سوداگری در بازار مسکن و علاج آن (بخش پایانی)
لزوم ایجاد بانکهای شفاف اطلاعاتی بـرای اخـــذ مـالیات
حسن رضایی
طرح مالیات بر عایدی سرمایه، نهایتا پس از کش و قوسهای فراوان، دوازدهم اردیبهشت ماه سال جاری در صحن علنی مجلس به تصویب رسید و برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شد. حال باید منتظر اظهار نظر این شورا درباره مواد مختلف طرح مذکور بود و دید آیا نهایتا در کشور ما نیز مانند بیش از 140 کشور دنیا، اخذ مالیات از سوداگری و سفتهبازی، قانونی میشود؟
محمدباقر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی در پایان بررسی طرح مذکور در صحن علنی مجلس از تاثیر اجرای این طرح بر فعالیتهای سفته بازانه در بازارهای مختلف گفته، میافزاید: «بررسی طرح مربوط به مالیات بر فعالیتهای سوداگری تمام شد جا دارد از نمایندگان به ویژه اعضای کمیسیون اقتصادی تشکر کنم که این کار مهم و دقیق صورت گرفت و انشاءالله تاثیرات خود را میگذارد.» بررسی روند تاریخی بحث اخذ مالیات از عایدی سرمایه، نشان میدهد این طرح در مجالس گذشته مطرح شده بود اما هر بار به دلایل مختلف لغو میشد.
سال 1391 لایحه اصلاح مالیاتهای مستقیم و مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس طرح شد اما به تصویب نرسید. بار دیگر و در مهرماه سال 1393، وقتی مجلس وقت، مشغول بررسی لایحه اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم بود، بند مربوط به مالیات بر عایدی مسکن با فشار وزارت راه و شهرسازی و عباس آخوندی، از این لایحه حذف و از دستور کار مجلس خارج شد. مجددا نمایندگان در تیر سال 1397 این مالیات را در حوزه املاک طرح کردند که باز هم به نتیجه نرسید. سرانجام کلیات این طرح در اردیبهشت سال 1400 در مجلس به تصویب رسید و در شهریور 1400 وارد دستور کمیسیون شد. بررسی این طرح سرانجام در مجلس کنونی به پایان رسیده و این میتواند خبر خوبی برای مردم و خبری تلخ برای سفته بازان بازارهای مختلف تلقی شود. مالیات بر عایدی سرمایه سابقه بیش از 100 ساله در دنیا دارد. با استناد به تجارب کشورهای پیشرفته و مطالعات علمی میتوان گفت اخذ این مالیات در بخش مسکن، آثار مثبتی از جمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت و ساز، افزایش ثبات و پیشبینی پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم را دارد.
مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات تنظیمی یا درآمدی؟
یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در همین زمینه میگوید «به دلیل جذابیت، سادگی و سوددهی فراوان فعالیتهای غیرمولد، بیشتر افراد سعی در خرید و فروش داراییهای مختلف دارند. به دنبال این موضوع خطر کاهش فعالیتهای مولد و انواع تولیدیها، کشور را تهدید میکند. در واقع فعالیتهای غیرمولد در بازارهای مختلف مانند ملک، خودرو، ارز و طلا مانعی برای افزایش تولید در داخل کشور شده، زیرا نیازی به پرداخت مالیات نداشته و سودهای چندبرابری نسبت به دیگر فعالیتها دارد. این موضوعات دلیلی شده تا اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس تصمیم به نهایی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه بگیرند.»
با این حال، با جدی شدن و تصویب نهایی این قانون مهم طی هفتههای اخیر، رسانههای یک جریان خاص با دمیدن در این انگاره که دولت و مجلس در تصویب این قانون، تنها به دنبال کسب درآمد هستند، اجرایی شدن آن را باعث فرار سرمایه از کشور معرفی کرده و به منفی کردن دیدگاه افکار عمومی نسبت به این قانون عام المنفعه دست زدهاند.
اخذ مالیات از تورم، مسئله دیگری است که در همین زمینه بر آن تاکید میشود.
مهدی سرمست، کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس در همین زمینه میگوید: «باید توجه داشت که مالیاتها در واقع دو نوع هستند؛ مالیاتهای تنظیمی و مالیاتهای درآمدی. مالیاتهای درآمدی با نرخ کم تعیین میشوند و جنبه مشارکت عمومی در مخارج دولت دارند. مالیاتهای تنظیمی نیز جنبه تنظیمگری دارند مانند جریمه رانندگی یا مالیاتهایی که در حوزه املاک با هدف کنترل بازار وضع میشود مانند مالیات بر خانههای خالی که جزء این دسته است. مالیات بر عایدی سرمایه البته میتواند هر دو نوع را در بر بگیرد.»
سرمست با اشاره به سود کلان فعالیتهای سوداگرانه در ایران، میافزاید:« حال ما اگر بخواهیم رفتار اصلاحی انجام دهیم باید بگوییم حداقل بهاندازه همان مالیات بر تولید از وی مالیات بگیریم تا اگر کسی بخواهد این کار را ادامه دهد مشمول جریمه شود.»
سود اعجابآور سوداگری در بخش مسکن
این کارشناس اقتصادی در ادامه میافزاید:« پس در واقع اینطور نیست که مالیات بر عایدی سرمایه، در همه کشورها جنبه درآمدزایی داشته باشد و باید گفت نفس تصویب این قانون جنبه تنظیمگری و تغییر رفتار نیز دارد. نکته دیگر آنکه ما آیا از تورم مالیات میگیریم یا خیر نیز درست نیست. چراکه ما درآمدها و عوایدی داریم که بیش از تورم رشد کرده است. برای مثال در گزارش اخیر مرکز پژوهشها درخصوص بازار ملک از سال 1379 تا 1399 شاخص قیمت مصرفکننده (که مبنای محاسبه تورم است) 28 برابر شده ولی در همین بازه شاخص هر متر زیربنای مسکونی در تهران 330 برابر شده و نشاندهنده اختلاف بالاتر از تورم بوده است. البته این وضعیت در بازار زمین مسکونی بسیار شدیدتر است. یعنی بازار ملک بهدلیل سوداگری و دلالی بسیار بیشتر از تورم رشد کرده است.»
محمدحسن قدیری ابیانه کارشناس مسائل اقتصادی اما در گفتوگو با گزارشگر کیهان از رشد قیمت اقلامی مانند خودرو میگوید که طی سالهای اخیر تقریبا با نرخی ثابت به خارج از کشور صادر شدهاند. وی میگوید:« به عنوان مثال، فردی که یک پراید را 10 سال قبل با قیمت 10 تا 15 میلیون تومان خریداری کرده است و حالا قیمت آن به 300 میلیون رسیده، آیا باید برای فروش آن مالیات بپردازد؟» وی با اشاره به معافیتهای طرح مذکور، میافزاید:« کلیت این طرح حتما خوب است و چیزی است که اقتصاد ما به آن نیاز داشته است تا جذابیت فعالیتهای سوداگرانه در سطح کشور کاهش پیدا کرده و سرمایهها به سمت بازارهای تولیدی هدایت شود. با این حال، در ریزه کاریهای مربوط به اجرا باید مراقبت کرد تا این مالیات تنها به دلالها اصابت کند و مانع فعالیتهای تولیدی در حوزههایی مانند مسکن نشود.»
لزوم نگاه جامع به مسائل حوزه مسکن
قدیری ابیانه با بیان اینکه مسکن به عنوان یک بخش مهم اقتصاد، در صورت فعال شدن میتواند دیگر بخشها را هم به تحرک وادارد، میافزاید:« البته اینکه رشد تولید در این بخش را تنها به یک طرح گره بزنیم، درست نیست. ما هم اکنون کاغذبازی و بروکراسیهای فراوان و پرهزینهای در حوزه شهرداریها برای ساخت مسکن داریم که باید برای حل آنها نیز علاجیاندیشیده شود. مجموعه دولت و مجلس باید مشوقهایی برای تولید در بخش مسکن تعریف و اجرایی کنند، از سویی، قوانین و کاغذبازیهای دست و پاگیر در این حوزه باید از پیش پای مردم تا حد امکان برداشته شود و در کنار آن، مالیات بر سوداگری در بخش مسکن هم وضع شود تا دست دلالان از سودهای کلان این حوزه قطع شود. لذا کار در حوزه مسکن، یک مجموعه اقدامات مکمل است که اگر با یکدیگر هم افزا شوند، خواهند توانست تولید در این بخش را به حرکت بیندازند.»
به گفته کارشناسان، بهطور کلی در بخش مسکن دنیا دو سیاست افزایش عرضه و کنترل سوداگری اعمال میشود. در سیاست کنترل سوداگری نیز با دو ابزار ایجاد بانکهای شفاف اطلاعاتی و اعمال سیاستهای کنترلی و تنظیم بازار (که شاخصترین آنها سیاستهای مالیاتی است) نسبت به جلوگیری از سوداگری و تخریب در بازار مسکن توسط سوداگران و دلالان اقدام میشود. با نهایی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه اما به نظر میرسد چالش اصلی کشور در حوزه اجرای این قانون، باز هم بانکهای شفاف اطلاعاتی به خصوص در حوزه مسکن خواهد بود. سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان مهمترین زیرساخت این حوزه هنوز به صورت کامل و موثر عملیاتی نشده و ضعفهای موجود در آن، احتمالا مانعی مهم در راه اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن خواهد بود.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس، بیستم اردیبهشتماه سال جاری مسائل قابل تاملی را در رابطه با ضعفهای این سامانه به رسانهها گفته است.
ضعفهای سامانه ملی املاک و اسکان
شاکری با اشاره به اظهارات مدیرکل سابق راه و شهرسازی استان تهران درخصوص شناسایی 65 هزار واحد مسکونی خالی در شهر پردیس، میگوید: «با توجه به اینکه سامانه املاک اسکان هنوز تکمیل نشده به این آمار و ارقامها نمیتوان استناد کرد. شناسایی میدانی خانههای خالی نشان میدهد سامانه املاک و اسکان به خوبی کار نمیکند. معتقدم شهرداریها نیز باید در رصد خانههای خالی همکاری کنند و در صورت شناسایی و معرفی خانههای خالی از سکنه به وزارت راه از عوارض آنها استفاده کنند تا هرچه سریعتر خانهها هدف شناسایی و به چرخه بازار برگردند و در عرضه و تقاضا نیز تعادل ایجاد شود.»
شاکری همچنین گفته است: «در طرح ساماندهی اجاره املاک مسکونی که در صحن بررسی میشود، کاملا به آن اشاره کرده و مواردی برای بهبود وضعیت آن پیشبینی شده است.» در هر صورت، برطرف شدن ضعفهای سامانه ملی املاک و اسکان، پیش نیاز اصلی اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن خواهد بود.
مالیات بر عایدی سرمایه و کنترل تورم
طرحی که به گفته کارشناسان، میتواند مانع شوکهای قیمتی در این بازار شده، به کنترل تورم در این حوزه تا حدی کمک برساند. تاثیر اجرای طرح مذکور در کنترل تورم حوزه مسکن اما چهاندازه خواهد بود؟ مرتضی زمانیان، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی امیرکبیر در همین زمینه میگوید:«مالیات بر عایدی سرمایه دو وظیفه اخذ مالیات درآمدی و نقش تنظیمگری و کنترل سوداگری؛ خصوصا موارد حاد و شدید را برعهده دارد. این طرح هم که در ایران طراحیشده و بهنوعی شروع و معرفی این مالیات به نظام اقتصادی است قاعدتا با معافیتهای مختلفی همراه است تا این پایه مالیاتی شکل بگیرد. نکته دیگر آنکه با توجه به شرایط اقتصادی کشور جنبه تنظیمگری آن پررنگتر است، یعنی آنچه درحال بررسی و تصویب است از جنبه درآمدزایی آن کاسته شده و نگاه تنظیمگرایانه و مبارزه با سوداگری تقویت شده است.»
وی میافزاید:« قاعدتا در اقتصادهایی که این موضوع جاافتاده است و سوداگریهای حاد و شدید وجود ندارد عملا نقش درآمدی آن پررنگ است و بهنوعی میتوان گفت نگاه درآمدی و تنظیمگری این قانون با یکدیگر منافاتی ندارند که اگر جنبه درآمدی دارد نمیتواند نگاه تنظیمگری داشته باشد. اما باید توجه داشت که سوداگری بهصورت شدید و حاد خود بیش از آنکه منجر به تورم شود، موجب نوسان و نااطمینانی در بازار میشود. از این رو اگر گفته میشود که این قانون جلوی سوداگری را میگیرد، بهمعنای آن نیست که مشکل تورم را حل میکند؛ چراکه با این ابزار میتوان شوکهای قیمتی و نوسانات مربوطه را تعدیل کرد و از این جهت گزاره کنترل تورم از مسیر دیگری است، بهصورت کلی درست است اما باید توجه داشت طراحان این طرح ادعای کنترل تورم را درخصوص طرح مالیات بر عایدی سرمایه ندارند، لذا مقصود کنترل نوسانات و شوکهای بازار است»