جدیدترین گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران در آبان ماه امسال به ۹ میلیون و ۱۵۸ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱ درصد رشد را نشان می‌دهد؛ بدین ترتیب آبان ماه امسال رکورد یک دهه اخیر در گرانی مسکن زده شد.
همچنین براساس گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ماه سال ۱۳۹۷»، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9 هزار و 600 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 26/7 و 53/6 درصد کاهش نشان می‌دهد.
به این ترتیب پیداست که مسکن از یک طرف با قیمت‌های نجومی معامله می‌شود و به طور همزمان حجم معاملات کاهش یافته که نشان از یک «تورم رکودی» دارد. از سوی دیگر بررسی آمارهای بازار مسکن در یک دهه گذشته، نتایج قابل تأملی را درباره جایگاه این بازار در اقتصاد ایران آشکار نموده است.
بر اساس نتایج تکمیلی سرشماری سال ۱۳۹۵، طی ۱۰ سال اخیر ۷۷ درصد از خرید خانه‌های موجود در بازار مسکن به‌منظور افزایش دارایی و سرمایه بوده و تنها ۲۳ درصد آن برای مصرف و به قصد سکونت انجام شده است.
طبق محاسباتی که گروه مطالعاتی «مقاومتی نیوز» بر اساس اطلاعات و داده‌های خامِ سرشماری سال‌های ۸۵ و ۹۵ مرکز آمار کشور انجام داده، تعداد واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه و شبه خالی، از 15/8 میلیون به 22/8 میلیون خانه افزایش یافته است؛ در حالی که تعداد صاحبان مسکن ملکی از 11/8میلیون به 14/2میلیون خانوار افزایش یافته و لذا تنها 2/4میلیون خانوار جدید، دارای مسکن ملکی شده‌اند. این آمار نشان از آن دارد که بخش قابل توجهی از خانه‌های موجود در این بازه زمانی به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیرسکونت و جهت افزایش دارایی و سرمایه خریداری شده است.
مالیات بر عایدی سرمایه
راهکاری که بسیاری از کارشناسان برای اصلاح وضعیت قیمت، رکود و توزیع مسکن پیشنهاد می‌کنند، معرفی و توسعه پایه‌های مالیاتی جدید از جمله مالیات بر عایدی سرمایه است.
وحید عزیزی در مورد مسئله مسکن و راه‌حل آن در گفت‌وگو با کیهان گفت: «چرا کشورهای دیگر توانسته‌اند جلوی اثرات تورمی بازار مسکن را بگیرند. چرا در کشور ما عده کمی می‌توانند با وجود پدیده سوداگری سود بسیاری بدست آورند و ضررش به آحاد مردم برسد و در این زمینه راه‌حلی ارائه نشده است»؟
وی افزود: «در جهان ابزاری برای جلوگیری از سوداگری وجود دارد که قدمت آن به بیش از ۱۰۵ سال می‌رسد. این ابزار مالیات بر عایدی سرمایه است که هم کشورهای توسعه یافته مانند آمریکا و آلمان و چین و هم کشورهای دارای اقتصاد ضعیف از این پایه مالیاتی استفاده می‌کنند».
به دلیل اهمیت این موضوع، کمیسیون اقتصادی مجلس طرحی را برای اجرای این پایه مالیاتی در دستور کار قرار داد و مهرماه امسال در مشورت با مرکز پژوهش‌های مجلس، سازمان امور مالیاتی و اتاق بازرگانی کلیات آن را تأیید کرد و طرح مذکور را برای رفع ایرادات به کمیته مالیاتی کمیسیون اقتصادی ارجاع داد.
تعلل مجلس
این طرح مزایای فراوانی دارد و به اعتقاد کارشناسان اجرای آن در شرایط کنونی ضروری است، اما به نظر می‌رسد کمیته مالیاتی کمیسیون اقتصادی به علت مخالفت با این طرح، در برگزاری جلسات مربوط به بررسی این طرح مهم تعلل می‌کند. این بی‌میلی در بررسی طرح مذکور در شرایطی است که به اعتقاد برخی دیگر از نمایندگان مجلس، این شیوه مالیات‌ستانی در بیش از 50 کشور دنیا رایج است.
رحیم زارع، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به این موضوع که مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر کل دارایی نیست، بلکه مالیات بر ارزش افزوده‌ای است که نسبت به سود خرید و فروش است، می‌گوید: در کانادا 8 درصد ثروتمندان 80 درصد مالیات را می‌دهند اما در کشور ما 10 درصد دهک بالای جامعه 3 درصد مالیات را می‌پردازند و علت آن این است که در کشور ما مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.
وی با بیان اینکه شرایط 2 بازار مسکن و خودرو آماده عملیاتی کردن مالیات بر عایدی سرمایه هستند، گفت: علت اینکه اکنون، این موضوع مطرح شده این است که فعالیت‌های سوداگری و رانت که غیرمولد است اکنون در جامعه ما سود بسیار بالایی دارد و تولید و ‌اشتغال، مغفول مانده است.
مشکلات پیش رو
البته طرح مجلس ابهاماتی هم دارد که باید به آنها پاسخ داده شود. سجاد ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در ارزیابی این شیوه مالیاتی می‌گوید: اعمال این مالیات تنها برای یک بازار مانند بازار مسکن دو اثر منفی در پی خواهد داشت. اول اینکه چون این مالیات تنها در یک بازار مثل مسکن اعمال شده است، نقدینگی آن بازار را به سمت سایر بازارهای موازی که این مالیات روی آنها اعمال نشده است روان می‌کند و به همین واسطه سرمایه‌گذاری‌های مولد در آن بازار (مانند سرمایه‌گذاری بر روی ساخت‌و‌ساز در بازار مسکن) را نیز به‌صورت منفی تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ چون عملا اجرای ناقص این سیاست، نه تنها سود سفته‌بازی، بلکه جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن را به واسطه کاهش نقدشوندگی در بازار کاهش می‌دهد.
به گفته وی، دومین اثر اعمال مالیات به یک بازار این است که انتقال نقدینگی به بازارهای موازی دیگر می‌تواند آثار مخرب‌ و نوسانات شدیدتری در آن بازارها ایجاد کند.
البته این اقتصاددان در پاسخ به این انتقاد تأکید می‌کند: «حال اگر این مالیات روی تمام بازارهای مالی و دارایی‌ها شامل مسکن، ارز، طلا و حتی بازار اوراق و سهام و هر بازاری که سفته‌بازی در آن وجود دارد، اعمال شود، نقدینگی، کمتر از بازاری به بازار دیگر منتقل می‌شود و اتفاقی که می‌افتد این است که سود فعالیت سفته‌بازی در همه بازارها کاهش پیدا خواهد کرد».
در ادامه اظهارات این اقتصاددان می‌توان به این نکته‌اشاره کرد که هم‌‌اکنون در بازارهای خودرو، و سپرده‌های بانکی هم مالیاتی اخذ نمی‌شود که با اجرای سیاست‌هایی مشابه در این بازارها، از تلاطم آنها پیشگیری نمود و حتی شنیده شده دولت لوایحی در این زمینه در دست اقدام دارد.
به عنوان مثال درباره راهکار جلوگیری از نوسانات بازارهای موازی، می‌توان به بخشنامه اخیر بانک مرکزی برای اعمال محدودیت بر تراکنش‌های مالی ‌اشاره نمود که در کنترل تقاضای سفته‌بازی در بازار پولی و بانکی موثر بوده است.
مزیت‌ها
در مجموع می‌توان مالیات بر عایدی سرمایه را به عنوان یکی از پیشرفته‌ترین و رایج‌ترین ابزارهای مالیاتی برای کنترل سوداگری در بازار ارز عنوان کرد که البته باید برای معایب احتمال آن تدبیر شود، چنانچه در طرح مذکور تمهیداتی برای حمایت از مصرف‌کنندگان واقعی پیش‌بینی شده است.
بر اساس متن طرح مالیات بر عایدی سرمایه، «عایدی سرمایه املاک» عبارت است از مابه‌التفاوت قیمت خرید (انتقال دادن) و قیمت فروش (به انتقال گرفتن)، همچنین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه املاک در سال اول اجراء پنج درصد (5‌٪)، در سال دوم ده درصد (10٪)، در سال سوم پانزده درصد (15٪) و از سال چهارم به بعد بیست درصد (20٪) خواهد بود.
به گفته وحید عزیزی از طراحان این طرح، هر فرد برای هر دو سال یک‌بار، به تعداد یک واحد معاف است. در صورتی که در کشورهای دیگر این معافیت به ازای هر خانوار است. طبق این قانون حقی برای مردم عادی دیده شده است که سرمایه هایشان تحت‌الشعاع قرار نگیرد و تنها آن ۱۰ تا ۲۰ درصد سوداگر که مخل بازار هستند مالیات پرداخت کنند.
همچنین بر اساس این طرح، اولا تعداد کمی از افراد مشمول مالیات می‌شوند. ثانیا نرخ این مالیات به طور تدریجی افزایش پیدا می‌کند و نباید مردم را از مالیات ۵ درصدی بر روی سوداگران نگران کرد. ثالثاً ساخت مسکن از پرداخت این مالیات معاف است.
علاوه‌بر این، درصد بسیار کمی از معاملات مشمول مالیات است. لذا متقاضیان می‌توانند خانه نوساز بخرند و یا از ۹۰ درصد مردمی که مشمول مالیات نیستند مسکن تهیه کنند. در نتیجه می‌توان گفت، انتقال بار مالیاتی منتفی است و نمی‌تواند یک مانع برای اجرای این طرح باشد.