اضطراب افزایش اجـاره مسـکن مهار می‌شود؟-بخش نخست
مستأجران در تب و تاب هزینه خانه‌به‌دوشی
تارا وحیدی
هوا که سمت و سوی گرما به خود می‌گیرد، تب‌وتاب نرخ اجـاره مسکن با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها بالا می‌گیرد. این اضطرابی است که بیش از 50 درصد جمعیت تهران هرساله تجربه می‌کنند. بارها اعلام شد که سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار افزایش پیدا کرده است. در حال حاضر، به طور میانگین ۳۶ درصد هزینه‌های خانوار صرف مسکن می‌شود.
این عدد برای ساکنان پایتخت ۵۰ درصد است. استانداردهای جهانی می‌گویند که این عدد نباید بیش از ۳۰ درصد باشد. اجاره‌نشینی از دهه ۷۰ خورشیدی تاکنون رو به افزایش بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند.
نظر کارشناسان حوزه مسکن
نظرات درباره میزان افزایش نرخ کرایه‌ها در سال 1403 تا حدودی در ابهام است. افراد خوشبین معتقدند که با تصویب طرح ساماندهی بازار مسکن در 14 ماده در صورتی که ضمانت اجرائی داشته باشد تا حدودی تب و تاب قیمت‌ها مهار و اضطراب مستأجران کنترل خواهد شد، اما برخی از کارشناسان مسکن با استناد به سوابق و تجربههای گذشته چندان به اجرائی شدن کامل طرح‌ها خوشبین نیستند.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک صراحتاً می‌گوید: «مستأجران ناچارند که نزول منطقه سکونت داشته باشند و برخی دیگر نیز، عطای زندگی در تهران را به لقایش می‌بخشند و به شهرهای اقماری کوچ می‌کنند. تعیین سقف افزایش اجاره‌بها نیز توسط هیچ یک از مؤجران رعایت نمی‌شود و دست مستأجر نیز برای پیگیری قضائی این موضوع باز نیست. البته در طی سال‌های گذشته، شورای حل اختلاف اقدامات خوبی برای حمایت از مستأجران انجام داده است، اما به‌هیچ‌وجه کافی نبوده‌اند.»
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان می‌گوید: «سال ۱۴۰۳، یکی از سال‌های پرتلاطم برای اقتصاد کشور خواهد بود. بحث مالیات‌ها از یک‌سو و افزایش ۳۵ درصدی درآمدها از سوی دیگر، باعث می‌شود که شرایط اقتصادی کشور در سال جاری، سخت‌تر شود.»
وی تأکید دارد: «بر اساس شرایط موجود، می‌توان گفت که در سال ۱۴۰۳ نیز، تورم بازیگر اصلی بازار مسکن خواهد بود و حتی افزایش قیمت مسکن نیز دور از انتظار نخواهد بود. شکافی که میان دستمزد مردم و قیمت مسکن وجود دارد، منجر به تداوم رکود در بازار خواهد شد و بازار معاملات را دربست در اختیار دلالان و سوداگران خواهد داد.»
پورحاجت از دولت می‌خواهد برای حوزه مسکن در سال ۱۴۰۳، سریعاً یک برنامه‌ریزی مدون و مناسب داشته باشد. با تمام این اوضاع‌واحوال، ترس و نگرانی مستأجران از وضعیت خود در سال جاری، چندان هم غیرمنطقی نیست.
اجاره‌خانه در سال ۱۴۰۳ چقدر افزایش پیدا می‌کند؟
هر سال شاهد افزایش اجاره‌خانه هستیم و این موضوع باعث نگرانی بسیاری از افراد است. حالا موضوعی که شاید باعث خوشحالی شود آن است که طرح کنترل و ساماندهی بازار مسکن و اجاره از سال گذشته در مجلس در دست بررسی قرار گرفته است. به اعتقاد فعالان بازار مسکن، این طرح در صورت اجرائی شدن می‌تواند بسیاری از مشکلات مستأجران را حل کند.
درباره با این طرح باید بگوییم که طرح ساماندهی بازار اجاره ۱۴ ماده داشته که از این میان ۱۱ ماده به تصویب شورای نگهبان رسیده و باقی آن نیز در دست بررسی است.
مشکل اصلی طرح بیان شده، ماده ۸ است که به نحوه قیمت‌گذاری اجاره مسکن توسط دولت می‌پردازد. این مصوبه هنوز در دست بررسی است و شورای نگهبان آن را تصویب نکرده است. لازم به ذکر است که در این قانون به موضوعات دیگری مانند ثبت قراردادهای اجاره و صدور رایگان کد رهگیری، نظارت بر مشاوران املاک و معافیت‌های مالیاتی مالکان و قراردادهای اجاره چندساله پرداخته شده است.
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان می‌کند: «اگر قانون بیان شده به تصویب برسد و اجرائی شود، شاهد کاهش قیمت مسکن و کنترل بازار اجاره خواهیم بود.»
وی همچنین اعلام می‌کند که مشکلات بازار مسکن و اجاره ناشی از خلأ قانونی است که با همت وزارت راه و شهرسازی و کمک‌های مجلس، طرح ۱۴ ماده‌ای ارائه شد که به‌زودی، توسط شورای نگهبان به تصویب رسیده و حالت اجرائی به خود پیدا می‌کند.
ماده ۸ این قانون می‌گوید که تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به عهده وزارت راه و شهرسازی خواهد بود و هر یک از صاحب‌خانه‌هایی که به این ماده عمل نکنند، با برخورد قانونی مواجه خواهند شد. شورای نگهبان نسبت به این ماده حساسیت بیشتری داشته، اما امیدواری بر این است که با تصویب آن، بتوان از اردیبهشت سال ۱۴۰۳، این قانون را اجرائی کرد.
باتوجه‌به اینکه جابه‌جایی مستأجران نیز از همان زمان آغاز می‌شود، اجرای چنین قانونی می‌تواند تأثیرات مثبتی بر روی وضعیت نرخ‌ها داشته باشد. سقف افزایش اجاره‌خانه مسکن مشخص می‌کند که مالکان تهرانی تا ۲۵ درصد می‌توانند روی اجاره مسکن خود اضافه کنند. نزدیک به سه سال است که این قانون مطرح شده اما هنوز هم خبری از اجرائی شدن آن نیست. از زمانی که کرونا شیوع پیدا کرد، ستاد ملی مبارزه با کرونا این قانون را مطرح کرد و از مؤجران درخواست کرد که با مستأجران خود کنار بیایند. سقف افزایش اجاره‌خانه در شهرهای بزرگ در سال ۱۴۰۲، ۲۰ درصد و در دیگر مناطق شهری، ۱۵ درصد بود؛ اما به محض کاهش شیوع کرونا، این قانون نیز به فراموشی سپرده شد و اجاره‌ها بیشتر از هر زمان دیگری با رشد قیمت مواجه شدند.
این طرح هر ساله توسط ستاد تنظیم بازار تصویب شده و در شورای‌عالی مسکن نیز سقف افزایش اجاره تعیین می‌شود. در سال ۱۴۰۱ نیز، این سقف برای مؤجران تهرانی ۲۵ درصد بود؛ اما عملاً دیدیم که چنین اتفاقی رخ نداد و اجاره واحدهای مسکونی بی‌توجه به وضعیت، نرخ خاص خود را داشتند.
ابراهیم خوانساری، مشاور املاک درباره این طرح هشدار می‌دهد: «باید بدانید آن است که تعیین سقف افزایش اجاره قادر به کنترل بازار نبوده و اساساً ضمانت اجرائی ندارد. هر قانونی که ضمانت اجرائی نداشته باشد، اثرگذاری خود را از دست می‌دهد؛ بنابراین، نمی‌توان گفت که تصویب چنین طرحی لزوماً به کاهش قیمت‌ها منجر خواهد شد، مگر اینکه همت و اراده‌ای جدی برای اجرای این قانون به‌وجود بیاید.» از آنجایی که نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور را قشر مستأجران تشکیل می‌دهند، افزایش اجاره‌بها در سال آینده می‌تواند فشار زیادی به اقشار مختلف جامعه وارد کند؛ بنابراین در رابطه با افزایش اجاره‌خانه در سال ۱۴۰۳ هنوز نظر قطعی وجود نداشته و همه به دنبال تصویب این طرح هستند تا ببینند در سال جدید چقدر بر روی قیمت‌ها اجاره‌خانه می‌رود؟
پیش‌بینی مشاوران املاک
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار اجاره در سال جدید توضیح می‌دهد: «بازار اجاره همیشه یک بازار متأثر از قیمت مسکن بوده است. من بارها اعلام کرده‌ام که ای‌کاش این واحد آپارتمان‌هایی که در حوزه مسکن ملی یا مسکن مهر ساخته شده، تعدادی از آنها را دولت در اختیار خود به جهت عرضه در مسکن اجاره‌ای نگه دارد، چون ما متأسفانه اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور نداریم.»
وی با بیان اینکه اجاره‌داران در کشور یک سندیکا ندارند تا بتوانیم از سال بعد مشخص کنیم که مردم چه مقدار افزایش اجاره داشته باشند، می‌افزاید: «اما آنچه که وجود دارد و ما طی سال‌های گذشته تجربه کرده‌ایم، واقعیت این است که قیمت اجاره متأثر از قیمت ساختمان خواهد بود.»
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳، عنوان می‌کند: «ان‌شاءالله که سال خوبی خواهد بود. هر سالی که سال خوبی برای مستأجران بوده، سالی بوده که تعداد آپارتمان‌های ساخته و تولید و عرضه شده یک مقدار زیاد بوده است.»
بیگی‌نژاد تصریح می‌کند: «ما سال‌هایی را هم در میانه دهه ۸۰ داشته‌ایم که قیمت اجاره کاهشی شد و قیمت مسکن کاهش پیدا کرد. یعنی برخلاف هر سال که درصدی به قیمت اجاره اضافه می‌شد، حتی قیمت اجاره نیز کاهش پیدا کرد.»
وی متذکر می‌شود: «دلیل این اتفاق را اگر بررسی کنید، می‌بینید که تولید مسکن در آن سال‌ها بسیار بود. عرضه مسکن باعث شد که قیمت‌ها به تعادل برسد و حتی کاهش هم پیدا کند.» نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید دارد: «سمت‌وسوی سیاست‌گذاری مسکن باید به سمت تولید باشد. هر مقدار که تولید افزایش پیدا کند، به همان نسبت عرضه مسکن افزایش پیدا کند و به‌این‌ترتیب، قیمت‌ها نیز روند کاهشی پیدا می‌کند.»
کنترل اضطراب خانه‌به‌دوشی
روانشناسان و کارشناسان اجتماعی معتقدند جابه‌جایی‌های مداوم محل سکونت که این روزها به دلیل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها زیاد شده، ضمن تشدید اضطراب، پرخاشگری، افسردگی، ناامیدی و عدم سازگاری با محیط، می‌تواند تبعات درازمدتی بر زندگی و روابط اجتماعی افراد داشته باشد. این آسیب‌ها به گفته برخی از روانشناسان برای کودکان که از لحاظ روحی آسیب‌پذیرترند؛ بیش از والدین بروز می‌یابد و رفتار و عملکرد وی را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.
مهدیه رحمانیان، دکترای روانشناسی بالینی می‌گوید: «از منظر روان‌شناختی هر تغییر در زندگی آدمی اصل سازگاری را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد. به‌عبارت دیگر تغییر در هر وضعیت که بی‌شک با انس و الفت آدمی همراه است، سبب اختلالات اضطرابی و عدم سازگاری می‌شود.»
رحمانیان با اشاره به تغییر مراکز آموزشی و مدارس فرزندان به‌عنوان یکی از مهم‌ترین تبعات این جابه‌جایی ادامه می‌دهد: «اصل سازگاری در کودکان نسبت به بزرگسالان دیرتر اتفاق می‌افتد و بر این اساس تأثیر این اختلالات اضطرابی بر کودکان نیز بیش از بزرگسالان است.»
این استاد دانشگاه تأکید دارد: «این عدم سازگاری به‌ویژه در کودکان، ارتباطات اجتماعی آنان را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد، سبب تعارض می‌شود و به هنگام سازگاری با محیط اجتماعی جدید خشونت و پرخاشگری، ناامیدی و اضطراب را تقویت می‌کند.»
رحمانیان تصریح می‌کند: «یکی از مؤثرترین اقدامات به‌منظور جلوگیری از این آسیب‌ها و عدم سازگاری فقدان جابه‌جایی‌های مداوم است. در برخی مواقع این انتقال و جابه‌جایی ناگزیر انجام می‌شود و بر این اساس فرزندان و والدین نیازمند فراگیری برخی از آموزش‌ها تحت عنوان مکانیسم‌های سازگاری هستند. فراگیری این آموزش‌ها در یک مقطع زمانی، در مراکز آموزشی و مدارس نیز موردتوجه وزارت آموزش‌وپرورش قرار گرفت.»
وی خاطرنشان می‌کند: «بر اساس مهارت‌های این مکانیسم، بشر بهنگام جابه‌جایی و تغییر، عوارض و تبعات کمتری را بر رفتار و عملکرد تجربه می‌کند و سریع‌تر با محیط اجتماعی جدید سازگار و مأنوس می‌شود.»
به اعتقاد برخی از تحلیلگران اجتماعی انتقال و جابه‌جایی‌های مداوم محل سکونت و محیط‌های اجتماعی شماری از فرصت‌های نوین را نیز در اختیار آدمی قرار می‌دهد، اما آسیب‌های روحی و روانی آن بیش از بهره‌برداری از فرصت‌ها است. توسعه و گسترش تعاملات اجتماعی به جهت برقراری ارتباطات جدید یکی از مهم‌ترین فرصت‌ها به‌شمار می‌رود که به اعتقاد کارشناسان آدمی را به سمت سازگاری و انعطاف‌پذیری سوق می‌دهد. اگرچه برخی از کارشناسان در این خصوص بر حفظ ارتباطات اجتماعی پیشین به منظور کاهش اضطراب و تنش و همچنین برقراری آرامش تأکید می‌کنند.
افشین طباطبایی، روانشناس و پژوهشگر مسائل اجتماعی در این خصوص اظهار می‌دارد: «انتقال و جابه‌جایی مداوم محل سکونت همواره با برخی از آثار و تبعات مثبت و منفی همراه می‌شود. یکی از مهم‌ترین تبعات مخرب این انتقال و جابه‌جایی که به طور متعارف به دلیل شرایط اقتصادی انجام می‌شود؛ تغییر مراکز آموزشی و مدارس فرزندان خانواده است.»
طباطبایی ادامه می‌دهد: «این انتقال و جابه‌جایی در دوران کودکی (قبل از حضور در مدارس) برای فرزندان آسیب‌زا نیست؛ اما در دوران تحصیل، تغییر مداوم دوستان، مدرسان و محل تحصیل و مدرسه، امنیت روانی وی را با مخاطره روبه‌رو می‌کند.» وی با بیان این مهم که امنیت روانی والدین نیز بر روان فرزندان تأثیرگذار است، تصریح می‌کند: «جابه‌جایی در محیط اجتماعی، کار و سکونت برای والدین نیز از منظر روحی با دشواری همراه است و بر این اساس امنیت روانی کودکان را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.»