کارشناس حوزه مسکن:

مسکن استیجاری با شرایط اقتصاد ایران تناسب ندارد

کد خبر: ۳۳۳۶۹۶

تاریخ: ۱۲ تير ۱۴۰۵ - ۲۰:۳۷

کارشناس حوزه مسکن گفت: با توجه ‌به شرایط اقتصادی فعلی ایران، مسکن استیجاری در شرایط کنونی گزینه مناسبی نیست.
فرشید ایلاتی در گفت‌و‌گو با خبرگزاری فارس درباره چرایی ناموفق بودن طرح مسکن استیجاری تصریح کرد: موضوع این است که شرایط اقتصادی کشور ما تورمی است؛ یعنی خانوارها هر سال با مسئله افزایش اجاره‌بهای مسکن مواجه هستند.
او افزود: در کشورهایی که طرح مسکن استیجاری موفق بوده، ثبات اقتصادی وجود داشته است؛ یعنی بعضاً چند سال یا حتی بیش از یک دهه تورم باثبات و کنترل‌شده داشته‌اند و همین مسئله باعث شده خانوارها الزاماً به دنبال مالکیت مسکن نباشند. با توجه ‌به شرایط اقتصادی فعلی ایران، مسکن استیجاری در شرایط کنونی گزینه مناسبی نیست.
کارشناس حوزه مسکن درباره تعیین سقف اجاره بها از سوی دولت گفت: بحث افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن، زمانی می‌تواند به‌عنوان یک سیاست مکمل پاسخگو باشد که ما بتوانیم در بخش عرضه مسکن به‌درستی عمل کنیم.
ایلاتی ادامه داد: وقتی بخش اول تکالیف؛ یعنی تولید مسکن را به‌درستی انجام نمی‌دهیم، قطعاً سیاستی مثل کنترل صرف اجاره‌بهای مسکن یا افزایش سقف اجاره‌بها به‌تنهائی پاسخگو نخواهد بود اما در مورد اصل آن، حتماً کار درستی است.
توسعه عمودی؛ عامل گرانی زمین
او توسعه عمودی در کلان‌شهرهایی مثل تهران را عامل افزایش شدید قیمت مسکن دانست و افزود: یک اتفاقی که در شهر تهران و به‌تبع آن در سایر کلان‌شهرهای کشور رخ ‌داده، بحث تراکم‌فروشی و افزایش طبقات ساختمانی است؛ مسیری که شاید بتوان گفت طی سه دهه گذشته در کشور شکل‌گرفته و به یکی از عوامل گرانی مسکن تبدیل شده است.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: شاید در ظاهر این روند به افزایش تولید مسکن کمک کند اما در واقع وقتی شما اجازه می‌دهید ساختمان‌ها تراکم و طبقات مازاد بگیرند و بیش از حدنصاب شهرسازی تعریف‌شده برای آن منطقه ساخته شوند، این موضوع باعث افزایش قیمت زمین در همان منطقه و به‌صورت زنجیره‌ای در کل شهر و حتی کشور می‌شود. یعنی می‌توان گفت تراکم‌فروشی در کلانشهرها یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن در کشور بوده است.
ایلاتی تصریح کرد: اگر بخواهیم همچنان تولید مسکن را به افزایش تراکم ساختمانی و افزایش طبقات در شهرها گره بزنیم، این مسئله نه‌تنها به حل مشکل مسکن کمک نخواهد کرد، بلکه باعث پیچیده‌تر و سخت‌تر شدن شرایط خواهد شد. ازاین‌جهت به نظر می‌رسد سیاست‌هایی که افزایش تراکم مازاد یا افزایش تراکم طبقاتی در شهرها را تشویق می‌کنند باید هرچه سریع‌تر متوقف شوند و به‌جای آن به سمت توسعه افقی شهرها حرکت کنیم.
او درباره ضرورت‌های افزایش مساحت شهر تهران گفت: ما در شهر تهران طی حدود ۳۰ سال گذشته سیاست‌هایی را مطرح کردیم با این مضمون که تهران نباید بزرگ‌تر شود اما در عمل جمعیت تهران بیش از دو و نیم برابر شده است. یعنی از یک‌سو سیاست‌هایی اجرا شده که باعث جذب جمعیت به تهران شده اما از سوی دیگر اجازه توسعه افقی شهر تهران را نداده‌ایم! در واقع، با سیاست‌هایی مثل افزایش تراکم طبقاتی، خودمان زمینه جذب بیشتر جمعیت به تهران را فراهم کرده‌ایم.
استانبول 7 برابر تهران
کارشناس حوزه مسکن افزود: مشکلاتی مانند ترافیک و بسیاری از مسائل دیگری که امروز شهر تهران با آن‌ها مواجه است، تا حد زیادی خودساخته هستند. از طرف دیگر، متناسب با رشد جمعیت در شهرها، اجازه رشد ارگانیک به تهران یا سایر کلان‌شهرهایی که آن‌ها هم با مشکلاتی مانند ترافیک و مسائل شهری دست‌وپنجه نرم می‌کنند داده نشده است.
ایلاتی ادامه داد: این مسئله باعث شده که ما عملاً و به‌نوعی با یک خود تحریمی، جلوی رشد طبیعی شهر را بگیریم و شهرها را به سمت فشردگی و تراکم بیش از حد سوق دهیم؛ شهرهایی متراکم که با مشکلات اقتصادی، اجتماعی، آلودگی و مسائل متعدد شهری مواجه هستند.
او افزود: اگر سیاست‌های آمایش سرزمین، به‌درستی انجام نشود؛ باعث می‌شود کلان‌شهرهای متراکمی داشته باشیم که فعالیت‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری در آن‌ها متمرکز شود. به نظر می‌رسد ما در اجرای این سیاست‌ها به‌درستی عمل‌نکرده‌ایم و یکی از تبعات اجرای نادرست آمایش سرزمین در ایران، مسئله مسکن و شهرسازی است. ما باید پیش‌بینی کنیم که این جمعیتی که امروز در تهران و در این شهر فشرده زندگی می‌کنند و با مسائل مختلفی مواجه هستند، برای ادامه زندگی و توسعه شهری به چه زیرساخت‌ها و امکاناتی نیاز دارند.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: تهران، واقعاً نسبت به جمعیتش شهر خیلی بزرگی نیست. ما در مقایسه، شهر استانبول را در کشور همسایه‌مان داریم که شاید حدود
دو برابر تهران جمعیت داشته باشد؛ حالا در پیک زمانی، بخشی از این جمعیت هم مربوط به گردشگرانی است که وارد شهر می‌شوند، اما مساحتش شش تا هفت برابر تهران است.
ایلاتی تصریح کرد: اگر جغرافیا به ما اجازه بدهد و امکان رشد را داشته باشیم، می‌توانیم تهران را بزرگ‌تر کنیم اما متناسب با همین جمعیت و تا آنجا که بشود؛ بدون اینکه اجازه بدهیم جمعیت جدیدی به این جغرافیا اضافه شود. همین جمعیت را توزیع کنیم تا اصطلاحاً نسبت نفر به هکتار را به یک مطلوبیت برسانیم و بتوانیم آن عدد را کاهش بدهیم.
او درباره مزایا و معایب عمودی‌سازی در برابر افقی سازی گفت: مزایای این مدل قطعاً برای کسانی که سازنده یا ذی‌نفع هستند خیلی بیشتر از مزایایش برای ساکنان، بهره‌برداران یا خود شهروندان یک شهر است. وقتی در یک زمین ۱۰۰ متری به‌جای ۱۰ طبقه، ۲۰ طبقه ساخته می‌شود، قطعاً بزرگ‌ترین برنده یا ذی‌نفع آن، خود سازنده یا مالک زمین است که توانسته این تراکم را بگیرد. در گام بعد هم شاید بتوان گفت مدل غلط درآمدی شهرداری‌ها در کشور، یکی دیگر از ذی‌نفعان این وضعیت هستند. اما بازندگان آن قطعاً مردم و شهروندان‌اند. بالاخره این مدل ساخت‌وساز باعث گرانی زمین و مسکن می‌شود.
اهمیت مساحت شهرها در پدافند غیرعامل
کارشناس حوزه مسکن افزود: اگر بخواهیم اولویت را مشخص کنیم، قطعاً اولویت ما باید توسعه افقی باشد. کشور ما، کشوری پهناور است. کشورهایی که به سمت توسعه عمودی رفته‌اند، مانند ژاپن، سنگاپور یا هنگ‌کنگ، با محدودیت‌های جدی جغرافیایی مواجه بوده‌اند. حتی از منظر پدافند غیرعامل نیز به این موضوع نگاه‌داشته باشیم؛ باید سکونت را در سطح سرزمین توزیع کنیم.
ایلاتی ادامه داد: بنابراین اگر توسعه عمودی در جایی راهکار درستی باشد، قطعاً برای کشور ما نسخه مناسبی نیست و نمی‌توان توسعه عمودی را به‌عنوان راه‌حل اصلی تجویز کرد. در مقابل توسعه افقی می‌تواند اولویت بالاتری برای کشور داشته باشد.
او افزود: واقعیت این است که دولت در محدوده‌ها و حریم شهرها زمین در اختیار دارد، ولی به دلیل برخی مسائل از جنس زدوبندهای سیاسی و بعضاً فساد، این منابع به‌درستی در اختیار عموم مردم قرار نگرفته است.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: بخشی از این مسئله نیز به روابط بین دستگاهی بازمی‌گردد. برای مثال، در برخی استان‌ها دیده می‌شود که مدیر سازمان زمین و مسکن با یک دستگاه اجرائی یا حتی مجموعه‌ای در دستگاه قضائی همان استان بده‌بستان‌هایی داشته و زمین‌هایی به مدیران یا تعاونی‌های خاص کارکنان آن دستگاه‌ها واگذار شده است. این تبادل و واگذاری زمین بین دستگاه‌ها وجود داشته، اما اینکه عموم مردم از این منابع منتفع شوند، عملاً اتفاق نیفتاده است.
ایلاتی افزود: حالا یک نکته‌ای هم بگویم، البته داخل پرانتز. واقعاً بعضی از مدیرانی که سالم هستند و نیت درستی هم دارند و می‌خواهند زمین را واگذار کنند، فردا باید به دستگاه‌های امنیتی و نظارتی متعددی پاسخ بدهند که اصلاً شما بر چه اساسی این زمین را واگذار کردید. درحالی‌که این موضوع قابلیت شفاف‌شدن را دارد.
او ادامه داد: به نظر من لازم است دستگاه‌های نظارتی پیش‌قدم شوند و از مدیران حمایت کنند. همچنین سازوکارها و رویه‌ها باید شفاف شود تا بعد از واگذاری زمین، آن مدیر زیر سؤال نرود و بتواند با خیال راحت موضوع واگذاری زمین را دنبال کند. قانون برای واگذاری زمین وجود دارد اما ما این‌جا تا حدی با تعدد قوانین مواجه هستیم؛ یعنی قوانین موازی، قوانین بالادستی و همچنین آیین‌نامه‌های اجرائی خود دستگاه‌ها وجود دارد.
کارشناس حوزه مسکن افزود: وقتی می‌توانید این زمین را در اختیار یک دستگاه خاص قرار بدهید؛ پس می‌توانید همان زمین را در اختیار یک تعاونی مردمی یا یک مجموعه مردمی هم قرار بدهید. بنابراین قانون راه را باز کرده است.
ایلاتی ادامه داد: به نظر من در این‌جا لازم است خود رئیس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی ورود پیدا کنند و فرآیند واگذاری کاملاً شفاف باشد. حالا اگر قرار است واگذاری به‌صورت اجاره بلندمدت، ۹۹ ساله، فروش، پیش‌فروش یا اقساطی انجام شود، باید همه این رویه‌ها شفاف و مبتنی بر ضوابط مشخص باشد تا مدیران بتوانند به آن استناد کنند.
او تصریح کرد: وقتی عملکرد دولت‌ها را بررسی می‌کنیم، می‌توان گفت که مجموعاً عملکرد رضایت‌بخشی در موضوع واگذاری زمین وجود نداشته است. البته دوره‌هایی بوده که واگذاری زمین انجام شده اما این روند استمرار نداشته است؛ یعنی مقطعی، موردی و بعضاً اختصاصی بوده و عمومیت پیدا نکرده است.
مسکن، حق مردم است
کارشناس حوزه مسکن گفت: هر کسی که ساکن این سرزمین است، حقی و نوعی تعلق نسبت به آن دارد و ما باید بخشی از این سرزمین را، حداقل در قالب حق بهره‌برداری از زمین، در اختیار ساکنان و جمعیت این قلمرو قرار بدهیم.
ایلاتی تصریح کرد: یعنی هر کسی که در پهنه سرزمین ایران متولد می‌شود، باید بخشی از اراضی این کشور به او تعلق بگیرد تا بتواند روی آن کسب‌وکار، کشاورزی، فعالیت خدماتی یا ساخت‌وساز انجام دهد. این موضوع قابل تحقق است.
او افزود: ما به تعداد ساکنان این سرزمین، حداقل ۲۰۰، ۳۰۰ یا ۴۰۰ متر و حتی در بعضی مناطق بیش از یکهزار متر از پهنه سکونتی ایران را می‌توانیم به هر نفر تخصیص بدهیم و در مجموع هم این اعداد شاید تنها دو تا سه درصد از کل سرزمین را شامل شود.
برعکس شدن فلسفه نهضت ملی مسکن
کارشناس حوزه مسکن درخصوص موضوع تاخیر در پروژه‌های نهضت ملی مسکن گفت: این قرارداد سه‌جانبه‌ای که بین پیمانکار، دولت و طرفی که به‌عنوان آورنده یا متقاضی طرح حضور دارد و همچنین بانک شکل می‌گیرد، از نظر ساختار ایراد دارد.
ایلاتی افزود: مردم در این‌جا کسانی هستند که سرمایه خودشان را وارد می‌کنند و تسهیلاتی را هم که ضمانت کرده‌اند، در قالب بانک مسکن یا سایر بانک‌ها به طرح اضافه می‌کنند، اما دولت به وظیفه نظارتی خود به‌درستی عمل نمی‌کند.
او ادامه داد: مثلاً پیمانکاران با ارقام پایین در مناقصه‌ها برنده می‌شوند تا صرفاً پروژه را در اختیار بگیرند اما به دلیل ضعف نظارتی دولت و اینکه عملاً می‌دانند کسی قرار نیست تأخیر پروژه‌ها را پیگیری کند، پروژه‌ای که باید دو یا سه ساله ساخته شود؛ بعضاً شش، هفت یا حتی ده سال طول می‌کشد و همچنان تکمیل نمی‌شود.
کارشناس حوزه مسکن افزود: الان مردم واقعاً نمی‌دانند باید از چه کسی مطالبه‌گری کنند و به نظر من ساختار این قراردادها ایراد دارد. باید یک نهاد ناظر مستقل، به‌عنوان عامل چهارم، به این قراردادها اضافه شود تا بتواند نظارت کند که پیمانکاران پروژه‌ها را طبق برنامه و در زمان مقرر اجرا کنند.
ایلاتی درباره عملکرد وزارت راه و شهرسازی در دو سال اخیر گفت: کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و کندی اجرای پروژه‌هایی که در دولت قبل در قالب قانون نهضت ملی مسکن آغاز شد نیز قابل توجه است. این پروژه‌ها نه‌تنها توسعه پیدا نکردند، بلکه بعضاً به‌دلیل سیاست‌هایی که اعمال شد، دچار مشکل شدند؛ برای مثال فشار به متقاضیان برای تکمیل آورده‌های مالی در بازه زمانی کوتاه باعث شد بسیاری از افراد از ادامه مسیر انصراف بدهند!
او تصریح کرد: در حالی که باید شرایط را تسهیل می‌کردند تا پروژه‌ها ادامه پیدا کند، نه اینکه متقاضیان تحت فشار قرار بگیرند. از طرف دیگر ثبت‌نام‌های جدید هم عملاً متوقف شده و در حال حاضر هیچ ثبت‌نام جدیدی انجام نشده است؛ یعنی به جای اینکه شرایط به‌گونه‌ای پیش برود که متقاضیانی که ثبت‌نام کرده‌اند در پروژه باقی بمانند، عملاً کاری شد که بخشی از آن‌ها از پروژه خارج شوند و انصراف بدهند. این نشان می‌دهد که نهضت ملی مسکن تداوم مناسبی نداشته و برنامه مشخص و منسجمی هم در حوزه عرضه مسکن ارائه نشده است.
واگذاری زمین؛ راه‌حل معضل مسکن
کارشناس حوزه مسکن افزود: فقط به‌صورت ناقص و محدود موضوع مسکن استیجاری مطرح شد که اخیراً هم عددی حدود ۱۰ هزار واحد برای آن عنوان شده اما هنوز مشخص نیست منابع این طرح قرار است به چه شکلی تأمین شود، توسط چه پیمانکاران و سازندگانی اجرا شود و سازوکار آن دقیقاً چیست.
ایلاتی ادامه داد: در این زمینه شفافیت کافی وجود ندارد و پرسش‌های زیادی مطرح است. به نظر من اگر شاخص‌ها و موضوعات آماری مرتبط با بخش مسکن را بررسی کنیم، وضعیت صنعت مسکن در کشور وضعیت مطلوبی نیست. اگر واقعاً ساخت مسکن مقدور نبوده یا شرایط آن فراهم نبوده، ما همچنان معتقدیم که حداقل واگذاری زمین برای
چهار میلیون خانواده می‌توانست انجام شود. او افزود: یعنی زمین به خانوارها اختصاص داده می‌شد و بعد خود خانوار، چه با کمک‌های مالی دولت و چه بدون آن، می‌توانست موضوع ساخت مسکن را برای خودش دنبال کند. با همین وضعیتی هم که امروز وجود دارد و با دولتی که بعضاً از ناتوانی خود صحبت می‌کند و محدودیت‌ها را مطرح می‌کند، باز هم حداقل امکان واگذاری زمین به مردم وجود داشت.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: وقتی گفته می‌شود بانک‌ها تسهیلات نمی‌دهند یا همکاری لازم را ندارند، سؤال این است که حداقل آن زمینی که در اختیار خود دولت و سازمان ملی زمین و مسکن بوده چرا واگذار نشده است؟ چرا آن بخشی که کاملاً در اختیار دولت بوده، اجرا نشده و به تکلیف خود عمل نکرده‌اند؟ به نظر من اگر این موضوع را تفکیک کنیم، آن چهار میلیون واحدی که قرار بود طی چهار سال ساخته شود، حداقل در بخش تأمین و واگذاری زمین قابل تحقق بود.