قیمت مسکن چگـونه آرام می گیـرد؟
در شرایطی که ارزش تقریبی دو میلیون و 600 هزار واحد خالی موجود در کشور به عدد افسانه‌ای ۱۹۵۷ تریلیون تومان رسیده دولت و مجلس عزم خود را برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف جزم کرده‌اند. هرچند با توجه به معافیت اقامتگاه دوم از مالیات، عملا نمی‌توان امیدوار بود بخش قابل توجهی از واحدهای خالی فروخته یا وارد بازار اجاره شود.
براساس گزارش خبرگزاری ایسنا، «طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. متوسط مساحت خانه‌ها در ایران طبق آخرین آمار از معاملات کشور در تابستان ۱۳۹۹ به میزان ۱۰۵ متر مربع بوده است. میانگین قیمت مسکن کشور در همان مقطع نیز متری هفت میلیون و ۱۷۲ هزار تومان بود که از طرف مرکز آمار اعلام شد. یعنی ارزش هر واحد مسکونی در کشور به طور میانگین ۷۵۳ میلیون و ۶۰ هزار تومان است و اگر همین رقم را ملاکی برای قیمت خانه‌های خالی قرار دهیم ارزش تقریبی دو میلیون و 600 هزار واحد خالی به عدد افسانه‌ای ۱۹۵۷ تریلیون و ۹۵۶ میلیارد تومان می‌رسید. البته واضح است که این ارقام از تابستان گذشته تاکنون نیز افزایش یافته است.»
این عدد معادل تقریبی بودجه سال 99 کشور بود و اگر جلوی تکاثر مالکان این واحدها گرفته نشود، قیمت املاک خود را آنقدر بالا می‌برند تا معادل کل اقتصاد کشور شود.
حدود ۵۰۰ هزار واحد از دو میلیون و 600 هزار مسکن خالی کشور در تهران قرار دارد. قیمت هر متر خانه در تهران طی اسفندماه ۱۳۹۹ به طور متوسط ۳۰ میلیون و 200 هزار تومان و میانگین مساحت واحدهای معامله شده در پاییز سال گذشته ۸۷ متر بوده است. یعنی به طور تقریبی هر خانه در تهران دو میلیارد و ۶۲۷ میلیون تومان ارزش داشته است. اگر این مبلغ را برای واحدهای خالی در نظر بگیریم ۱۳۱۳ تریلیون و ۷۰۰ میلیارد تومان حبس سرمایه از طریق خانه‌های بدون سکنه تهران وجود دارد. این در حالی است که عمده آپارتمان‌های خالی تهران در شمال شهر قرار دارند که ارزش آنها بیش از متوسط قیمت پایتخت است.
از حدود یک سال قبل دولت و مجلس برای آنکه واحدهای مسکونی خالی را وارد بازار مصرف کنند طرح مالیات بر خانه‌های خالی را دنبال کردند که پیش نیاز آن راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بود. سامانه‌ای که می‌بایست از سال ۱۳۹۴ راه‌اندازی می‌شد اما به هر دلیل بین دو وزارتخانه راه و شهرسازی و اقتصاد پاسکاری شد تا اینکه نهایتا مسئولیت آن به وزارت راه و شهرسازی رسید و از مردادماه سال گذشته شکل اجرایی به خود گرفت. اما ثبت املاک توسط سرپرستان خانوار از ۱۹ فروردین ماه ۱۴۰۰ آغاز شده و قرار است ظرف دو ماه صاحبخانه‌ها اطلاعات واحدهای خود را در این سامانه ثبت کنند.
در اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم، اقامتگاه دوم خانوار در شهر دیگر معاف از مالیات است. خانه‌های واقع در روستاها و شهرهای دارای جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر نیز در صورت خالی بودن مشمول مالیات نمی‌شود. واحدهای نوساز هم پس از ۱۲ ماه و در طرح پروژه‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند. با توجه به این مشوقها به نظر نمی‌رسد تعداد قابل توجهی از دو میلیون و 600 هزار خانه بدون سکنه در کشور مشمول مالیات واحدهای خالی و به بازار مصرف عرضه شود.
محتکران مسکن
مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند ثبت املاک در این سامانه هیچ نوع مالیاتی را برای هموطنان در پی نخواهد داشت؛ مگر اینکه واحد را خالی نگه دارند. در واقع اگر اجاره بدهند بجز خانه‌های بالای ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهرستانها که باید مالیات متعلق بر اجاره را بپردازند، هیچ نوع مالیاتی به آن تعلق نمی‌گیرد و افراد می‌توانند تا ده‌ها و صدها خانه در تملک خود داشته باشند که همین موضوع، موجب تکاثر ثروت در دست عده‌ای خاص و تشدید شکاف طبقاتی می‌شود.
در تملک گرفتن املاک و زمین توسط بانک‌ها، دستگاه‌ها، ارگان‌ها و‌اشخاص حقوقی به یکی از معضلات اقتصاد ایران و بخصوص حوزه مسکن تبدیل شده است. آمار دقیقی از تعداد واحدهای در اختیار بانک‌ها وجود ندارد اما مردادماه سال گذشته محمود محمودزاده؛ معاون وزیر راه و شهرسازی گفته بود که یکهزار واحد مسکونی در اختیار یک بانک است. چند روز بعد هم در جریان اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان اعلام کرد که یک فرد حقیقی ۶۰۵ واحد و یک شخصیت حقوقی ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی را در تملک دارد.
با این حال تعداد واحدهای خالی در اختیار دستگاه‌ها و ارگانهای دولتی هنوز به طور دقیق مشخص نشده است. البته شاید پس از ثبت اطلاعات سکونتی‌اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه املاک و اسکان، آماری در این زمینه به دست بیاید.
اما سؤال این است که چرا ارگان‌ها، دستگاه‌ها و بانک‌ها اقدام به خرید مسکن یا ساخت و ساز می‌کنند؟ مهم‌ترین علت این است که افراد، دستگاه‌ها و بانک‌ها برای غلبه بر تورم سیستماتیک اقتصاد ایران به تملک دارایی‌های ثابت روی می‌آورند. در واقع علت اصلی احتکار مسکن توسط افراد حقیقی و حقوقی، مصون ماندن از تورم است که همواره اقتصاد ایران با آن دست به‌گریبان بوده است. یعنی اقدام اول باید کنترل نرخ تورم باشد که راه‌حل بسیاری از معضلات اقتصاد ایران خواهد بود.
تخمین زده می‌شود که در کشور حدود ۲۸ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که تا کنون از طریق تقاطع اطلاعاتی 13 میلیون و 400 هزار واحد آن در سامانه املاک و اسکان شناسایی شده و ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار فرد حقیقی و حقوقی مالکیت این واحدها را در اختیار دارند. طبق شناسایی انجام‌شده دو میلیون و ۷۰۰ هزار خانوار کشور بیش از یک واحد مسکونی در اختیار دارند و نام ۱۵۰۰ شخصیت حقوقی نیز در این بین به چشم می‌خورد.
قانون هست اما اجرا نمی‌شود
دستگاه‌های دولتی و ارگان‌ها به‌جز در اختیار گرفتن املاک به تملک زمین نیز علاقه دارند. در ماده ۱۰ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ مقرر شده است «از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه زمینهای متعلق به وزارتخانه‌ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانک‌ها و سازمان‌های وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد.»
همچنین سال‌هاست که دستگاه‌های دولتی، بنیادها و نهادها مکلف هستند اراضی در اختیار خود را برای اجرای پروژه‌های بازآفرینی اختصاص دهند اما به نظر می‌رسد هیچ دستگاهی این مسئله را جدی نگرفته است؛ به طوری که عباس آخوندی؛ وزیر سابق راه و شهرسازی که به افتتاح نکردن حتی یک مسکن افتخار کرد، در جلسه تودیع خود در ۱۹ آبان ماه سال ۱۳۹۷ گفته بود: «در حال حاضر ایده ارائه زمین دولتی برای بازآفرینی شهری ارائه شد که مایلم به شما بگویم تا کنون کل زمین دولتی که برای این منظور اختصاص یافته ۳۶ متر مربع بوده است!»
مردادماه سال ۱۳۹۸ نیز کاوه حاجی علی‌اکبری؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران تصریح کرده بود: «دستگاه‌های دولتی تاکنون حتی یک مترمربع زمین هم برای اجرای این طرح (مسکن ملی) واگذار نکرده‌اند.»
بر اساس طرح جهش تولید و تامین مسکن که اخیرا به تصویب مجلس رسیده زمینهای در اختیار دستگاه‌های اجرایی که بلااستفاده رها شده باید به پروژه‌های مسکن اختصاص یابد؛ بدین صورت که براساس تشخیص وزارت راه و شهرسازی باید دستگاه‌ها طی مدت مشخصی زمین را در اختیار این وزارتخانه قرار دهند و در غیر این صورت سازمان ثبت املاک باید ظرف دو ماه آن را با هدف ساخت مسکن به نام وزارت راه و شهرسازی کند.
روز ۱۹ فروردین ماه ۱۴۰۰ محمدباقر قالیباف؛ رئیس‌مجلس شورای اسلامی در صفحه توییتر خود از تصویب طرح جهش تولید مسکن با هدف احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور خبر داد و نوشت: «بر اساس این قانون، زمینهای دولتی احتکار شده پس از شفاف سازی، وارد چرخه تولید مسکن برای مردم خواهند شد.»
بانک‌ها زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن
از سوی دیگر،مجتبی یوسفی؛ عضو کمیسیون عمران مجلس درباره دلیل افزایش قیمت مسکن تصریح کرد: «بسیاری از بانک‌ها و دستگاه‌ها به جای سرمایه‌گذاری در اقتصاد مولد به بازار سفته‌بازی روی آورده‌اند و خودشان زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کردند. در هیچ جای دنیا مسکن کالای سرمایه‌ای نیست اما متاسفانه در ایران به دلیل عدم توازن در عرضه و تقاضا شاهد چنین اتفاقاتی هستیم. حال امیدواریم قانون مالیات بر خانه‌های خالی تا حدودی مسکن را از این وضعیت خارج کرده و به کالایی مصرفی تبدیل کند.»
با توجه به اقدامات سه گانه یعنی راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم و تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن، سؤالی که مطرح می‌شود اینکه سرانجام قوای سه گانه می‌توانند به اهدافی مثل ملزم کردن بانک‌ها و ادارات به خروج از بنگاهداری و سفته بازی و از آن مهم‌تر تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی موفق شوند یا همچنان در بر همان پاشنه قبلی می‌چرخد؟
خرده دلایل گرانی خانه
البته در این میان برخی مسئولان ذیربط در امر مسکن مثل وزیر راه و شهرسازی،عوامل دیگری همچون بنگاههای املاک را عاملی برای گرانی مسکن معرفی می‌کنند و به نوعی معتقدند برخی بنگاههای املاک در قیمت سازی دست دارند. شاید این مسئله تا حدودی حرف درستی باشد بویژه کسانی که بسازبفروشند و وارد کار بنگاه املاک شده‌اند یا با بسازبفروش‌ها شراکت دارند با این حال، دلیل اصلی گرانی مسکن، مافیای مسکن شامل برخی افراد حقیقی و حقوقی دولتی، اشراف که ثروت خود را از راه‌های غیرقانونی و حرام و خارج از اقتصاد رسمی (قاچاق یا پول دولت‌های متخاصم) بدست آورده‌اند و بانک‌ها و برخی شرکت‌های دولتی هستند. بنابراین باید با ابزار مالیات و جلوگیری از شکل گیری فساد جدید که ورودی‌اش قوه مجریه است و البته پیگیری فسادهای قبلی از سوی دستگاه قضایی و سلب مالکیت از دارندگان ثروت‌های حرام و غیرقانونی و واگذاری اموال آنان به مردم محروم ، ضمن کاهش فاصله نجومی ثروت غنی و فقیر که در برخی آمارها به 70 برابر رسیده، بازار مسکن را سامان داد.
دولت و وزارت راه باید شریان‌های فساد کلان در بخش مسکن را ببندند. به این ترتیب درستکاری در جامعه جاری و ساری می‌شود. منشاء بسیاری از خلاف‌ها، سرریز‌اشرافیت دولتی و تبعات منفی آن به جامعه است که تئوریسین‌های طرفدار نظرات غربی آمریکایی، مسبب آن بوده‌اند و هنوز هم به شیوه‌های کار خود تحت عناوین جدیدی چون «سرمایه‌داری ایرانی» که همان سرمایه‌داری آمریکایی با ظاهری ایرانی است اصرار دارند.
سرمایه‌داری از راه تصاحب پول نفت و منابع زیرزمینی به هر عنوان، جهش سرسام آور قیمت مسکن، دادن اموال دولت به بانک‌ها به عنوان تسویه بدهی و سرمایه‌داری بانکی و مالی، به دنبال پیاده سازی روشی است که در آمریکا 52 میلیون گرسنه و بی‌خانمان به‌جا گذشته و ثروت کمتر از پنج هزار نفر را معادل کل دارایی‌های مردم و دولت این کشور کرده است. برخی در ایران به صراحت از تبدیل شدن به امثال ایلان ماسک، وارن بافت و بیل گیتس دم می‌زنند، حال آنکه کل ثروت جهان معادل 80 هزار میلیارد دلار است که با تقسیم مساوی بین نزدیک به هشت میلیارد نفر، به هر فرد 10 هزار دلار می‌رسد و اگر برای پرهیز از کمونیسم، بخواهیم ثروت را پلکانی تقسیم کنیم، دارایی طبقه‌اشراف، بسیار کمتر از دارایی 174 میلیارد دلاری جناب ایلان ماسک خواهد شد. بنابراین اینکه بگوییم همه مساوی باشند مردود است اما آیا در اقتصاد 500 میلیارد دلاری ایران، می‌توان گفت؛ هر کسی هر چقدر دلش می‌خواهد داشته باشد؟ اصلا چنین امکانی وجود دارد؟! نتیجه چنین تفکری، شکل گیری طبقه فقیر مطلق در برابر طبقه اشراف و تبعات ناشی از شکاف طبقاتی شدید است.