افزایش موارد «اکازیون» در بازار مسکن تهران
سرویس اقتصادی -
بازار مسکن ماه‌هاست گرفتار یکی از شدیدترین رکودهای تاریخ شده؛ رکودی که حجم معاملات را به پایین‌ترین سطح یک دهه اخیر رسانده و موارد اکازیون را افزایش داده است.
به گزارش خبرنگار ما، در و دیوار، ستون‌های پل‌ها و هر جایی که در دید عموم قرار دارد پر شده از آگهی‌های فروش آپارتمان، با قیمت‌های به شدت پایین‌تر از چند ماه پیش. به عنوان مثال، در برخی مناطق شمالی پایتخت، آپارتمان‌هایی با قیمت متری 150 تا 200 میلیون تومان آگهی شده که تا چند ماه پیش بین 250 تا 300 میلیون تومان بود.
املاکی‌های قدیمی تهران از قدیم‌الایام می‌گفتند که در تمام مناطق این شهر، حتی مناطق بسیار گران، همیشه موارد اکازیون پیدا می‌شود اما حالا، تعداد این موارد خیلی بیشتر شده است. البته این آپارتمان‌ها متعلق به کسانی است که به هر دلیلی، مجبورند ملک خود را بفروشند.
بازار مسکن تهران مدت‌هاست در یکی از سنگین‌ترین رکودهای تاریخی خود به سر می‌برد؛ رکودی که نه تنها حجم معاملات را به کمترین سطح یک دهه اخیر رسانده، بلکه عملاً سنجش شاخص میانگین قیمت را نیز بی‌اعتبار کرده است.
کاهش تعداد معاملات به یک دهم
مطابق جدیدترین آمار منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی تا چند سال پیش بازار ماهانه هفت تا هشت هزار معامله مسکن را تجربه می‌کرد و نیمه دوم سال 1402 نیز به‌طور میانگین حدود سه تا چهار هزار معامله در بازار مسکن تهران ثبت می‌شد اما امروز معاملات مسکن تهران به کمتر از یک‌‌هزار فقره در ماه سقوط کرده است.
«نرگس رزبان»؛ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره گفت: آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد در برخی ماه‌ها حتی حجم معاملات به 400 مورد نیز کاهش یافته است. این افت کم‌سابقه نه تنها نشانه‌ای از رکود شدید است بلکه موجب شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن نیز عملاً کارایی خود را از دست بدهند.
وی افزود: به دلیل کاهش شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به‌شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال طی یک ماه بیش از 150 معامله از مجموع 700 معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص مربوط بوده که همین موضوع میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی تغییر داده است.
نشانه‌های خروج دلالان از بازار مسکن
خبرگزاری فارس هم گزارش داد: بازار مسکن تهران بین خرداد ۱۴۰۳ و خرداد ۱۴۰۴ نشانه‌های آشکاری از تغییر جهت عملکرد خود نشان داده است. روندی که حکایت از فاصله گرفتن این بازار از جایگاه سنتی سرمایه‌گذاری دارد.
در حالی که طلا در همین مدت بازدهی 102 درصد، دلار ۳۸ درصد و بورس ۳۶ درصد تجربه کردند، قیمت مسکن تنها حدود شش درصد رشد کرد و نشان داد توانایی جذب سرمایه‌گذاران بزرگ و سفته‌بازانه در مقایسه با گذشته کاهش یافته است.
آمارها حاکی است میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت از 98 و نیم میلیون تومان به حدود 105 میلیون تومان رسیده و این افزایش شش و یک دهم درصدی، نسبت به رشد سایر بازارها محدود محسوب می‌شود.
همزمان، متوسط قیمت کل واحدهای عرضه‌شده در آگهی‌ها 9 دهم درصد کاهش یافته است. این تضاد، بیشتر به تغییر ترکیب فایل‌های عرضه‌شده بازمی‌گردد. سهم واحدهای کوچک‌تر زیر ۷۵ مترمربع حدود پنج واحد درصد افزایش یافته و این امر میانگین قیمت هر متر را اندکی بالا برده است.
از منظر معاملات، حجم عرضه و تقاضا کاهش یافته و بازار آرام‌تر شده است. تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در خرداد ۱۴۰۳ نسبت به سال قبل ۵۳ درصد کاهش پیدا کرده و افت شدید عرضه همراه با رکود موقتی در پی جنگ ۱۲ روزه
ایران و رژیم صهیونیستی، نشان می‌دهد بازار مسکن به تدریج از سرعت‌گیری‌های سفته‌بازانه فاصله گرفته است.
سهم واحدهای نوساز در سال ۱۴۰۴ به 29 و نیم درصد رسیده که نسبت به سال قبل یک و دو دهم درصد کاهش داشته است. آگهی‌های رهن و اجاره نیز ۲۱ درصد کمتر شده است. این کاهش دوگانه در عرضه خرید و اجاره، روند طبیعی‌تر شدن بازار و بازگشت به کارکرد مصرفی مسکن را برجسته می‌کند.
شاخص قیمت به اجاره، یک معیار در بازار مسکن است که با تقسیم میانگین قیمت خرید یک ملک بر میانگین اجاره سالانه آن محاسبه می‌شود.
این شاخص هم از 15 و نیم به 16 و یک دهم افزایش یافته که نشان می‌دهد قیمت مسکن هنوز کمی سریع‌تر از اجاره‌بها رشد می‌کند اما باز هم رشد قیمت‌ها محدود است و جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت کاهش یافته است.
در مجموع می‌توان گفت بازار مسکن تهران وارد مرحله‌ای شده که مسکن بیش از گذشته به کالای مصرفی تبدیل شده و کمتر به چشم یک ابزار سرمایه‌گذاری دیده می‌شود. قیمت‌ها آرام و منطقی رشد می‌کنند، حجم معاملات کاهش یافته و بازار در مسیر تعادلی قرار گرفته است که می‌تواند شرایط بهتری برای متقاضیان واقعی خانه‌دار شدن ایجاد کند.