طرح «خانه ریز» مُسکنِ زخم بازار مسکن میشود؟
تارا وحیدی
در طرح «خانه ریز» افراد میتوانند حداقل معادل منافع یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص را خریداری کنند. بر اساس سازوکار اعلامشده برای این طرح، قیمت هر خانه ریز بر مبنای قیمت میانگین کل همان ملک محاسبه میشود و مشارکتکنندگان میتوانند متناسب با میزان سرمایه خود، از چند سانتیمتر مربع تا کل یک واحد را خریداری کنند.
کارشناس اقتصاد مسکن: یکی از نخستین واکنشهای خانوار به افزایش قیمت، کاهش متراژ است. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف میتواند برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده باشد.
یک مشاور بازار املاک در شرق تهران: بخش قابلتوجهی از تقاضا بهجای حذف کامل از بازار، در حال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار بهجای خرید در منطقه قبلی، محله ارزانتر یا شهر پیرامونی را انتخاب میکند. بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف هزینه مسکن میشود. شهرداری برای خانهدار کردن مردم، از روز (۲۰ مرداد ۱۴۰۵) طرح «خانهریز» را بهصورت رسمی کلید زد. از سال گذشته طرح عرضه خانه بهصورت متری کلید خورد. با این کار، سرمایههای خرد به فعالیتهای مولد و تسهیل خانهدار شدن شهروندان منجر میشود و در این طرح، افراد قادر خواهند بود حداقل معادل منافع یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص را خریداری کنند.
قیمت خانه ریز قیمت معادل میانگین کل آن ملک است و افراد میتوانند از چند سانتیمتر تا کل واحد را خریداری کنند. شهروندان میتوانند به آدرس khanehriz.shahrzadcity.ir مراجعه کنند. مشارکتکنندگان در این طرح، بهازای هر ۱۰۰ خانهریز خریداریشده، از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از این پروژه بهرهمند خواهند شد.
مشاوران املاک چه میگویند؟
رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار خریداران را یکی از مهمترین نشانههای بازار امروز میداند. در این روایت، بخش قابلتوجهی از مراجعهکنندگان دیگر برای خرید خانه بزرگتر مراجعه نمیکنند، بلکه به دنبال آن هستند که با فروش ملک فعلی، گزینهای ارزانتر پیدا کنند و بخشی از سرمایه خود را حفظ کنند.
احمدرضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز در یک تحلیل تولیدی، بر کاهش متراژ معاملات تأکید میکند. به گفته این روایت، خریدار امروز پیش از آنکه درباره امکانات ساختمان سؤال کند، بودجه خود را مشخص میکند و سپس بر اساس آن متراژ و محله را انتخاب میکند.
امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، نیز در یک روایت تولیدی از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی سخن میگوید؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران میتواند امکان خرید را برای بخشی از خانوارها فراهم کند، هرچند هزینه رفتوآمد و ضعف احتمالی زیرساختها همچنان مانع مهمی است.
حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران نیز معتقد است که بخش قابلتوجهی از تقاضا بهجای حذف کامل از بازار، در حال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار بهجای خرید در منطقه قبلی، محله ارزانتر یا شهر پیرامونی را انتخاب میکند.
خرید مسکن با سرمایههای خرد
در طرح «خانه ریز» افراد میتوانند حداقل معادل منافع یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص را خریداری کنند.
بر اساس سازوکار اعلامشده برای این طرح، قیمت هر خانه ریز بر مبنای قیمت میانگین کل همان ملک محاسبه میشود و مشارکتکنندگان میتوانند متناسب با میزان سرمایه خود، از چند سانتیمتر مربع تا کل یک واحد را خریداری کنند.
هدف از طراحی این مدل، فراهمکردن امکان مشارکت افرادی است که توان خرید یک واحد کامل مسکونی را ندارند و میخواهند با سرمایههای کوچکتر وارد یک پروژه مشخص ملکی
شوند.
طرح خانه ریز که از سال گذشته مطرح شده است، از فردا وارد مرحله اجرای رسمی میشود و شهروندان میتوانند برای مشارکت در این طرح به سامانه معرفیشده مراجعه
کنند.
یکی از ویژگیهای اعلامشده در سازوکار خانه ریز، ارتباط میزان مشارکت با منافع ناشی از تغییر ارزش ملک است.
بر این اساس، مشارکتکنندگان بهازای خرید هر ۱۰۰ خانه ریز، از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه موردنظر بهرهمند خواهند شد.
طراحان این طرح معتقدند چنین سازوکاری میتواند سرمایههای خرد را به سمت فعالیتهای مولد هدایت کرده و امکان مشارکت گروه بیشتری از شهروندان در بازار مسکن را فراهم کند.
اجرای طرح خانه ریز در شرایطی آغاز میشود که هزینه بالای خرید مسکن، ورود بسیاری از خانوارها و سرمایهگذاران خرد به بازار ملک را دشوار کرده است.
این طرح تلاش دارد با کوچکتر کردن واحد مشارکت، امکان سرمایهگذاری با مبالغ پایینتر را فراهم کند؛ هرچند میزان سود یا منافع نهایی مشارکتکنندگان به عملکرد و تغییر ارزش ملک یا پروژه مربوط خواهد بود.
با آغاز رسمی طرح از فردا، جزئیات اجرایی و میزان استقبال شهروندان میتواند مشخص کند که مدل مسکن متری تا چه اندازه در جذب سرمایههای خرد و تسهیل مشارکت در پروژههای مسکونی موفق خواهد بود.
افزایش صددرصدی هزینه ساخت
رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران، میگوید: «بازار مسکن با کاهش محسوس معاملات و فشار شدید هزینههای ساختوساز مواجه شده و پیشبینی من برای ماههای آینده رکود تورمی است. بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت رکود قرار دارد. پیش از آنکه افزایش قیمتها به سطح سراسری برسد، در استانهای امنتر این جهش زودتر رخ داد. بهعنوانمثال، در دوران جنگ، در مناطقی مثل شمال کشور و مشهد که نسبت به سایر مناطق آرامتر بودند، معاملات افزایش یافت.»
وی میافزاید: «تنشهای منطقهای در کنار ناآرامیهای داخلی سال گذشته و مشکلات بازار طلا و ارز باعث شد سرمایهها به دلیل از دست رفتن ظرفیت رشد در بازار ارز، به سمت بخش مسکن سوق یابند.»
رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران، یکی از اصلیترین دلایل رشد قیمت مسکن را آسیب به زیرساختها و افزایش هزینهها در جریان جنگ دانست. او با اشاره به هزینههای جانبی میگوید: «هزینه ساخت در یک سال گذشته بیش از
۱۰۰ درصد افزایش یافته است. بهعنوان نمونه، هزینههای انشعابات برق و آب و فاضلاب با رشدی خیرهکننده، بیش از ۴۰۰ درصد افزایش داشتهاند. این وضعیت درست مانند افزایش قیمت بنزین است که اثر آن مستقیماً در تورم و گرانی مسکن دیده میشود.»
گوران همچنین به مشکلات زنجیره تأمین اشاره کرده و میگوید: «تولیدکنندگان در بخشهایی مثل ورق و انرژیهای تجدیدپذیر با مشکل مواجه شدهاند. باوجود وعدههای دولتی برای واردات نهادههای ساختمانی جهت جبران کمبودها، این واردات یا انجام نشد و یا بهصورت قطرهچکانی و با محدودیتهای بسیار انجام گرفت.»
وی به تفکیک هزینههای ساخت پرداخته و میافزاید: «بیشترین فراوانی ساختمانها در کشور، ساختمانهای ۵ طبقه روی پیلوت هستند که با کیفیتهای مختلف، با هزینه ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان ساخته میشوند. در طبقهبندی گروههای ساختمانی، از گروه الف (کوتاهمرتبه) تا گروه دال (بلندمرتبه)، تفاوت فاحشی در قیمت وجود دارد؛ بهطوری که هزینه ساخت از ۴۰ میلیون تومان برای گروه الف شروع شده و در گروه دال به ۱۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع میرسد. حتی در پروژههای مسکن ملی نیز هزینه ساخت به حداقل ۴۰ میلیون تومان رسیده است.»
گوران در پایان با پیشبینی آینده بازار میگوید: «از منظر دلاری، مسکن هنوز ظرفیت افزایش قیمت را دارد، اما این موضوع لزوماً به معنای رونق بازار نیست. ازآنجاکه قیمتها باتوجهبه پایینبودن توان خرید متقاضیان بالا میرود، این مسئله خود باعث ایجاد رکود میشود؛ بنابراین محتملترین سناریو، افزایش اسمی قیمتها در کنار رکود تورمی است.»
بحران اصلی، «توان خرید» است نه نبود تقاضا
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، میگوید: «بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود تقاضای مؤثر روبهرو است. تقاضای مؤثر به خانواری گفته میشود که علاوه بر نیاز به مسکن، توان مالی خرید آن را نیز دارد. در تهران میلیونها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها توان خرید یک واحد مسکونی چندمیلیاردتومانی را ندارند؛ بنابراین ممکن است در یک منطقه دهها واحد برای فروش وجود داشته باشد، اما تعداد خریداران واقعی بسیار محدود باشد. این همانجایی است که رکود و گرانی میتوانند همزمان اتفاق بیفتند.»
به گفته وی، قیمت بالا میرود، اما معاملات کاهش پیدا میکند، زیرا فروشنده حاضر نیست ملک خود را ارزان بفروشد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. در چنین شرایطی، بازار به سمت واحدهای کوچکتر حرکت میکند. خانه ۸۰ متری جای خود را به ۵۰ یا ۶۰ متر میدهد. به هر روی، یکی از نخستین واکنشهای خانوار به افزایش قیمت، کاهش متراژ است. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف میتواند برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده باشد.
رفیعی ادامه میدهد: «در واقع، خانواری که دیگر توان خرید ۸۰ متر را ندارد، لزوماً از بازار خارج نمیشود؛ ممکن است به ۶۰ متر، ۵۰ متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از نگاه اقتصادی بسیار مهم است، زیرا نشان میدهد، افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نمیدهد، بلکه نوع کالای مورد تقاضا را نیز تغییر میدهد.»
یک سناریوی عددی برای آینده بازار
اگر فرض کنیم تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد میرسد. این عدد به معنای کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ زیرا رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی میتواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. اما حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود واقعی تبدیل شود، با عددی حدود ۱.۷۵ میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو نشان میدهد چرا کاهش تولید امروز میتواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. خطر بزرگتر؛ مسکن برای طبقه متوسط دستنیافتنیتر میشود. اگر قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بیش از سایر گروهها تحت فشار قرار میگیرد.
افراد کمدرآمد از ابتدا توان ورود به بازار خرید را ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز با محدودیت کمتری مواجهاند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با قیمت ملک هماهنگ نیست.
در نتیجه، ممکن است بخش بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این اتفاق خود میتواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ زیرا خانواری که قادر به خرید نیست، برای مدت طولانیتری مستأجر باقی میماند.