خصوصیات مشاوران واقعی املاک

کد خبر: ۲۸۷۶۱۱

تاریخ: ۱۷ ارديبهشت ۱۴۰۳ - ۲۰:۱۶

اغلب مشاوران املاک در ایران، صرفا به معرفی ملک، تنظیم قرارداد و دریافت کمیسیون می‌پردازند حال آنکه در تعیین فرسودگی یا عدم فرسودگی، سلامت سازه، مشکلات احتمالی حقوقی، وضعیت مالیات و عوارض و مشاوره حقوقی املاک، هیچ خدمتی به خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر ارائه نمی‌دهند و در واقع، سوداگر هستند.

همچنین ساختار کار مشاوران املاک در برخی کشورها کاملاً متفاوت با ایران است؛ به طوری که در برخی کشورها، هر فرد کار املاک خود را به یک مشاور می‌سپارد و تمام خدمات را از او می‌گیرد. مشاور باید مشتری پیدا کند و مشاوران دیگر حق ورود به خدمات این ملک را ندارند. ولی در ایران کار به چندین مشاور املاک سپرده می‌شود و به جای اینکه فضای رقابتی صورت بگیرد و قیمت‌ها پایین بیاید؛ اتفاق برعکس رخ می‌دهد و گران‌تر می‌شود.

دلیل این امر حضور پررنگ بسازبفروش‌ها در کار مشاوران املاک است که از افزایش قیمت‌ها، سود می‌برند. برخی هم به‌خاطر دریافت کمیسیون بیشتر، قیمت‌ها را بالا می‌برند. قیمت مسکن که بالا برود اجاره بها هم بالا می‌رود. با توجه به تفاوت ساختار خرید و فروش املاک در برخی کشورها و ایران، چند راهکار برای اصلاح کار مشاوران املاک پیشنهاد شدنی است اما برای ارائه کامل طرح، ابتدا باید به چند آمار توجه کرد. گفته می‌شود که نزدیک به 90 درصد مشاوران املاک، بازنشستگان هستند و ۹۳ درصد مشاوران املاک، تخصص لازم در این کار را ندارند و بخش زیادی از فعالان این عرصه دو شغله هستند. همچنین بسازبفروش‌ها در کار املاک، حضور پررنگی دارند.

ضمن اینکه ۲۵ درصد از پرونده‌های موجود در دادگاه‌های ایران مرتبط با املاک و خرید و فروش و رهن و اجاره و نحوه غلط تنظیم مبایعه‌نامه یا قرارداد است؛ چرا که تعیین قیمت مسکن و نرخ اجاره با متقاضی فروش و موجر است اما دلالان با نرخ‌ها بازی می‌کنند تا سود کلان ببرند و این وسط، تخلف‌های بسیار رخ می‌دهد. بنابراین، حضور یک کارشناس حقوق برای انعقاد قراردادها، یک کارشناس عمران برای نظارت بر نوع ساخت سازه ساختمان‌ها و بررسی شرایط سازه آن و یک کارشناس معماری برای بررسی نازک کاری‌ها و نما و دیگر موارد سلامت مِلک در مشاوران املاک ضروری است. با این اقدام یک نظام جدید تخصیصی املاک شکل می‌گیرد که فوایدی به شرح زیر داد؛

۱) ساختمان از نظر سازه و سال ساخت و پلان و شرایط عمومی بررسی تخصصی و تعیین نرخ می‌شود.

۲) قراردادهای ساختمان به صورت تخصصی منعقد می‌شود و دیگر شاهد ورود پرونده‌های بسیار به دادگاه‌ها و شورای حل اختلاف و....نخواهیم بود.

۳) اشتغال بخصوص برای جوانان متخصص در سطح بالایی فراهم می‌شود.

4) مالک مجبور به رهن یا اجاره یا فروش با نرخ تخصصی می‌شود؛ چرا که درغیر این صورت باید مالیات بیشتری بدهد. بنابراین، نرخ املاک برای رهن و اجاره و فروش کاهش پیدا می‌کند

5) املاک مستهلک و فرسوده شناسایی می‌شوند تا تعمیر گردند یا از چرخه خارج شوند و نیز املاک خالی برای تعیین مالیات ثبت و شناسایی می‌شوند.

6) با ایجاد سامانه‌، یک ملک چندین مرتبه به اشخاص اجاره یا رهن داده یا فروخته نمی‌شود.

7) در بین مردم اعتمادسازی صورت می‌گیرد.

8) یک جامعه آماری از هر نظر برای دولت شکل می‌گیرد و مقدار بافت فرسوده دقیق مورد توجه قرار می‌گیرد.

گفتنی است، مشاوران املاک باید به استخدام مشاوران حقوقی مکلف شوند. ضمن اینکه موظف شوند ایرادات فنی املاک و هزینه تقریبی بازسازی را به‌صورت مشروح و مکتوب به اطلاع خریدار و مستاجر برسانند.

کیان آهنگر