از ارائه خدمات به حاشیه شهر، ریشه در مسئله زمین و میزان عرضه آن دارد این یعنی اغلب چالش‌های تعیین‌کننده در حوزه مسکن ارتباط مستقیمی با عرضه زمین دارد.
درخصوص ضرورت عرضه زمین و گسترش شهرها دو دیدگاه اصلی وجود دارد دیدگاه اول که طرفدارانی چون عباس آخوندی؛ وزیر راه و شهر‌‌سازی دولت روحانی از طرفداران آن بود گسترش افقی و توسعه شهر در خارج از محدوده فعلی را مطلوب نمی‌داند لذا تنها چاره را در توسعه عمودی شهر یا همان بلندمرتبه سازی با تراکم بالا می‌داند. البته اغلب اصلاح‌طلبان نوعا با هر طرحی که سهم آنها در آن محفوظ باشد مخالف نیستند حتی وسط کویر.
طرفداران دیدگاه دوم با توجه به وجود زمین کافی در کشور، معتقدند مساحت کنونی شهرها باید افزایش یابد و معتقدند با تجدید نظر در محدوده فعلی و الحاق زمین، شهرها باید به صورت افقی توسعه پیدا کنند.
در حال حاضر، توسعه شهر بر اساس طرح جامع و تفصیلی است. شهرداری‌ها براساس طرح تفصیلی، کمربندی را به دور شهر بسته و یک مساحت محدود را برای آن تعریف می‌کنند که اصطلاحا به آن محدوده شهری گفته می‌شود. محدوده شهری قسمتی از فضای شهری است که ارائه خدمات شهری مختص به آن بوده و خارج از آن هیچ‌گونه پروانه ساخت و خدمات زیرساختی از طرف شهرداری ارائه نمی‌شود. دقیقا همین نقطه، شروع چالش‌ها و اختلاف نظرهاست. چرا باید خدمات شهری و عرضه زمین و خدمات توسط برخی نهادها محدود شود؟
اولین تجربه‌های برنامه‌ریزی مدیریت شهری
سال 1345 اولین طرح جامع شهر تهران توسط مهندسان مشاور عبدالعزیز فرمانفرمایان موسسه ویکتور گروئن و با همکاری مهندسین مشاور امان‌اندویتنی، موسسه اقتصادی هلند و موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی تهیه شد و درسال 1347 به تصویب شورای عالی شهر‌‌سازی و معماری ایران رسید.
طرح پیشنهادی شامل برنامه‌هایی در راستای توسعه شهر تهران در بازه زمانی 25 ساله یعنی تا سال 1370 بود، که می‌توان از محورهای مهم آن به شکل و حدود توسعه تهران، الگوی توسعه و شبکه رفت و آمد اشاره کرد.
براساس این طرح، توسعه شهر محدود به مساحتی مشخص است که اصطلاحا به آن محدوده شهری می‌گویند. همان‌طورکه اشاره شد، محدوده شهری، مساحتی است که ارائه خدمات شهری مختص به آن بوده و خارج از آن هیچ‌گونه پروانه ساخت و خدمات زیرساختی از طرف شهرداری ارائه نمی‌شود.
با ترسیم طرح جامع در سال 1345 و مشخص شدن خط حریم شهری، قیمت زمین داخل محدوده افزایش پیدا کرد زیرا ارائه خدمات شهرداری فقط مختص همان محدوده می‌شد. در مقابل نیز زمین‌های بیرون محدوده، ارزش خود را ازدست دادند؛ این درحالی بود که تهران با پدیده افزایش جمعیت و مهاجرت از روستا به شهرهای بزرگ مواجه شده بود و از آنجا که درصد قابل توجه متقاضیان از استطاعت مالی بالایی برخوردار نبودند؛ پدیده حاشیه‌نشینی ظهور کرد.
قبل از انقلاب و 11 سال بعد از اجرائی شدن این طرح، اعتراضاتی پیرامون همین مسئله شکل گرفت که باعث لغو این طرح در سال 56 شد اما طی سال‌های ابتدایی پس از انقلاب، مجددا خدمات شهری محدود به آن خط شد و بازنگری موثری در افزایش مساحت شهر تهران رخ نداد.
آنچه در متن اولیه طرح جامع سال ۱۳۴۵ذکر شده، تاکید بر بازنگری در پیشنهادات و پیش‌بینی‌های انجام شده طی دوره‌های پنج ساله است اما آنچه در عمل رخ داد نه تنها این بازنگری‌ها انجام نشده است؛ بلکه اقدامی نیز بعد از اتمام زمان قانونی طرح اول برای آماده کردن طرح جایگزین، صورت نگرفته است.
نیاز به بازبینی طرح جامع شهری
در همین راستا، مریم طیبی نظری؛ کارشناس شهر‌‌سازی می‌گوید: « در 30 سال اخیر جمعیت پایتخت ایران دو برابر شده اما مساحت شهر تقریبا هیچ تغییری نداشته است. این مسئله دقیقا به این معناست که مدیریت شهری تهران تناسبی با تغییرات مهم شهری از جمله افزایش جمعیت، پیشرفت‌های تکنولوژی، مهاجرت و تفاوت در سبک زندگی نداشته و معماری شهر نیز ناظر به نیازهای روز شهروندان نیست. عمده تغییراتی که در این دو بازبینی انجام شده مربوط به تغییر کاربری بخشی از فضای شهری موجود است.»
همچنین فرشید ایلاتی؛ کارشناس حوزه مسکن، تصریح می‌کند: « طبق قانون باید هر 10 سال یک‌بار، در طرح جامع بازبینی شود که این اتفاق نیفتاده و به جای چهار مرتبه، تنها دو مرتبه بازبینی در طرح جامع انجام شده است. عمده تغییرات در این بازبینی‌ها نیز مربوط به تغییر کاربری بخش‌های مختلف شهر است. به جای آنکه با الحاق زمین، نیاز به تامین مسکن را بر طرف کنند با کم کردن سرانه‌های مفید، سرانه مسکونی را افزایش داده‌اند.»
او می‌افزاید:« دلیل مسئولان برای الحاق نکردن زمین به محدوده شهری تهران، افزایش مهاجرت است که این دلیل پذیرفته نیست. می‌توان با سیاستگذاری‌های نظارتی چون ایجاد محدودیت در مجوز مهاجرت به تهران این مسئله را کنترل کرد و درعین حال مانعی نیز برای گسترش محدوده شهر و واگذاری زمین به وجود نخواهد آمد.»
چرا قیمت مسکن در تهران گران است
از سوی دیگر عدم بازنگری طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی، سبب گران‌تر شدن مسکن، گسترش عمودی سازی و ظهور پدیده حاشیه‌نشینی شده است. چرا که اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند؛ تقاضای زمین بیشتر از عرضه آن می‌شود. این موضوع در کنار محدود شدن خدمات عمومی به زمین‌های درون محدوده، سبب افزایش قیمت زمین خواهد شد و از طرفی به دلیل بالارفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج شده و نهایتا به پدیده حاشیه‌نشینی منجر خواهد شد.
راهی که سیاستگذاران برای برون رفت از این شرایط انتخاب کرده‌اند، توسعه عمودی شهر به جای بازنگری در مساحت محدوده شهری است؛ در این مدل از توسعه، بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم، جایگزین گسترش شهر در عرض و کاهش فشردگی جمعیت می‌شود.
عمودی سازی، مخرب برای شهر
عباس جهانبخش؛ کارشناس مسکن، با اشاره به معایب پروژه عمودی‌‌‌سازی، درباره آسیب‌های این پروژه می‌گوید: «نکته منفی که در این روش دیده می‌شود؛ این است که زندگی در ساختمان‌های متراکم و سبک زندگی‌ای که سکونت در ساختمان‌های بلندمرتبه به ساکنان خود تحمیل می‌کند موجب بروز معضلات جمعی و فردی زیادی شده است. تحقیقاتی که در این حوزه انجام شده، بروز مشکلات را نشان می‌دهد.»
او می‌افزاید: «عمودی‌‌‌سازی، مولد مشکلاتی از جنس فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی بوده که ظهور آن در شهر تهران به خوبی قابل لمس است. فشردگی جمعیت، کمبود سرانه‌های مفید، آلودگی هوا و مسائل نظیر آن را می‌توان نمونه‌هایی از این مشکلات دانست که حاصل افزایش وحشتناک تراکم این شهر است؛ برای مثال تهران با جمعیت حدود 14 میلیون نفر و مساحت 730 کیلومتری، تراکمی نزدیک به 151 نفر در هکتار دارد که بیش از دو برابر تراکم استاندارد است. این اوضاع نابسامان تهران، برآیند اصرار بر توسعه عمودی و جلوگیری از گسترش منطقی محدوده شهر است.»
به گفته جهانبخش پایتخت، فضای شهری بسیار فشرده‌ای دارد و به تبع آن کیفیت زندگی درآن کاهش محسوسی پیدا کرده است. تهران در سال 1402 مساحتی نزدیک به 730 کیلومتر را اشغال کرده، یعنی نزدیک همان عددی که در اولین طرح، برای تهران در سال 1370 مشخص شده بود.
راه‌حل‌های دیگر
افزایش محدوده شهرها برای همه نقاط ایران می‌تواند گزینه اول رفع مشکل مسکن و تراکم جمعیت باشد اما درباره شهرهای بزرگ و به خصوص تهران، راهکارهای تجربه شده دیگری در جهان وجود دارد. اولین دلیل مهاجرت به تهران، تمرکز همه چیز در این شهر است حال آنکه تهران پایتخت سیاسی- اداری کشور است اما شناسنامه کاربری تهران، از حدود 120 سال پیش مخدوش شده و پایتخت هویتی سیاسی، اداری، اقتصادی، تجاری، فرهنگی، علمی، کارگری، دانشگاهی و... دارد!
البته تمرکززدایی به معنی خروج وزارتخانه‌ها نیست چون آنها دستگاه‌های سیاسی- اداری هستند اما شرکت‌های تابعه که محل اصلی فعالیتشان در شهر دیگری است باید در تهران باشند؟ در سطح شهر تهران نام کارخانجات و شرکت‌های مختلف که اسم شهر دیگری را بر پسوند خود دارند زیاد دیده می‌شود. سؤال مردم و برخی صاحب نظران مدیریت شهری این است که دفاتر عریض و طویل این شرکت‌ها و مدیران پروازی در تهران چه می‌کنند؟
مزیت اقتصادی تهران، یک عامل مهم در جذب جمعیت است؛ پس این مزیت را باید در چند شهر دیگر هم ایجاد کرد تا تمرکز ثروت در تهران از بین برود. به عنوان مثال اگر رشد قیمت‌های ملک در شهرهای دیگر بیش از تهران باشد و املاک آنها گران‌تر از تهران بشود جریان سرمایه و به تبع آن جریان جمعیت به همان شهرها منتقل و از تهران تمرکززدایی می‌شود که در کوتاه مدت به کاهش جذب جمعیت و در بلندمدت به مهاجرت معکوس از تهران منجر می‌شود.
خروج دستگاه‌ها و مراکز اقتصادی، تجاری، فرهنگی، علمی، کارگری، دانشگاهی و... غیر ضروری برای تهران، یک راهکار گره‌گشا برای پایتخت است که باید با نظر کارشناسان و هماهنگی دستگاه‌های مختلف دولتی و خصوصی صورت گیرد. معنای این مسئله، خروج همه این‌گونه مراکز نیست اما وجود بسیاری از آنها در شهر تهران ضرورتی ندارد.
ابزار دیگر برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها که عامل مهمی در جذب سرمایه و جمعیت به تهران است مالیات سنگین بر ثروت و دارایی و عایدی آن در این شهر و تخفیف یا معافیت مالیاتی در شهرهای دیگر است. به‌کارگیری جدی این عامل در کنار هدایت سرمایه به شهرهای دیگر و ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاری، می‌تواند به تمرکززدایی از تهران منتهی شود اما طرح‌های مالیاتی یا به قانون تبدیل نمی‌شود یا در صورت قانونی شدن با جدیت و اهتمام لازم به اجرا در نمی‌آید.
مشکل دیگر که جزو مشکلات خرد اما با گستره زیاد است وجود بسیاری از آپارتمان‌ها و خانه‌های با سند مسکونی در داخل شهر تهران است که به انبار یا کارگاه تبدیل شده‌اند. این خانه- انبارها در چند منطقه مرکزی و جنوبی تهران، بخش زیادی از فضای مسکونی شهر را تشکیل می‌دهند. انبارها باید از شهر خارج شوند و مغازه‌هایی که در ظاهر فروشگاه ولی در واقع انبار هستند باید شناسایی و به بیرون شهر منتقل شوند. این مسئله به کاهش قیمت اجاره مسکونی و حتی مغازه‌ها منجر می‌شود.
تهران با پدیده زمین‌ها، مغازه‌ها، گاراژها، خانه‌ها و آپارتمان‌های خالی و متروکه بسیار مواجه است که علاوه‌بر تاثیر منفی بر محیط زیست و زیبایی شهر، موجب اثرگذاری معکوس بر کیفیت زندگی و کسب و کارها شده است. اگر چه وجود این املاک، جزو مشکلات خرد تهران محسوب می‌شود اما تعدد بسیار دارد. ضمن اینکه صاحبان این املاک، در گرانی مسکن و به‌طور کلی املاک نقش دارند. فعال شدن این املاک، علاوه‌بر رونق کسب و کارها، می‌تواند موجب کاهش ولو‌اندک قیمت املاک شود.
با استفاده از خبرگزاری فارس