مسکن، در کشاکش طرح‌های خام، رکود و آشفتگی! کلید حل بحران‌های اجتماعی در دست چه کسانی است؟

تبیین رابطه مسکن و دوام زندگی

کد خبر: ۳۴۶۴۰

تاریخ: ۲۲ دی ۱۳۹۳ - ۲۱:۰۰

مسکن را شاید بتوان از جهات مختلف "اساسی ترین" نیاز خانواده لقب داد، چرا که شکل گیری کوچک‌ترین واحد ساختاری اجتماع بدون تامین آن میسر نیست. مسکن مثل خوراک و پوشاک از قابلیت صرفه جویی حداکثری برخوردار نیست که فرضا با گران شدن لبنیات و گوشت بتوان به کاهش 40 یا 50 درصدی مصرف خانواده در خصوص این قلم از نیاز بشری اندیشید. علاوه بر آن مهم‌ترین هزینه خانواده ایرانی نیز اختصاص به آن دارد. در کشور پهناوری همچون ایران، میانگین زمانی که سرپرست خانواده به دنبال پس انداز سرمایه لازم برای خرید یا تامین مسکن صرف می‌کند از شاخص‌های منطقه‌ای و جهانی بسیار بالاتر است. یعنی طبیعی‌ترین نیاز ابتدایی ایرانیان که برآورده شدن آن زمینه ساز هموار شدن مسیر تامین سایر نیازهای بشری همچون تشکیل خانواده، فرزند آوری، آرامش روحی، پس انداز و توانگری اقتصادی است، بسته به مکان زندگی از 20 تا 30 سال زمان می‌برد! در مقابل تامین نشدن نیاز مردم به مسکن ارزان قیمت و قابل دست‌یابی پس از 5 الی 10 سال پس انداز، مشابه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان، موجب شده "ناامنی اجتماعی" در خانواده‌های ایرانی فزونی یابد. شاخصه‌های بررسی نقش اجتماعی مسکن بر زندگی ایرانیان و تاثیر سیاست گذاری‌های اشتباه دولت‌ها در این حوزه، موضوع بحث امروزمان است. همراه باشید!
استادیاران دانشگاه ماربورگ آلمان و دانشگاه سویین برن استرالیا در پژوهشی تجربی تحت عنوان "طلاق و هزینه‌های مسکن" که بر روی جامعه ایرانی انجام گرفته، ثابت کردند، رابطه مستقیمی میان افزایش هزینه تامین مسکن اعم از اجاره یا خرید و آمار بی‌ثباتی خانوادگی وجود دارد.
این مطالعه تجربی روند طلاق را در ۳۰ استان کشور بین سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۱۰ توسط شاخص هزینه اجاره و خرید مسکن توضیح می‌دهد. کنترل سایر عوامل مهم در طلاق نظیر تورم، بیکاری، مخارج آموزش دانشگاهی، روند گذشته طلاق و ویژگیهای خاص هر استان نظیر سنت، آداب و رسوم و التزامات سنتی به آموزه‌های دینی تاثیری در معنی‌دار بودن آماری و کمی رابطه فزاینده هزینه مسکن و تزلزل ساختار خانواده در ایران ندارد.
بر اساس این گزارش که در مجله مروری بر اقتصاد خانواده (Review of Economics of the Household) منتشر شده، روند نگران‌کننده طلاق در ایران از زمان پایان جنگ با عراق و دوران آزادسازی اقتصادی به وضوح قابل مشاهده است.
رابطه قوی و مثبت (افزایشی) بین طلاق و هزینه اجاره و خرید مسکن را در قالب افزایش فشار روحی و روانی بر زوجین می‌توان درک و تحلیل کرد. بخشی از افزایش اجاره مسکن برای زوجین قابل پیش بینی است و آنها را در مقابل فشارهای روانی آماده می‌کند. نویسندگان این مقاله در تحلیل تکمیلی دیگری به بررسی شوکهای پیش بینی نشده به هزینه مسکن و واکنش طلاق در سطح کشور پرداختند. در این مورد نیز پاسخ طلاق به شوکهای فزاینده در هزینه اجاره مسکن در ۵ سال بعد از شوک، افزایشی و از نظر آماری معنی‌دار است. افزایش قیمت مسکن برای زوجین صاحبخانه نیز لزوما در ایران باعث کاهش طلاق نیست. در نگاه اول افزایش قیمت مسکن هزینه طلاق را برای زوجین مالک بالا می‌برد چراکه بعد از جدایی یافتن سرپناه، پر هزینه خواهد بود. به نظر مدیران این تحقیق، درک نقش مهریه و فشارهای روانی حاصل از آن در نقد کردن املاک در زمان افزایش ارزش املاک و تقاضای این حق قانونی بانوان از همسران، برای تحلیل این نتایج راهگشا است.
آمار تکان‌دهنده طلاق در ایران
اهمیت تحلیل اقتصادی طلاق در ایران در برهه کنونی بسیار بالا است. ایران به عنوان یک کشور اسلامی که طلاق در آن مذموم است بالاترین نرخ رشد را در بین سایر کشورهای خاورمیانه دارا است.
این مشکل اجتماعی، اقتصادی، در دهه‌ای در ایران اتفاق افتاده است که کشور به علت اجرای سیاست‌های بانک جهانی و تقلید از ارزش‌های اقتصادی سیستم لیبرال سرمایه داری در دوره هاشمی رفسنجانی؛ با کاهش نرخ ازدواج، کاهش میزان باروری و افت رشد جمعیت مواجه شده است. براساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط سالانه رشد نرخ جمعیت در ایران در سال‌های 1373 تا 1384، ۱.۶۲ درصد بوده، در حالی که این رقم در بازه زمانی 1384 تا 1389 به ۱.1 درصد و زیر نرخ رشد جایگزینی جمعیت کاهش یافته است. رقم بالای طلاق در بین زوج‌های جوانی که مدت کوتاهی از زمان ازدواج آنان می‌گذرد و فرزندی ندارند، می‌تواند مشکل رشد جمعیت را در سالهای آتی افزایش دهد. براساس یک آمار جدید ارائه شده از سوی سازمان ملی ثبت احوال، در سال 1390 بالغ بر ۳۵ درصد طلاق‌ها در ایران در بین زوج‌هایی رخ داده است که مدت ۳ سال یا کمتر از زمان ازداوجشان گذشته بود. همچنین گفتنی است، حدود ۶۰ درصد زنانی که در سالهای 1389 و 1390طلاق داده شده‌اند، زیر ۳۰ سال بوده‌اند که مناسب‌ترین سن برای باروری است.
رابطه مسکن و اهداف  ملت و حاکمیت
وقتی مطالعات علمی صورت گرفته نیز همچون باور عمومی مردم بر کلیدی بودن نقش مسکن بر "آمار ازدواج"، "نرخ رشد جمعیت" و "دوام خانواده ایرانی" تاکید دارد، جهت تحلیل‌ها از یک مسئله اقتصادی – اجتماعی به سمت "امنیت ملی" کشور تغییر پیدا می‌کند. با احتساب همه موارد ذکر شده، مهندسی بازار مسکن ایران و تلاش برای تضغیف ایده‌های علمی به منظور خانه‌دار شدن مردم توسط برخی از مدیران دولتی، سمت و سوی دیگری می‌یابد. در حقیقت طبیعی‌ترین شکل ماجرا این است که بدخواهان جامعه ایرانی نیز همچون خود ملت نسبت به درجه اهمیت موضوع تامین مسکن و نقش آن بر پایداری جمعیت، خانواده و امنیت اجتماعی حساس باشند. پس دشمن تنها کافی است مدیران بدسابقه، بی‌عرضه و فاقد انگیزش‌های ملی را در جایگاه‌های مدیریتی کشور حفظ کند! با یک حساب و کتاب ساده می‌توان فهمید با ادامه پروژه مذکور، با سامان نیافتن بازار مسکن ایران، سایر اهداف دشمن به صورت خودبخودی محقق خواهد شد. به این ترتیب در هزینه‌ها نیز صرفه جویی می‌شود! چرا که فرضا حتی اگر ایرانیان برخلاف نقشه‌های سازمان‌های بین المللی، تصمیم به ازدواج در سن پایین، فرزندآوری حداکثری و زندگی با امنیت روانی نیز داشته باشند به واسطه عدم تامین نیاز اولیه مهمی همچون مسکن، حاکمیت و مردم قادر به تامین چنین هدف گذاری‌های مهمی نخواهند بود.
بررسی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن
با توجه به کلیدی بودن باز شدن گره مسکن ایرانیان در حل معضلات و مشکلات فرهنگی و اجتماعی دیگر جامعه، تبیین و اجرای سیاست‌های مناسب در این حوزه اهمیتی فوق العاده می‌یابد. بیایید برخی از مشهورترین سیاست‌های خانه‌دار شدن مردم را بررسی کنیم:
بخش مسکن از یک شکاف تاریخی بین "عرضه و تقاضا" رنج می‌برد و حجم تقاضا بسیار بیشتر از عرضه است، ضمن اینکه فعالیت‌های سوداگرانه نیز در حد بالایی در بازار مسکن انجام گرفته و می‌گیرد. یعنی به علت سیاست گذاری‌های غلط دولت در دوره کارگزاران و پس از آن؛ بسیاری از ثروتمندان به بازار مسکن هجوم آورده و سرمایه‌های خود را در این بخش بدون ارائه به متقاضیان، ذخیره کرده‌اند. علت این موضوع هم رشد ناگهانی شهرنشینی به واسطه سیاست‌های غلط دولتی و گران شدن "زمین” در قسمت‌های زیادی از کشور است که موجب شد ثروت جامعه به جای حوزه تولید، راهی تجارت دلالی و فسادزادی مسکن شود.
پدیدۀ خانه‌های خالی با بیش از ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار خانۀ خالی در کل کشور، براساس سرشماری سال ۱۳۹۰، مالکان چند مسکنی - افرادی در همین شهر تهران هستند که مالک بیش از ۱۰۰۰ واحد مسکونی هستند- انجام معاملات صوری به جهت ایجاد رونق کاذب در بازار مسکن و افزایش قیمت و … از مصادیق فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن هستند که همگی باعث افزایش قیمت و ناتوان شدن تعداد بیشتری از متقاضیان واقعی در دسترسی به مسکن می‌شود. یعنی همین موجودی مسکن کشور نیز به صورت درست و صحیح بین خانوارها توزیع نشده است.
بهترین و بدترین سیاست ها
در چنین فضایی بدترین سیاست‌ها مبتنی بر "تحریک تقاضای مردم” توام با "کاهش میزان عرضه مسکن” خواهد بود. در مقابل تلاش برای ساماندهی اطلاعات بازار مسکن نیز بهترین راهکار برای کاهش سوداگری و مبارزه با دلالانی است که با کنترل میزان عرضه و تقاضا در بازار، حتی با تمسک به ابزارهایی همچون "شایعه سازی” از قدرت قابل تاملی برخوردار هستند.
مجلس شورای اسلامی به منظور تحقق همین اهداف، "طرح مقابله‌مالیاتی با خانه‌های خالی" را سال 92 به تصویب رساند. هر چند میزان مالیات در نظر گرفته شده برای مالکان بیش از یک خانه که دست کم بیش از یک سال از خالی ماندن خانه انها می‌گذشت "ناچیز" ارزیابی می‌شد، اما همین میزان مالیات نیز از جانب دولت تحمل نشد!
درحالی که مالیات برعایدی سرمایه و مالیات برخانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای پیشرفته و پیش‌رو در مسکن از مالکان اخذ شده و راهی برای کنترل سوداگری است، وزارت راه در نامه‌ای به لاریجانی خواستار حذف این دو بند از لایحه تحول مالیاتی شد! بی‌علاقگی دولت برای ساماندهی خانه‌های خالی و سوداگری در این بخش در شرایطی بروز یافت که وزارت مسکن و شهرسازی با کند کردن و در برخی موارد تعطیلی پروژه‌های مسکن مهر و نداشتن طرح مشخصی برای افزایش عرضه کوچکترین تاثیری در حوزه سیاست "افزایش عرضه" نیز نداشته است. حال تصور کنید خانواده‌هایی که همه دارایی اندک خود را به امید خانه‌دار شدن با حداقل سرمایه در پروژه ملی "مسکن مهر” سرمایه گذاری کرده بودند، پس از درخواست دولت یازدهم از انها به منظور واریز 10 الی 20 میلیون اضافه‌تر از مبلغ قرارداد، به منظور تکمیل پروژه، چه حالی پیدا کرده اند! آیا تحقیقی به منظور آگاهی یافتن دولت از وضعیت اجتماعی این خانواده‌ها پس از تغییر دولت صورت گرفته است؟ آیا اعتماد "خانواده ایرانی” به حاکمیت به واسطه تغییر طبیعی و قانونی دولت پس از طی دوره 4 ساله ریاست جمهوری، باید نقض گردد؟! در آن صورت کدام سرپرست خانوار ایرانی می‌تواند به برنامه‌ریزی بلند مدت برای خانواده خود اقدام کند؟!
تشدید بحران عرضه مسکن
با فشار آخوندی، وزیر مسکن و شهرسازی به مجلس و تهدید کمیسیون اقتصادی به نامه نگاری با رئیس جمهور، لایحه اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم حذف و از دستور کار مجلس خارج شد!
مسکن کالایی است مصرفی و تا متقاضیان واقعی صاحب مسکن ملکی نشده‌اند نباید عده‌ای به ملک دوم و بیشتر، به عنوان منبع درآمد نگریسته یا به عنوان کالای سرمایه آن را به امید افزایش قیمت در آینده خالی نگهدارند؛ این موضوع البته شامل تولید کنندگان و سازندگان مسکن نمی‌شود بلکه شامل کسانی می‌شود که املاک خود را علاوه بر ملک مصرفی خود به عنوان سرمایه نگهداری می‌کنند؛ متاسفانه آخوندی در نامه خود به لاریجانی خواستار حذف این مالیات کارآمد شده است.
این پروسه در شرایطی عملیاتی شد که عباس آخوندی وزیر مسکن و شهرسازی در حالی که تنها چند روز بود سکاندار این وزارتخانه شده بود، روز سوم شهریور سال 92 در برنامه گفتگوی ویژه خبری  گفت:” 500 هزار خانه خالی نشان می‌دهد که افراد برای تجارت این خانه‌ها را خریده‌اند، مشکلی در این زمینه نداریم و دست این تاجران را می‌بوسیم، اما هر کاسبی باید مالیات کسب و کار خود را پرداخت کند!” در ادامه وزیر راه و شهرسازی اشاره‌ای صریح به موضوع مالیات بر عایدی مسکن داشت و گفت: "معتقدم کسی که یک خانه دارد باید از پرداخت مالیات معاف شود، اما کسی که شغلش خرید و فروش مسکن است باید مالیات پرداخت کند. برای این کار باید قوانین مالیاتی اصلاح شود، با این کار عرضه مسکن افزایش یافته و قیمت مسکن به شدت کنترل خواهد شد(!)”
جناب وزیر درست می‌گفت اما به عللی نامعلوم با اجرای مالیات‌های مذکور به شدت مخالفت ورزید و در عین حال کارشناسان منتسب به وی ثبت و ضبط اطلاعات بازار مسکن را هم پروسه‌ای هزینه بر و کم فاید توصیف کردند!
کجا ایستاده ایم؟
بر اساس آخرین داده‌های مرکز آمار ایران که از اطلاعات پروانه‎های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری کشور در بهار ۱۳۹۳ اطلاع می‎دهد، در سه ماهه نخست سال جاری، تعداد پروانه‌های ساختمانی که از سوی شهرداری‌های کشور صادر شده نسبت به فصل گذشته حدود ۴۵.۵ درصد و به نسبت فصل مشابه سال گذشته حدود ۳۸.۴ درصد کاهش داشته است. همچنین پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود ۴۶.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۴۰.۳ درصد کاهش داشته است.
بر اساس این آمار تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در بهار سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۱۰۰ هزار و ۲۱۹ واحد بوده که نسبت به فصل گذشته حدود ۴۵.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۴۸.۲ درصد کاهش داشته است. این آمار ناامید‌کننده ساخت و ساز در کشوری است که بیش از 11 میلیون جوان در شرف ازدواج دارد و به شدت نیازمند باروری زوج‌های جوان به منظور حفظ نمایه جوان جامعه خود است! با این حال هیچ برنامه مدون و ملی به منظور خانه‌دار شدن مردم در دستور کار ندارد و طرح‌های گذشته همچون "مسکن مهر” را هم بدون ارائه طرحی جایگزین رها کرده است!
راهکاری تخیلی و غیرکارگشا
سرانجام پس از کش و قوس‌های فراوان و ارائه طرح‌هایی همچون "افزایش وام خرید خانه" و "ورود شرکت‌های لیزینگ" به حوزه مسکن با مخاطرات جدی در زمینه "تحریک تقاضا"؛ اولین طرح دولت یازدهم با سیاست "تحریک عرضه" پس از یک سال و نیم رکود در حوزه تصمیم گیری، به جامعه ارائه شد! براساس مصوبه دولت در اواخر مهرماه سال جاری، هیئت دولت با "افزايش وام ساخت مسكن صرفا در محدوده بافت‌هاي فرسوده" موافقت کرد و مصوب شد به مدت شش سال، يك ميليون و ۸۰۰ هزار فقره تسهيلات ساخت -وام نوسازي- به زوج‌هاي جوان، كم‌ درآمدها و اقشار متوسط در بافت ‌فرسوده پرداخت شود. سقف وام، متناسب با جمعيت شهرها، داراي سه سطح و حداكثر ۵۰ ميليون تومان است. مهم‌ترین اشکال این طرح در فرض اولیه آن نسبت به زوج‌های جوان است. پیش فرض طرح این است که زوج‌های جوان، مالک یا ماذون از مالک برای احیای بافت فرسوده هستند. در حالی که در واقعیت درصد بسیار کمی از جوانان از شرایط مذکور برخوردارند. در حقیقت طرح مذکور همان ماجرای قدیمی "بازسازی و احیای بافت‌های فرسوده شهری” است که به اسم "مسکن اجتماعی جوانان” تنها تغییر نام یافته است! موضوع مورد مناقشه بعدی "قرنطینه” قشر کم درآمد در محلات فقیر نشین با بافت فرسوده، بدون ارائه امکاناتی برای تغییر طبقه اجتماعی از "فقیر به متوسط” است که تطابق چندانی با نیاز جوانان در لیست انتظار ازدواج، ندارد. در حقیقت با توجه به کیفیت ساخت و ساز در سال‌های اخیر، هزینه 50 میلیونی خانواده‌ها در بافت فرسوده برای آغاز یک زندگی با 30 سال عمر متوسط، آن هم در کشوری که هم اکنون بیش از یک میلیون و نیم واحد نوساز خالی از سکنه دارد، همخوانی ندارد. با احتساب موارد ذکر شده دولت "روغن ریخته را نذر امامزاده کرده است” و هیچ طرح جدیدی با جامعه هدف جوانان ارائه نشده است.
با احتساب هزینه نوسازی  متری 700 هزار الی یک میلیون تومانی ساختمان در تهران، با حداقل‌های ممکن، وام 50 میلیون تومانی تنها در برگیرنده 50 درصد هزینه هاست که پیش فرض آن دارایی زوج جوان برای تملک ملک و هزینه کرد 50 درصدی مضاعف است! آیا زوجی که از چنین سرمایه‌ای برخوردار هستند "کم درآمد” و فاقد نیازهای اولیه تشکیل زندگی محسوب می‌شوند؟! بطور معمول دانشجویان و جوانان متقاضی تشکیل خانواده فاقد چنین سرمایه‌هایی هستند و مشکل اصلی در این طرح دیده نشده است.  علاوه بر آن با تبعیض 50 میلیونی وام ارائه شده در تهران نسبت به وام 40 و 30 میلیونی در شهرهای دیگر، هیچ توجهی به تلاش حاکمیت برای "تمرکز زدایی” از پایتخت نشده است.
هيات دولت در اين مصوبه، زمان شروع پرداخت وام جديد ساخت‌وساز را اعلام نكرده اما از آنجا كه طول زمان پرداخت را ۶ سال تعيين كرده و از سال‌هاي برنامه ششم در اين مصوبه نام برده است، با توجه به شروع برنامه ششم از ابتداي سال۹۴، به احتمال زياد، سال آینده به عنوان اولين سال پرداخت اين تسهيلات خواهد بود. اين در حالي است كه عملكرد ماه‌هاي اخير سيستم بانكي در پرداخت وام نوسازي بافت ‌فرسوده، منفی ارزیابی می‌شود. اخيرا مسئول نوسازي بافت ‌فرسوده در شهرداري تهران و حتي برخي مسوولان مرتبط در وزارت راه‌ وشهرسازي با اظهار گلايه از عدم همكاري مناسب بانك‌ها در پرداخت وام نوسازي، اعلام كردند: حجم ساخت ‌و سازها در بافت‌فرسوده به مراتب بيشتر از حجم پرداخت وام نوسازي است.