سرویس اقتصادی-

 

به گزارش کیهان، مستاجران هر سال با دو استرس بسیار بزرگ یعنی یافتن خانه مناسب و اسباب‌کشی کردن به خانه جدید دست و پنجه نرم می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد 70 درصد حقوق جامعه کارگری کشور صرف پرداخت اجاره بها می‌شود. درنتیجه بخش قابل توجهی از درآمد ضعیف‌ترین قشر جامعه برای هزینه‌های مسکن رفته و برای دیگر نیازهای اساسی مثل خوراک، پوشاک، درمان و تحصیل با مشکل رو‌به‌رو هستند.

از طرفی بی‌توجهی به مشکل مسکن ساکنان مناطق کم‌برخوردار هم موجب گسترش حاشیه‌نشینی شده که درصد قابل توجهی از جرم‌ و جنایت‌ها نیز به همین معضل برمی‌گردد.

اکنون با نزدیک شدن به آغاز فصل جابه‌جایی‌ها و نقل و انتقالات مستاجران، اهمیت وجود ضابطه قانونمندی برای تعیین نرخ اجاره‌بها بیش از پیش احساس می‌شود.

 گلایه مستاجران از وضعیت کنونی

بسیاری از مردم از وضعیت کنونی اجاره‌بها گلایه دارند. آقای یاسینی، فرد میانسالی است که در تماس با کیهان با ناراحتی از وضعیت خود می‌گوید: خانه‌ای که دو سال در آن نشستم و هر سال گران هم کرده برای بار سوم 200 میلیون تومان دیگر علاوه‌بر 200 میلیونی که قبلا رهن دادم و ماهی سه میلیون اضافه‌تر شده است. تاکنون سه میلیون تومان اجاره می‌دادم الان شده شش میلیون برای یک خانه 55 متری.

آقای اعظمی هم در توضیح مشکل خود گفت: من سال ۹۸ یک خانه گرفته بودم ۳۰ میلیون تومان پیش و دو میلیون اجاره. الان کمتر از پنج سال، گذشته است و من هنوز در همان خانه هستم. ۳۰۰ میلیون پیش و ۱۵ اجاره.

شخص دیگری که در بخش خصوصی کار می‌کند هم گفت: «من 20 سال است که مستأجر هستم. خانه‌ای در جنوب تهران که الان در آن سکونت دارم سال قبل 100 میلیون ودیعه و ماهانه یک میلیون تومان اجاره‌بها داشت اما امسال برای همین خانه ماهانه سه میلیون تومان ‌پرداخت می‌کنم، چرا باید در طول یک سال اجاره‌بهای خانه سه برابر شود؟ 

طرح دوفوریتی

برای رسیدگی به وضعیت مستاجران، دو فوریت طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در جلسه ۲۸ اردیبهشت ماه و کلیات آن اول تیرماه سال ۱۴۰۱ به تصویب مجلس رسید.

این طرح، وظایف متعددی برای دولت در نظر گرفت که مهم‌ترین آن تعیین اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه به گروه‌های جمعیتی آسیب‌پذیر، نظارت بر عملکرد مشاوران املاک و نحوه مالیات‌گیری بر صاحبان املاک بود.

درنهایت نهم دیماه 1402 هیئت عالی نظارت بر حسن اجرای سیاست‌های کلی نظام، اصلاحیه مجلس شورای اسلامی در «طرح سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را مغایر با آن با سیاست‌های کلی نظام ندانست و آن را تصویب کرد.

 طرح هنوز در مجمع است

مسئولیت به سرانجام رساندن طرح سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با کمیسیون عمران مجلس است. اما سه عضو این کمیسیون در گفت‌وگو با کیهان صحبت‌هایی داشتند که بخشی از آن به مجمع برمی‌گشت و البته تناقض‌هایی هم در آن اظهارات وجود داشت.

«کمال علی‌پور» نایب‌ رئیس اول کمیسیون عمران در گفت‌وگو با کیهان درخصوص آخرین وضعیت این طرح گفت: هفته‌های پیش‌رو اوج زمان نقل و انتقال مستاجران است و انتظار این قشر زحمتکش که البته درصد بالایی از جمعیت کشور را هم شامل می‌شود، دسترسی مناسب به سرپناه است. این قانون هم در همین زمینه می‌تواند کمک حال باشد.

وی افزود: هنوز طرح سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از مجمع تشخیص مصلحت به مجلس نرسیده و پیگیر هستیم تا هر چه زودتر این طرح به مجلس بیاید. به محض رسیدن این طرح به مجلس تا قبل از عمر دوره یازدهم تلاش داریم که به دولت ابلاغ کنیم و سریع‌تر عملیاتی شود.

«شارلی انویه تکیه»، نماینده مسیحیان آشوری و عضو کمیسیون عمران هم در این خصوص به کیهان گفت: طرح سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هنوز در مجمع مانده و ما هم اطلاعی نداریم که چه زمانی به مجلس ارسال می‌شود ولی احتمالا تا پایان عمر این دوره به مجلس خواهد رسید.

طرح دقیقا کجاست؟!

البته «احمد دنیامالی»، دیگرعضو کمیسیون عمران مجلس هم اواخر اسفند در گفت‌وگو با خبرنگار ما در این زمینه اظهارات متفاوتی را بیان کرده بود. دنیامالی گفت: اخیرا در جلسه کمیسیون عمران، طرح دو فوریتی ساماندهی بازار اجاره بهای مسکن که پیش از این کلیات آن در صحن مجلس به تصویب رسیده بود، مورد بررسی قرار گرفت تا بزودی در هفته‌های آتی به تصویب نهائی در مجلس برسد.

وی تصریح کرد: این طرح به تشخیص مصلحت نظام رفت و هیئت عالی نظارت بر حسن اجرای سیاست‌های کلی نظام، اصلاحیه مجلس در «طرح سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را تصویب کرد.

نماینده مردم بندر انزلی افزود: این طرح از تشخیص مصلحت به مجلس منتقل شده و مجلس این قانون را در هفته‌های آتی به دولت ابلاغ می‌کند. پس از ابلاغ به دولت هم در قوه مجریه، آیین‌نامه‌های آن تدوین می‌شود که امیدوارم با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات مستاجران، با سرعت بیشتری این اقدامات صورت گیرد.

دنیامالی تأکید کرد: درصد قابل توجهی از مردم مستاجر هستند و وظیفه داریم از این افراد حمایت کنیم. این افراد با مشکلات بسیاری درگیر هستند و باید تا حد ممکن غم آنها را کاهش داد. در حال حاضر اکثر قراردادهای اجاره بها یکساله هستند و همین کوتاه مدت بودن قراردادها آثار روانی شدیدی برای مستاجران ایجاد می‌کند.

 دولت منتظر ابلاغ قانون

جدیدترین اظهار نظر در بین دولتی‌ها نیز مربوط به سخنگوی اقتصادی دولت است. سید احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد سه‌شنبه هفته گذشته در نشست خبری اعلام کرد: ارائه لایحه ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت در حوزه مسکن بوده است. این لایحه را با فوریت هم ارسال کردیم و همه مراحل را به خوبی طی کرده و این روزها منتظر هستیم تا شورای نگهبان قبل از شروع فصل نقل و انتقالات، به دولت ابلاغ کند.

همه این اظهار نظرهای مسئولان و نمایندگان مجلس در حالی است که با رسیدن به اواسط فصل بهار، جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها آغاز شده و مردم 

چشم انتظار اقدامی عاجل از سوی مسئولان هستند. نباید قانون به این مهمی که می‌تواند گوشه‌ای از مشکلات میلیون‌ها مستاجر را بهبود دهد، تا این حد در پیچ و خم نهادهای تصمیم‌گیر گرفتار شود.

 تعیین حق‌الزحمه مشاورین املاک

طرح دوفوریتی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، از 15 ماده تشکیل شده که الزامات و مشوق‌هایی تعیین کرده است.

در ماده نخست این طرح وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت صمت و سازمان امور مالیاتی، آیین‌نامه نحوه تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاورین املاک را تهیه و به تصویب هیئت وزیران برساند.

حق‌الزحمه مشاورین املاک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک منطقه‌ای که در آن فعال هستند و حداکثر دو ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تعیین می‌شود.

طبق ماده چهارم، موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک را از طریق دفاتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند. در همین ماده تاکید شده در صورت انعقاد قرارداد توسط مشاورین املاک، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع، تخلف بوده و سازمان تعزیرات مکلف به برخورد است.

براساس ماده پنجم، در کلیه قراردادهای اجاره می‌بایست مدت و مبلغ اجاره در سامانه ثبت شود. در ادامه پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ کد رهگیری نمایند.

 شناسایی خانه‌های خالی

ماده ششم، شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از 100 هزار نفر را مکلف کرده که واحدهای مسکونی خالی را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

وزارت راه و شهرسازی هم موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت‌سنجی کرده و پس از تایید، جهت اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.

  تعیین نرخ افزایش سالیانه اجاره بها

قسمت قابل توجه برای مستاجران، ماده هشتم است. این ماده تاکید کرده که نرخ افزایش سالیانه اجاره بهای املاک مسکونی پس از تصویب این قانون در شهرهای بیش از صدهزار نفر جمعیت و شهرهای جدید توسط شورای عالی مسکن اعلام می‌شود.

این ماده دو تبصره خیلی مهم دارد. در تبصره اول آمده که در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالیانه اعلامی این ماده توسط موجر، علاوه‌بر کاهش مال الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه می‌شود.

مبلغ جریمه هم برای اجرای قانون جهش تولید مسکن در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر معافیت مالیاتی موضوع ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم را از دست می‌دهد.

در تبصره دوم هم آمده بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره از جمله مبایعه نامه دو سال گذشته هستند.

 در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی هستند. متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست تا سوم به جریمه نقدی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل در کلیه صنوف محکوم می‌شوند.

کشف قیمت منطقه‌ای

دیگر قسمت قابل توجه این قانون، ماده نهم است. در این بخش وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری نهادهای متعددی، با بهره‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات اقدام به کشف بازه قیمت اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان شهرها کند.

ماده دهم تلاش کرده تا نگرانی مستاجران را تا حد زیادی کاهش دهد. مثلا در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره از تخفیفات مالیات هنگفتی برخوردار می‌شود.

در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد، سازمان بهزیستی یا سه دهک پایین درآمدی بر اساس تاییدیه وزارت کار، مشمول 50 درصد تخفیف خواهد شد.

طبق همین ماده، واحدهای استیجاری در مناطقی که بر اساس اعلام وزارت راه دچار کمبود مسکن استیجاری هستند تا پنج سال پس از اعلام فوق‌الذکر، از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.

 ساماندهی سکوهای اینترنتی

ماده یازدهم درصدد تقویت بنیه مالی مستاجران برآمده است. یعنی بانک مرکزی موظف شده در صورت تصویب شورای عالی مسکن، از طریق بانک‌های عامل نسبت به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه به گروه‌های آسیب‌پذیر اقدام کند.

براساس ماده دوازدهم، سازمان ثبت اسناد موظف است آیین‌نامه نحوه مجوزدهی، فعالیت و نظارت بر پلتفرم‌های ثبت رسمی اسناد را تهیه و به تایید رئیس قوه قضائیه برساند. پلتفرم‌ها صرفاً امکان ثبت قراردادهای همسانی که به تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده را دارند.