«خودنویس» سبب شفافیت معاملات می‌شود؟
سر و سامانی برای معاملات مسکن با اتکا به سامانه جدید
فائقه بزاز
باور برخی مردم این است که مسکن از نان شب هم واجب‌تر است. می‌گویند: با شکم گرسنه هم می‌شود شب را به صبح رساند، اما بدون سرپناه نه. برای همین، اسکان و مسکن نه در کشور ما که در سراسر کره خاکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. شاید همین نیاز و همین اهمیت ویژه سبب شده بازار مسکن همیشه داغ و پر از حاشیه باشد.
اگرچه تأسیس سامانه خودنویس مانند بسیاری از برنامه‌های جدید مورد اجرا قرار گرفته ممکن است با آزمون و خطا همراه باشد و تا رسیدن به قدرت اجرائی کامل و عاری از هرگونه خطا دچار مشکلات احتمالی شود، اما فعال‌شدن سامانه «خودنویس» می‌تواند بستر مناسبی برای شفافیت و معاملات رهن و اجاره بدون دلال‌بازی‌های رایج و به‌صورت شفاف ثبت شود.
مردم چه می‌گویند؟
اگرچه برخی اعضای اتحادیه معاملات املاک نقص بزرگ «خودنویس» را نبود راه‌حل برای اختلاف‌نظر‌ها و جدل‌های احتمالی بین موجر و مستأجر مانند عدم پرداخت چک و از بین رفتن ودیعه معرفی کرده معتقدند مشاور املاک و مسئول قرارداد با میانجیگری یا حتی ضمانت طرف مقابل مشکل را برطرف می‌کنند، و در قراردادهای «خودنویس»، فقط میانجی این اختلافات شورای حل اختلاف است، اما مردم در این باره گفته‌های دیگری دارند.
خسرو خان بیگی یک شهروند می‌گوید: «من خودم مغازه میوه‌فروشی اجاره کردم، اما خیر خاصی از بنگاه‌داری که واسطه این مغازه بود ندیدم. به‌صراحت گفتند به ما مربوط نیست و بروید شورای حل اختلاف. حتی حاضر به شهادت هم نشدند. فقط چندبرابر تعرفه حق دلالی گرفتند. البته نمی‌شود راجع به کل این قشر قضاوت کرد این قشر هم محترم هستند و باید کاسبی کنند و نان حلال درآورند، اما بهتر است نظارت بیشتری روی فعالیت اینها باشد. هرچه دست مشاورین املاک کوتاه‌تر شود به نظرم به ثبات قیمت مسکن کمک خواهد شد.»
مریم پوراسماعیل کارمند است و می‌گوید: «تورم و افزایش قیمت زیر سر بنگاه‌های ملکی است. باید بنگاه‌ها هم تحت نظارت مستقیم نهادهای نظارتی و مالیاتی فعالیت کنند. اکثر این بنگاه‌داران هیچ مسئولیتی را در قبال مشکلات احتمالی بعد قرارداد قبول نمی‌کنند و فقط برای گرفتن کمیسیون حضور مؤثر دارند.»
محمد دفتری نظر متفاوتی از دیگران دارد و در این باره می‌گوید: «در کشورهای پیشرفته فعالیت مالی اصناف به‌عنوان مانع رقابت در اقتصاد ممنوع است، اما دلالی در کشور ما یک شغل محسوب می‌شود. حتی سامانه‌های خودرو را در نظر بگیرید که با محدودیتی که برای کاربران می‌گذارد؛ ولی باز هم خریدوفروش کد ملی یا حواله در آن داغ است. در بحث مسکن هم حتی اگر خود بنگاه‌های املاک جمع‌آوری شوند باز هم دلالانی هستند که واسطه مسکن باشند. پس تنها با ایجاد سامانه مشکل متقاضیان حل نمی‌شود.»
ظهوری فرد عنوان می‌کند: «ما که هرچه املاکی را می‌شناسیم در کار بسازوبفروش مشغول است. بیشترشان از دلالان بزرگ مسکن هستند و قیمت‌ها را با هم به‌صورت منطقه‌ای بالا می‌برند که سود کلان کنند. البته که باید بر کار آنان نظارت شود و اصلاحات قانونی صورت بگیرد. ضمن اینکه معمولاً در قبال اتفاقات احتمالی بعد عقد قرارداد هم مسئولیت نمی‌پذیرند و می‌گویند: خودتان مشکلتان را حل کنید.»
افکاری معلم است و درباره تجربه‌اش می‌گوید: «من خودم چند ماه است دنبال خرید منزل هستم و متوجه شدم یکی از خانه‌هایی که طالبش بودم در بنگاه‌های آن محله قیمت‌های متفاوتی داشت؛ از متری ۳۹ میلیون تا ۴۲ میلیون! یکی از بنگاه‌دارها هم در پاسخ به ابهام من صادقانه گفت: اگر خانه خوب با قیمت منصفانه به ما پیشنهاد شود حتماً خودمان می‌خریم.»
صدیقه شهرستانی اعتقاد دارد: «سامانه خودنویس کاملاً شفاف و قانونی است و امکان کلاه گذاشتن و کلاهبرداری در آن بسیار کم است. همه استعلامات قانونی و مشخصات گرفته می‌شود، هیچ کمی و کاستی ندارد. ای‌کاش مشاوران املاک جمع شوند این‌همه مغازه خوب توی هر محله و خیابان را اشغال کرده‌اند و با چهارتا میز و صندلی درآمدهای هنگفت دارند و بیشتر به بالارفتن اجاره‌ها دامن می‌زنند. البته آدم منصف و بااخلاق هم بینشان هست؛ ولی بیشترشان سودای واسطه‌گری‌های کلان دارند و باعث گرانی همین‌ها هستند.»
نیمی از مشاوران املاک مجوز دارند!
فروردین امسال معاون مسکن و ساختمانِ وزارت راه و شهرسازی از ثبت بیش از ۱۲۵ هزار قرارداد اجاره در سامانه خودنویس خبر داد.
هادی عباسی اصل معاون مسکن و ساختمان درباره سامانه خودنویس و ثبت قراردادهای اجاره می‌گوید: «از زمان راه‌اندازی سامانه خودنویس تاکنون قرارداد اجاره ۱۲۵ هزار و ۱۵۹ واحد در سامانه خودنویس توسط موجران و مستأجران و مشاوران املاک به ثبت رسیده که ثبت ۵۳۶ قرارداد از این تعداد کل از ابتدای فروردین تا ۴ فروردین ۱۴۰۳ ثبت شده است.»
عباسی اصل تصریح می‌کند: «از ابتدای امسال تمامی قراردادهای اجاره برای دریافت کد رهگیری رایگان صرفاً در سامانه خودنویس ثبت می‌شوند. دریافت کد رهگیری در سامانه خودنویس هم توسط مشاوران املاک و هم خود مردم به‌عنوان متعاملین به‌صورت رایگان امکان‌پذیر است. بر اساس برنامه‌ریزی انجام شده ثبت مبایعه‌نامه نیز امسال به سامانه خودنویس منتقل می‌شود.»
سال گذشته طبق قانون جهش تولید مسکن، وزارت صمت مکلف شد سامانه معاملات املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی انتقال دهد، به دنبال این طرح‌هادی عباسی اصل در نشستی خبری اظهار کرده است: یکی از اقدامات وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان بر اساس قانون، راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات است. تاریخچه این سامانه به سال ۱۳۸۸ برمی‌گردد که سامانه ایران املاک راه‌اندازی کردیم. این سامانه تحت سامانه راهور که زیر نظر وزارت صمت بود ایجاد شد. قبل از آن قولنامه‌ها به‌صورت دستی نوشته می‌شد که ایجاد این سامانه تحول خوبی در این زمینه بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ارائه خدمات سامانه خودنویس هم‌اکنون به ۱۱ استان گسترش‌یافته و تا پایان سال به تمام استان‌های کشور تسری پیدا می‌کند، عنوان می‌کند: «هم‌اکنون خدمات فقط در بخش اجاره ارائه می‌شود، اما گام دوم ما در سال آینده بحث مبایعه‌نامه است. متقاضیان از طریق پلتفرم آپارات و پیام‌رسان‌های ایتا و بله می‌توانند فیلم‌های آموزشی چگونگی استفاده از سامانه خودنویس را ببینند.»
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی معتقد است: «بستر فعالیت برای مشاوران املاک وسیع‌تر می‌شود و آنان می‌توانند از طریق سامانه «خودنویس» مجوزها را به‌صورت برخط دریافت کرده و فعالیت کنند. به‌این‌ترتیب مشاوران باید بتوانند خدمات حقوقی بهتری ارائه دهند و فرصتی است تا به سمت قراردادهای هوشمند بروند.
مشاوران املاک با ثبت قرارداد در سامانه خودنویس، حق‌العمل به‌هم‌رسانی دریافت می‌کنند که نرخ آن در استان‌های مختلف متفاوت است. در استان تهران معادل یک‌چهارم اجاره ماهیانه از طرفین اخذ خواهد شد. امکان فسخ و ویرایش قراردادها نیز با توافق طرفین در این سامانه وجود دارد، همچنین درصورتی‌که ملک به نام چند نفر باشد نیز پیش‌بینی لازم برای حضور همه مالکان و امضای قرارداد فراهم شده است.» وی با اشاره به آغاز همکاری‌ها با سازمان ثبت‌اسناد درخصوص این سامانه، می‌گوید: «همه قراردادهایی که در سامانه خودنویس درج می‌شوند، باید ملک موجود ابتدا در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد و در غیر این صورت امکان ثبت نخواهد داشت.»
وی در خاتمه با اشاره به وجود حدود ۳۰۰ هزار مشاور املاک در کشور، خاطرنشان می‌کند: «فقط نیمی از این مشاوران مجاز هستند.»
درباره سامانه خودنویس
اسفندماه گذشته بود که مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، خبر راه‌اندازی «خودنویس» از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شد.
رشد تورم مسکن، افزایش مبلغ رهن و اجاره، مبالغ بالای کمیسیون معاملات املاکی سبب شد تا وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم به فکر راه‌اندازی این سامانه بیفتد. از سویی این سامانه جدید جایگزین مناسب‌تری برای سامانه «ایران املاک» یا به قول مردم کوچه و بازار همان برنامه «کد رهگیری» است که بلاتکلیف به حال خود رها شده بود. در سامانه قدیمی «ایران املاک» اگر دو طرف قرارداد یکدیگر را پیدا کرده و در ارتباط با معامله خود به نتیجه می‌رسیدند باز هم می‌بایست برای ثبت و دریافت کد رهگیری هزینه می‌کردند؛ اما این اتفاق در سامانه خودنویس حذف شده، دو طرف قرارداد می‌توانند بدون اینکه هزینه پرداخت کنند، اطلاعات قرارداد خود را ثبت کرده، به‌صورت رایگان کد رهگیری دریافت کنند.
امتیاز دیگر این طرح، حذف نسبی واسطه‌ها، دلالان مسکن و هزینه‌های مربوط به عقد قراردادهاست.
اگرچه‌هادی عباسی اصل، معاون وزیر راه و شهرسازی در معرفی این طرح تأکید می‌کند نقش مشاوران املاک قابل حذف‌شدن نیست و توضیح می‌دهد: «با راه‌اندازی سامانه خودنویس، مشاوران املاک بیکار نمی‌شوند و امکان فعالیت برایشان فراهم است، اما باید به نقطه‌ای برسیم که خدمات مشاوران املاک تخصصی شود و ارتقا یابد.»
اما راه‌اندازی این سامانه و اخبار مربوط به آن واکنش‌هایی را نیز از سوی بنگاه‌داران و کارشناسان معاملات املاک در پی داشته است.
دلالی مسکن به کوچه و بازار کشیده می‌شود!
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «ایرادات قانونی متعددی بر سامانه خودنویس وارد است. مشاوران املاک به‌عنوان افراد دارای مجوز، مسئولیت انعقاد قرارداد را می‌پذیرند، اما وقتی در بستر سامانه خودنویس، بدون ملاحظات حقوقی به عموم جامعه اجازه نوشتن قرارداد بدهیم در آینده نزدیک ممکن است سایر صنوف و حتی مردم کوچه و بازار هم کار دلالی مسکن را انجام دهند و این مسئله تخلفات بازار مسکن را گسترش می‌دهد.»
کیانوش گودرزی، اظهار می‌دارد: «صنف مشاوران املاک بعضاً در سال‌های اخیر مورد بی‌مهری قرار گرفته است. برخی به اشتباه تصور می‌کنند تمام گرفتاری‌های بازار مسکن زیر سر مشاوران املاک است و این تصور اشتباه قدرت تفکر را در حوزه مسکن و آینده‌نگری را از مسئولان و تصمیم‌گیران گرفته است.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌افزاید: «بدون شک مشکلاتی در بازار مسکن وجود دارد که بخش عمده آن به گرانی قیمت ناشی از تورم و رشد بازارهای موازی برمی‌گردد. در صنف مشاوران املاک نیز مشکلاتی دیده می‌شود که ما از ساماندهی این صنف، اصلاح قوانین و بهبود ساختارها استقبال می‌کنیم؛ اما برخی برای حل مشکلات، راه‌حل ساده را انتخاب می‌کنند. تصورشان این است که قدرت را از مشاوران املاک بگیرند، غافل از اینکه این قدرت در سطح جامعه گسترده می‌شود و نظارتی بر آن نخواهد بود و فقط شیوه کارکرد آن تغییر خواهد کرد و از یک قشر خبره و ماهر، آموزش‌دیده و پاسخگو به عموم مردم که فاقد تخصص هستند با نیت‌های مختلف تسری پیدا خواهد کرد. مشاوران املاک دارای پروانه کسب هستند، هویت دارند و باید به مراجع ذی‌ربط پاسخگو باشند، اما وقتی به عموم جامعه دسترسی بدهیم تا بتوانند قرارداد منعقد کنند نباید انتظار داشته باشیم که هرج‌ومرج ایجاد نشود و آمار و اطلاعات غلط دریافت می‌کنیم.» وی ادامه می‌دهد: «سامانه املاک و مستغلات یکی از مجاری رصد و نظارت مدیران اتحادیه بر عملکرد اعضا و منشأ پاسخگویی اتحادیه‌ها به استعلامات قضائی محاکم قضائی و پلیس و... است و در این سایت همچنین امکانی وجود ندارد.»
به گفته گودرزی، سامانه خودنویس مسئولیت هیچ‌کدام از قراردادها را بر عهده نگرفته و مسئولیت را به گردن طرفین معامله انداخته است. افرادی هم که به‌عنوان شاهد قرارداد را امضا می‌کنند ممکن است هیچ جا اسمی از آنها نباشد.