گزارش خبری تحلیلی کیهان

ضرورت ورود جدی مسئولان به آشفته‌بازار مسکن و اجاره

کد خبر: ۳۳۲۰۳۷

تاریخ: ۰۹ خرداد ۱۴۰۵ - ۲۰:۳۸

سرویس اقتصادی-
تولید مسکن و بازار خرید و فروش و اجاره‌بها به دلیل ناتوانی و اتخاذ سیاست‌های نادرست وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم، رها شده و ورود جدی حاکمیت و مسئولان را می‌طلبد؛ چرا که مسکن همچون آب و غذا، از نیازهای اولیه است.
به گزارش کیهان، ارزیابی کمیسیون‌های تخصصی مجلس از 35 دستگاه و وزارتخانه نشان می‌دهد؛ وزارت راه و شهرسازی، ضعیف‌ترین عملکرد را داشته است. دلیل اصلی این امر، ترک فعل این وزارتخانه در انجام وظایف قانونی، بخصوص در حوزه ساخت مسکن، عدم آشنایی وزیر با مدیران و عزل و نصب‌های متعدد، ترجیح منفعت انبوه ساز، اتاق بازرگانی، ملک داران و... به مردم فاقد مسکن یا بدمسکن و رها کردن بازار مسکن و اجاره بهاست.
وزارت راه و شهرسازی با آمارسازی، انداختن تعهدات به گردن بانک‌ها، بهانه‌هایی همچون فرونشست و عدم تلاش مؤثر برای به ثمر نشاندن طرح مسکن ملی و عدم ارائه زمین؛ به مانعی برای رفع مهم‌ترین مشکل مردم تبدیل شده و با طرح‌هایی همچون مسکن استیجاری، در حال هدر دادن فرصت‌ها و منابعی است که می‌تواند به خانه‌دار کردن مردم منجر شود.
به نظر می‌رسد اجرای طرح مسکن استیجاری، آن هم برای فقط 10 هزار نفر- در حالت خوشبینانه- به منظور انحراف افکار عمومی از ناتوانی این وزارتخانه در رفع مسئله مسکن است. طرح مسکن استیجاری، انحراف از قانون جهش مسکن و پایه گذاری بدعتی آشکار در محرومیت مردم از داشتن خانه مالکیتی است و مردم را فقیرتر می‌کند. این وسط منفعتی از جنس زمین‌ها و تسهیلات دولتی که باید به مردم واگذار شود هم به افرادی خاص و تحت حمایت اتاق بازرگانی می‌رسد.
سؤال اینجاست که دولت، چرا این زمین‌ها و تسهیلات را به مردم اعطا نمی‌کند؟ چرا تسهیلات اعطا شده، صرف اجرای نهضت ملی مسکن نمی‌شود؟ آیا فرونشست فقط زمانی وجود دارد که زمین‌ها به مردم داده شود؟ وقتی به انبوه‌ساز داده می‌شود؛ فرونشست وجود ندارد؟!
اگر دولت از ساخت مسکن ناتوان است؛ به جای واگذاری زمین به انبوه‌سازان در طرح مسکن استیجاری، به مردم زمین بدهد تا خودشان بسازند. ضمن اینکه دولت چهاردهم و احتمالا تا چند دولت دیگر، توانایی تمرکززدایی از تهران و کلانشهرها را ندارند؛ بنابراین، باید مساحت تهران و کلانشهرها برای رفع مشکل تراکم بالا، حاشیه‌نشینی و... افزایش یابد. اداره شهرهای بزرگ با مدیریت‌های هوشمند فعلی، آنچنان هم کار سختی نیست. ضمن اینکه مساحت تهران، از نصف وسعت برخی شهرهای بزرگ جهان هم کمتر است.
نقش بانک‌ها در کندی مسکن‌سازی
البته بانک‌ها هم در کندی اجرای طرح‌های تولید مسکن، نقش مهمی دارند. بانک‌ها حدود ۱۶۲۰ هزار میلیارد تومان از تعهدات بانکی وام ۶۵۰ میلیون تومانی در قانون جهش مسکن را هنوز پرداخت نکرده‌اند.
بر اساس گزارش رسمی دیوان محاسبات کشور، شبکه بانکی طی چهار سال منتهی به شهریور ۱۴۰۵ مکلف به پرداخت ۲۲۲۱ هزار میلیارد تومان تسهیلات در قالب قانون جهش تولید مسکن است، اما تاکنون تنها حدود ۶۰۱ هزار میلیارد تومان از این تعهدات عملیاتی شده و ۱۶۲۰ هزار میلیارد تومان، معادل حدود ۷۳ درصد تکالیف قانونی، همچنان پرداخت نشده است.
رقمی که طبق قانون، مشمول حدود ۳۲۴ هزار میلیارد تومان جریمه مالیاتی می‌شود و از منظر ظرفیت تأمین مالی، امکان پوشش وام نزدیک به یک میلیون و 900 هزار واحد نهضت ملی مسکن را دارد که توسط وزارت
راه و شهرسازی (مجری قانونی طرح) پیگیری نمی‌شود، اما برای طرح مورد خواست اتاق بازرگانی، پیگیری حداکثری صورت می‌گیرد!
دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها
ترک فعل وزارت راه و شهرسازی در تولید مسکن و ارائه زمین، افزایش نجومی قیمت ارز و قیمت‌سازی سکوهای مجازی و برخی مشاوران املاک؛ مخصوصا آنها که خود دستی در ساخت‌وساز و آپارتمان‌داری دارند؛ موجب افزایش نجومی قیمت مسکن و خروج آن از سبد خرید مردم شده است. این مسئله به بازار اجاره هم کشیده شده است. صاحبخانه‌هایی که به پول اجاره نیاز دارند با مستاجران بیشتر همکاری می‌کنند تا انبوه‌سازانی که آپارتمان‌های متعدد و البته خالی دارند. عملکرد نه چندان مطلوب در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و وادار کردن موجران به اجاره واحدها، موجب قیمت‌سازی‌های کاذب صاحبان این املاک شده است.
با این‌حال بهانه اصلی برای قیمت‌سازی‌ها، قیمت ارز است. ضمن اینکه در شرایطی که بازار خرید و فروش در رکود است و بازار اجاره بیشتر به تمدید تمایل دارد؛ افزایش نجومی قیمت‌ها، بیش از اینکه کار موجران نیازمند به پول اجاره باشد؛ کار سکوهای مجازی و دلالان است.
نقش بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن
بانک‌ها علاوه‌بر اینکه در ارائه تسهیلات ساخت کوتاهی می‌کنند؛ در قیمت سازی املاک، نقش دارند. «تورج سرباز»؛ عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با ایسنا، به فعالیت شبکه‌ای دلالان شناسنامه‌دار اشاره کرد و گفت: بنگاه‌های خصولتی و بانک‌ها در آشفتگی بازار مسکن نقش دارند. به این صورت که دلالان بانکی پول را مستقیماً از منابع مالی بانک دریافت و به بازار تزریق می‌کنند. این واسطه‌ها با پورسانت‌گیری برای خود و سودآوری کلان برای بانک‌ها، اقدام به خرید و فروش انبوه ملک می‌کنند. این روند مسبوق به سابقه است اما اکنون به شکلی نامحسوس و سیستمی انجام می‌شود.
او با تاکید بر اینکه تمرکز این دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است، افزود: نکته تامل‌برانگیز اینجاست که بانک‌ها با سپرده‌های ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسان‌گیری‌های چند صد درصدی انجام می‌دهند. در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانک‌ها می‌رود و مردم عادی تنها نظاره‌گر آب رفتن قدرت خرید خود هستند.
قیمت‌سازی در فضای مجازی
عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، قیمت‌سازی‌های کاذب در سایت‌های خرید و فروش اینترنتی را لایه دیگری از فعالیت این شبکه دانست و تصریح کرد: وقتی قیمت‌ها به صورت دستوری و مجازی بالا می‌رود، شوکی به بازار وارد می‌شود که خریداران مصرفی را از ترس گران‌تر شدن، به بازار می‌کشاند. درست در همین لحظه، دلالان بانکی واحدهای احتکار شده را با چندین برابر قیمت خرید به مردم می‌فروشند.
سرباز افزود: پس از جنگ ۳۹ روزه، قیمت‌های پیشنهادی مسکن در مناطق مختلف تهران به طور میانگین ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته است. در حال حاضر ۷۰ درصد معاملات توسط سوداگران و بخر و بفروش‌ها انجام می‌شود و متقاضی واقعی به دلیل قیمت‌های نجومی عملاً از صحنه رقابت حذف شده است.
او خواستار مداخله فوری کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و سازمان بازرسی کل کشور شد و ادامه داد: اتحادیه املاک آمادگی کامل دارد با ظرفیت بازرسان خود، برای شناسایی و برخورد با این سودجویان که در بازار اختلال ایجاد کرده‌اند، با نهادهای نظارتی همکاری کند.
آگهی‌های اینترنتی سازمان‌یافته در بازار اجاره!
همچنین «داود بیگی‌نژاد»؛ نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با ایلنا درباره انتشار آگهی‌های اجاره بها با افزایش قیمت‌های غیرمتعارف اظهار داشت: مردم به ویژه ساکنان تهران توجه داشته باشند که قیمت‌های درج شده در آگهی‌های سکوهای اینترنتی با واقعیت بازار همخوانی ندارد. البته افزایش قیمت‌ها در تمام بازارها از جمله بازار مسکن غیر قابل انکار است اما نرخ درج شده در این آگهی‌های اجاره واقعی نیست.
وی ادامه داد: اساسا هنوز بازار اجاره وارد معاملات نشده و فصل جابه‌جایی مستأجران آغاز نشده که قیمت‌ها و میزان افزایش قیمت مشخص شود و قطعا قیمت‌هایی که در آگهی‌های سایت‌های اینترنتی وجود دارد؛ دستکاری شده است. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه انتشار این آگهی‌ها با این میزان افزایش قیمت مدیریت شده و سازمان یافته است، افزود: عده‌ای عامدانه با قیمت‌های غیر‌واقعی دست به انتشار آگهی‌های اجاره مسکن می‌زنند و در بازار هیچ قراردادی با این قیمت‌ها بین موجر و مستاجر منعقد نشده است. ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود در این شرایط طرفین ترجیح می‌دهند قراردادها را تمدید کنند.
بیگی‌نژاد افزود: باید توجه داشت فعلا برای قراردادهای اجاره مراجعاتی به مشاوران املاک نداریم که قیمتی مشخص شود و معتقدم ادامه این جریان مشکوک در فضای مجازی بر فضای واقعی بازار هم تاثیر می‌گذارد و ضروری است که در این شرایط کشور مسئولان و نهادهای مربوطه و نظارتی باید جلوی فضاسازی و انتشار قیمت‌های غیرواقعی در فضای مجازی را بگیرند.
وی تصریح کرد: از سوی دیگر، در حال حاضر سامانه‌ای وجود ندارد که داده‌ها، مشخصات و تعداد قراردادهای انجام شده و میزان افزایش قیمت را اعلام کند. دو سامانه کاتب و خودنویس هم هنوز خروجی و داده‌ای را اعلام نکرده‌اند. از این رو، متاسفانه این آگهی‌های غیرواقعی مرجع قیمت‌گذاری می‌شوند.
نیاز به ورود جدی مسئولان
گفتنی است، بانک مرکزی ادعا کرده، با وجود اینکه طبق قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است اطلاعات معاملات مسکن (کاتب) را در اختیار بانک مرکزی قرار دهد؛ با این حال تاکنون این اقدام را انجام نداده و انتشار گزارش معاملات مسکن از سوی بانک مرکزی را با اختلال مواجه کرده است.
بنابر این، گزارش تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک مرکزی منتشر می‌شد از شهریورماه سال ۱۴۰۳ به‌روزرسانی نشده است. این ترک فعل در انتشار آمارهای رسمی واقعی، باعث شده فضای مجازی به مرجع اعلام قیمت مسکن تبدیل شود.
بنابراین، با توجه به اینکه مسئولیت حل مسئله تولید و بازار مسکن را وزارت راه به گردن بانک‌ها، بانک‌ها به عهده وزارت راه و سازمان ثبت و اتحادیه املاک به گرده دلالان می‌اندازد؛ حاکمیت و مسئولان به خصوص مجلس و نهادهای نظارتی، باید ورود جدی به آن داشته باشند؛ چرا که مسکن همچون آب و غذا، از نیازهای اولیه
است.