حباب کمر شکن اجاره مسکن و فشار به اقشار آسیب پذیر
اجاره سر به فلک کشیده مسکن در نبود نظارت و کنترل
هدیه آقاپور
تابستان تنها فصل بازی‌های جام جهانی برای فوتبال نیست بلکه مرسوم است با پایان امتحانات مدارس و دانشگاه‌ها بازار نقل و انتقالات مسکن و بالا رفتن اجاره‌ها داغ شود که طبیعتا قیمت‌ها را در این بخش تحت تاثیر قرار می‌دهد.
در هفته‌های اخیر شاهد هستیم قیمت خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن بدون هیچ قاعده و قانونی بالا رفته است و به ویژه در بخش اجاره، کمر خانه به دوشان را بیش از گذشته خم کرده و هیچ سیستم نظارتی هم ظاهرا وجود ندارد.
در گزارش پیش رو به این معضل پرداخته‌ایم.
حبابی به سنگینی کوه
افزایش قیمت‌ها در تمامی بخش‌های اقتصادی که متاثر از تحریم‌ها و افزایش نرخ ارز، رکود و... می‌باشد به عقیده دولت - حبابی- بیش نیست! حال این حباب تا کی و چگونه ادامه دارد الله اعلم.
این درحالی است که در بخش مسکن با توجه به اینکه موعد جابه جایی بسیاری از مستاجران فرا رسیده است این حباب تبدیل به یک بار بسیار سنگین شده که می‌تواند در دراز مدت معیشت خانواده‌ها را تحت تاثیر قرار دهد.
محمد باقر نوبخت سخنگوی دولت در نشست هفتگی خود با خبرنگاران -21 خرداد 97 - درباره گرانی افسار گسیخته در بازار ارز و سکه و طلا و مسکن و خودرو می‌گوید: «تبدیل نقدینگی و سرمایه مردم به این بازارها باعث به وجود آمدن این حباب‌ها شده و وظیفه دستگاه‌های نظارتی است که با مسببان این افزایش قیمت‌ها برخورد جدی داشته باشد.»
همچنین مصطفی قلی خسروی رئیس‌اتحادیه املاک کشور نیز در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری اعلام کرد: «حدود 12 درصد از افزایش قیمت مسکن حباب است و به مرور با نوسانات بازار در بخش مسکن، با ثبات قیمت روبرو خواهیم شد.»
همین امر باعث شد تا سری به بنگاه‌های سطح شهر در مناطق مختلف تهران بزنیم و وضعیت متقاضیان اجاره و مسکن را از نزدیک نظاره کرده و نظرشان را پیرامون توجیه – حبابی - نسبت به بحران مسکن جویا شویم، طبق گفت‌وگوهای به عمل آمده، تجمیع جواب‌های مردمی بدین ترتیب بود: «معقوله مسکن، شیر و ماست، لباس و موبایل، لباس و... نیست که بگوییم صبر می‌کنیم و چند ماه دیگر که حباب ترکید کالای مورد نظر را تهیه می‌کنیم یا در فلان حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنیم بلکه نهایتا با التماس و خواهش بتوانیم از صاحبخانه وقت یک ماهه بگیریم تا جا به جا شویم! شاید این حباب یک ماه دیگر بترکد و شاید شش ماه دیگر، اما اینکه ما با درآمد گذشته مجبور شویم با مبلغ بیشتر اجاره نشین شویم تنگنایی است که تا سال آینده همراه ما خواهد بود هرچند که این حباب دوماه دیگر یا شش ماه آینده بترکد از اجاره خانه ما کم نخواهد شد و به فرض که سال دیگر بخواهیم در آن خانه بمانیم به همین حباب در بازارِ تمدید اجاره، اضافه خواهد شد.»
گفت‌وگویی هم با چند تن از حامل‌ها و باربران اساس‌کشی داشتیم، طبق گفته آنان از هر سه اساس‌کشی یک عدد آن به حومه تهران است که این موضوع در سال گذشته قوت بیشتری گرفته و تمام مناطق را تحت تاثیر قرار داده است.
شاید در گذشته مهاجرت به حومه از مناطق ضعیف صورت می‌گرفت اما در یک سال گذشته این مهاجرت تمام کلان شهر تهران را تحت تاثیر قرار داده است.
پارامترهای کاهش قیمت مسکن
سید حسین افضلی نماینده مردم فارس، اقلید و عضو کمیسیون عمران در مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «با توجه به وضعیت کشاورزی و صنعت، ما دچار بحران تولید و آب و... هستیم. بنابراین سرمایه‌گذار ریسک ورود به این مباحث را نمی‌کند، از طرف دیگر با بالا رفتن نرخ ارز، افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف از جمله مسکن و مصالح ساخت مسکن نیز صورت گرفت.»
وی ادامه می‌دهد: «به دلیل اینکه در بخش‌های دیگر نمی‌توان سرمایه را برد خود به خود سرمایه به سمت مسکن سرازیر می‌شود، به این معنی که ما هرچه فشار را به بخش ارز و طلا بیاوریم خود به خود تنها جایی که برای سرمایه باقی می‌ماند بخش مسکن است.»
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تصریح می‌کند: «بالا رفتن ارز و سرازیر شدن سرمایه به بخش مسکن به علت رکودِ بخش‌های دیگر، قیمت اجاره خانه‌ها را هم تحت تاثیر قرار داده است و هیچ مرجعی نمی‌تواند به صورت دستوری این بخش را کنترل کند.»
افضلی با‌اشاره به اینکه یک سری پارامترهایی در اختیار دولت هست که با کار کارشناسی و تغییر پارامترها بتواند بخش قیمت مسکن و اجاره را کنترل کند، تاکید می‌کند: «از جمله این پارامترها می‌توان به عوارض مسکن و خانه‌های خالی‌اشاره کرد که برای آن سایت و سامانه‌ای ایجاد شده اما متاسفانه هنوز به مرحله اجرایی نرسیده است اما اگر دولت با عزم جدی به میدان بیاید و این خانه‌ها را شناسایی کرده و روی آن عوارض ببندد که قطعا در کنترل و کاهش قیمت‌ها موثر خواهد بود.»
وی اظهار می‌دارد: «سایت مسکن و ساختمان به صورت شفاف در تهران و کلانشهر‌ها باید راه‌اندازی شود و این اطلاع‌رسانی می‌تواند در کاهش قیمت‌ها تاثیرگذار باشد. از پارامترهای دیگر می‌توان به عوارض پروانه و معاملات‌اشاره کرد که در کنترل قیمت تمام شده مسکن و بحث اجاره‌ها می‌تواند تاثیرگذار باشد.»
لمپنیسم اقتصادی
فارغ از شرایط اقتصادی همواره بحث‌هایی پیرامون مافیای بنگاه‌های مسکن وجود دارد، بنگاه‌هایی که امروزه پابه پای سوپرمارکت‌های شهر رشد کرده‌اند.
خرید و فروش و اجاره مسکن بهانه‌ای برای انجام کارهای اقتصادی فراوانی است که به نوعی می‌توان آن را لمپنیسم اقتصادی نامید، همچنین عدم مشارکت در تولید ناخالص ملی، عدم اعتلای اقتصادی را از سوی این واحدهای اقتصادی و مشارکتی به همراه داشته است.
شکل دیگری از حیات مالی و کاری این واحدهای صنفی از زمانی آغاز شد که طعم شیرین ساخت خانه در تهران و سایر شهرهای کشور در قالب تشکل‌هایی به نام بسازبفروش‌ها، زیر زبان بنگاه‌داران و دفاتر املاک آمد. سپس ساخت و فروش مسکن از صفر تا صد بر عهده خود این واحدهای صنفی افتاد، در این شرایط و به همین میزان آنها توانستند هم روی قیمت مسکن‌اشراف داشته باشند و هم به نحوی در افزایش یا کاهش آن سهم داشته باشند.
به عنوان مثال واحدهای کوچکی در سطح شهر وجود دارند که برای فروش به زوج‌های جوان مناسب می‌باشد و می‌تواند زوج‌ها را در ابتدای زندگی خانه‌دار کند اما طبق جریان سازی بنگاهیان با خرید این املاک یا مشاوره به مالکان، آنها را شش ماهه یا سه ماهه به اجاره می‌رسانند تا ظرف سال‌های کوتاه قیمت خرید خانه برگردد! و این تنها یک نمونه از هزار کار و جریان سازی‌های بنگاه‌ها می‌باشد.
اما معقوله مسکن عوامل و پارامترهای مختلفی را در بر می‌گیرد و بدون شک تصمیمات مالکان خانه بی‌تاثیر نیست.
برخی از مالکان علت افزایش اجاره ملک خود را سخت شدن مخارج زندگی و نچرخیدن چرخ اقتصادیشان عنوان می‌کنند که با اجاره دیگر ملکشان جبران کاستی می‌کنند.
در همین رابطه سیدکمال‌الدین شهریاری نماینده مردم بوشهر، دشتی و تنگستان و عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «به عنوان مثال من نوعی خانه‌ای دارم که می‌خواهم به فلان قیمت آن را برای اجاره بگذارم و هرکس بخواهد می‌تواند آن را اجاره کند.»
وی ادامه می‌دهد: «تا زمانی که عرضه تقاضا به حد تعادل نرسد با سیاست دستوری نمی‌توان قیمت‌ها را کنترل کرد همانطور که درباره ارز نتوانستند در این زمینه کاری کنند بلکه کار باید ریشه‌ای و درست صورت بگیرد، هنگامی که عرضه خانه زیاد باشد کسی که می‌خواهد خانه‌اش را به اجاره بگذارد مجبور می‌شود قیمتی متعادل در نظر بگیرد تا ملکش به اجاره رود، در غیر این صورت خانه‌اش خالی خواهد ماند.»
همچنین نماینده مردم بوشهر اضافه می‌کند: «وقتی تقاضا بیشتر از عرضه می‌باشد و تلاطم ارز روی قیمت خانه‌ها اثر می‌گذارد طبیعی است کسانی که مثلا 6 ماه پیش می‌توانستند با پولشان خانه بخرند امروز نتوانند حتی به سمت اجاره نشینی بروند، در نتیجه اجاره‌ها بالا می‌رود.»
سبقت گرانی ملک از وام مسکن
اردیبهشت سال گذشته متوسط قیمت خانه در شهر تهران، چهار میلیون و 530 هزار تومان بود که طی یک سال اخیر متری یک میلیون و ۴۵۰ هزار تومان افزایش یافته و به آستانه شش میلیون تومان رسیده است. به عبارت دیگر طی یک سال گذشته، قیمت خانه بیش از 32 درصد افزایش یافته که تقریبا 3/5 برابر نرخ تورم می‌باشد!
یکی از دلایلی که موجب شده قیمت مسکن با افزایش روبه‌رو شود؛ کمبود عرضه و ساخت وساز در کشور است.
براساس آمار بانک مرکزی تعداد ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری در سال گذشته به کمترین رقم از سال ۱۳۶۸ بدین‌سو رسیده است.
طبق آمار بانک مرکزی تعداد ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در شش ماهه نخست سال 96، 1/9 درصد کاهش داشته که گواه دیگری بر کاهش شروع عرضه مسکن در سال گذشته می‌باشد.
دولت با وجود به اینکه تمام انرژی خود را در حوزه مسکن، صرف «صندوق پس‌انداز یکم» کرد باز هم نتوانست گرهی از مشکل خانه‌دار شدن مردم باز کند؛ چرا که هرچند افزایش وام خرید، در ظاهر به نفع خریداران است اما به علت آنکه تقاضا را در بازار تحریک می‌کند، موجب گرانی شده و در نهایت دود آن به چشم خریداران می‌رود.
با محاسبه مشرق، اگر در سال 1393 یک فرد با وام خرید 25 میلیون تومانی می‌خواست یک واحد 50 متری در تهران خریداری کند، باید 155 میلیون تومان نیز نقدا تهیه می‌کرد. اما در سال جاری برای خرید یک واحد 50 متری، فرد خریدار با وام 80 میلیونی، باید 220 میلیون تومان نیز نقدا تهیه کند! بنابراین با یک محاسبه سرانگشتی مشخص می‌شود سرعت گرانی مسکن از سرعت افزایش وام خرید، پیشی گرفته است، یعنی در حالی که دولت رقم وام خرید مسکن را افزایش می‌دهد، قیمت مسکن با سرعت بیشتری بالا می‌رود و کار خرید خانه را برای مشتریان سخت‌تر می‌کند.
وظایف دولت درباره مسکن
تصمیمات کلان اقتصادی به روند بخش مسکن از این جهت وابسته است که این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد‌اشتغال در بخش ساختمان، از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری، تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرار می‌دهد. از طرفی تصمیمات اقتصادی خانوارها نیز به این بخش بستگی دارد، چرا که مسکن در اقتصاد خانوارها گذشته از نقش مصرفی آن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای در تفکر سنتی خانوارها قرار گرفته است. به این معنی که برخلاف بسیاری از بازارها، در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی) تقسیم می‌شوند.
محمدرضا ملکشاهی نماینده مردم خرم‌آباد و عضو کمیسیون عمران در گفت‌وگو با گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «ابتدا باید این سؤال مطرح شود که چرا باید قیمت ساختمانی را که تمام مواد اولیه و مصالح آن برای ایران است را به ارز ربط دهیم؟ اما این یک واقعیتی است که افزایش ارز اثر روانی بر جامعه دارد و نمی‌توان آن را نادیده گرفت.»
وی ادامه می‌دهد: «ارز مربوط به کالاهایی است که وارد می‌شود و نباید تحت تاثیر قرار گیرد، باید این اثر روانی را چاره جویی کرد، دولت و وزارت مسکن باید مدیریت دقیقی را پیرامون مسکن صورت دهند، کار دولت اکنون نظارت است و در دراز مدت باید ساخت و ساز مناسب انجام شود و ترمیم بافت‌های فرسوده را صورت دهد هرچند که تا کنون شروع نکرده است.»
بی‌ثباتی اقتصادی، شوک‌های ارزی و سطح پایین نرخ سود بانکی، تحولات برجامی و کمبود عرضه آپارتمان بر قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر بازار ملک حکایت دارد که برخی از این مولفه‌ها ریشه‌ای هستند و نشان از بی‌توجهی‌ها از گذشته دارند.
قطعا سیاست‌های دستوری در این زمینه کارآمد نخواهد بود، همانطور که در پایین کشیدن نرخ دلار موثر نیفتاده بلکه همت اساسی و سیاست گذاری ریشه‌ای در تمامی بخش‌های اقتصادی را می‌طلبد.