نگاهی به بازار مسکن و چالش‌های پیش رو - بخش پایانی
ابتلای نیمی از جمعیت پایتخت به اضطراب خانه به دوشی
گالیا توانگر
می‌گوید در جایی زندگی می‌کنم که حتی روی نقشه هم آورده نشده است! با این حال خانه‌ای که تا پارسال با 40 میلیون رهن کرده بوده، امسال باید 100 میلیون بابت رهنش بپردازد. با نیم نگاهی به فایل رهن و اجاره بنگاه‌های املاک می‌توان دریافت که رقم‌های رهن و اجاره از حالت نجومی هم گذر کرده‌اند، چه برسد به رقم‌های خرید مسکن! در چنین شرایطی علاوه‌بر چالش‌های پیش روی مستاجران، کسانی که مغازه استیجاری دارند، نیز دچار مشکلات عدیده‌ای بابت رهن و اجاره مغازه شده‌اند.
- مغازه 60 متری، خیابان بهنام، 200 میلیون تومان ودیعه، اجاره بهای ماهیانه 7 میلیون و پانصد هزار تومان.
- فست فود 35 متری، خیابان ستارخان، 180 میلیون ودیعه، اجاره بهای ماهیانه 3 میلیون و
پانصد هزار تومان.
- مغازه 33 متری، صادقیه، 300 میلیون تومان رهن کامل.
رضا عابدینی یک فروشنده پوشاک رک و رو راست می‌گوید: «می‌خواهم مغازه را بی‌خیال شوم و بساط کنم. این گونه لااقل از چاه مبلغ رهن و کرایه مغازه خلاصی پیدا می‌کنم.»
نیمی از ساکنان پایتخت مستاجرند
بررسی داده‌های آماری مرکز آمار از سرشماری نفوس و مسکن نشان می‌دهد در سال‌های پس از انقلاب، همواره نسبت تعداد واحد مسکونی به تعداد خانوار(شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی) بهبود یافته است. در نگاه اول این بهبود می‌تواند امیدبخش باشد؛ یعنی افزایش واحدهای مسکونی رشد بیشتری نسبت به افزایش تعداد خانوارهای کشور داشته و امکان خانه‌‌دار شدن افراد بیشتر شده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد درصد خانواده‌های مستاجر نیز در حال افزایش بوده است تا جایی که در سال 95 بیش از 37 درصد خانواده‌های شهری کشور در واحدهای استیجاری به سر می‌برده‌اند.
در شهرهای بزرگ این مسئله جدی‌تر است. برای مثال در شهر تهران در سال 95، بالغ بر 43 درصد از خانواده‌ها مستاجر بودند؛ یعنی اجاره‌نشینی و مصائب آن مسئله نزدیک به نیمی از جمعیت پایتخت بوده که عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند.
قدرت‌الله صدری یک شهروند تهرانی برایمان می‌گوید: «این همه خانه خالی و فروشنده زیاد، فقط کافی است یک سری به سایت‌های آگهی مسکن بزنید. اینکه می‌گویند، خانه نیست، بازارگرمی بیش نیست. دلیل همه این چالش‌های پیش آمده در بازار مسکن سیاست‌گذاری‌های اشتباه به همراه بنگاهی‌هایی هستند که به مشکلات دامن می‌زنند.
برای مثال مجتمع مسکونی ما 15 واحدی است، الان حداقل 5 واحد برای فروش دارد، فول امکانات و موقعیت عالی؛ ولی صاحب خانه ما پایین قیمت داد تا توانست خانه‌اش را بفروشد. این قضیه برای دو هفته پیش است. مشکل این است که پولی برای خرید وجود ندارد، حالا هی بگویند مبلغ خرید را ثابت نگه می‌داریم.»
میثم روح‌افزا شهروند دیگری گله‌مندانه می‌گوید: «سازنده‌های بی‌پول مسکن در این چند سال اخیر همه از دور رقابت كنار رفته‌اند یا ورشكست شده‌اند. یک عده دیگر نیز به دلیل عدم بازدهی بازار مسكن از گردونه رقابت كنار رفته‌اند. اكثر سازنده‌هایی كه در چنین شرایطی به فعالیت خود ادامه می‌دهند، از لحاظ مالی قوی هستند و نیازی به پیش فروش كردن و یا ارزان فروختن ندارند. به همین دلیل سازنده‌ها با قیمت پایین‌تر حاضر به فروش مسكن نیستند. الباقی فروشندگان مسكن نیز مصرف‌كنندگان نهایی هستند كه چون فروش ملك شغلشان نیست و معمولا برای جا به جایی اقدام به فروش می‌كنند از لحاظ زمانی، اجباری برای فروش ندارند تا به قیمت دلخواه خود بفروشند. بنابراین با توجه به این توضیحات و از طرفی گران شدن متریال و مصالح ساخت نمی‌توان انتظار ارزان شدن مسکن را داشت.»
افزایش اجاره مغازه از پا خور تا پس کوچه!
یک کافی شاپ 120 متری آن هم در محدوده «کن» 20 میلیون تومان بابت پیش پرداخت مطالبه کرده است که رقم واقعا مناسبی به نظر می‌رسد. با این حال هر متقاضی که هزینه اجاره بهای ماهیانه 7 میلیون تومانی را می‌شنود، پا به فرار می‌گذارد.
برای یک باب مغازه کافه بستنی در محدوده شهرک فردوس، مالک ودیعه ۲۰۰میلیون تومانی و ماهانه ۳۰میلیون تومان را طلب کرده است.
در شرق تهران یک کافه بستنی با ودیعه ۱۰۰میلیون تومان و ماهانه ۱۱میلیون تومان اجاره داده می‌شود که برای یک مغازه ۳۵ متری رقم بالایی است.
همچنین یک مغازه پیتزا فروشی در سه راه ضرابخانه با ۳۲ متر متراژ با ۷۰ میلیون ودیعه و ماهانه ۱۸میلیون تومان اجاره داده می‌شود.
در میدان هروی نیز مغازه ۳۰ متری وجود دارد که مالک برای آن ودیعه ۲۵۰ میلیون تومانی و ماهانه ۵/۵ میلیون تومان اجاره تعیین کرده است.
در خیابان ولیعصر روبه روی پارک ملت نیز یک مغازه ۵۰ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی و اجاره بهای توافقی آگهی شده است.
در محدوده سلسبیل به عنوان یکی از خیابان‌های قدیمی و پرتردد تهران یک مغازه ۱۳متری با ودیعه ۳۰ میلیون و ماهانه ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود که با توجه به میزان تردد مشتریان رقم مناسبی است.
البته در پایتخت می‌توان واحدهای تجاری ارزان تری را نیز یافت که در مناطق و محلات جنوبی شهر واقع شده‌اند. برای نمونه یک مغازه ۲۲متری در محدوده فلاح با ۱۲میلیون تومان ودیعه و ماهانه یک میلیون تومان اجاره داده می‌شود.
یک مغازه ۵ متری در محدوده میدان هفت حوض بود که مالک برای آن ودیعه ۳۰ میلیون تومانی و اجاره 5/1میلیون تومانی تعیین کرده است که با توجه به متراژ مغازه، بعید به نظر می‌رسد کسی بتواند به راحتی به سود مناسب در این مغازه دست یابد.
علی ناصری یک مغازه‌دار مستاجر برایمان توضیح می‌دهد: «قبلا مبلغ رهن و اجاره مغازه با توجه به موقعیت شان و اینکه به اصطلاح پاخورند یا در پس کوچه تعیین می‌شد؛ اما امسال دیگر زیاد به موقعیت توجه نمی‌شود و اغلب مالکین در تمامی مناطق شهر تهران، به دلخواه خودشان نرخ رهن و کرایه مغازه را تعیین می‌کنند. این گونه که پیش می‌رود، بسیاری از همکاران من با کلی بدهی مغازه را رها کرده و شب‌ها بساط پهن می‌کنند.»
خانه خالی
معمای پیچیده بازار مسکن در ایران
در حال حاضر گفته می‌شود حدود 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که سهم تهران بیش از یک پنجم این رقم است.
بازار مسکن ایران از عوامل متعددی تاثیر می‌پذیرد که گستره آن از نوسانات قیمت در بازارهای اقتصادی دیگر تا فعالیت سوداگران، دلالان، خانه‌های خالی، عدم تناسب عرضه و تقاضا، عدم تولید مسکن متناسب با برنامه‌ها و... را در برمی‌گیرد.
چند دهه است که از خانه‌های خالی به عنوان یکی از عوامل موثر در نابسامانی‌های بخش مسکن کشور یاد می‌شود. نمایندگان مجلس در دوره‌های مختلف و وزاری اسبق، سابق و حاضر مسکن و راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر همواره بر ضرورت ورود این واحدها به بازار مسکن با هدف ساماندهی بخشی از نیاز کشور به خصوص در کلانشهرها تاکید داشته و دارند.
اما در عمل اتفاق خاصی به جز اظهارنظرهای متعدد مسئولان و افراد ذی ربط در این رابطه دیده نشده است. فارغ از این ماجرا، شاید مهم ترین موضوعی که ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن را با مانع روبرو کرده مربوط به نحوه شناسایی این واحدهای مسکونی باشد. واقعیت آن است که تاکنون مکانیزم مشخصی برای این کار از سوی دستگاه‌های ذی‌ربط از جمله وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است.
چند سال پیش وزارت نیرو از راهکار «قبض برق» برای این کار رونمایی کرد، بر این اساس که عدم مصرف برق نشان از خالی بودن واحد مسکونی دارد. اما خیلی زود مالکان خانه‌های خالی با روشن کردن یک لامپ خط بطلانی بر راهکار وزارت نیرو کشیدند.
بازار مسکن چه در حوزه خرید و فروش و چه در بخش اجاره‌بها از اوایل سال گذشته تا امروز دچار افزایش قیمت‌های نجومی شده، داستانی که باعث شده مدت زمان خانه‌‌دار شدن برای یک خانوار ایرانی به حدود 43 سال افزایش یابد. از سوی دیگر مستاجران نیز هم اکنون حدود 50 درصد از درآمدهای خود را به تامین مسکن اختصاص می‌دهند که به نظر می‌رسد طی ماه‌های آینده این درصد افزایش یابد. در این شرایط به طور قطع ورود خانه‌های خالی در سطح کشور به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران به بازار مسکن می‌تواند با تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا، قیمت‌ها را نیز تعدیل می‌کند.
در حال حاضر گفته می‌شود حدود 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که سهم تهران بیش از یک پنجم این رقم است. البته یکی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی اخیرا تعداد خانه‌های خالی کشور را 5 میلیون واحد اعلام کرده است. به هر حال نکته حائز اهمیت وارد کردن این خانه‌ها به بازار است که گام اول آن شناسایی و در مرحله بعد استفاده از ابزار قانونی به ویژه مالیات است. خانه‌های خالی قطعاً یکی از عوامل نابسامانی در بازار مسکن هستند که دولت و وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، اقتصاد، نیرو و... بایستی در کوتاه‌ترین زمان راهکاری اجرایی برای شناسایی و ورود آنها به بازار مسکن ارائه دهند.
بازار مسکن در شرق تهران سکته کرد
بازار مسکن، بهار سال جاری را با دو پیش نشانه از ورود تدریجی به دوران رکود به پایان رساند. با اینکه قیمت مسکن شهر تهران به عنوان شهر پیشتاز در سیکل‌های رونق و رکود کشوری املاک از مرز ۱۳ میلیون تومان عبور کرد، علائم هشداردهنده پیش رکود در این بازار خود را نشان داد.
در شرایطی که سرعت افزایش قیمت مسکن در شهر تهران کاهش پیدا کرده، کارشناسان، صعود ملایم قیمت تا پایان فصل تابستان و سپس ورود به دوره رکود را محتمل‌ترین گزینه در بازار مسکن می‌دانند. در خردادماه ۱۳۹۸ قیمت مسکن تهران نسبت به فروردین ۱۳۹۶ معادل ۱۹۴ درصد رشد نشان داده که مقدار اندکی از رشد بازار ارز، پایین‌تر است و به همین دلیل چشم‌انداز اندکی برای افزایش تا پایان تابستان را پیش روی خود می‌بیند.
خردادماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به خرداد سال قبل ۱۰۴ درصد و نسبت به اردیبهشت امسال4/9 درصد افزایش نشان داد. این در شرایطی است که تورم ماهیانه ملک به کمتر از نصف کاهش یافت؛ چرا که اردیبهشت ماه قیمت مسکن شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن 12/5 درصد رشد کرده بود.
با اینکه در خردادماه اکثر مناطق با رشد قیمت مواجه شدند و منطقه ۱۰ رکورددار بالاترین افزایش سالیانه با ۱۳۴ درصد بود، نبض رشد قیمت در مناطق دارای معاملات سفته بازانه، کند شد. کمترین میزان رشد سالیانه قیمت در منطقه ۱ با ۸۹ درصد به ثبت رسید. اما نکته قابل تامل، رشد منفی ماهیانه در مناطق ۱۴ و ۱۵ در جنوب شرقی تهران بود. در شرایطی که اردیبهشت ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بالغ بر ۹ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود در خردادماه به ۹ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید. معاملات این منطقه نیز که در اردیبهشت ماه ۷۰۰ فقره بود در خردادماه به ۳۶۶ فقره تقریباً معادل نصف ماه قبل کاهش یافت. در منطقه ۱۵ نیز میانگین قیمت در اردیبهشت ماه ۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که در خردادماه به ۷ میلیون تومان رسید. معاملات نیز از ۵۴۲ فقره در اردیبهشت ماه به ۲۹۹ فقره در خردادماه کاهش یافت.
همچنین در منطقه ۴ تورم ماهیانه مسکن تنها 0/7 درصد بود. قیمت آپارتمان در این منطقه پهناور که محله‌هایی همچون پاسداران، تهرانپارس، جوادیه، حکیمیه، خاک سفید، سوهانک، شمس‌آباد، شمیران‌نو، قنات کوثر و لویزان را در خود جای داده از میانگین متری ۱۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در اردیبهشت ماه به ۱۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در خردادماه رسید. این کمترین میزان رشد ماهیانه در این منطقه از آذرماه ۱۳۹۶ تا کنون بوده است. میزان معاملات نیز از ۱۱۱۵ فقره در اردیبهشت ماه به ۸۹۶ فقره کاهش یافت.
پیش از این نیز گزارش‌های میدانی از اُفت معاملات و قیمت در بعضی محله‌های منطقه ۴ حکایت داشت. سکته ماهیانه قیمت مسکن در منطقه ۴ به عنوان دومین منطقه پر معامله تهران در صورت ادامه می‌تواند نشانه‌ای از نزدیک شدن بازار مسکن پایتخت به رکود ۱۲ فصلی باشد.