ساخت و ساز در منهتن
دفتر پژوهشهای مؤسسه کیهان
مدت کوتاهی پس از آزادی پدرم از زندان، ما بزرگترین معامله املاک و مستغلات در تاریخ شرکتمان را با قیمتی که در آن زمان بالاترین قیمتی بود که برای یک دارایی ملکی در ایالات متحده پرداخت شده بود، به انجام رساندیم.
ما یک آسمانخراش متعلق به میانه قرن را در خیابان پنجم شماره ۶۶۶ به قیمت ۱.۸ میلیارد دلار خریداری کردیم.
شاید شماره خیابان بدشانسی باید باعث توقف ما میشد: خرید در اوایل سال ۲۰۰۷ درست قبل از سقوط بازار در آغاز بحران اقتصادی بزرگ انجام شد.
بیست ماه بعد، شرکت بزرگ سرمایهگذاری برادران لمن(۱) اعلام ورشکستگی کرد و نرخهای دفتر خالی در مرکز شهر منهتن یکشبه سه برابر شد.
ما فکر میکردیم ملک خیابان پنجم شماره ۶۶۶ میتواند ۲.۵ میلیارد دلار ارزش داشته باشد، ارزشی که تا حد زیادی ناشی از فضای تجاری بکر ساختمان و ویترین درجه یک فروشگاهها در خیابان پنجم نیویورک است. پیش از بحران، ساختمان، اجارهای حدود ۱۲۰ دلار در هر فوت مربع را جمعآوری میکرد - نرخی که خیلی زود بیمحابا کاهش یافت. به یاد میآورم استیو راث(۲)، بنیانگذار ورنادو ریالیتی تراست(۳) و یکی از باهوشترین غولهای املاک و مستغلات در نیویورک، که در زمان وقوع بحران گفت: «من اکنون در بهترین ساختمانهایم اجارههای شصت دلاری میگیرم. میدونی چرا پنجاه دلار نمیگیرم؟ چون مستأجران آن را درخواست نمیکنند.»
ما برای پرداخت بدهیهای خود روی درآمد مستأجران حساب کرده بودیم و متوجه شدیم که از مبلغ مورد نیاز خود کم آوردهایم. غولهای مالی و املاک و مستغلات مانند کرکس شروع به حلقه زدن دور سرمایهگذاری ما کردند. بسیاری از مردم به من گفتند که راهی برای بهبودی اوضاع وجود ندارد. نگاه من متفاوت بود. امکان نداشت که اجازه بدهم سرمایهگذاری شکست بخورد.
من اهرم بسیار ضعیفی داشتم، بنابراین حاضر بودم با هر کسی صحبت کنم. برای نجات معامله، ساختار بدهی را تغییر دادم تا از توقیف املاک جلوگیری کنم و بیش از ۵۰۰ میلیون دلار با فروش ۴۹ درصد سود در فضای خردهفروشی به خانواده چرا (۴) و گروه کارلایل(۵) جمعآوری کردم.
یک شرکت سرمایهگذاری املاک و مستغلات را برای مالکیت مشترک ساختمان وارد تجارت خود کردم و فضای خردهفروشی و تجاری را مدرن کردم تا مستأجران پرسودتری را جذب کنم.
بهتدریج برادران بروکس(۶) را متقاعد کردم که ملک استیجاری خود را که به قیمت بیسابقه ۳۰۰ میلیون دلار برای یونیکلو(۷) اجاره کردیم، بفروشند. برای چندین سال، تلاشم ناموفق بود تا دیوید استرن(۸)، رئیس انجمن ملی بسکتبال را متقاعد کنم که از ملک استیجاری ارزشمند خود برای فروشگاه NBA، که در فضای خردهفروشی طبقه همکف قرار داشت، صرفنظر کند. سپس آدام سیلور(۹)، مدیر اجرائی NBA را ملاقات کردم و از او برای مذاکره برای یک معامله کمک خواستم. استرن به من زنگ میزد و مرا دست میانداخت: «آدام را رها کن! ما هرگز فروشگاه را ترک نمیکنیم!»
سیلور به من توضیح داد که تلاش استرن برای صرف هزینه برای NBA جهت باز کردن یک فروشگاه خردهفروشی در ابتدا، توسط مخالفان او در جلسات مالکان برای شرمنده کردن او مورد استفاده قرار گرفت. پس از اینکه استرن بهسختی تلاش کرد و فروشگاه را به سود رساند، با افتخار در تمام جلسات مالکان سخن میگفت، تا جایی که اتحادیه صنفی اعلام کرد او توانسته معاملات میلیارد دلاری را به همراه چند صد هزار دلار سود حاصل از فروشگاه محبوبش در خیابان پنجم انجام دهد.
من و سیلور در نهایت دوست صمیمی شدیم. من سه سال تلاش کردم تا آنها را برای فروش ملک تحت تأثیر قرار دهم - سیلور یک معامله سخت را انجام داد. در نهایت، استرن معامله خوبی انجام داد تا آن ملک را رها کند. ما بعداً این مکان را به ایندیتکس(۱۰)، شرکت مادر زارا (۱۱)، به قیمت ۳۲۴ میلیون دلار که رکورد قیمتی برای هر فوت مربع بود فروختیم.
پانوشتها:
۱- Lehman Brothers
۲- Steve Roth
۳- Vornado Realty Trust؛ شرکت پیشرو صنعت املاک و مستغلات است. این شرکت مالک و مدیریت بیش از ۲۶ میلیون فوت مربع در شهرهای نیویورک، شیکاگو و سانفرانسیسکو است.
۴- Chera Family؛ استنلی آیزاک چرا (زاده ۲۲ اکتبر ۱۹۴۲ – درگذشته ۱۱ آوریل ۲۰۲۰) یک تاجر و سرمایهگذار آمریکایی بود.
۵- Carlyle Group؛ گروه کارلایل یک شرکت سهامی خاص، چندملیتی آمریکایی، مدیریت داراییهای جایگزین و خدمات مالی است که داراییهای ۳۲۵ میلیارد دلاری تحت مدیریت دارد. این شرکت متخصص در سهام خصوصی، داراییهای واقعی، و اعتبار خصوصی است.
۶- Brooks Brothers
۷- Uniqlo؛ یک طراح، تولیدکننده و خردهفروش لباسهای غیررسمی ژاپنی است.
۸- David Stern؛ رئیس NBA مدیر اجرائی اتحادیه ملی بسکتبال است. رئیس فعلی آدام سیلور است که در ۱ فوریه ۲۰۱۴ جانشین دیوید استرن شد.
۹- Adam Silver
۱۰- Inditex؛ Industria de Diseño Textil، S.A. یک شرکت پوشاک چندملیتی اسپانیایی است که دفتر مرکزی آن در، گالیسیا، در اسپانیا قرار دارد. ایندیتکس Arteixo، بزرگترین گروه مد سریع در جهان، بیش از ۷۲۰۰ فروشگاه در ۹۳ بازار در سراسر جهان دارد.
۱۱- Zara