افقی‌‌ســازی راهکار عبور از مشکل مسکن

کد خبر: ۲۷۶۵۷۱

تاریخ: ۱۵ آبان ۱۴۰۲ - ۱۹:۳۴

اشاره: مسکن‌‌سازی و خانه‌دار کردن مردم یکی از تکالیف بر زمین مانده قانون اساسی است که کم‌توجهی به آن در سالیان گذشته، مسکن را به یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های مردم بدل کرده است. به اعتقاد کارشناسان، یکی از راهکارهای حل این معضل در کشور ما، حمایت از افقی‌‌سازی به جای بلندمرتبه‌‌سازی است که اجرای آن نیازمند باز کردن کمربند شهرهای مستعد و عرضه زمین به مردم است تا کم کم خانه خود را بسازند. البته این راهکار برای همه شهرها قابل تجویز نیست. به عنوان مثال اجرای این ایده در شهری مانند تهران می‌تواند به سوداگری دامن بزند و به جای حل مشکل، به ابعاد آن بیفزاید و مصداق «آش نخورده و دهان سوخته» شود؛ بنابراین باید با احتیاط بیشتری در این زمینه تصمیم گرفت.

دولت سیزدهم از همان ابتدای استقرارش میراث‌دار مجموعه‌ای از مسائل حل‌نشده در حوزه مسکن بود. گرانی، فقر مسکن، پایین آمدن ‌کیفیت زیست شهری و... تمامی این‌ها نتیجه مستقیم ترک فعل دولت پیشین در دهه گذشته است. ترک فعلی که مطالبه از آن را گاهی با تاختن به مسکن مهر، به حاشیه می‌بردند و گاهی هم مسئولان وقت با فرافکنی و گره زدن حل چالش مسکن به بهبود وضعیت اقتصاد کلان، مسئولیت را از خود سلب می‌کردند. نهایتا عدم مداخله صحیح و سیاستگذاری در راستای تنظیم و بهبود وضعیت مسکن مخصوصا پس از جهش قیمت مسکن ازسال 97، نتیجه‌ای جز تداوم تورم افزایشی قیمت مسکن نداشت و عملا باعث شد این حوزه در بن‌بست قرار گیرد.

اما دولت سیزدهم با دغدغه حل این معضل پا به میدان گذاشت. حوزه مسکن که در دوره قبل مورد توجه قرار نگرفته بود و در سطح کلان سیاستگذاری عزمی برای حل آن دیده نمی‌شد، حالا اما با طرح نهضت ملی مسکن تبدیل به یکی از اصلی‌ترین برنامه‌های حاکمیت شده است. بعد از آنکه رئیسی وعده ساخت چهار میلیون واحد را به مردم داد، مسئله اصلی چگونگی تحقق این وعده بود.

مرحوم رستم‌قاسمی، وزیر سابق راه و شهر‌سازی بود که از برنامه دولت برای ساخت واحد‌های مسکونی یک طبقه‌ ویلایی، در قالب برنامه نهضت ملی مسکن سخن به میان آورد. بعد از قاسمی نیز مهرداد بذرپاش، وزیر فعلی راه و شهر‌سازی در جلسه رأی اعتماد خود در مجلس شورای اسلامی به نقش زمین اشاره کرد و گفت: یکی از مواردی که باید برای آن چاره‌اندیشی کنیم، احتکار غیرقابل قبول زمین در اطراف شهرهاست. زمانی که در بسیاری از محل‌ها می‌توانیم الحاق به شهرها داشته باشیم، چرا این کار را انجام نمی‌دهیم؟ چرا محدوده روستاها را افزایش ندهیم که تنها یک عده صاحب زمین باشند و قیمت روز به روز افزایش پیدا کند و افراد دیگر متضرر شوند؟

طبق آخرین آمار ارائه شده از سوی وزارت راه و شهر‌سازی تاکنون این وزارتخانه در مجموع و در قالب دو طرح نهضت ملی مسکن و قانون جوانی جمعیت، 319 هزار 865 قطعه زمین در اختیار مردم، به دو صورت گروهی و انفرادی قرار داده است. در همین راستا ارسلان مالکی؛ رئیس سازمان ملی زمین و مسکن نیز از تمرکز تمام ادارات راه و شهر‌سازی استان‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن، برای فراهم کردن زیرساخت‌ها به منظور الحاق زمین به شهرها خبر داد.

این به این معناست که دولت به دنبال محقق کردن وعده خود از راه اصولی بوده است و به دور از پروپاگانداهای رسانه‌ای دغدغه حل ابرچالش مسکن را دارد. به این ترتیب تمرکز دولت و وزارت راه و شهر‌سازی، برای سروسامان دادن به حوزه مسکن از طریق واگذاری و الحاق زمین است. اما زمین به چه اندازه نقش تعیین‌کننده در کاهش قیمت مسکن دارد؟ این سؤالی است که در ادامه به آن پاسخ داده خواهد شد.

زمین متهم اصلی گرانی مسکن

چرا زمین؟ ثبات زمین آرامش را به بازار مسکن بر می‌گرداند. اما متاسفانه در بازار مسکن نه تنها با ثبات نسبی نرخ زمین مواجه نیستیم، بلکه وجود پدیده ابرتورم زمین تمام معادلات این بازار را به‌هم ریخته است. نتیجتا جهش قیمتی مسکن، نه تنها از منطق تورم عمومی تبعیت نمی‌کند، بلکه تورم آن، بیش از تورم موجود در سایر کالاهاست. طبق بررسی‌های انجام شده، قیمت کنونی زمین در تهران 70 برابر قیمت آن در سال 90 بوده، به عبارتی زمین رشد 70 برابری داشته است. در حالی که قیمت مسکن در همین بازه زمانی40 برابر شد. اهمیت این اعداد زمانی آشکار می‌شود که به سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن توجه کرد. بنا برگفته ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست و به 60 درصد رسیده که این عدد در تهران به 70 درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم 30 درصد است. بنابراین متهم اصلی در قیمت نجومی خانه وجود تورم زمین است، چرا که زمین بازیگر اصلی بازار مسکن است و با تورم و جهش قیمتی بالایی که دارد، نوسانات و التهابات قیمت در حوزه مسکن را رقم زده است.

بدین ترتیب اگر قرار باشد ترمز تورم مسکن کشیده شود باید سیاستگذاری‌های حوزه مسکن ناظر برمسئله کنترل تورم در زمین باشد اما این مهم چگونه اتفاق می‌افتد؟

جواب این سؤال را را باید در اصل و اساس نگاه مدیران شهری در این چند دهه اخیر جست. نگاهی که شهر را کالبدی بی‌جان تصور کرده و آن را صرفا مجموعه‌ای از سازه‌های فیزیکی می‌داند. این در حالی است که شهر موجودی زنده محسوب می‌شود و برای مدیریت آن باید نگاهی پویا داشت. اما در سه دهه اخیر شالوده اصلی سیاستگذاری‌های شهری اعمال کنترل‌های شدید بر روی افزایش محدوده شهری بوده و نتیجه آن محکوم شدن شهرها به یک خود تحریمی به نام محدوده شهری است. شالوده‌ای که متاسفانه ریشه در نگاه تک‌بعدی و غیر واقع‌بینانه به شهر دارد. اما از نظر تخصصی، اگر محدوده و مساحت شهر متناسب با رشد جمعیت آن شهر رشد نکند و یا به عبارتی توسعه افقی جای خود را به توسعه عمودی دهد؛ فشردگی، کاهش کیفیت زیست شهری و افزایش قیمت به تبع بلند مرتبه‌‌سازی رخ خواهد داد، همان اتفاقی که در چند دهه اخیر در شهرها افتاده است. مدیران شهری با پافشاری بر بستن کمربندی بر دور شهرها، تمام ارائه خدمات شهرداری را مختص به زمین‌های موجود در این محدوده کرده‌اند. حوزه مسکن در حالی شاهد این اصرار بوده، که کشور ما از نظر تامین زمین مشکلی ندارد و شهرها نهایتا 1درصد از مساحت کشور را تشکیل می‌دهند. جالب آنکه از نظر قانونی باید طرح جامع شهری در فواصل قانونی و منطقی مورد بازبینی قرار گیرد و مساحت شهر متناسب با رشد جمعیت گسترش پیدا کند، اما متاسفانه این بازنگری‌ها انجام نگرفته و نتیجه آن گران‌تر شدن مسکن و ظهور پدیده حاشینه‌نشینی شده است. این خود تحریمی به طور مستقیم توازن میان عرضه و تقاضا را از بین برده و شهرها را گران و بی‌کیفیت کرده است. محمدصالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت معتقد است: از نظر تاریخی در گذشته ساخت‌وساز در کشورمان توسط خود مردم انجام می‌شد. اما از ابتدای ده 20 شمسی دولت وارد مرحله اجرائی ساخت و ساز شد. اولین پروژه، طرح چهارصد دستگاه خیابان پیروزی تهران است که توسط دولت ساخته شده است. بعد از آن کم‌کم این مدل از ساخت و ساز که دولت مروج آن بود، در کشور و حوزه ساخت‌وساز فراگیر می‌شود. منظورمان آن مدل ساخت و سازهایی است که ما آنها را با ساختمان‌های 4-5 طبقه می‌شناسیم. می‌توان نمونه‌های این روند را قبل از انقلاب در پروژه‌هایی نظیر محله گیشای تهران و یا دیگر پروژه‌ها دورتادور تهران مشاهده کرد.

وی ادامه داد: این الگوی ساخت‌ و ساز بعد از انقلاب هم در شهرهای جدید تکرار شده است. بعدها آن را در طرح مسکن مهر مشاهده می‌کنیم. در این فاصله همچنین با فراگیری این مدل از ساخت‌وساز، تراکم‌‌سازی به طرح‌های نو‌سازی بافت فرسوده هم تسری پیدا کرد. خانه‌های فرسوده تک طبقه‌ای تخریب و به آپارتمان‌هایی ۴ یا ۵ طبقه و یا بیشترهم تبدیل می‌شدند. در ترویج این شکل از مداخله دولت یا پیمانکار در ساخت، ساختار اقتصادی هم بی‌تاثیر نبود. در ساختار اقتصادی که زمین قیمت و ارزش بالایی دارد، ساخت خانه‌های یک طبقه مقرون به صرفه دانسته نمی‌شود. در حالی که با نگاه تاریخی به این نکته خواهیم رسید که زمین از ابتدا ارزش کنونی را نداشته و بر اساس سیاستگذاری‌ها این ارزش ایجاد شده است. در گذشته مردم به راحتی ‌می‌توانستند زمین در اختیار بگیرند و خودشان بسازند و نیازی به دخالت دولت نبود. نقش اصلی دولت ایجاد امنیت و آرامش و کار آفرینی است.

شکوهی درخصوص راه‌کار برای برون رفت از معضل مسکن گفت: در وضع فعلی ما اگر بخواهیم امنیت اقتصادی و اجتماعی و حس تعلق شهروندان به محل زندگی را افزایش دهیم، راه اصلی این است که دولت نقش تصدی‌گری خود را کاهش دهد و به الگوی ساخت قبلی برگردد. الگویی که خیلی دور از ذهن نیست، چرا که ما تجربه آن را داشته‌ایم. دولت به جای آنکه از بلند مرتبه‌سازی و عمودی‌‌سازی حمایت کند، باید اجازه دهد خانوارها خودشان برای خودشان در زمین‌های ملی خانه بسازند. وظیفه دولت فراهم کردن زیرساخت‌هاست که البته با مشارکت مردم نیز می‌توان آن را انجام داد. مسلما در این مدل تعهدات پیچیده که موفقیت پروژه‌ها را تحت تاثیر قرار می‌دهد کمتر برای دولت پیش خواهد آمد. دولت به جای آنکه وعده ساخت مسکن به مردم دهد و بخواهد آن را با دشواری عملیاتی کند؛ باید بستر‌سازی کند، تا خود مردم طبق اصل 31 قانون اساسی بتوانند تامین مسکن کنند.

مالیات؛ ابزار ضد سوداگری

وی ادامه داد: البته این مسئله الزاماتی دارد از جمله اینکه باید از سوداگری در پروسه الحاق زمین جلوگیری شود که این کار نشدنی نیست. طبق تجربه‌های جهانی آنچه بازدارندگی مناسب در سوداگری را دارد مالیات است. بنابراین اولین راه برای دولت آن است که با استفاده از مکانیزم نظارتی مالیات، از ورود انگیزه‌های سوداگری به بازار مسکن جلوگیری کند. دومین راه کار این است که دولت به جای آنکه حریمی برای هر شهر تعیین کند، محدوده‌هایی که ممنوعیت ساخت‌ و ساز را دارد مشخص کند. برای مثال زمین‌های درجه 1و2 کشاورزی باید مشخص بشوند که این اتفاق نیفتاده است. به عبارتی مناطق محافظت شده باید اعلام شود و برای ساخت در آن سازوکاری مشخص شود، ولی در مابقی مناطق باید اجازه ساخت با ضوابط محدود و در قالب خانه‌هایی با تراکم پایین داده شود.

شکوهی در آخر افزود: اگر دولت با این نگاه به حوزه مسکن و ساخت و ساز ورود کند اتفاقی که می‌افتد این است که به جای آنکه حفظ حریم برای دولت هزینه‌ساز باشد و با تخریب‌ها درگیر شود؛ حفظ حریم می‌تواند برای دولت درآمدزا باشد؛ چراکه با مالیات کاری خواهد کرد که برای افراد، سوداگری و سفته‌بازی از صرفه اقتصادی برخوردار نشود. بنابراین نقش دولت تنظیم‌کردن بازار و قانون‌گذاری است.

آسان‌تر، ارزان‌تر و سریع‌تر

گره قیمت مسکن فقط به وسیله توسعه متناسب شهر با نیاز واقعی باز می‌شود. اقدامی که در عین جلوگیری از سوداگری، احتکار و انحصار زمین، زندگی با کیفیت را بار دیگر به شهرها برمی‌گرداند. با نگاهی به این سه دهه اخیر می‌توان قاطعانه گفت، بلند مرتبه‌‌سازی دستاوردی جز، گرانی و بی‌کیفیتی برای شهروندان نداشته است. اما در مقابل توسعه افقی شهرها در عین آسان‌تر بودن؛ ارزان‌تر و سریع‌تر است. از دیگر سو، هم تجربه داخلی و هم تجربه کشورهای دیگر نشان داده که هرگاه دولت با تعریف درست نقش خود و کنترل بازار، اجازه کنش‌گری به مردم داده، آن بازار به تعادل رسیده است. در حال حاضر نیز از دولت سیزدهم که با فهم درست شرایط و اتخاذ راه‌حل اصولی (اعطا و الحاق زمین)، وارد میدان شده است، می‌توان انتظار داشت، با همین دست‌ فرمان گام‌های مؤثر و تعیین‌کننده‌ای را در این زمینه بردارد.

مریم طیبی نظری