سیاست کشورهای اروپایی برای ارتقای رفاه مردم، تأمین مسکن بود و همین مسئله سبب شده است به‌طور میانگین 70 درصد مردم مالک خانه باشند.

تأمین مسکن برای مردم یکی از مسائل مهم در همه کشورهای دنیاست. بازار مسکن به‌عنوان یکی از مصادیق شکست بازار مطرح می‌شود و به همین دلیل مداخله در بازار مسکن، امری پذیرفته‌شده‌ از سوی دولت‌هاست. با این حال طرفداران بازار آزاد، مخالف هر نوع مداخله‌ دولت و به تبع مداخله در بازار مسکن هستند.

‌در انتهای قرن ۱۹ میلادی، اغلب‌ مردم اروپا، اجاره‌نشین بودند. این وضعیت منجر به بروز مشکلات زیادی برای مردم از جمله مواجهه با خانه‌های غیرقابل استطاعت و فرسوده، بافت‌های به‌شدت متراکم و مواردی از این دست شده بود که شرایط غیرامنی را برای اروپایی‌ها شکل می‌داد.

توزیع مسکن‌های موجود هم در شرایط رهاشده موجود به‌شدت نابرابر بود و فشار مضاعفی حتی بر طبقه متوسط وارد می‌کرد. در قرن بیستم میلادی علی‌الخصوص بعد از جنگ جهانی دوم، دولت‌های اروپایی یکی از اهداف خود را حل مسئله مسکن قرار دادند. دیدگاه آن دولت‌ها این بود که ارتقای رفاه بدون تأمین مسکن مناسب که موجب افزایش استانداردهای زندگی می‌شود و بار پرداخت‌ هزینه‌های تأمین سرپناه را به‌عنوان یکی از مهم‌ترین هزینه‌های زندگی کاهش می‌دهد، امکان‌پذیر نخواهد بود، بر این مبنا از دهه ۸۰ میلادی به این‌سو، ادبیات گسترده‌ای حول این موضوع که تأمین مسکن موجب کاهش هزینه‌های رفاهی عمومی شده‌ است، شکل گرفت.

با وجود مشکلات عدیده، حل مسئله مسکن به این آسانی نبود. یکی از پیچیدگی‌های مسکن، ماهیت دوگانه آن است. مسکن از یک زاویه، کالایی است که در بازار مسکن خرید و فروش می‌شود و به‌عنوان یک کالا، فی‌نفسه دارای ارزش است. از طرف دیگر اسکان به‌عنوان خدمتی که از مسکن حاصل می‌شود مرتبط با بازار اجاره است.

همچنین تأمین مالی مسکن بازار دیگری است که در ارتباط مستقیم با مسکن به حساب می‌آید. به همین دلیل کشورهای توسعه‌یافته، برای حل مسئله مسکن در این سه بازار به‌طور همزمان مداخله می‌کنند. بعضی از انواع مداخله شفاف و قابل اندازه‌گیری هستند مانند تسهیلاتی که برای مستاجران یا ساخت مسکن در نظر گرفته می‌شود اما تاثیر بعضی از انواع مداخله مانند کنترل اجاره در بخش خصوصی، تعیین اجاره پایین در مسکن‌ اجتماعی، نرخ بهره‌های ترجیحی و مواردی از این دست بر اقتصاد کلان و رفاه خانواده  به‌راحتی قابل اندازه‌گیری نیست. 

‌ماهیت دوگانه مسکن دلالت‌های مختلفی برای سیاست‌گذاری در این حوزه دارد، برای مثال برای دستیابی به عدالت توزیعی در این حوزه هم می‌توان به ماهیت سرمایه‌ای مسکن توجه کرد که نتیجه آن خانه‌دار کردن مردم خواهد بود و هم به ماهیت خدماتی مسکن که نتیجه آن مداخله در بازار اجاره خواهد بود. از این منظر کشورهای آنگلوساکسون، متمایل به سیاست‌های سوسیالیستی و کشورهای شرق آسیا عمدتا مسیر اول در خانه‌دار کردن مردم را طی کرده‌اند و کشورهای شمال اروپا مسیر دوم را برگزیدند.

براساس جدول یادشده، مالکیت در اغلب کشورهای اروپایی فارغ از رویکرد اقتصادی دولت‌ها، بالاترین سهم را در نحوه سکونت به خود اختصاص داده‌ است. این موضوع نشان می‌دهد در طول قرن بیستم، حل مسئله مسکن و خانه‌دار کردن مردم یکی از سیاست‌های رفاهی دولت‌های اروپایی بوده‌ است. به همین دلیل در حال حاضر مالکیت در اتریش 52 درصد، هلند و لهستان 57، بلژیک 68، انگلیس 69، ایتالیا 73، پرتغال 75 و اسپانیا 82 درصد است.

راهکار مداخله کشورها در بازار اجاره مسکن

یکی از دشواری‌های سنجش میزان مداخله دولت در بخش مسکن، تنوع روش‌های مداخله دولت‌هاست اما در اغلب این کشورها، کنترل اجاره وجود دارد. مداخله در بازار اعتبارات یکی دیگر از ابزارهای کشورهای اروپایی برای ساماندهی بخش مسکن بود. به‌دلیل شکست بازار، قواعدی وضع می‌شد تا دولت مطمئن شود سهم مشخصی از اعتبارات به بخش مسکن تخصیص داده شده‌ است تا اطمینان حاصل شود که مسکن برای همه کسانی که به آن نیاز دارند و توانایی پرداخت اقساط را دارند فراهم شده‌ است. سیاست‌های اعتباری در این زمینه کمک کرد به‌سرعت و جامعیت مسکن در دسترس همه قرار گیرد.

دولت در برخی از این کشورها در بازار تسهیلات رهنی مداخله می‌کند. در نروژ و ایرلند به‌صورت مستقیم تسهیلات رهنی پرداخت می‌کند و در برخی دیگر از کشورها بازپرداخت اقساط برای وام‌دهندگان خصوصی را ضمانت می‌کند.

در جمع‌بندی اقدامات فوق می‌توان گفت سیاست کشورهای اروپایی در قرن بیستم، حجم بالایی از خانواده‌ها را از اجاره‌نشینی به مالک تبدیل کرد. این سیاست به‌دلیل اینکه ریسک تغییرات بازاری قیمت مسکن را برای خانواده‌ها از بین برد مانند یک بیمه اجتماعی عمل کرد و اسکان به عنوان یک نیاز اولیه را تضمین کرد.

ابزارهای کشورهای شرق آسیا

در کشورهای شرق آسیا، یک سیاست حمایتی در دوران بازنشستگی افراد، تحویل مسکن بود. نتیجه‌‌ این سیاست نشان داد اگر کل سیستم رفاهی بر مبنای بازتوزیع ثروت از ثروتمندان به فقرا به خوبی عمل نمی‌کند، خانه‌دار کردن می‌تواند به‌عنوان یک سیاست حمایتی موفق در دوران بازنشستگی باشد. بر این مبنا، سیاست‌های مسکن و خانه‌دار کردن مردم در این کشورها نقش مهمی در توسعه‌ اقتصادی و افزایش استانداردهای زندگی بازی کرده ‌است.

‌کشورهای مختلف‌، سیاست خانه‌دار کردن مردم را به‌عنوان یک سیاست حمایتی در دوران بازنشستگی در پیش گرفته‌اند. این سیاست به‌طور مشخص در کشورهای توسعه‌یافته‌ شرق آسیا مانند ژاپن، کره‌جنوبی و سنگاپور پیگیری شده‌ است. شاخص بهره‌مندی از مسکن ملکی در سنگاپور به 90 درصد رسیده است.

معجزه شرق آسیا از دیدگاه بانک جهانی

‌تجربه کشورهای شرق آسیا در زمینه ساماندهی بازار مسکن به حدی موفق بوده است که بانک جهانی در گزارشی با عنوان معجزه‌ شرق آسیا به بررسی سیاست‌ این کشورها در حوزه‌های مختلف از جمله مسکن پرداخت و نشان داد چگونه سیاست‌‌گذاری دولت‌ها در ساخت مسکن، به رشد اقتصادی و کنترل تورم در این کشورها کمک کرده‌ است.

بر مبنای اطلاعات این گزارش، سیستم رفاهی کشورهای شرق آسیا ویژگی‌های منحصربه‌فردی دارد که شامل چند گزاره‌ است. در کشورهای شرق آسیا بر نقش محوری خانواده به‌عنوان کوچک‌ترین واحد جامعه تاکید می‌شود. همچنین در این کشورها، نقش مالکیت مسکن به‌عنوان سیاست رفاهی در دستورکار حاکمیت قرار گرفته است.

در همین راستا، سید حمید اعزازی؛ کارشناس حوزه مسکن با اشاره به سیاست‌های مسکنی کشورهای شرق آسیا می‌گوید: «پس از بحران مالی شرق آسیا، اصطکاک‌های زیادی بین واقعیت بازار مسکن و رفاه وجود داشت که درنتیجه دولت‌های شرق آسیا مجبور شدند در ابتدای قرن جدید میلادی، قوانین بازار مسکن را تغییر دهند.»

این کارشناس مسکن با بیان اینکه تمرکز اصلی روی خرید مسکن و خانه‌دار شدن به‌عنوان سیاست رفاهی در کشورهای شرق آسیا در دستورکار بوده، می‌افزاید: «یک سیاست حمایتی در دوران بازنشستگی افراد در کشورهای شرق آسیا، تحویل مسکن بوده است. به‌طور خلاصه نتیجه‌‌ این سیاست در این کشورها نشان داد اگر کل سیستم رفاهی بر مبنای بازتوزیع ثروت از ثروتمندان به فقرا به‌خوبی عمل نمی‌کند، خانه‌دار کردن می‌تواند به‌عنوان یک سیاست حمایتی موفق در دوران بازنشستگی باشد.»

مداخله دولت ژاپن در تأمین مسکن

براساس اطلاعات به‌دست آمده از اندیشکده ‌هاگان توکیو، هدف دولت ژاپن صاحب‌خانه کردن مردم بود و به همین دلیل ساختاری متناسب با این هدف نیز ایجاد شده‌ بود. 

مطابق این اطلاعات، شرکت تسهیلات دولتی (GHLC) یکی از نهادهایی بود که برای پرداخت تسهیلات مسکن در ژاپن ایجاد شد. این نهاد تسهیلات رهنی با نرخ بهره‌ کم و بلندمدت پرداخت می‌کرد که نقش مهمی در صاحب‌خانه‌ شدن مردم ایفا کرد. نتیجه این سیاست این بود که نرخ صاحب‌خانه بودن در ژاپن از ۲۵ درصد در سال ۱۹۴۰ به ۶۴ درصد در اواسط دهه ۶۰ میلادی رسید.

حمایت دولت ژاپن از خانه‌دار شدن مردم از مسیر حمایت از بنگاه‌های تولیدی بود. این بنگاه‌ها مسکن اجاره‌ای ارزان در اختیار کارکنان می‌گذاشتند که به آنها کمک می‌کرد برای خرید مسکن پس‌انداز کنند. همچنین تسهیلات یارانه‌ای خرید مسکن در اختیار کارکنان می‌گذاشتند. ترکیب تسهیلات GHLC و تسهیلات شرکتی بسیاری از کارگران ژاپنی را در دهه ۵۰ و ۶۰ میلادی صاحب‌خانه کرد.

در دهه ۷۰ میلادی اقتصاد ژاپن و بخش مسکن آن دچار رکود شد و به همین دلیل GHLC برنامه‌های متنوعی را برای رونق در بخش مسکن در پیش گرفت. در این راستا، نظام پرداخت پله‌ای در سال ۱۹۷۹ که بازپرداخت اقساط در پنج سال اول کمتر می‌شد، تسهیلات رهنی نسلی در سال ۱۹۸۰ که در آن فرزندان می‌‌توانستند تسهیلات رهنی والدین را بازپرداخت کنند و مدت‌زمان تسهیلات افزایش می‌یافت و تسهیلات متمم در سال ۱۹۸۵ که مقدار تسهیلات دریافت‌شده افزایش پیدا می‌کرد ایجاد شد.

نتیجه این اقدامات منجر به این شد که ۸۶ درصد بازنشستگان در ژاپن صاحب‌خانه هستند و می‌توان گفت سیاست صاحب‌خانه کردن مردم به‌عنوان یک سیاست رفاهی در دوران بازنشستگی، در ژاپن به اهداف خود رسیده‌ است. 

خبرگزاری فارس