قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول امنیت حقوقی بازار مسکن را تقویت میکند
نایبرئیس کانون وکلای مرکز گفت: هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، انسجام نظام حقوق ثبت، افزایش شفافیت مالکیت، پیشگیری از جرائم و اختلافات ملکی و ارتقای امنیت حقوقی بازار مسکن است.
بابک جعفری در گفتوگو با خبرنگار کیهان در پاسخ به این پرسش که علت اصلی ورود قانونگذار به الزام ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چه بود، اظهار داشت: ماده 22 قانون ثبت مقرر کرده است که دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و همچنین در موارد مقرر، اسناد عادی قابل پذیرش در ادارات و محاکم نیستند (ماده ۴۸ همان قانون). با این حال، طی دهههای گذشته، رویه قضایی با پذیرش دعاوی مبتنی بر اسناد عادی، از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در عمل آثار حقوقی گستردهای برای این اسناد قائل شد و به تدریج نوعی فاصله میان نص قانون ثبت و واقعیت جاری معاملات ایجاد گردید.
جعفری افزود: این فاصله میان قانون و واقعیت اجتماعی، موجب شکلگیری نوعی دوگانگی در نظام حقوقی کشور شد؛ از یکسو قانون بر ثبت رسمی تأکید داشت و از سوی دیگر، بخش قابلتوجهی از گردش اقتصادی بازار مسکن بر پایه اسناد عادی انجام میشد. پیامد این وضعیت، افزایش چشمگیر دعاوی ملکی، معاملات معارض، فروش مکرر یک ملک، اختلافات وراثتی، دشواری احراز مالک واقعی و تحمیل هزینههای فراوان به دستگاه قضایی بود؛ امری که با رسالت مقرر در اصل ۱۵۶ قانون اساسی مبنی بر پیشگیری از وقوع جرم، احیای حقوق عامه و گسترش عدالت نیز همخوانی نداشت. وی ادامه داد: از این منظر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید تلاشی برای بازگرداندن انسجام به نظام حقوق ثبت کشور دانست؛ قانونی که هدف اصلی آن، استقرار شفافیت در مالکیت، افزایش امنیت حقوقی، کاهش زمینههای فساد و تقویت اعتماد عمومی در معاملات املاک است.
ثبت رسمی؛ ابزاری برای پیشگیری از جرم
و کاهش دعاوی ملکی
نایبرئیس کانون وکلای دادگستری مرکز با اشاره به کاهش جرایم و پروندهها بعد از اجراییشدن کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول گفت: یکی از مهمترین آسیبهای معاملات مبتنی بر اسناد عادی، نبود شفافیت در وضعیت حقوقی ملک است.
جعفری افزود: در بسیاری از موارد، فروشنده با وجود انتقال ملک به شخصی دیگر، همان ملک را مجدداً به خریدار دیگری منتقل میکرد؛ یا ملکی که در رهن، بازداشت یا دارای محدودیت قانونی بود، بدون اطلاع خریدار مورد معامله قرار میگرفت. همچنین جعل مبایعهنامهها، استفاده از وکالتنامههای جعلی یا منقضی، سوءاستفاده از اعتماد شهروندان و وقوع جرایمی مانند انتقال مال غیر و کلاهبرداریهای ملکی، بخش قابلتوجهی از پروندههای کیفری را به خود اختصاص داده است.
وی بیان داشت: از منظر حقوقی نیز، اسناد عادی زمینه طرح دعاوی متعددی همچون الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات وقوع بیع، اثبات مالکیت، ابطال اسناد رسمی، ابطال معاملات معارض و دعاوی مربوط به تقدم و تأخر معاملات را فراهم میکرد که سالها وقت اصحاب دعوا و دستگاه قضایی را صرف میکرد. فلسفه ثبت رسمی، ایجاد «اعتماد عمومی» به اطلاعات ثبتی است. هنگامی که انتقال مالکیت صرفاً از طریق نظام رسمی ثبت انجام شود، امکان بررسی وضعیت حقوقی ملک پیش از معامله فراهم خواهد شد و احتمال وقوع بسیاری از جرایم و اختلافات کاهش مییابد.
نایبرئیس کانون وکلای دادگستری مرکز اظهار داشت: البته باید واقعبین بود؛ هیچ قانون و هیچ نظام ثبتی، وقوع جرم را بهطور کامل از بین نمیبرد. اما تجربه کشورهای دارای نظام ثبت پیشرفته، از جمله فرانسه و آلمان، نشان میدهد که هرچه ثبت املاک دقیقتر، شفافتر و مبتنی بر سامانههای جامع اطلاعاتی باشد، زمینه ارتکاب جرایمی مانند معاملات معارض، انتقال مالغیر و بخش مهمی از کلاهبرداریهای ملکی به شکل محسوسی کاهش پیدا میکند. بنابراین، مهمترین کارکرد این قانون را باید «پیشگیری» دانست؛ پیشگیری از اختلاف، پیشگیری از جرم و در نهایت کاهش هزینههای اجتماعی و قضایی.
جعفری گفت: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونگذار بیش از آنکه بر اعلام صریح «بطلان» معاملات عادی تمرکز کند، بر محدود کردن آثار حقوقی آنها و الزام اشخاص به ثبت رسمی تأکید کرده است. از همینرو، ممکن است در برخی فروض، درباره آثار حقوقی قراردادهای عادی و حدود قابلیت استناد آنها، همچنان نیاز به تفسیر قضایی وجود داشته باشد.
تقویت امنیت حقوقی بازار مسکن
وی درخصوص تقویت امنیت حقوقی بازار مسکن در پی اجرای این قانون، بیان داشت: امنیت حقوق مالکیت، یکی از مهمترین ارکان توسعه اقتصادی است و تقریباً در تمام نظامهای حقوقی پیشرفته، نظام ثبت املاک یکی از زیرساختهای اصلی امنیت سرمایهگذاری محسوب میشود.
نایبرئیس کانون وکلای دادگستری مرکز ادامه داد: هر اندازه وضعیت مالکیت شفافتر باشد، ریسک معامله کاهش مییابد. خریدار میتواند با اطمینان بیشتری نسبت به وضعیت حقوقی ملک تصمیمگیری کند، فروشنده از اعتبار انتقال خود مطمئن خواهد بود و بانکها، مؤسسات اعتباری و سرمایهگذاران نیز با اعتماد بیشتری وارد معاملات خواهند شد. از این منظر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میتواند به ارتقای امنیت حقوقی بازار مسکن کمک شایانی کند؛ زیرا شفافیت مالکیت، کاهش دعاوی، کاهش امکان جعل و محدودشدن معاملات معارض، همگی از عوامل مؤثر در افزایش اعتماد عمومی هستند. البته باید میان «امنیت حقوقی بازار» و «وضعیت اقتصادی بازار» تفاوت قائل شد. این قانون به تنهایی قادر به کنترل قیمت مسکن، کاهش تورم یا افزایش عرضه نیست؛ زیرا این موضوعات تابع سیاستهای کلان اقتصادی، پولی، مالی و برنامههای بخش مسکن است.
جعفری گفت: اما در حوزه حقوقی، بیتردید هر اقدامی که موجب تثبیت مالکیت، شفافیت اطلاعات، کاهش دعاوی و افزایش قابلیت اعتماد به معاملات شود، به بهبود فضای کسبوکار و ارتقای امنیت اقتصادی کشور کمک خواهد کرد. در شاخصهای بینالمللی نیز، امنیت حقوق مالکیت و قابلیت اتکای نظام ثبت، از مؤلفههای مهم ارزیابی محیط سرمایهگذاری محسوب میشود.