بازار مسکن از تابستان سال 96 تا کنون فضای بحرانی را تجربه کرده است. به استناد اطلاعات بدست آمده از بانک مرکزی، در شهر تهران، میانگین قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در شهریورماه سال 96، رقم 4میلیون و 650 هزار تومان را تجربه کرده است. درحالی که شهریورماه سال 97، میانگین قیمت به 8 میلیون و 100هزار تومان هم رسید و بازار مسکن در تهران در بین سال‌های 96 و 97، افزایش قیمت 74 درصدی را تجربه کرد. این افزایش قیمت سرسام آور پایان‌ فشار بر توان اقتصادی مردم نبود و قیمت مسکن در تیرماه سال جاری، به بیشترین مقدار خود رسید. در حقیقت میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از 13میلیون و 300هزارتومان هم گذر کرد. تورم 186درصدی به وجود آمده نسبت به شهریورماه 96، با هیچ متر ومعیار اقتصادی قابل تحلیل نبوده و نه تنها منجر به از بین رفتن رویای صاحب خانه شدن برای بسیاری از زوج‌های جوان شد، بلکه عده‌ای از مردم را نیز بی‌خانمان کرده و به حاشیه نشینی مجبور کرد.
روند افزایش قیمت‌ها که در سال جاری سیر صعودی به خود گرفته بود، در ماه‌های گذشته متوقف شد. تا جایی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مرداد ماه‌ امسال نسبت به ماه گذشته با کاهش 1/2درصدی مواجه شد و به 13میلیون و 140هزارتومان رسید. کاهشی که برخی را نسبت به آینده بازار مسکن امیدوار کرد.
از طرفی افزایش نامتعارف قیمت‌ها منجر به کاهش شدید حجم معاملات در بازار مسکن شد. به گفته ایرج رهبر، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران، در سه ماهه تابستان امسال شاهد کاهش معاملات مسکن تا مرز ۷۴ درصد بوده‌ایم.
تلاطم بازار مسکن در سال‌های اخیر منجر به ایجاد سؤال‌هایی بی‌جواب در ذهن مردم شده است. آنها مدام از خود می‌پرسند، آیا افزایش قیمت دیگری در راه است یا خیر؟ به راستی علت اصلی این نابسامانی‌ها در بازار خرید خانه چیست و آیا ممکن است برای همیشه متوقف شود یا خیر؟ در ادامه این گزارش قصد پاسخ دادن به این سؤال‌ها را داریم.
عامل افزایش قیمت مسکن
وزارت راه و شهرسازی، در توجیه نابسامانی ایجاد شده در بازار مسکن، علت‌هایی را بیان کرد که بیشتر فرار از مسئولیت است تا اینکه دلیل اصلی و کارشناسی تلقی شود. در همین راستا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به نقش ضد انقلاب در افزایش قیمت مسکن، گفت: «بسیاری از این افراد با حضور در شبکه‌های خارجی و مانور دادن بر روی افزایش قیمت مسکن باعث بهم ریختگی بازار مسکن شده بودند.»
ما نیز این سؤال را از وزیر راه داریم، پس نقش وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی حل مشکل مسکن در کشور چه می‌شود؟
فارغ از دلایل وزارت راه و شهرسازی، به نظر می‌رسد نابسامانی بازار مسکن بیشتر از اینکه کار ضد انقلاب باشد، به دلیل اتخاذ سیاست‌های نادرست وزارت راه و شهرسازی در دولت تدبیر و امید به وجود آمده است. به طور کلی کارشناسان، علت نابسامانی در بازار مسکن را ناشی از دو عامل کمبود تولید مسکن در مقایسه با تقاضا و همچنین سرمایه‌ای شدن بازار مسکن می‌دانند.
کمبود تولید و سرمایه‌ای شدن مسکن، علت اصلی تلاطم بازار
آخرین آمار ارائه شده در طرح جامع مسكن كه توسط دولت تدبیر و امید نوشته شده است، نیاز بازار مسكن را به صورت كلی به چهار دسته نیاز ناشی از كمبود مسكن، نیاز ناشی از تقاضاهای جدید، نیاز ناشی از بهسازی و نوسازی بافت فرسوده و نیاز ناشی از ذخیره طبیعی مسكن تقسیم می‌کند. مطابق این طرح بازار مسکن در کشور سالانه نیاز به ساخت 1میلیون و 50 هزار واحد مسکونی دارد. این نیاز به مسکن در قیاس با میزان مسکن تولید شده، مشخص می‌کند، چرا بازار مسکن با افزایش قیمت روبه‌رو شده است. مطابق آمار تعداد پروانه صادرشده توسط شهرداری در سه سال گذشته، مجموعا کمتر از 950 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. در حقیقت مطابق طرح جامع مسکن، سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به بیش از دو میلیون تقاضای مسکن در سال‌های اخیر عاجز بوده‌، است و طبیعی است که تحت این شرایط شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم.
از طرفی کالای مسکن در سال‌های اخیر ماهیت مصرفی خود را از دست داده و بدل به کالایی سرمایه‌ای شده است. به این‌ معنا که مسکن دیگر، ابزاری برای استفاده شخصی نبوده و صرفا به منظور سرمایه‌گذاری وکسب سود توسط عده‌ای خرید و فروش می‌شود. بنابر آمار بدست آمده از سرشماری سال 90 وسرشماری سال95، میزان تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن به کمتر از 30 درصد رسیده و بیش از 70 درصد تقاضاهای مسکن را تقاضاهای سرمایه‌ای پوشش می‌دهد. در حقیقت بازار مسکن در سال‌های اخیر مشابه بازارهای سرمایه‌ای غیر مولد دیگر مثل ارز و سکه، در چنگال سوداگران قرار گرفته است. با این شرایط، هر زمانی که سوداگران و سلاطین مسکن اراده کنند، شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
تولید هوشمند مسکن
و اخذ مالیات تنظیمی
کمبود تولید مسکن و سرمایه‌ای شدن بازار، در حالی منجر به تلاطم بازار مسکن در کشور شده که راهکارهای بهبود شرایط بارها و بارها توسط کارشناسان بیان شده است. در همین راستا محمد عنایتی نجف آبادی، کارشناس عمران، در بیان راهکارهای دولت برای عبور از بحران مسکن، بیان کرد: «دولت باید به منظور پاسخگویی به تقاضای مسکن دست به تولید هوشمند واحدهای مسکونی بزند. البته وزارت راه در قالب طرح اقدام ملی مشغول به این کار شده اما وزیر محترم راه باید پاسخگو باشد که آیا طرح اقدام ملی توان پاسخگویی به نیاز مسکن در کشور را دارد یاخیر؟»
عنایتی نجف‌آبادی، همچنین در بیان راه‌های موجود برای جلوگیری از سرمایه‌ای شدن بازار مسکن، افزود:« مبارزه با سوداگری در بازار مسکن راهی جز وضع مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ندارد. مادامی که وزارت راه و وزارت اقتصاد عزم محکمی برای اخذ این مالیات‌ها نداشته باشند شاهد سوءاستفاده سوداگران از شرایط موجود خواهیم بود.»
با توجه به تحلیل کارشناسان به نظر می‌رسد، کلید حل مشکل بازار مسکن در دست وزیر راه وشهرسازی است. در صورتیکه تولید هوشمند مسکن، متناسب با تقاضای موجود انجام شود و همچنین اخذ مالیات‌های تنظیمی مثل مالیات برخانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه دغدغه متولیان مسکن در کشور باشد؛ دیگر شاهد افزایش قیمت‌های نجومی در بازار مسکن و خرد شدن استخوان مردم زیر پای سوداگران نخواهیم بود.