آرزو به دلی خرید مسکن برای ساکنین پایتخت
ردیف پلهها را میگیریم و بالا میرویم، میانگین چهلپله تا طبقه چهارم! نفسم بند میآید. دستم را به دیوار راهپله تکیه میدهم. تا نفسی میگیرم، این کوهنوردی را ادامه میدهم؛ آن هم در شرایطی که گویی همه با کفش کوه بالا میروند و من با دمپایی؛ چرا که اساساً هر چه هست، حمایتی نیست. به واحد طبقه چهارم، بدون آسانسور میرسم؛ 37 متر، 20 سال ساخت، رو به بزرگراه شرق تهران! صاحبملک قیمت را 4 میلیارد و 250 اعلام میکند و تأکید دارد: «پارکینگ و انباری هم در کار نیست.» یکلحظه یاد برج خانه نامادری... در یک کارتون میافتم. نمیدانم بخندم یا گریه کنم؟ انگاری به حمله عصبی دچار شده باشم.
66 متر آپارتمان ۲۰ سال ساخت در تهران با قیمت ۱۶.۵ میلیارد تومان؛ عددی که حالا دیگر فقط یک آمار نیست، بلکه نمادی از بحران عمیق در بازار مسکن است. در حالی که متوسط درآمد ماهانه حدود ۳۵ میلیون تومان برآورد میشود، فاصله میان دستمزد و قیمت مسکن به جایی رسیده که حتی تصور خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه از معادلات زندگی حذف شده است.
این شکاف فزاینده، نهتنها توان خرید را از طبقه متوسط گرفته، بلکه امید به آینده را هم تحت فشار قرار داده است. بازار مسکن تهران در وضعیتی قرار گرفته که بسیاری آن را نشانهای از خروج کامل از تعادل اقتصادی و ورود به یک بحران ساختاری میدانند.
چالشهای متعدد در مسیر خرید خانه
میگویم: «باید فکر کنم.» مسیر آمده را میگیرم تا برگردم، فکرم خراب و بههمریخته است. مسیر را اشتباه میروم، برمیگردم تا راهم را اصلاح کنم. در کمال ناباوری میبینم صاحبملک از یک سمت بزرگراه و فرد واسط (املاکی) از آنسوی بزرگراه تلفنی درگیر مشاجره هستند! با خودم میگویم: «حتماً چالشی وجود دارد.» ذهنم انباشته از افکار منفی میشود.
بالاخره به مترو که میرسم، صاحبملک زنگ میزند و میگوید: «بیایید املاکی معرف شما را دور بزنیم و برای انجام کارها به بنگاه مورداعتماد من برویم تا به ایشان هزینه پرداخت نکنیم!» با قطع مکالمه، املاک معرف ما زنگ میزند و گرا میدهد: «صاحبملک دچار چالش طلاق است و میخواهد هرچه سریعتر اموالش را بفروشد که در این اقدام اگر فروش اموال زیر یکسال از تاریخ ارائه درخواست طلاق باشد، برای خریدار ملک هم چالشبرانگیز میشود!»
فشار دوگانه: تورم مصالح و اجارهبها
بحران تنها به قیمت خرید خانه محدود نیست؛ جهش 100 تا 300 درصدی قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تولید مسکن را به مرز
60 میلیون تومان در هر متر رسانده است. این افزایش هزینهها به صورت زنجیروار بر قیمت خانههای آماده و همچنین اجارهبها اثر میگذارد.
در این میان، فشار بر کارگران و کارکنان بهگونهای است که در بسیاری از موارد، حدود 70درصد از دستمزد ماهانه آنها صرف پرداخت اجارهبها میشود. این فشار مالی باعث شده است که پسانداز برای پیشپرداخت یا خرید مسکن، عملاً غیرممکن شود و خانهدار شدن برای این اقشار، از یک هدف اقتصادی به یک رؤیا و آرزو تبدیل گردد.
حمیدرضایی یک کارشناس ملک توضیح میدهد: با خروج بازار مسکن از تعادلهای سنتی، کارشناسان معتقدند دیگر نمیتوان تنها به امید کاهش قیمتها یا افزایشهای جزئی حقوق چشم دوخت. وضعیت فعلی نشان میدهد که برای بازگرداندن امید به خانهدارشدن اقشار کمدرآمد و کارگران، نیاز به سیاستهای حمایتی گستردهتر، طرحهای اجاره به شرط تملیک بلندمدت و مداخلات ساختاری در بازار مسکن است تا فاصله میاندرآمد و سقف سر کاهش یابد.»
طبق بررسیها، در بسیاری از موارد حدود 70درصد از دستمزد ماهانه کارگران تنها صرف پرداخت اجارهبها میشود. این یعنی تنها 30درصد از درآمد آنها باید هزینههای خوراک، پوشاک، بهداشت و آموزش خانواده را پوشش دهد.
در چنین شرایطی، امکان پسانداز برای پیشپرداخت مسکن یا حتی خرید اقساطی کاملاً از بین میرود. برای کسی که بخش اعظم درآمدش را به صاحبخانه پرداخت میکند، خانهدارشدن دیگر یک هدف اقتصادی نیست، بلکه به یک رؤیا و آرزو تبدیل شده است که در معادلات جاری زندگی نمیگنجد.
شاخص دسترسی به مسکن
با محاسبات ساده ریاضی و یک سری فروض کلی میخواهیم فاصله میان عرف درآمد پایه و مالکیت یک واحد مسکونی میانرده 70 متری در شهر تهران را مورد بررسی قرار دهیم. بر اساس بخشنامه حقوق سال ۱۴۰۵ وزارت کار، حقوق ماهانه یک فرد مجرد با یک سال سابقه کار حدود ۲۲ میلیون تومان تعیین شده است. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در تهران حدود ۱۶۸ میلیون تومان برآورد میشود.
بدیهی است در شرایط واقعی، امکان پسانداز کامل درآمد برای هیچ فردی وجود ندارد و بخش قابلتوجهی از درآمد صرف هزینههای جاری زندگی میشود. همچنین باید توجه داشت که سطح درآمد ۲۲ میلیون تومان نیز برای بخشی از جامعه، بهویژه در شهر تهران، جزو دستمزدهای رایج است.
سطح جدید شاخص انتظار تا کلید مسکن سنجش شد. بررسیها از فاصله زمانی بین خانوارها و خانه اول با احتساب نرخ پسانداز و متوسط قیمت آپارتمان حاکی است، صاحبخانه شدن در ایران با این دستفرمان، ۴۹ سال طول میکشد. این شاخص برای تهرانیها ۸۹ سال است.
ایرانیها اگر هر سال کل درآمدشان را برای خرید مسکن کنار بگذارند، 10 سال زمان میبرد تا بتوانند یک واحد مسکونی 100مترمربعی را مالک شوند. در این وضعیت یا همان سطح شاخص دسترسی به مسکن برای تهرانیها 18سال تخمین زده میشود.
البته، این فاصله مشروط به رشد سالانه قیمت آپارتمان به میزان رشد درآمد خانوارها است؛ اتفاقی که در تاریخ تورم مسکن، به جز برخی سالها از جمله سال گذشته، معمولاً رخ نمیدهد. سطح متعارف شاخص دسترسی به مسکن در جهان معمولاً کمتر از 15 سال است.
بدون افزایش قدرت خرید
رونق پایدار در بازار شکل نمیگیرد
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط این بازار میتواند بر این نکته تأکید کند که افزایش قیمت مسکن در شرایطی که قدرت خرید خانوارها رشد نکرده است، به رونق معاملات منجر نمیشود و تنها فاصله میان قیمتها و توان مالی متقاضیان را افزایش
میدهد.
به گفته محتشم، بازار در حال حاضر بیش از آنکه با کمبود تقاضای بالقوه مواجه باشد، با ناتوانی تقاضای مصرفی در تأمین هزینه خرید روبهرو است؛ بنابراین، تداوم رکود، کاهش حجم معاملات و افزایش فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای قابلمعامله، از مهمترین ویژگیهای بازار مسکن در مردادماه خواهد بود.
وی معتقد است تا زمانی که تورم عمومی، هزینه ساخت و قیمت زمین کنترل نشود و تسهیلات مؤثر و متناسب با قیمت واقعی مسکن در اختیار متقاضیان قرار نگیرد، نمیتوان انتظار رونق پایدار در این بازار داشت. در چنین شرایطی، حتی کاهش محدود قیمتها نیز الزاماً به افزایش معاملات منجر نمیشود؛ زیرا مسئله اصلی، ضعف قدرت خرید و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد است.
وضعیت رکود معاملاتی در بازار مسکن پس از آن رخ داد که در ماههای فروردین و اردیبهشت، مقطع پایان جنگ ۴۰ روزه، قیمتهای پیشنهادی به یکباره پرش کرد. آنطور که واسطههای ملکی میگویند مراجعات به دفاتر املاک در برخی مناطق دیده میشود که عمدتاً از سوی خریداران مصرفی است؛ اما باتوجهبه نبود توان خرید، مراجعات به معاملات منجر نمیشود. محدودیت قدرت خرید مصرفی، تقاضای سرمایهای را نیز کاهش داده است. چشمانداز ماههای آینده نیز بیش از هر چیز به نرخ تورم، وضعیت بازار ارز، هزینه ساختوساز و تحولات سیاسی و اقتصادی وابسته خواهد بود.
برخلاف نرخها در بخش خریدوفروش مسکن که در ماههای اخیر روند افزایشی به خود گرفته سرعت رشد اجارهبها چندان بالا نبوده است. جدیدترین گزارش مرکز آمار در تیرماه ۱۴۰۵ نشان میدهد اجارهبها در یک سال اخیر
۳۲ درصد افزایش داشته است. هزینههای ماهیانه مسکن، آب، برق و گاز نیز در تیرماه ۲.۸ درصد رشد داشته که مقداری کمتر از رقم ۳.۱ درصد شاخص تورم عمومی ماهیانه بوده است.
مرتضی دلخوش کارشناس اقتصادی نیز معتقد است: «در شرایط فعلی ظرفیت رشد جهشی در اجاره وجود ندارد، اما احتمال آن در آینده دور از انتظار نیست؛ مشابه اتفاقی که برای قیمت مسکن در ماههای اخیر رخ داد که پس از چند سال ثبات، با امضای توافقات، جهش دوبرابری را تجربه کرد. در حال حاضر قیمت مسکن به سقف ظرفیت خود رسیده و به همین دلیل شاهد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و اجارهبها هستیم، هرچند این بازار احتمالاً به دنبال جبران عقبماندگیهاست.»
تابستان به میانه رسیده؛ اما بازار مسکن هنوز داغ نشده و حتی در مقایسه با زمستان گذشته سردتر شده است. شواهد و قرائن نشان میدهد این بازار در مردادماه ۱۴۰۵ همچنان با رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید خانوارها و ابهام نسبت به آینده قیمتها مواجه است. بخش عمده تقاضای موجود، مصرفی است و خریداران بیشتر به دنبال واحدهای کوچک متراژ و ارزانقیمت هستند.
اگرچه آمار رسمی از تعداد معاملات وجود ندارد، اما گفته میشود تعداد معاملات ملک در تهران به کمتر از سه هزار فقره در ماه رسیده است. فعالیت بخر و بفروشها نیز تحت تاثیر کاهش معاملات مصرفی و نبود چشمانداز روشن از بازدهی بازار کاهش نشان میدهد. با وجود رکود معاملات، قیمتهای پیشنهادی برخی مالکان در مناطق مختلف رشد یافته؛ هرچند ارقام اعلامی الزاماً به معنای انجام معامله قطعی نیست. در مواردی نیز مالکان برای فروش سریعتر، بهویژه در صورت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به ارائه تخفیف شدهاند.
خانه بخریم یا صبر کنیم؟
بیتالله ستاریان کارشناس مسکن اظهار میدارد: «طی ماههای گذشته قیمت نهادههای ساختمانی تحتتأثیر تورم عمومی روند افزایشی داشته است. تورم نقطهبهنقطه به ۸۸ درصد رسیده و قیمت مصالح ساختمانی هم مثل همه کالاهای دیگر افزایش قیمت پیدا کرده و هزینههای ساخت را نیز بالا برده است؛ بهطوری که قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان که تا سال گذشته ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون به ۶۰ میلیون تومان رسیده است. در حالت لوکس یا طبقات بیشتر این عدد افزایش مییابد؛ بنابراین هزینه تولید مسکن و ساختمان دقیقاً مطابق تورم سایر کالاهاست.»
وی میافزاید: «اینکه بعضی مصالح ساختمانی در اثر آسیبهای ناشی از جنگ نسبت به دیگر کالاها رشد قیمت بیشتری را تجربه کرد بحثهای جزئی است، اما اگر در یک حالت کلی نگاه کنیم تولید برای سازنده گران شده است. احتمالاً باز هم مصالح ساختمانی افزایش پیدا میکند. در حال حاضر تقریباً یک ساختمان هشت طبقه متری ۶۰ میلیون تومان درمیآید و اگر ۱۰ تا ۲۰ طبقه بسازیم هزینه ساخت به ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان میرسد.»
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه علت رشد قیمت مسکن بعد از جنگ، امن بودن سرمایهگذاری در این بازار است، میگوید: «دو بازار موازی مسکن، طلا و ارز هستند. تفاوت طلا و ارز نسبت به مسکن کوتاهمدت و نقدشوندگی سریع آنها است، اما دیدیم وقتی دلار و طلا طی چند ماه ثابت ماند و بحث مذاکره و تفاهم مطرح شد بلافاصله مسکن رشد کرد؛ زیرا این برداشت ایجاد شد که ورود سرمایهها به ایران زیاد خواهد شد و ملک بهعنوان یک دارایی ثابت و سرمایهای رشد میکند. از آن طرف ما با کسری مسکن و انباشت تقاضا که طی سالهای گذشته مرتباً داشتیم، مواجه بودیم.»
به گفته ستاریان، مسکن از دو ناحیه دچار افزایش قیمت میشود. یکی تورم کالاها و خدمات است که مصالح ساختمانی و دستمزد را هم دربر میگیرد و دومی کسری است که در بازار وجود دارد. با وجود آنکه سالیانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم در سه سال گذشته تولید مسکن در ایران زیر ۳۰۰ هزار واحد بود. کاهش معاملات باعث شده تا تولید کاهش پیدا کند.
ستاریان معتقد است: «افزایش قیمت ملک متوقف نخواهد شد؛ زیرا زنجیره ابزارهای مالی و نقدینگی در اختیار بخش خصوصی نیست؛ بلکه برای بخش دولتی طراحی شده است. بخش خصوصی که ۹۷ درصد تولید مسکن در ایران را برعهده دارد، از این منابع مالی محروم میماند. نیمی از اقتصاد کشور در دست مسکن است، ولی در وزارت اقتصاد بخشی بهعنوان مسکن نیست. وزارت صنعت هم باید داشته باشد، ولی ندارد.»
ستاریان درباره پیشبینی بازار مسکن در ماههای آینده میگوید: «وضعیت را تورمی میدانم و تا زمانی که تورم عمومی وجود دارد، قیمت مسکن نیز همسو با آن حرکت میکند.»