همه کشورهای پیشرفته، امکان رصد و پایش دقیقی از دارایی‌های دولت دارند و اجازه نمی‌دهند که دارایی‌ها به رکود و وضعیت غیرمولد دچار شود.

مصوبه مولد‌سازی دارایی‌های دولت هم که مدتی است بر سر زبانها افتاده امکان به فعلیت درآوردن اقیانوس اموال و املاک راکد دولت را فراهم می‌کند. اما درباره این مصوبه و نحوه اجرای آن ابهامات و سؤالاتی وجود دارد که خبرگزاری تسنیم با تهیه مطلبی به 20سؤال دراین باره پاسخ داده است.

 

مولد‌سازی چه مفهومی دارد؟

مولد‌سازی در لغت یعنی بهره ور کردن و در اصطلاح اقتصادی نیز به بهره‌ور کردن دارایی‌ها اشاره دارد یعنی هرگونه تلاش و اقدامی که بهره وری یک دارایی را افزایش دهد. اعم از آنکه این دارایی راکد و بلا استفاده باشد مانند یک زمین رها شده یا املاک و مستغلات متروکه و یا آنکه به نحو مطلوبی مطابق با ارزش اقتصادی روز از آن دارایی استفاده نشود مثلا از یک ملک ده هزار متری صرفا برای کار اداری 20 نفر کارمند در یک ساختمان استفاده شود یا امکان تبدیل آن دارایی به دارایی بهره ورتر یا دارایی که بیشتر مورد نیاز باشد، وجود داشته باشد.

هدف اصلی این مصوبه تبدیل دارایی که راکد است و زایش ندارد با دارایی که مولد است و زایش دارد و می‌تواند تولید و شغل را گسترش دهد.

دولت چه میزان دارایی غیرمنقول دارد؟

مخرج کسر دارایی‌های دولت مشخص نیست. دولت دارایی‌های غیرمنقول بسیار زیادی دارد که متاسفانه اشراف بسیار کمی به آنها دارد و تعداد و ارزش واقعی آنها را نمی‌داند. قبل از هر اقدامی دولت باید برای جمع‌آوری و یکپارچه ‌سازی اطلاعات کامل همه دارایی‌های غیرمنقول دستگاه‌های دولتی و تابعه خود، تلاش کند. هر سال در قانون بودجه دستگاه‌های دولتی مکلف می‌شوند که دارایی‌های غیرمنقول خود را در سامانه سادا (سامانه اموال دستگاه‌های اجرایی) ثبت کنند و حتی ضمانت اجرا برای عدم ثبت گذاشته شده است، اما متاسفانه همکاری ضعیفی از سوی دستگاه‌ها وجود دارد. عدم تحقق تکالیف مولد‌سازی در سال‌های گذشته هم موید آن است که اجرای این امر در قوانین دچار چالش‌های فراوان بوده است.

مهم‌ترین چالش‌های مولد‌سازی تا امروز چه مواردی بوده است؟

دولت‌ها علاقه‌مند به مولد‌سازی بودند و در قوانین بودجه سنواتی هم آمده است اما به‌دلیل چالش‌های متعدد این اقدام محقق نمی‌شده است. اول: دستگاه‌ها برای ثبت دارایی‌ها و معرفی دارایی‌های مازاد همکاری نمی‌کردند و معیاری هم برای مازاد بودن مشخص نبود دوم: فرآیند ارزش افزایی دارایی برای جلوگیری از خام فروشی، بسیار تخصصی و طولانی بود. سوم: در قیمت گذاری بی‌توجه به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا صرفا برای رفع تکلیف با قیمت غیر واقعی مزایده برگزار می‌شد. چهارم: امکان تقسیط و روش‌های نوین مولد‌سازی وجود نداشت. پنجم: ریسک تصمیمات مدیران به‌دلیل واهمه از تعقیب کیفری بالا بود و بنابراین ترجیح عدم واگذاری به بهانه‌های مختلف بود. ششم: بسیاری از دارایی‌ها مشکلات متعدد حقوقی و تثبیت مالکیت داشتند و به راحتی در مسیر مولد‌سازی قرار نمی‌گرفتند.

سابقه و ایده اصلی تدوین مصوبه مولد‌سازی دارایی‌های دولت چیست؟

این چالش‌ها برای مولد‌سازی دارایی‌های دولت را مدیران اجرایی و سیاست گذاران مطلع بودند و از سوی ایشان و کارشناسان به رهبری منتقل شد و اولین بار در دیدار ایشان با شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در تاریخ چهارم آذر 1399 با عتاب و خطاب خاصی موضوع به اعضاء شورا منتقل شد و ایشان فرمودند: 

«... باید وزارتخانه‌ها همکاری کنند و این‌جاست که قاطعیت حکومتی و اسلامی لازم است، باید به‌طور قاطع تصمیم‌گیری و اقدام شود. شما می‌توانید هیئتی را از طرف این شورا معین کنید که این هیئت حجم مشخصی از دارایی‌ها را مشخص کند که باید به فروش برسد. هیئت مورد اعتماد خودتان را که عازم و جازم در این معنی باشد، تشکیل بدهید و به این هیئت اعتماد کنید، تا تصمیم گیری کند. البته باید طوری عمل کنند که امنیت سرمایه‌گذاری حفظ شود.»

آیا از نظر کارشناسان و مدیران با تجربه در مسیر تدوین پیش‌نویس مصوبه مولد‌سازی دارایی‌های دولت استفاده شد؟

بله نظرات همه صاحب‌نظران داخلی و خارجی و مدیران باتجربه و مراکز پژوهشی در امر مدیریت دارایی‌های دولت اخذ شد و جلسات همفکری متعددی با این افراد برگزار شد که برخی آنها در قالب‌های مکتوب و صوتی و تصویری نیز منتشر شده است. با این حال در چند جلسه کمیسیون مقدماتی و شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا موضوع به تفصیل مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظرات سران قوا و نمایندگان تام الاختیار آنها اخذ شد که نهایتا در جلسه شصت و هفتم شورای عالی هماهنگی اقتصادی تصویب شد و بعد مشاوران مرتبط در دفتر مقام معظم رهبری نیز در این موضوع نظر دادند که نهایتا در تاریخ 21 آبان ماه 1401 این مصوبه به تایید رهبری رسید.

چرا این مصوبه و آیین نامه اجرایی آن محرمانه بوده‌اند؟

فقط پیش‌نویس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا محرمانه بوده است اساسا همه دستورجلسات این شورا به‌دلیل سطح اهمیت محرمانه است. اما بعد از لازم الاجرا شدن مصوبه شصت و هفتم‌، چون در اجرا برای اشخاص ثالث در اجرا حق و تکلیف ایجاد می‌کند، درخواست خروج از طبقه‌بندی انجام شد و متن این مصوبه ابتدا در اختیار همه مشمولان بند یک مصوبه قرار گرفت و سپس در بخش قوانین و مقررات سایت سازمان خصوصی ‌سازی منتشر شد و بعد از تصویب آیین نامه اجرایی در تاریخ 21 دی ماه 1401، این آیین نامه نیز در همان بخش در دسترس عموم مردم قرار گرفت. مضافا آنکه مصوبه‌ای که قرار است فراگیر در سطح کشور اجرا شود و بخش عمده آن در بازار سرمایه انجام گیرد، مگر می‌تواند محرمانه باشد؟!

چرا چنین ترکیبی برای هیئت عالی مولد‌سازی درنظر گرفته شده است؟

این هیئت عالی‌ترین سطح را برای این امر درنظر گرفته است. دو نماینده تام الاختیار قوای مقننه و قضائیه و پنج عضو دولت شامل: معاون اول (رئیس) وزیر اقتصاد (دبیر)، وزیر کشور، وزیر راه و شهر‌سازی و رئیس‌سازمان برنامه و بودجه که هر کدام آنها به‌دلیل جایگاه و سمت خود مرتبط با دارایی‌های دولت هستند و طبیعتا حضور و دخالت آنان در فرآیند تصمیم ‌سازی مولد‌سازی دارایی‌های دولت ضروری است.

مصونیت قضایی مندرج در مصوبه به چه معناست؟

اعضای هیئت از جرایم شخصی خودشان با سوءاستفاده از موقعیت عضویت در هیئت مثل تبانی، ارتشا و... مصونیت ندارند. اگر فرآیند و ضوابط مندرج در مصوبه و آیین نامه را رعایت نکردند، مصونیت ندارند. اگر فرآیند و احکام مندرج در مصوبه را رعایت کردند، و ترتیبات تصمیم گیری رعایت شد و تصمیمی گرفته شد (تصمیمی که بالاترین سطوح سه قوه در آن رای می‌دهند و شفاف همه از آن مطلع می‌شوند)، مصونیت دارند، یعنی به‌خاطر این تصمیم جمعی با رعایت احکام مصوبه، هیچ عضوی از هیئت را مورد بازخواست و تعقیب و پیگرد قضایی قرار نمی‌دهند، زیرا اگر این سطح عالیه تصمیمات هم قابل پیگرد و تعقیب کیفری و متزلزل باشد، چندان تفاوتی با رویه پیشین وجود نخواهد نداشت.

روش مذاکره به جای مزایده در چه مواردی در این آیین نامه پیش‌بینی شده است؟

روش مذاکره در دارایی‌های غیر منقول که قرار است مالکیت به‌طور کامل منتقل شود، فقط بعد از دوبار شکست در مزایده و تعدیل قیمت، آن هم با شرایط خاصی که هیئت تعیین می‌کند از طریق یک فرآیند رقابتی به‌صورت ارائه فراخوان متقاضیان با نظارت نمایندگان تام الاختیار هر هفت عضو امکان‌پذیر است که مصادیق بسیار محدودی خواهد داشت. درخصوص پیشنهادات مولد‌سازی با حفظ مالکیت از سوی سرمایه‌گذاران مانند اجاره زمین برای ایجاد طرح اشتغال‌زا و... و یا تکمیل پروژه‌های نیمه تمام با ارائه پیشنهاد مشارکت، از طریق فراخوان عمومی و یک فرآیند رقابتی مانند مورد قبل امکان‌پذیر است.

تفاوت این طرح با خصوصی ‌سازی چیست و چه تضمینی وجود دارد به سرنوشت آن دچار نشود؟

این طرح مربوط به دارایی‌های غیرمنقول دولت است و سهام شرکت‌ها را شامل نمی‌شود. سهام شرکت‌ها همچنان مرجع قانونی خودش یعنی هیئت واگذاری مطابق قانون اجرای سیاست‌های اصل 44 را دارد. پس بنابراین شایعاتی مانند پالایشگاه‌های گازی و... که مطرح شده کذب محض است. ضمن اینکه ملک و اراضی‌، کارگر ندارد، بدهی ندارد، صورت مالی ندارد و چندان نیازی به تایید اهلیت و صلاحیت خریدار مانند متقاضیان خرید شرکت ندارد و زمین تا آسمان انتقال آن با سهام شرکت‌ها متفاوت می‌باشد. در دنیا هم این دو خوشه دارایی یعنی دارایی‌های مالی (شرکت‌ها) و دارایی‌های غیرمالی جدا طبقه‌بندی می‌شوند.

چرا این مصوبه سیر قانونی و تصویب در مجلس را طی نکرد؟

تصویب در این مرجع به‌دلیل یک اضطرار و امر موقت است. تاکید رهبری بر تشکیل این هیئت ذیل شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا به این دلیل بود که هر سه قوه مستقیما در آن مشارکت و نظارت داشته باشند و باتوجه به اینکه به‌دلیل ضرورت تایید رهبری بر همه مصوبات شورای عالی هماهنگی اقتصادی که قانون را نقض می‌کنند، امکان نقض احکام قانونی که مغایرت با برخی احکام مصوبه شورای عالی دارند، فراهم است. ضمن اینکه اساسا مصوبات این شورا موقت است و مطابق بند یک ماده یازده نظام نامه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، در صورت ضرورت تمدید مهلت مصوبه، باید لایحه دائمی شدن آن مصوبه از طریق دولت به مجلس ارائه شود که در این موضوع هم پیش‌بینی می‌شود این موضوع در قانون برنامه هفتم و قانون مستقل تحت عنوان قانون جامع مدیریت دارایی‌های دولت در دستور کار قرار گیرد.

چه تضمینی وجود دارد، این انتقال مالکیت از دولت به تکاثر ثروت نزد عده خاصی منجر نشود؟

اتفاقا دولت با حبس دارایی غیرمنقول و فریز کردن آن به افزایش قیمت ملک دامن زده است. دولت بزرگ‌ترین ملاک کشور است که می‌تواند با تقویت سمت عرضه زمین و ملک، اتفاقا به نفع اقشار محروم از دارایی‌ها کار کند. از سوی دیگر تاسیس صندوق املاک و مستغلات برای هر دارایی غیرمنقول که درآمد پایدار خوبی دارد، نیز در آیین نامه پیش‌بینی شده است، راهکار نوین گسترش مالکیت در سطح عموم مردم جامعه است که افراد با حداقل ثروت و درامد نیز بتوانند با خرید واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها، خود را از تورم ملک مصون کنند و ضمنا از اجاره و منفعت بهره‌برداری املاک نیز بهره مند شوند.

نظارتی که رهبری تاکید کرده‌اند، کجا در نظر گرفته می‌شود؟

چون شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا این هیئت را تاسیس کرده است و مخاطب نامه تایید از سوی رهبری نیز رئیس‌جمهور بوده است بنابراین این سازوکار نظارتی از سوی شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا باید به نحوی که مخل امور اجرایی نشود، طراحی شود. این شورا نیز جلساتی برای تعیین این سازوکار نظارتی گذاشته و بزودی چارچوب آن برای نظارت بر عملکرد هیئت عالی مولد‌سازی دارایی‌های دولت اعلام می‌شود.

مردم چگونه از عملکرد هیئت و دبیرخانه و مجری و هزینه کرد کارمزد مطلع می‌شوند؟

مطابق تبصره ماده 15 آیین نامه اجرایی، سازمان حسابرسی مکلف است هزینه کرد کارمزد را رسیدگی و افشا کند و مطابق بند شش ماده هفت این آیین نامه همه مراحل باید سامانه‌ای و هوشمند شود و همان‌طورکه وزیر امور اقتصادی و دارایی و رئیس‌کل سازمان خصوصی‌‌سازی وعده دادند، تمامی مراحل در اتاق شیشه‌ای انجام می‌شود و مردم هر رکوردی که در مصوبات ثبت می‌شود را می‌توانند رهگیری کنند و شفاف رصد کنند.

آیا هدف اصلی این طرح پوشش کسری بودجه و هزینه جاری دولت مانند پرداخت حقوق و غیره است؟

تهاتر و معاوضه از شیوه‌هایی است که قرار است دارایی راکد را به دارایی مولد تبدیل کند و یکی از مهم‌ترین دستور کارها نیز که اولین مصوبه هیئت هم بود، همین شیوه بود یعنی دارایی‌های مازاد وزارت جهادکشاورزی و آموزش و پرورش صرف تکمیل پروژه‌های مهم زیرساختی و عمرانی شود. مواردی که فروش مستقیم و مزایده باشد نیز، عوایدش پنجاه درصد مستقیم صرف تملک دارایی سرمایه‌ای می‌شود و پنجاه درصد نیز باید به خزانه واریز شود. در لایحه بودجه 1402 نیز تمام عواید حاصل از واگذاری دارایی سرمایه‌ای (مشمول این مصوبه هم می‌شود) باید صرف تملک دارایی سرمایه‌ای شود و این یعنی ریالی از این عواید نباید صرف هزینه جاری شود.

آیا زمین‌ها و اراضی که در داخل شهرها فروخته می‌شود، قرار است برج و پاساژ و مجتمع تجاری ساخته شود و درخت‌ها قطع شود؟

اولا معمولا املاک دولتی تثبیت خدماتی شده‌اند، این در حالی است که برخی از این املاک و اراضی در پهنه مسکونی و تجاری قرار دارند و می‌توانند با ارزش افزایی از خام فروشی آنها جلوگیری کرد. بخش خصوصی با قواعد معمول شهر‌سازی از این مزیت بهره‌مند می‌شود، چرا نباید دولت بهره مند شود. ثانیا در این طرح هیچ درختی قطع نخواهد شد، تغییر کاربری در مواردی صادق است که زمین و اراضی و املاک خود مستعد ارزش افزایی باشند، یعنی کمیسیون ماده 5 با حفظ قواعد شهر‌سازی موافقت می‌کند. ثالثا در مواردی که اجازه ساخت صادر می‌شود، شهرداری هفتاد درصد زمین را به عنوان سرانه شهری آزاد می‌کند و اتفاقا با این کار فضای سبز و مجموعه‌های خدماتی به شهر اضافه خواهد شد.

چرا قوانین و مقررات مربوط باید دو سال موقوف الاجرا بشوند؟

به اشتباه کلمه قوانین مربوط در نقدها استفاده شده است در حالی‌که قوانین و مقررات مغایر موقوف الاجرا شده که تفاوت دارد با قوانین مربوط، یعنی اگر قانونی با احکام مصوبه مغایر نیست و اتفاقا مرتبط هست، نقض نشده است. این مدل اعلام وضعیت تنقیحی که به نسخ ضمنی مشهور است در انتهای همه قوانین هم می‌آید و چیز عجیبی نیست و بدیهی است وقتی قاعده گذاری جدیدی می‌شود باید احکامی که در تعارض با احکام جدید بودند، منسوخ و در این‌جا به‌دلیل موقت بودن، موقوف الاجرا بشوند.

چرا گفته شد، فروش‌ها در بورس است ولی در آیین نامه شیوه‌های دیگر هم پیش‌بینی شده است؟

مولد‌سازی و انواع آن گسترده است اما در مواردی که انتقال مالکیت به‌صورت کامل در ازای ثمن نقدی صورت می‌گیرد، حتما در یک بازار رقابتی بازار سرمایه‌، معامله انجام می‌شود. همچنین پذیره نویسی صندوق‌های املاک و مستغلات و خرید و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری آن در همین بازار انجام می‌شود. طبیعی است که معاوضه و تهاتر فروش تلقی نمی‌شوند و بنابراین بعد از قیمت گذاری کارشناس رسمی دادگستری، در ازای تعهد آتی پیمانکار منتقل می‌شود. 

مهم‌ترین برنامه‌های ذیل مصوبه مولد‌سازی چه مواردی را شامل می‌شود؟

الف- طرح رونق که هدفش راه ‌انداختن چرخ پروژه‌های نیمه تمام عمرانی است. ب- طرح بهینه ‌سازی و تجمیع که هدفش استفاده بهینه از فضاهای استاندارد اداری است و خروج برخی ادارات مانند زندان‌ها به خارج از شهر و یا تجمیع کارکنان ساختمان‌های پراکنده در یک ساختمان ج- طرح آزاد‌سازی که به انتقال مالکیت اماکن تفریحی، رفاهی‌، گردشگری و اقامتی وزارتخانه‌ها و بانک‌ها بر می‌گردد که در قالب صندوق املاک و مستغلات در اختیار مردم قرار گیرد. د- طرح نجات که به تامین سرمایه در گردش شرکت‌های دولتی اشاره دارد.

آیا این تجربه در کشورهای دیگر هم اجرا شده است؟

همه کشورهای پیشرفته، امکان رصد و پایش دقیقی از دارایی‌های دولت دارند و اجازه نمی‌دهند که دارایی‌ها به رکود و وضعیت غیرمولد دچار شود. در دو مطالعه انجام شده یکی موسسه KPMG که 28 کشور اتحادیه اروپا را بررسی کرده و مطالعه دیگری که کشورهای آمریکای لاتین را بررسی کرده است نشان می‌دهند که همه این کشورها یا به بهترین جایگاه مولد‌سازی دارایی‌های ثابت خود رسیدند و یا در مسیر این مولد‌سازی قرار دارند.