کیهان بررسی می‌کند

4 راهکار مؤثر برای حمایت از مستأجران

کد خبر: ۳۰۹۴۱۴

تاریخ: ۰۵ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۲۰:۱۴

سرویس اقتصادی -
با توجه به افزایش قیمت مسکن که ناشی از کاهش ارزش پول ملی است و به تبع آن اجاره‌بها هم افزایش یافته، ضرورت دارد که دولت و مؤجران، در یک عزم ملی از مستأجران حمایت کنند.
به گزارش خبرنگار ما، بررسی آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه بخش مسکن در فروردین ماه امسال 40 درصد بوده که نزدیک به هفت واحد درصد بیش از نرخ 33 و دو دهم درصدی میانگین تورم سالانه است. تورم نقطه به نقطه مسکن در اولین ماه امسال 37 و هفت دهم درصد و تورم ماهانه نیز 2.2 درصد بوده است. همچنین بر اساس جدیدترین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه مسکن (بخش اجاره) در فروردین‌ماه به 40 درصد رسیده است.
بازار مسکن در وضعیت رکورد تورمی به سر می‌برد؛
در حالی که تقاضا برای مسکن به دلیل قدرت خرید پایین مردم، به شدت کاهش یافته، تورم مسکن
40 درصد افزایش یافته که ناشی از کاهش ارزش پول ملی ناشی از افزایش قیمت ارز است. این امر نشان می‌دهد که سیاست سپردن کالاهای معیشتی از مسکن گرفته تا اقلام خوراکی به بازار عرضه و تقاضا شکست خورده است.
بسته‌ای برای اجرا نشدن؟!
گفتنی است، وزارت راه و شهرسازی، پس از مدت‌ها وعده، از بسته حمایت از مستأجران رونمایی کرد و در شورای عالی مسکن تصویب شد. ستون فقرات این بسته، اعطای وام ودیعه 55 تا 400 میلیون تومانی به سه دهک اول و افزایش مبلغ ودیعه برای سایر دهک‌ها است. دقت به جزئیات این بسته، نشان می‌دهد که طرحی برای اجرا نشدن ارائه و تصویب شده است؛ به عنوان مثال وام ودیعه برای ساکنان تهران 275 میلیون تومان با اقساط حدودا هشت میلیون تومانی تعیین شده
است.
تعیین این مبلغ ودیعه و مقدار قسط برای چنین وامی، نشان از بی‌توجهی مسئولان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی نسبت به قیمت‌ها و توان مالی مردم دارد.
تازه این در حالی است که مخاطبان کیهان در موارد متعددی به ما گفته‌اند که بانک‌ها در مسیر پرداخت همین تسهیلات گران‌قیمت هم با بهانه‌هایی مثل نداشتن منابع، مطالبه دو ضامن رسمی با حقوق بالا و... سنگ‌اندازی می‌کنند.
نگرانی مستأجران و حتی مؤجران
فصل نقل و انتقالات یا تمدید مستأجران کم‌کم آغاز می‌شود و علاوه‌ بر مستأجران، مؤجران هم نگرانند. مؤجر بر اساس اینکه قیمت دلار و به تبع آن، نرخ همه چیز بالا رفته، خواهان ودیعه و اجاره بالاتر است و مستأجران هم توان محدودی برای افزایش اجاره‌بها، مخصوصاً، مبلغ ودیعه دارند.
این مشکل برای ثبت‌نام کنندگان در نهضت ملی مسکن، مضاعف است، چرا که آنها علاوه ‌بر پرداخت ودیعه مسکن اجاره‌ای، هر از چندی باید مبلغی را برای مسکن در حال ساخت پرداخت کنند.
همچنین اگرچه وزارت راه و شهرسازی وعده داده بود که بازار اجاره از طریق سامانه املاک و اسکان کنترل شود، اما هنوز بسیاری از آگهی‌ها خارج از نرخ‌های مصوب و بدون نظارت رسمی در سکوهای اینترنتی ثبت می‌شوند. همین مسئله باعث شده برخی مالکان نرخ‌هایی بسیار فراتر از عرف منطقه تعیین کنند. ضمن اینکه در بسته حمایتی دولت از مستأجران، خبری از مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگری وجود ندارد.
مجتبی یوسفی؛ عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با ایرنا گفت: اگر می‌خواهیم به سمت خروج مسکن از سوداگری برویم باید به موضوع گرفتن مالیات از خانه‌های خالی نیز اهتمام داشته باشیم. در چند سالی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی ابلاغ شد کمتر از ۶۰ هزار واحد به سازمان امور مالیاتی معرفی و از آنها مالیات اخذ شد؛ لذا جنبه بازدارندگی لازم را نداشته است.
راهکارهای کنترل بازار اجاره
اولین راهکار، این است که مؤجران رعایت حال مستأجران را بکنند. البته خالی ماندن ملک، با توجه افزایش هزینه‌های زندگی به ضرر مالکان هم هست. بنابراین، مؤجران، بهتر است قدرت خرید مستأجران را در نظر بگیرند مخصوصاً در تعیین ودیعه تا ملک آنها خالی نماند.
راهکار دوم اینکه، دولت با اجرای طرح‌های تشویقی همچون پرداخت وام به مالکان و هدایت آنان به سرمایه‌گذاری‌های سودآور در ازای اجاره دادن ملک و رعایت سقف ودیعه و اجاره، مؤجران را به رعایت سقف ودیعه و اجاره ترغیب کند. راهکار سوم هم اینکه، مالیات بر سوداگری را برای خانه‌های خالی و مؤجرانی که سقف اجاره و ودیعه را رعایت نمی‌کنند اجرا کند.
راهکار بعدی این است که قراردادهای اجاره بیش از مدت یکساله شود و برای تخلیه، دولت قوانین را به سمت حمایت از مستأجران- که دست پایین را در چانه‌زنی دارند- سوق بدهد. تجربه حمایت از مستأجران در کشورهای مختلف می‌تواند راهگشا باشد؛ به عنوان مثال قوانین اجاره در فرانسه و آلمان؛ به نفع مستأجران است.
تجربه دیگران
مجید گودرزی؛ کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا به آلمان به عنوان یک مثال اشاره کرد و گفت: ودیعه در آلمان، به اندازه سه ماه اجاره است که در پایان قرارداد باید با سود متعلقه به مستأجر بازگردانده شود اما در ایران، ودیعه به‌صورت غلطی بخشی از اجاره محسوب می‌شود و مستأجران به طور همزمان درگیر فشار رهن و اجاره هستند.
وی تأکید کرد: ودیعه در اقتصادهای جهانی به‌عنوان وجه التزام و ضمانت اجرای درست قرارداد اجاره شناخته می‌شود نه اجاره، اما در ایران، ودیعه نه تنها به‌عنوان بخشی از اجاره محاسبه می‌شود بلکه سالانه با افزایش‌های خودسرانه مؤجران، بیشتر از کل درآمد سالانه بسیاری از خانواده‌ها می‌رسد.
کارشناس مسکن افزود: در ایران، «آوارگی مستأجر» همچنان حق مسلم صاحبخانه و ابزاری برای فشار به مستأجران است، در حالی که در دنیای کنونی، زندگی مستأجران مهم است و قانون مکلف به حمایت از آحاد جامعه است اما در ایران، مؤجر می‌تواند هر زمانی که بخواهد مستأجر را به بهانه‌های مختلف وادار به تخلیه ملک کند.
نظام غلط اجاره‌نشینی در ایران
گودرزی تصریح کرد: مستأجر ایرانی درگیر چهار هزینه سنگین است؛ اجاره، ودیعه، تورم دو رقمی و سود زیاد وام‌ها. آیا زمان اصلاح نظام اجاره‌نشینی نرسیده است؟ مستأجران ایرانی در مقایسه با سایر کشورها، درگیر نظامی غلط و ناعادلانه هستند. در تمام کشورهای جهان، مستأجران تنها هزینه اجاره می‌پردازند اما در ایران، مستأجر باید چهار نوع هزینه را به طور همزمان تحمل کند. نظام اجاره‌نشینی در ایران ریشه در روابط ارباب- رعیتی دارد.
یخی که آب می‌شود
گفتنی است برخی متوجه نیستند که وام ودیعه اگر هم پرداخت شود مانند وام خرید مسکن، برای فرد گیرنده به دارایی پایدار تبدیل نمی‌شود بلکه هر ساله از ارزش آن کاسته شده و مستأجر را علاوه ‌بر بی‌مسکنی؛ گرفتار بدهی و کاهش ارزش تسهیلات دریافتی می‌کند.
گودرزی؛ کارشناس مسکن با اشاره به آمارها گفت: از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، حدود 920 واحد درصد از ارزش و قدرت خرید ودیعه مستأجران به دلیل تورم دو رقمی از بین رفت. تنها در هفت ماه گذشته پس از استقرار دولت چهاردهم، بیش از ۷۰ درصد ارزش ودیعه مستأجران در مقابل ارزهای خارجی مثل دلار کاهش یافته است.
دولت اگر پول دارد...
محسن فلکی؛ کارشناس مسکن نیز درباره اثرگذاری مصوبات شورای عالی مسکن گفت: دولت با نیت خیر، وام‌هایی برای حمایت از مستأجران ارائه می‌کند اما این منابع مالی، به دلیل عدم وجود سازوکارهای نظارتی و کنترل قیمت، به ابزاری برای افزایش بیشتر قیمت‌ها تبدیل شده‌. این پدیده در ادبیات اقتصادی به عنوان «تله حمایتی» شناخته می‌شود.
کارشناس مسکن توضیح داد: طرح ساخت ۷۰ هزار
واحد مسکونی دولتی نیز سؤالاتی بنیادی را مطرح می‌کند. آیا این تعداد، حتی در ظاهر، پاسخی برای نیاز سالانه ۸۰۰ هزار واحدی کشور است؟ اگر دولت توان مالی اجرای این طرح را دارد چرا همین منابع را در قالب وام‌های کم‌بهره و بلندمدت در اختیار مردم قرار نمی‌دهد تا به جای اجاره‌نشینی، به خانه‌دار شدن نزدیک شوند؟
مجتبی یوسفی؛ عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: معتقدیم دولت نباید در بخش مسکن تصدی‌گری داشته باشد بلکه باید به تسهیلگری بپردازد؛ یعنی نیاز نیست دولت خودش مسکن بسازد اما می‌تواند زمین رایگان و تسهیلات با بهره پایین مصوب کند و به مستأجران و سازندگان بدهد.
گفتنی است، دولت و وزارت راه و شهرسازی، مقاومت عجیبی در مقابل اجرای ساده‌ترین، مردمی‌ترین و تنها راه خانه دار شدن مردم (طبق تجربه تاریخی 1330 تا 1370)؛ یعنی ارائه زمین رایگان به مردم از خود نشان می‌دهند! انواع و اقسام طرح‌های پیچیده و مشکل‌آفرین را ارائه می‌دهند تا ساده‌ترین و مردمی‌ترین کار را انجام ندهند! شاید به این دلیل که برخی مسئولان، اجاره‌نشین نیستند و اگر در گذشته بوده‌اند؛ سختی آن را فراموش کرده‌اند.