الزام قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مزیت های آن

 

 

مهدی طغیانی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در گفت‌و‌گو با کیهان درباره الزام قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مزیت‌های آن گفت: معاملات مسکن را باید از بقیه معاملات غیرمنقول مثل املاک و واحدهای مسکونی و غیره متمایز کرد. از جهت فقهی همه اینها را یک بیع محسوب می‌کنند. یعنی از یک خرید جزئی تا خرید و فروش ملک، بیع محسوب می‌شود.

او افزود: در قانون الزام به ثبت اسناد غیرمنقول، قانونگذار الزام کرد که همه اموال غیرمنقولی که خرید و فروش می‌شوند باید ثبت رسمی‌شوند. یعنی بعد از گذشت مدتی عملا آن اسناد عادی که بین افراد نوشته و تبادل می‌شد حالا چه از طریق نوشتن شخص سومی و غیره‌، باطل می‌شد.

سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: فقهای شورای نگهبان با این استدلال که این داد و ستد بیع است و نمی‌شود از اعتبار ساقط کرد، قانون الزام به ثبت اسناد غیرمنقول را تایید نکردند و دو بار به مجلس بازگشت دادند. در حالی که بین خرید و فروش‌های مربوط به مسکن با خرید و فروش‌های جزیی دیگر باید تمایز قایل بود. 

طغیانی افزود: یعنی حجم این داد و ستدها مثل مسکن آن‌قدر بزرگ است که می‌تواند زندگی یک نفر را از بین ببرد. خیلی از افراد در جامعه هم اگر معاملات‌شان به دلیل عدم ثبت، عدم تعیین حد و حدود به شکل قانونی، عدم وجود استانداردهای لازم یا عدم شفافیت و در نظر نگرفتن دقت‌های لازم در معامله به مشکل برسند می‌تواند زندگی آنها را به خطر بیندازد.

او تصریح کرد: درنتیجه قانونگذار افراد را ملزم کرد تا معاملات‌شان ثبت رسمی‌شود. شورای نگهبان هم با همان استدلالی که عرض کردم یعنی همه این داد و ستدها بیع است و نمی‌شود از اعتبار ساقط کرد دو بار به مجلس برگرداند.

اسناد عادی؛ یک مانع مولد‌سازی اموال

سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس افزود: مجلس هم از باب همین مصلحتی که در فرمایش اخیر آقا بود که فرمودند این قضیه جزو مصلحت‌های امروز است روی آن تاکید دارد. انبوه پرونده‌هایی که در دستگاه قضایی برای همین موارد این شکلی یعنی استاندارد نبودن، نبود دقت کافی در معامله‌، اختلافات و سوءاستفاده‌هایی که در این معاملات رخ می‌دهد حجم عظیمی از پرونده‌ها را در دستگاه قضایی شکل داده است.

طغیانی ادامه داد: درواقع انرژی بسیار زیادی از مردم به جای این‌که صرف تولید و استفاده از دارایی‌ها به شکل مولد شود صرف رفت و آمد به دادگاه می‌شود. ضمن این‌که اموال و دارایی‌ها معطل می‌شود. گاهی به عنوان مثال برخی اوقات یک ملک و به خصوص یک واحد تولیدی سالها معطل می‌ماند و تا زمانی که مشکل در دادگاه حل شود از چرخه اقتصاد کشور خارج می‌شود و کارگاهی که بر سر آن دعواست دیگر نمی‌تواند یک محل تجارت و به ویژه‌اشتغال‌زایی چند جوان باشد.

او افزود: بیش از سه سال از تصویب این قانون در مجلس می‌گذرد و فرمایش آقا، اکنون نویدبخش این است که این گره در مجمع تشخیص مصلحت نظام باز می‌شود. امیدواریم بزودی این قانون مترقی از مجمع خارج و ابلاغ شود تا بتواند مشکلات کنونی را حل کند.

سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس درخصوص رفع نگرانی کسانی که اسناد عادی دارند گفت: افرادی که اسناد عادی دارند نباید نگران باشند چون قانون زمان‌دار است؛ یعنی زمان قابل قبولی، این قانون به دارندگان اسناد عادی برای ثبت رسمی داده تا مراجعه و اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند.

طغیانی تصریح کرد: بعد از زمان مقرر در قانون است که اسناد عادی در محاکم از درجه اعتبار ساقط می‌شود و دیگر کسی نمی‌تواند با تکیه بر اسناد عادی، ادعای مالکیت کند. اکنون سالهاست که بسیاری از کشورها به این سمت رفته و برخی کشورها چند دهه است که اسناد عادی را کنار گذاشته‌اند.

دست باز زمین‌خواران با اسناد عادی

مقابله با زمین‌خواری یکی دیگر از مزیت‌های الزام قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. مجتبی توانگر، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس به کیهان گفت: اعتبار اسناد عادی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول تاکنون آسیب‌های فراوانی دربرداشته لذا وضعیت فعلی اعتبار اسناد عادی قابل تداوم نیست.

او افزود: آسیب‌های اسناد عادی موجب شد تا مجلس برای رفع این خسارات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را کلید بزند که در شورای نگهبان و مجمع تشخیص با چالش‌هایی رو‌به‌رو شد و در روزهای اخیر با موضع علنی ولی‌فقیه، این موضوع، گره‌گشایی شد و امیدواریم زودتر از مجمع خارج شود. طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول که حالا در مجمع است فواید متعددی برای مردم و اقتصاد دارد.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: اعتبار سند عادی این اجازه را می‌دهد که تصرفات و تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌خواران، قابلیت انجام و ارزش معامله پیدا کنند. علاوه‌بر این، با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین‌خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است.

توانگر افزود: حتی در صورت شناسایی زمین‌خوار اولیه، با توجه به قابلیت جعل در اسناد عادی، زمین‌خوار می‌تواند با تنظیم سند عادی جعلی به نام افراد فوت شده یا مجهول‌الحال از مجازات بگریزد. در واقع حذف ایجاد بستر زمین‌خواری یکی از مهم‌ترین فواید این طرح است.

تنها راه شناسایی و اعمال دقیق مالیات مسکن

او درباره دیگرمزایای این قانون گفت: ثبات مالکیت دولت از دیگر مزایای این قانون است. یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت است. همواره این خطر وجود دارد که افرادی با در دست داشتن سند عادی درخصوص یک ملک یا زمین، ادعایی مطرح نموده و موجب ابطال سند مالکیت و زوال مالکیت دارنده سند رسمی‌شوند. این خطر موجب عدم استحکام مالکیت‌اشخاص و دولت است.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: مزیت دیگر امکان اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری در زمینه اراضی است. به‌عنوان مثال، حاکمیت قصد داشته باشد نوع خاصی از مالیات را نسبت به سوداگری در بخش مسکن یا نسبت به برخی از املاک به‌دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال نماید. در این‌جا به‌دلیل این‌که اسناد عادی در این خصوص به‌وفور وجود داشته و اعتبار قانونی دارند، امکان وضع این سیاست وجود ندارد.

توانگر تاکید کرد: از جمله سیاست‌های لازم برای جلوگیری از سوداگری در حوزه مسکن وضع مالیات در این حوزه است. تنها راه شناسایی و اعمال دقیق این مالیات هم عدم اعتبار اسناد عادی است وگرنه این مالیات قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

گفتنی است، هم اکنون اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی است. درنتیجه افرادی‌که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌کنند این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته یا پس از تغییر کاربری، اقدام به نقل‌وانتقال آنها کنند. همچنین زمینه زمین‌خواری را فراهم می‌کند.

درهمین ارتباط، رهبر انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضائیه کشور، معاملات غیررسمی اموال غیر منقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و بر سلب اعتبار از این اسناد تاکید کردند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک ‌اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.»