سنگاپور اینگونه مشکل مسکن را حل کرد
سرویس خارجی-
بحران مسکن مسئلهای است که امروزه حتی در کشورهایی همچون کانادا به یک معضل جدی تبدیل شده است. با این حال، هستند کشورهایی که موفق شدهاند علیرغم موانع جدی، به راهکارهای مؤثری برای حل این مسئله دست یابند. سنگاپور یکی از این کشورهاست.
سنگاپور به بازارهای مالی و ثبات اقتصادی خود شهرت دارد. با این حال، این کشور همواره شرایط ایدهآل امروزی را نداشته است. همانند بسیاری از کشورها، سنگاپور هم با چالشهای جدی در حکمرانی خود مواجه بوده که در رأس آن بحران مسکن بوده است. این کشور در سال ۱۹۶۰ با بحرانی عمیق در زمینه مسکن روبهرو بود. این دولتشهر با مساحتی محدود و جمعیتی رو به رشد، با تراکم جمعیتی بالا و کمبود شدید مسکن استاندارد مواجه بود. در آن دوران، بسیاری از شهروندان در واحدهای مسکونی شلوغ و غیربهداشتی زندگی میکردند. دولت سنگاپور با درک این بحران، نهاد «هیئت توسعه مسکن» (Housing and Development Board)
را در سال ۱۹۶۰ تأسیس کرد و هدف بلندمدت خود را نیز «خانهدار کردن ۹۰ درصد مردم» قرار داد.
پایههای اصلی سیاست مسکن سنگاپور
از آنجا که سنگاپور یک کشور بسیار متراکم است و شهروندان این کشور در دهه ۶۰ میلادی در شرایطی قرار نداشتند که بتوانند خود صاحب خانه شوند، دولت سیاست مسکن را بر ۴ پایه زیر پیریزی کرد:
نخست، تأمین زمین توسط دولت بود. حدود ۹۰ درصد از اراضی سنگاپور در اختیار دولت است. این امر به دولت امکان میدهد زمین را بهجای بازار، در خدمت سیاستهای عمومی مسکن قرار دهد و هزینه تمامشده واحدهای مسکونی را بهطور قابلتوجهی کاهش دهد.
دوم، عرضه گسترده مسکن عمومی است. دولت سنگاپور از طریق «سیستم ساخت بهدرخواست» (Build To Order) واحدهای مسکونی را با قیمتی یارانهای به شهروندان عرضه میکند. این واحدها با اجارهنامه ۹۹ ساله در اختیار خریداران قرار میگیرند و پس از پنج سال قابل معامله هستند. این بدان معناست که فرد پس از دریافت واحد خود، موظف است پنج سال در آن ساکن شود یا آن را به دیگران اجاره دهد و پس از این مدت امکان خرید و فروش آن واحد وجود دارد. این مسئله باعث میشود دلالان با هدف سوداگری در حوزه مسکن وارد چنین پروژههای ملی نشوند. نتیجه این سیاست، ایجاد بازار دوگانهای است که در آن بیش از ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای مسکونی عمومی (HDB) ساکن هستند و تنها ۱۸ درصد در بخش خصوصی سکونت دارند.
سوم، تأمین مالی هوشمند از طریق «صندوق بازنشستگی مرکزی» (CPF) است. یکی از مشکلات جدی خانهدار شدن در بسیاری از کشورها، دریافت تسهیلات بانکی است؛ زیرا مؤسسات مالی در این زمینه رغبت کمتری به همکاری دارند و از سوی دیگر، در برخی کشورها این تسهیلات بانکی نیازمند ارائه ضمانتهایی از جمله ضامن معتبر کارمند است که از عهده دریافتکننده تسهیلات مسکن خارج است. در سال ۱۹۶۸، دولت سنگاپور به شهروندان اجازه داد تا از پسانداز اجباری خود در صندوق بازنشستگی مرکزی (Central Provident Fund) برای پیشپرداخت و اقساط ماهیانه مسکن استفاده کنند. این سیاست، قدرت خرید خانوارها را بدون نیاز به نظام پیچیده وامدهی بانکی، بهطور چشمگیری افزایش داد. براساس آمارهای منتشرشده، حدود ۴۶ درصد از کل مشارکتهای این صندوق صرف خرید مسکن میشود.
چهارم، اعمال مالیات بر خریداران اضافی
(Additional Buyer’s Stamp Duty) است. دولت سنگاپور با هوشمندی به این نتیجه رسید که در صورت ورود دلالان به حوزه مسکن و سوداگری در این بازار، بزرگترین بازنده مردم خواهند بود. از این رو، این کشور اقدام به اعمال مالیاتهای اضافی بر خرید بیش از یک خانه کرد. براساس این قانون، شهروندان سنگاپوری در خرید ملک اول مالیات اضافی پرداخت نمیکنند؛ اما در خانه دوم ۲۰ درصد و در خانه سوم و بیشتر ۳۰ درصد ارزش ملک باید مالیات پرداخت کنند. این مسئله باعث میشود برای عموم مردم، سرمایهگذاری در حوزه مسکن با هدف کسب سود به اقدامی غیرجذاب تبدیل شود و افراد به جای خرید و احتکار ملک، پول خود را در سایر حوزههای اقتصادی که مولد هستند سرمایهگذاری کنند. از آنجا که سنگاپور شهرت بینالمللی دارد، این کشور مالیات خرید ملک برای خارجیها را ۶۰ درصد تعیین کرده تا در کنار مهار سوداگران داخلی، از جذابیت دلالی در حوزه مسکن برای سرمایهگذاران خارجی نیز بکاهد.
نظارت مداوم، کلید موفقیت
هیئت توسعه مسکن در سنگاپور در حقیقت فراتر از تسهیل شرایط ساخت مسکن، بر روند بازار نیز نظارت دارد. برای مثال، بازار مسکن همانند سایر بازارهای اقتصادی در دورههایی شاهد رونق و در دورههایی شاهد رکود است. بدیهی است در زمان رونق بازار مسکن، بهای ملک افزایش یافته و این مسئله میتواند مصرفکننده نهایی که مردم این کشور هستند را تحت تأثیر قرار دهد. مدیریت تقاضا در دورههای رونق از جمله کارهای اساسی هیئت توسعه مسکن در سنگاپور به شمار میرود. این هیئت، سیاستهای مختلفی را در زمینه نظارت بر بازار مسکن انجام میدهد. مهمترین این موارد، اولویتبخشی به خریداران اولین ملک نسبت به خریداران چندملکی است. این مسئله از آنجایی حائز اهمیت است که کسانی که برای نخستین بار اقدام به خرید ملک میکنند، غالباً زوجین جوانی هستند که در حال تشکیل خانواده هستند. دولت سنگاپور با این اقدام، جوانان را نیز به ازدواج و افزایش جمعیت تشویق میکند. در بسیاری از کشورها، عدم امنیت در حوزه مسکن از جمله دلایل اصلی جوانان برای تجرد و کاهش نرخ زاد و ولد به شمار میرود.
همچنین دولت سنگاپور برای تشویق جوانان، یارانههای کلانی در حوزه مسکن به آنها پرداخت میکند. زوجینی که اولین خانه خود را خریداری میکنند، ۱۲۰ هزار دلار سنگاپور کمکهزینه دریافت میکنند. این مسئله به میزان قابلتوجهی هزینه مسکن برای آنها را کاهش داده و به آرامش فکری زوجین در زمان آغاز زندگی کمک میکند.
سیاستهای مسکن سنگاپور به صراحت از تشکیل خانواده حمایت میکند. اولویت تخصیص واحدها با زوجهای متأهل و خانوادههای دارای فرزند است و طرحهای ویژهای برای زندگی در کنار والدین وجود دارد؛ بهطوری که براساس قوانین موجود، اولویت نخست واگذاری مسکن به خریداران ملک اول است و در میان خریداران ملک اول نیز اولویت با خانوادههای دارای فرزند و نیز زوجین جوان است.
اقدام نظارتی دیگر سنگاپور، جلوگیری از خرید و فروش کوتاهمدت ملک است. همانطور که پیشتر گفته شد، افراد نمیتوانند تا پنج سال اقدام به خرید و فروش ملک دریافتی خود کنند. همچنین دولت با افزایش تصاعدی سطح مالیاتها، مانع تبدیل شدن حوزه مسکن به یک بازار پرسود برای دلالان شده است.
مقابله با تبعیض
سنگاپور یک دولتشهر است؛ بدان معنا که دولتی است که تنها در یک شهر و مناطق اطراف آن حاکم است. در نتیجه، سنگاپور همانند هر شهر بزرگ دیگری در معرض یک آفت جدی قرار دارد: ایجاد مناطق مرفهنشین و مناطق حاشیهنشین. اکنون بسیاری از شهرهای جهان با معضل مناطق اعیانی مواجه هستند که قیمت املاک در آن سر به فلک میکشد و مناطق حاشیهنشین که غالباً افراد با توان مالی کمتر در آن ساکن هستند.
سنگاپور این مشکل را نیز حل کرده است. افراد برای دریافت واحدهای مسکونی باید از قبل ثبتنام کنند. با این حال، مکان واحدهای تحویلی از قبل مشخص نیست. دولت سنگاپور واحدهای ساختهشده در مناطق مختلف را با قرعهکشی به افراد تحویل میدهد. این کار مانع از آن میشود که محلههای اشرافینشین و محلههای حاشیهنشین در این کشور به وجود آید.
نظارت بر ملک حتی پس از فروش
با آنکه فرد پس از خرید واحد خود طی قراردادی ۹۹ساله مالک آن محسوب میشود، اما این بدان معنا نیست که اختیار کامل در این زمینه داشته باشد. دولت سنگاپور با اعمال قوانین، بر روند نگهداری املاک نیز نظارت دارد تا بیشترین بهرهوری حاصل شود. براساس قانون، هر واحد مسکونی دستکم باید ۲ بار نوسازی شود: یک بار در حدود ۳۰ سالگی و بار دیگر در ۶۰ تا ۷۰ سالگی. این کار باعث میشود ملکی که ساخته شده به مدت طولانیتر مورد استفاده قرار گیرد و نسلهای آینده نیز از سرمایهگذاری رخ داده منتفع شوند.