سراب اجارهنشینی، خوشنشینی بـرای 43 درصـد از خـانوارهای تهرانی
گالیا توانگر
- شما خودت چقدر برای اضافهکردن مدنظرت هست؟
متوجهم که توپ را به زمین من میاندازد تا آخرسر گل بزند! از پشتگوشی سکوت بینمان مانور میدهد. آبدهانم را قورت میدهم و بعد مکث طولانی به صاحبخانهام میگویم: «دولت اعلام کرده 25 درصد!»
- این را برای خودش گفته!
در ذهنم هزار رقم میچرخد. تمام دو ماه گذشته به این مکالمه تلفنیام با صاحبخانه فکر کردهام. ذهنم بهشدت خسته است. باید به مرگ گرفت تا به تب راضی شد. رقم را یکسره میکنم و با رقم افزایش 50 درصد توافق میکنیم.
دولت از تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن با سقف افزایش ۲۵ درصدی خبر داده؛ مصوبهای که باهدف کاهش فشار بر مستأجران و ایجاد ثبات در بازار اجاره، در سال ۱۴۰۵ اجرائی خواهد شد.
گلایههای مستأجران
علی موسوی یک مستأجر در گفتوگو با گزارشگر کیهان میگوید: «صاحبخانه از من پرسید: «نظر خودتان برای افزایش اجارهبها چقدر است؟! « پاسخ دادم: «دولت اعلام کرده 25 درصد.» گفت: «برای خودشان گفتهاند! بعداً زنگ میزنم.» و قطع کرد!»
محمد رستملو مستأجر دیگری در تهران میگوید: «موجر برایمان اجارهبها را تا 50 درصد بالا برد و از ما خواست صد میلیون هم روی پول پیشمان بگذاریم!»
حبیب نجاتاللهی، کارشناس املاک، تأکید دارد: «اجرای تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف ۲۵ درصد، صرفاً در صورت تفاهم موجر و مستأجر انجام میشود و این سقف به معنای افزایش قطعی ۲۵ درصدی نیست. البته در قالب بسته مدیریت بازار اجاره، تقریباً همه استانها سقفهای مجاز را اعلام کردهاند که عمدتاً بین ۲۵ تا ۲۷ درصد بوده و در برخی استانها حتی به ۲۸، ۲۹ یا ۳۰ درصد هم رسیده است.»
به گفته این کارشناس املاک، اگر مشاور املاک قرارداد اجاره را خارج از سقفها و چارچوبهای قانونی تنظیم کرده باشد، مطابق قانون، توسط سازمان تعزیرات حکومتی مشمول جریمه خواهد شد و رسیدگی به این تخلف نیز از همین مسیر انجام میشود. اما رئوف بیگی مستأجر دیگری است که صراحتاً گلایه میکند: «خیلی از موجرها تلفنی و با رقم دلخواه و تحمیلی خودشان به مستأجر، تمدید قرارداد را بین خودشان انجام میدهند.»
سقف ۲۵ درصدی؛ قانونی که کمتر اجرا میشود
مطابق مصوبه دولت، موجران در قراردادهای تمدیدی مجاز به افزایش بیش از ۲۵ درصد اجارهبها نیستند، مگر در موارد استثنایی که قانون مشخص کرده است. بااینحال، گزارشهای میدانی و اظهارات برخی مستأجران نشان میدهد بسیاری از مالکان با استناد به افزایش قیمت مسکن، تورم عمومی و هزینههای نگهداری ساختمان، افزایشهایی بالاتر از سقف قانونی مطالبه میکنند.
امین روحانی یک مستأجر در تهران به گزارشگر کیهان میگوید: «میزان اجاره مذاکره کردیم و حتی سقف قانونی افزایش را یادآور شدیم، اما صاحبخانه آن را نپذیرفت. در نهایت نیز به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره پیشنهادی، ناچار شدیم قرارداد قبلی را تمدید نکنیم و واحدی کوچکتر در محلهای پایینتر اجاره کنیم.»
تنها در چهار حالت خاص موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد:
نیاز شخصی: درصورتیکه نیاز موجر یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت شخصی در مرجع قضائی احراز شود.
فروش رسمی ملک: املاکی که پیش از تمدید یا در طول آن بهصورت قطعی و رسمی منتقل شده باشند که در این صورت مستأجر حداکثر دو ماه پس از انتقال سند مهلت تخلیه دارد.
نوسازی و تعمیرات اساسی: اخذ پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی از شهرداری برای تخریب یا بازسازی ملک.
عدم ایفای تعهدات: عدم پرداخت بموقع اجارهبها یا شارژ توسط مستأجر که موجب ضرر و زیان موجر شده باشد.
اختلاف چشمگیر قیمت اجاره
در مناطق مختلف تهران
بازار اجاره تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان بازاری پرالتهاب است. اگرچه سقف قانونی افزایش اجارهبها ۲۵ درصد تعیین شده، اما واقعیت بازار نشان میدهد این محدودیت در بسیاری از محلهها رعایت نمیشود و قراردادها با افزایشهای بیشتری منعقد میشوند. در چنین شرایطی، مستأجران بیش از گذشته به مناطق ارزانتر یا شهرهای اقماری روی آوردهاند و کارشناسان نیز معتقدند بدون مهار تورم، افزایش عرضه مسکن و توسعه بازار اجارهداری حرفهای، فشار قیمتی بر بازار اجاره در ماههای آینده ادامه خواهد داشت.
بررسی فایلهای عرضهشده در بنگاههای املاک و پلتفرمهای ملکی نشان میدهد اختلاف قیمت میان مناطق مختلف تهران همچنان قابلتوجه است.
در منطقه یک (نیاوران، زعفرانیه و الهیه)، برای واحدهای ۹۰ تا ۱۱۰ متری، ودیعهای بین ۲ تا ۵ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۳۰ تا ۸۰ میلیون تومان متداول است.
در منطقه ۲ (سعادتآباد، شهرک غرب و گیشا)، واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری عمدتاً با ودیعه ۱.۲ تا ۳ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان عرضه میشوند.
منطقه ۵ (پونک، جنتآباد و صادقیه) همچنان یکی از پرتقاضاترین مناطق اجارهای است؛ بهگونهای که برای واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری، ودیعهای بین ۷۰۰ میلیون تا ۱.۸ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۵ تا ۳۵ میلیون تومان درخواست میشود.
در مناطق ۱۰ و ۱۱ نیز برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری، ودیعه بین ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ تا ۲۲ میلیون تومان رایج است.
در مناطق ۱۵ و ۱۸ نیز قیمتها نسبت به سال گذشته افزایش محسوسی داشته است؛ بهطوری که برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری، ودیعه بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۸ تا ۱۸ میلیون تومان تعیین میشود.
مصطفوی یک املاکی توضیح میدهد: «فایلهایی که با قیمت منطقی عرضه میشوند، معمولاً ظرف چند روز اجاره میروند و همین موضوع باعث شده مستأجران برای یافتن گزینه مناسب با رقابت بیشتری مواجه
شوند.»
43 درصد از خانوارهای استان تهران مستأجرند
سال گذشته به دلیل پایینبودن تورم عمومی، تنها ۲۱ استان مشمول این قانون شدند، اما امسال همه استانها شامل این قانون میشوند و سال گذشته شورایعالی مسکن اختیار تعیین سقف اجاره را به استانداران واگذار کرده است.
بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۴۴۰ هزار تومان رسیده است، بهعبارتدیگر، اجاره یک واحد ۱۰۰ متری بدون احتساب ودیعه (رهن) ماهانه ۴۴ میلیون تومان است.
وی در ادامه به آمارهای کلان مسکن در کشور اشاره کرده و میگوید: «بر اساس آخرین دادهها، تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوارها حدود ۲۱ میلیون و ۲۶۰ هزار واحد است، درحالیکه کل واحدهای مسکونی کشور (شامل خانههای خالی و خانههای دوم) بر اساس انشعابات وزارت نیرو حدود ۲۴.۵ میلیون واحد تخمین زده میشود.»
رزبان با اشاره به وضعیت استان تهران میگوید: «حدود ۴۳ درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند، درحالیکه میانگین کشوری ۲۳ درصد است. البته این آمار تحتتأثیر پدیده «مالکمستأجر» قرار دارد؛ به این معنا که برخی خانوارها باوجود داشتن خانه، به دلایلی مانند مسافت محل کار یا تحصیل فرزندان، خانه خود را اجاره میدهند و خود در جای دیگری مستأجر میشوند. سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوارهای تهرانی به ۶۰ درصد رسیده درحالیکه میانگین کشوری ۴۴ درصد است.»
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز با اشاره به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها میگوید: «این تصمیمگیری باید بهصورت شهرستانی انجام شود و تنها شهرهایی با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول این قانون میشوند، در استان تهران، ۱۳ شهر شامل اسلامشهر، پاکدشت، تهران، رباطکریم، شهریار، قدس، قرچک، گلستان، ملارد، نسیمشهر و ورامین، همچنین سه شهر جدید اندیشه، پردیس و پرند، در این فهرست قرار دارند.»
جزئیات مصوبه سران قوا
درباره تمدید قراردادهای اجاره و افزایش اجارهبها
مسئله افزایش اجارهبهای مسکن نهتنها گریبانگیر 43 درصد از خانوارهای تهرانی است، بلکه این چالشی پابرجا در اقصی نقاط کشور به ویژه در فصل جابهجاییها تابستان است.
مهرداد الهی رئیس اتاق اصناف شهرستان بویراحمد با اشاره به مصوبه جدید اجارهبهای مسکن که توسط سران سه قوه تهیه و ابلاغ شده و همچنین آغاز فصل نقلوانتقالات مسکن، بر ضرورت رعایت سقف قانونی تعیینشده تأکید دارد و از تشدید گشتهای بازرسی جهت اجرای دقیق این مصوبه و حمایت از مستأجران در سطح شهرستان خبر میدهد.
وی با تشریح آخرین ضوابط و دستورالعملهای مصوبه جدید اجارهبهای مسکن توضیح میدهد: «باتوجهبه شرایط اقتصادی موجود و فشار ناشی از هزینههای مسکن بر خانوارها، رعایت دقیق مصوبه قانونی درباره ثبت و تمدید قراردادهای اجاره برای تمامی بنگاههای معاملاتی و مشاوران املاک در یاسوج و مناطق تابعه الزامی است.»
رئیس اتاق اصناف شهرستان بویراحمد با اشاره به محورهای اصلی این مصوبه تصریح میکند: «بر اساس ضوابط ابلاغی، کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها به پایان میرسد، در صورت تقاضای مستأجر، مشمول تمدید خودکار به مدت یکسال و با افزایش حداکثر ۲۵ درصدی اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه خواهند بود. مشاوران املاک موظفاند قراردادهای جدید را صرفاً در چارچوب این مصوبه تنظیم و در سامانههای رسمی ثبت کنند.»
الهی با اشاره به نقش مهم و شایسته صنف مشاوران املاک در حفظ آرامش بازار، از فعالان این بخش خواست تا در شرایط فعلی در کنار مردم باشند، میگوید: «مشاوران محترم املاک همواره بازوی مشورتی و امین مردم در معاملهها بودهاند. از این عزیزان انتظار داریم در شرایط اقتصادی کنونی، با رعایت کامل مصوبه قانونی اجارهبها، در کنار مردم و مستأجران قرار گیرند و با تعامل، انصاف و همدلی، به تعدیل قیمتها و کاهش دغدغه خانوادهها کمک کنند.»
وی در پایان با تأکید بر همافزایی دستگاههای نظارتی استان خاطرنشان میکند: «بازرسان اتاق اصناف شهرستان بویراحمد با همکاری تعزیرات حکومتی و اداره کل صنعت، معدن و تجارت (صمت) استان کهگیلویه و بویراحمد، بهصورت مستمر بر روند اجرای این مصوبه نظارت دارند. عموم شهروندان، موجران و مستأجران میتوانند در صورت مشاهده هرگونه تخلف، عدم رعایت سقف مصوب یا دریافت کمیسیونهای غیرقانونی، مراتب را به سامانهها و واحدهای بازرسی اتاق اصناف، تعزیرات حکومتی و اداره کل صمت استان گزارش دهند تا دراسرعوقت رسیدگی شود.»
چرا سهم ودیعه در اجارهبهای تهران
به ۶۵ درصد رسید؟
بررسی فایلهای اجاره در تهران نشان میدهد متوسط سهم ودیعه آپارتمانهای اجارهای در تهران تقریباً ۶۵ درصد از کل رقم اجارهبها شده است؛ نسبتی که در مناطق ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ حتی اندکی بیشتر است.
تورم، وام ودیعه، هزینه تعمیر و بازسازی خانه و مدارا با مستأجر را چهار عامل اصلی تثبیت سهم بالاتر پیشپرداخت در بازار اجاره معرفی کردهاند.
تورم عمومی فزاینده یعنی تبخیر تدریجی درآمدها و همین موضوع باعث شده است درآمد واقعی موجرها از رقم اجارهبهای ماهانه نیز به شکل مستمری کاهش یابد؛ در نتیجه، بسیاری از مالکان ترجیح میدهند ودیعه بیشتری دریافت کنند و آن را در بازارهایی مانند طلا، ارز، سهام یا ارزهای دیجیتال سرمایهگذاری کنند.
افزایش هزینه بازسازی، رنگ و تعمیر و نگهداری آپارتمان در کشور با جهش بیسابقه قیمت مصالح... باعث میشود که این موجران درصدد دریافت ودیعه بالاتر برای جبران هزینه نوسازی و بازسازی واحد خود برآیند.
این تغییر تنها ناشی از رفتار موجران نیست و بسیاری از مستأجران نیز به دلیل شرایط اقتصادی، پرداخت ودیعه بیشتر و اجاره ماهانه کمتر را ترجیح میدهند.
برخی کارشناسان معتقدند افزایش وام ودیعه مسکن در افزایش سهم پیشپرداخت مؤثر است؛ تا ۲۸ تیرماه امسال بیش از ۳۱ هزار و ۵۰۰ فقره تسهیلات ودیعه مسکن به ارزش حدود ۷ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان در کشور دریافت کردهاند. سقف این تسهیلات در سال جاری نسبت به سال گذشته افزایشیافته و برای شهر تهران به ۳۶۵ میلیون تومان رسیده است.
هرچند افزایش سهم ودیعه، فشار پرداخت ماهانه مستأجران را کاهش میدهد، اما در شرایط تورمی، ارزش واقعی ودیعه پرداختی را نیز بهمرور زمان کاهش میدهد و از این منظر، تورم، ضربه دوم را به اقتصاد خانوارهای مستأجر وارد میکند.