هزاران هکتار زمین‌خواری با سوءاستفاده از پوشش قولنامه
ریشه بسیاری از زمین‌خواری‌ها به‌خصوص تصرف اراضی ملی در کشور، وجود اسناد قولنامه‌ای است. چراکه افراد به‌راحتی می‌توانند با دیوارکشی حول یک زمین به مساحت دلخواه در آن ساخت‌وساز کرده و از طریق قولنامه، ویلاها را به فروش برسانند، بدون اینکه حاکمیت از آن اطلاع یابد.
***
در سال‌های اخیر با وجود برخوردهای قضائی با زمین‌خواران و تخریب ساخت‌وسازهای غیرمجاز در اراضی دولتی در اقصا نقاط کشور اما پدیده زمین‌خواری همچنان ادامه دارد و شاید روزی نباشد که در رسانه‌ها از این پدیده خبری شنیده نشود. در ادامه چند مورد از اخبار زمین‌خواری‌ها در نقاط مختلف کشور را مرور کرده و درباره ریشه این مسئله بحث خواهیم کرد:
1-عبدی مدیر امور اراضی سازمان جهاد کشاورزی قزوین می‌گوید: ۸۲۰ مورد ساخت‌وساز غیرمجاز در اراضی کشاورزی اتفاق افتاده که تاکنون ۱۴۷ مورد به وضع سابق بازگشته است. 2- فرمانده انتظامی چهارمحال و بختیاری از کشف یک فقره زمین‌خواری به ارزش 55 میلیارد و 650 میلیون ریال در شهرستان شهرکرد، خبر داد.3-فرمانده انتظامی استان مازندران از شناسایی و دستگیری دو متهم به زمین‌خواری به ارزش ۸ میلیارد ریال در شهرستان میان‌دورود خبر داد. گفتنی است که مساحت این زمین‌خواری، 18 هزار مترمربع بوده است.
این‌ها تنها نمونه‌ای از زمین‌خواری‌های اتفاق افتاده در نیمه اول سال 1398 است. درواقع مشت نمونه خروار است. اگر واژه زمین‌خواری را در اینترنت سرچ کنید هزاران مورد از این پدیده ناهنجار را پیدا می‌کنید. نمودار فوق آمار زمین‌های رفع تصرف‌شده از سال 1388 تا 1395 را نشان می‌دهد.
مطابق نمودار فوق فقط در سال 1395 معادل 328 هزار هکتار یعنی 2.5 برابر جزیره قشم زمین‌خواری در کشور انجام‌شده است. به گفته حسین معصوم معاون سابق وزارت راه در شورای حفظ بیت‌المال، مبلغ هزینه شده برای رفع تصرف این میزان زمین‌خواری، 97 هزار میلیارد تومان یعنی بیش از یک چهارم بودجه سال 95 بوده است.
حال باید دید که چرا این حجم از زمین‌خواری با وجود برخوردهای قضایی رخ می‌دهد؟ برای رسیدن به پاسخ این پرسش در ادامه بخشی از صحبت‌های رئیس‌دیوان محاسبات کشور را در تاریخ 17 مرداد 98 در جلسه شورای اداری لرستان می‌آوریم. عادل آذر در این جلسه گفته است: «دریکی از استان‌های غربی کارمند دولتی ۷۰ ملک دولت را به نام خود سند کرده و فروخته است.» وی در ادامه درباره چرایی این مسئله نیز می‌افزاید: «این همان اموالی بوده که دولت برای آنها سند نداشته یا آن را شناسایی نکرده و این شخص با آگاهی از این مطلب و تشکیل یک شبکه، ۷۰ ملک را به نام خانواده و نزدیکان سند زده و ما پس از چهار سال متوجه شدیم.»
همان‌طور که از صحبت‌های رئیس‌دیوان محاسبات پیداست، دلیل اصلی زمین‌خواری‌ها نداشتن سند رسمی است. درواقع هم در مورد اراضی حاکمیتی و هم در مورد سایر اراضی، ثبت رسمی نشدن مالکیت آنها، اصلی‌ترین دلیل به تاراج رفتن‌شان است. حال باید دید که اگر این زمین‌ها سند رسمی ندارند پس چگونه مورد معامله قرار می‌گیرند. کارشناسان حقوقی و قضایی بر این اعتقاد هستند که ریشه این زمین‌خواری‌ها را باید در قوانین فرسوده وضعیت ثبت جست‌وجو کرد.
صاحب‌نظران معتقدند که در کشور ما برخلاف کشورهای توسعه‌یافته، علاوه‌بر اسناد رسمی تحت نظارت حاکمیت، اسناد غیررسمی نیز اعتبار دارند و نیز معامله با این اسناد نیاز به نظارت حاکمیت ندارد. ازاین‌رو اکثر معاملات انجام‌شده در حوزه اموال غیرمنقول به‌وسیله اسناد غیررسمی صورت می‌گیرد.
حجت‌الاسلام محسنی اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه دراین‌باره می‌گوید: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خریدوفروش به‌صورت سند عادی (قولنامه‌ای) انجام می‌شود.»
ازآنجاکه این اسناد درجایی ثبت نمی‌شوند بنابراین امکان استعلام برخط مالکیت‌های غیررسمی برای خریدار وجود ندارد و خریدار صرفاً با اعتماد به یک برگ دست‌نویس آن‌هم به دلیل معتبر بودن اسناد دست‌نویس در دادگاه‌ها، به‌پای میز معامله می‌آید. ازاین‌رو فروشنده به‌راحتی می‌تواند با جعل یک برگ سند غیررسمی (قولنامه) حتی زمین‌های غیر را نیز تحت مالکیت خود درآورده و به فروش برساند. از سوی دیگر افراد سودجو می‌توانند به‌راحتی اطراف یک زمین دولتی که به دلیل ثبت رسمی نشدن دولت از آن اطلاعی ندارد، دیوارکشی کرده و بعد از ساخت‌وساز در آن زمین، آن را با سند غیررسمی (قولنامه) بدون اطلاع حاکمیت به فروش برسانند.
در همین راستا، ابوالفضل ابوترابی، عضو کمیسیون حقوقی نیز می‌گوید: «بسیاری از پرونده‌های سنگین زمین‌خواری به این صورت است که افراد زمین‌های خرد را می‌گیرند، دیوارکشی می‌کنند و با قولنامه عادی می‌فروشند. بعد پرونده این زمین‌های خرد وارد سیکل دادگاه می‌شود که با توجه به بودجه منابع طبیعی که معمولاً محدود است بحث گرفتن وکیل و اعتراض و... چند سال طول می‌کشد که پس از این مدت، آن قطعه‌های خرد زمین تبدیل به یک بحران می‌شود.»
حسین معصوم، قائم‌مقام سابق وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال، نیز می‌گوید: «منشأ بسیاری از زمین‌خواری‌ها سند عادی (قولنامه) است.»
در طرف دیگر، رحیم پیلوار، حقوقدان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران معتقد است: «یکی از مسائل مهمی که از عدم توجه به جایگاه اسناد رسمی در کشور ما ایجاد شده است، بحث زمین‌خواری است. حتی می‌شود کمی جلوتر رفت و مسئله پولشویی از طریق زمین را نیز مطرح کرد. زمین‌خواری وقتی تحقق پیدا میکند که قوانین درخصوص اراضی متعدد، متزاحم و متعارض باشد و اسناد رسمی هم از جایگاه لازم برخوردار نباشد.»
بنابر اظهارات صاحب‌نظران، ریشه اصلی زمین‌خواری، وجود یک ابزار قانونی به نام قولنامه است. ابزاری که افراد سودجو در سایه امنیت آن به‌راحتی به اراضی ملی مانند نمونه‌هایی که در ابتدا ذکر شد، دستبرد زده و باعث تاراج اموال عمومی می‌شوند. شاید بتوان گفت که دلیل اصلی گرایش مردم به استفاده از اسناد قولنامه‌ای در خریدوفروش‌های املاک خود، اعتبار بالای این اسناد در نزد محاکم قضائی است. در موارد بسیاری حتی دارندگان قولنامه توانسته‌اند افراد دارای سند رسمی را در دادگاه‌ها محکوم نمایند؛ زیرا که در نزد دادگاه، معیار صدور حکم، رسمی یا غیررسمی بودن سند نیست بلکه تاریخ ثبت معامله است.
ازاین‌رو افراد سودجو می‌توانند به‌راحتی و با جعل یک برگ سند تحت عنوان قولنامه با تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی، در برابر دارندگان اسناد رسمی ادعای مالکیت نموده و صاحب ملک شوند!