عوامل التهاب در بازار مسکن و اجاره از کوتاهی مسئولان تا نقش پلتفرمها و بانکها
عوامل اصلی التهاب در بازار مسکن و اجاره؛ کوتاهی مسئولان در ساخت مسکن و ارائه زمین، التهاب آفرینی پلتفرمها، معاملات صوری بانکها و اقدامات برخی مشاوران املاک است.
علی فرنام؛ پژوهشگر حوزه مسکن در گفتوگو با خبرگزاری تسنیم اظهار کرد: طی دو ماه گذشته شاهد پدیدهای در بازار مسکن هستیم که میتوان گفت تقریباً بیسابقه است؛ یک پرش قیمت بسیار عجیب و غریب که هیچگونه پشتوانه منطقی و حتی ردپای عینی در معاملات ندارد.
وی ادامه داد: بهبیانی دیگر، یک تفاوت بسیار زیاد و فزاینده میان قیمتهای پیشنهادی یا اعلامی (که عمدتاً روی پلتفرمهای آنلاین مطرح میشود) با آن چیزی که در واقعیت معامله میشود؛ شکل گرفته است. این در حالی است که با کاهش چشمگیر معاملات مسکن مواجه هستیم.
پژوهشگر حوزه مسکن افزود: اگر سیاستگذار و بهطور خاص وزارت راه و شهرسازی ایفای نقش مؤثری نداشته باشد، این پدیده میتواند تشدید شود. بدون شک بخش عمدهای از این وضعیت را باید ناشی از جریان «قیمتسازی» و «قیمتپراکنی» دانست.
فرنام یادآور شد: تورم مسکن آرام گرفته و نرخ آن پایینتر از تورم عمومی است و بهتبع آن و با یک تأخیر فاز تورم اجارهبها نیز کاهش یافت و در این ماهها روند نزولی داشت؛ بهطوری که برای مثال در فروردینماه به محدوده نزدیک به 20 درصد رسید، ولی این آرامش بهتنهائی دلیل تحولات اخیر نمیشود.
وی افزود: در واقع میتوان اینگونه تحلیل کرد که پس از یک آرامش نسبتاً طولانیمدت در قیمتهای حوزه مسکن، ذینفعانی که در افزایش قیمتها منافعی دارند - که در صدر آنها حوزه معاملات املاک و پلتفرمهای آنلاین قرار دارند - از فرصتی که بهواسطه تورم شدید فروردین و اردیبهشتماه به وجود آمد، سوءاستفاده کردند.
کوتاهی دولت؛ سوءاستفاده سکوها
گفتنی است دلیل اصلی افزایش نجومی قیمت مسکن و اجاره بها، کوتاهی برخی دولتها در ساخت مسکن و ارائه زمین است و در پس آن، قیمت سازی سکوها، برخی کانالهای فضای مجازی، معاملات صوری بانکها و مشاوران املاک قرار دارد.
داوود بیگینژاد؛ نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، چندی پیش با اشاره به مباحث مطرحشده درخصوص قیمتسازی توسط دفاتر املاک گفت: زمانی که دفاتر ما ـ در فروردین ـ تعطیل بود فضای مجازی و اپلیکیشنها شروع به قیمتسازی کردند.
وی ادامه داد: چگونه در فروردینماه که هیچ واریزی به شرکتهای آگهیدهنده نداشتیم، قیمتها افزایش یافت؟ واقعیت آن است که استارت شروع قیمتگذاریها در فضای مجازی زده شد.
نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: همیشه گفتهایم کشورمان نیازمند یک «سند چشمانداز درازمدت برای مسکن» است که حاصل رفتار و تصمیمات لحظهای دولتها نباشد، باید تصمیمی کلان گرفته شود که دولتها فقط مجری آن باشند؛ نه اینکه با آمدن هر دولت، تصمیمات عوض شود و قبل از آنکه پروژهای به مرحله جانمایی و بودجهبندی برسد، عمر آن دولت به پایان برسد.
بیگینژاد، درباره انتشار آگهیهای اجاره بها با افزایش قیمتهای غیرمتعارف اظهار داشت: مردم به ویژه ساکنان تهران توجه داشته باشند که قیمتهای درج شده در آگهیهای سکوهای اینترنتی با واقعیت بازار همخوانی ندارد. البته افزایش قیمتها در تمام بازارها از جمله بازار مسکن غیر قابل انکار است اما نرخ درج شده در این آگهیهای اجاره واقعی نیست.
نقش بانکها در افزایش قیمت مسکن
عامل بعدی در بحران مسکن، بانکها هستند. بانکها علاوه بر اینکه در ارائه تسهیلات ساخت کوتاهی میکنند؛ در قیمت سازی املاک، نقش دارند. «تورج سرباز»؛ عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، به فعالیت شبکهای دلالان شناسنامهدار اشاره کرد و گفت: بنگاههای خصولتی و بانکها در آشفتگی بازار مسکن نقش دارند. به این صورت که دلالان بانکی پول را مستقیماً از منابع مالی بانک دریافت و به بازار تزریق میکنند. این واسطهها با پورسانتگیری برای خود و سودآوری کلان برای بانکها، اقدام به خرید و فروش انبوه ملک میکنند. این روند مسبوق به سابقه است اما اکنون به شکلی نامحسوس و سیستمی انجام میشود.
او با تاکید بر اینکه تمرکز این دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است، افزود: نکته تاملبرانگیز اینجاست که بانکها با سپردههای ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسانگیریهای چند صد درصدی انجام میدهند. در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانکها میرود و مردم عادی تنها نظارهگر آب رفتن قدرت خرید خود هستند.
عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، قیمتسازیهای کاذب در سایتهای خرید و فروش اینترنتی را لایه دیگری از فعالیت این شبکه دانست و تصریح کرد: پس از جنگ 40 روزه، قیمتهای پیشنهادی مسکن در مناطق مختلف تهران به طور میانگین ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته است. در حال حاضر ۷۰ درصد معاملات توسط سوداگران و بخر و بفروشها انجام میشود و متقاضی واقعی به دلیل قیمتهای نجومی عملاً از صحنه رقابت حذف شده است.
او خواستار مداخله فوری کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و سازمان بازرسی کل کشور شد و ادامه داد: اتحادیه املاک آمادگی کامل دارد با ظرفیت بازرسان خود، برای شناسایی و برخورد با این سودجویان که در بازار اختلال ایجاد کردهاند، با نهادهای نظارتی همکاری کند.
گفتنی است، مردم از دست برخی مشاوران املاک گلایه دارند که یک واحد مشخص را با دو نرخ کاملاً متفاوت اجاره میدهند یا میفروشند و در گرانی و قیمت سازی مسکن و اجاره، نقش دارند.