نگاهی به وضعیت مستأجری در تابستان 1405

43 درصد خانوارهای تهرانی در انتظار افزایش اجاره‌بها با سلیقه مؤجر!

کد خبر: ۳۳۴۳۱۱

تاریخ: ۲۷ تير ۱۴۰۵ - ۲۱:۲۹

با ترس‌ولرز گوشی را برمی‌دارم تا به صاحبخانه زنگ بزنم و برای توافق قیمت اجاره‌بها در سال پیش‌رو تصمیم مشترکی بگیریم. تقریباً یک ماه است که از برقراری این تماس شانه خالی کرده‌ام به گمان این‌که بالاخره در روزهای آخرِ موعدِ تمدیدِ قرارداد زنگ خواهم زد، اما نه‌تنها بر اضطراب این توافق غلبه نکردم، بلکه هر شب کابوس و فشار روحی زیادی را متحمل شدم.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، دوشنبه، یکم تیرماه، از تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن با سقف افزایش ۲۵ درصدی خبر داد؛ مصوبه‌ای که به گفته وی باهدف کاهش فشار بر مستأجران و ایجاد ثبات در بازار اجاره، در سال ۱۴۰۵ اجرائی خواهد شد.
ضمانت‌‌ اجرائی مصوبه دولت چقدر است؟
نیکناز محمودی یک مستأجر در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «صاحبخانه از من پرسید: «نظر خودتان برای افزایش اجاره‌بها چقدر است؟!» پاسخ دادم: «دولت اعلام کرده 25 درصد.» گفت: «برای خودشان گفته‌اند! بعداً زنگ می‌زنم.» و قطع کرد!
مطابق مصوبه سران سه قوه درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و تمدید قراردادهای اجاره، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال از تاریخ پایان قرارداد تمدید خواهند شد. همچنین میزان افزایش اجاره‌بها و ودیعه (قرض‌الحسنه) در این تمدید، حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده و این حکم در سراسر کشور لازم‌الاجرا خواهد بود.
این تصمیم باتوجه ‌به شرایط ناشی از جنگ تحمیلی سوم، فشارهای اقتصادی بر خانوارها و همچنین همزمانی تحولات اخیر با فصل جابه‌جایی و نقل‌وانتقالات بازار اجاره مسکن اتخاذ شده است. به گفته وی، هدف اصلی از این مصوبه، جلوگیری از افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در شرایط فعلی کشور است.
اما سؤال اساسی این است که ضامن اجرائی این تصمیم تا چه حد خواهد بود؟
43 درصد از خانوارهای استان تهران مستأجرند
سال گذشته به دلیل پایین‌بودن تورم عمومی، تنها ۲۱ استان مشمول این قانون شدند، اما امسال همه استان‌ها شامل این قانون می‌شوند و سال گذشته شورای ‌عالی مسکن اختیار تعیین سقف اجاره را به استانداران واگذار کرده است.
بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود
۴۴۰ هزار تومان رسیده است، به‌ عبارت ‌دیگر، اجاره یک واحد ۱۰۰متری بدون احتساب ودیعه (رهن) ماهانه
۴۴ میلیون تومان است.
وی در ادامه به آمارهای کلان مسکن در کشور اشاره کرده و می‌گوید: «بر اساس آخرین داده‌ها، تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوارها حدود ۲۱ میلیون و ۲۶۰ هزار واحد است، درحالی‌که کل واحدهای مسکونی کشور (شامل خانه‌های خالی و خانه‌های دوم) بر اساس انشعابات وزارت نیرو حدود ۲۴.۵ میلیون واحد تخمین زده می‌شود.»
رزبان با اشاره به وضعیت استان تهران می‌گوید: «حدود ۴۳ درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند، درحالی‌که میانگین کشوری ۲۳ درصد است. البته این آمار تحت‌تأثیر پدیده «مالک‌مستأجر» قرار دارد؛ به این معنا که برخی خانوارها باوجود داشتن خانه، به دلایلی مانند مسافت محل کار یا تحصیل فرزندان، خانه خود را اجاره می‌دهند و خود در جای دیگری مستأجر می‌شوند. سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوارهای تهرانی به ۶۰ درصد رسیده درحالی‌که میانگین کشوری ۴۴ درصد است.»
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز با اشاره به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌گوید: «این تصمیم‌گیری باید به‌صورت شهرستانی انجام شود و تنها شهرهایی با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول این قانون می‌شوند، در استان تهران، ۱۳ شهر شامل اسلا‌مشهر، پاکدشت، تهران، رباط‌کریم، شهریار، قدس، قرچک، گلستان، ملارد، نسیم‌شهر و ورامین، همچنین سه شهر جدید اندیشه، پردیس و پرند، در این فهرست قرار دارند.»
افزایش 25 درصدی اجاره‌بها قطعی نیست!
محمد سماواتی یک مستأجر در تهران می‌گوید: «مؤجر برایمان اجاره‌بها را تا 50 درصد بالا برد و از ما خواست صد میلیون هم روی پول پیشمان بگذاریم!»
محسن سامانیان، کارشناس املاک، تأکید دارد: «اجرای تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف
۲۵ درصد، صرفاً در صورت تفاهم مؤجر و مستأجر انجام می‌شود و این سقف به معنای افزایش قطعی ۲۵ درصدی نیست. البته در قالب بسته مدیریت بازار اجاره، تقریباً همه استان‌ها سقف‌های مجاز را اعلام کرده‌اند که عمدتاً بین ۲۵ تا ۲۷ درصد بوده و در برخی استان‌ها حتی به ۲۸، ۲۹ یا ۳۰ درصد هم رسیده است.»
به گفته این کارشناس املاک، اگر مشاور املاک قرارداد اجاره را خارج از سقف‌ها و چارچوب‌های قانونی تنظیم کرده باشد، مطابق قانون، توسط سازمان تعزیرات حکومتی مشمول جریمه خواهد شد و رسیدگی به این تخلف نیز از همین مسیر انجام می‌شود. اما علی مهدوی مستأجر دیگری ا‌ست که صراحتاً گلایه می‌کند: «خیلی‌ از مؤجرها تلفنی و با رقم دلخواه و تحمیلی خودشان به مستأجر، تمدید قرارداد را بین خودشان انجام می‌دهند.»
نرخ افزایش اجاره‌بها بین ۲۵ تا ۳۰ درصد منطقی‌ است
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اما معتقد است، وضعیت بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، از ثبات نسبی برخوردار بوده و نیازی به اعمال نرخ‌های دستوری نبود، زیرا چنین تصمیماتی گاهی مشکلاتی برای مالکان ایجاد می‌کند و ممکن است در زمان بحران، آن‌ها را با چالش مواجه سازد.
به گفته گودرزی، در سال ۱۴۰۳، شهر رباط‌کریم نزدیک به ۴۰ درصد افزایش قیمت در بخش اجاره و فروش مسکن تجربه کرد، این وضعیت در اسلامشهر، ورامین و پردیس نیز کمابیش مشابه بود، اما در تهران آرامش بیشتری حاکم بود.
او با اشاره به افزایش قیمت‌ها در دو ماه اخیر می‌گوید: «جنگ اخیر یک‌بار روانی منفی ایجاد کرد که منجر به افزایش ۳۰ درصدی دیگر در قیمت مسکن تهران شد.»
به گفته وی، در مجموع، قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش ‌یافته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آمارهای ارائه شده از سوی مسئولان مربوطه، اظهار می‌دارد که ارقام موجود با واقعیت‌های میدانی نزدیک است و فاصله چندانی ندارد.
گودرزی معتقد است، برای سال جاری نرخ افزایش اجاره‌بها بین ۲۵ تا ۳۰ درصد می‌تواند، منطقی باشد.
گالیا‌ توانگر