ضرورت نجات تهران با معامله بین گزینه‌های سخت و آسان مسکن‌‌سازی

کد خبر: ۲۷۵۵۶۹

تاریخ: ۰۱ آبان ۱۴۰۲ - ۱۹:۳۱

رفع معضل مسکن کشور حتی در کلانشهرها، با ادامه نهضت ملی مسکن و واگذاری زمین به مردم به‌صورت توامان، رفع می‌شود اما معضل مسکن تهران، راهکارهای دیگری دارد. تهران اگر چه حدود 11 میلیون نفر جمعیت شب خواب دارد اما بار شش میلیون نفر جمعیت پیرامون خود در استان البرز و شهریار و رباط کریم و ورامین و... را هم طی روزها، بر دوش می‌کشد؛ یعنی حدود 20 درصد جمعیت کشور در پایتخت سیاسی- اداری یا اطراف آن جمع شده‌اند. تمام اطراف تهران ساخته شده و حتی کوه‌ها و کویرهای پیرامون این ابرشهر از تاراج مافیای زمین و مسکن در امان نمانده و صرفاً لکه‌هایی مانده است.

باد دشت شهریار که روزگاری اکسیر حیات تهران بود اکنون وسیله ممات این شهر است. بادی که روزگاری رایحه باغات را به تهران هدیه می‌داد؛ اکنون آلودگی کرج و شهریار را به ارمغان می‌آورد. چرا؟! چون سیاستگذاری برای اطراف تهران، بدون در نظر گرفتن تبعات آن برای پایتخت صورت گرفته است. ضمن اینکه توسعه عمودی به گونه‌ای و افقی به شکل دیگری عرصه را بر تهران در 50 سال گذشته تنگ کرده است. ظرفیت تهران مدتهاست که تکمیل شده؛ پس برای نجات قله دماوند و توچال و... از دست مافیای طماع زمین و مسکن، باید کاری کرد!

اعطای زمین به مردم؛ باربرداری از دوش دولت

جایی برای توسعه شهر تهران وجود ندارد و الحاق برخی زمین‌ها در حاشیه جنوبی شهر هم، دردی را دوا نمی‌کند و صرفاً به نفع دارندگان آن زمین‌هاست. ضمن اینکه، به عده‌ای که به دنبال کوه‌خواری و ساخت و ساز در اطراف منابع آب شرب مردم تهران در شمال و شمال شرقی هستند بهانه می‌دهد. به این ترتیب برای مردم تهران علاوه‌بر تنگی جا، نه هوا می‌ماند نه آب سالم. البته همین حالا هم راه‌های درون و اطراف تهران قفل است و تصور کنیم اگر حادثه‌ای رخ بدهد چگونه امدادرسانی خواهد شد؟! برف چند سال پیش (دوره وزارت عباس آخوندی) تمام راه‌های ورودی و خروجی تهران را مسدود کرد. ریزش پلاسکو، منطقه مرکزی تهران که مرکز حکمرانی کشور است را تا روزها، قفل کرد. گویا زلزله استانبول، برخی مسئولان ما را بیدار نکرده که دنبال الحاقات جدید به تهران هستند. خیابان‌ها را به وقت صبح، ساعت تعطیلی ادارات و مدارس و عصرگاهان، ببینیم؟! جایی برای تردد هست؟!

البته وقتی امکان توسعه شهر نباشد اما تقاضا باشد فضا برای افزایش قیمت‌ها و شکل‌گیری تقاضای کاذب هم فراهم می‌شود. با تقاضا، سرمایه شکل نمی‌گیرد. این‌جاست که دولت و شهرداری باید با چند طرح کوتاه مدت که گزینه سخت است جلوی تقاضا و افزایش قیمت در پایتخت را گرفته و با طرح‌های بلندمدت، حباب‌های ایجاد شده در تهران را ازبین ببرند. در عوض در دیگر شهرها و حتی کلان‌شهرها از گزینه آسانِ توسعه شهر استفاده کنند؛ به شرط اعطای زمین به مردم، نه مافیای زمین و مسکن که تحت عناوین دهان پرکن، ادعای ساخت و سازهای زیاد دارند و هنوز وارد کار نشده؛ دریافت زمین، خروج سیمان و فولاد از بورس به نفع 30 نفر و رانت‌های دیگر را از دولت طلب می‌کنند یا کسانی که با طرح‌هایی چون خانه 25 متری، به دنبال ترویج زندگی‌های مجردی با تبعات اخلاقی جبران‌ناپذیر هستند برای یک منفعت زودگذر.

اعطای زمین به مردم، بار مسکن‌‌سازی را تا حدود زیادی از دوش دولت برمی دارد و سرمایه‌های دلاری و سکه‌ای مردم را برای تأمین مسکن خود و فرزندانشان به میان می‌آورد و به حاکمیت اجازه می‌دهد که روی حل معضل تهران که بر کل کشور سایه انداخته، متمرکز شود.

راهکارهای کوتاه مدت کاهش قیمت مسکن در تهران

راهکارهای کوتاه مدت جلوگیری از افزایش و ایجاد روند کاهش قیمت مسکن در تهران؛ اهتمام جدی بر دریافت مالیات بر ثروت و دارایی و تعیین سقف قیمتی برای املاک از طریق مالیات، جلوگیری از تقاضاهای ملکی بانک‌ها و شرکت‌های دولتی به عنوان بزرگ‌ترین عامل گرانی مسکن در تهران و کشور و الزام آنها به فروش املاک در پایتخت و شناسایی املاک مسکونی در اشغال مشاغل تجاری و اقتصادی است. برخی با استناد به ضعف اجرای قانون تعیین سقف برای ودیعه اجاره، تعیین سقف قیمتی از طریق مالیات را غیرممکن می‌دانند اما تجربه کشورهایی چون آلمان و فرانسه در دهه‌های قبل از سال 2000 نشان می‌دهد که این امر برای یک بازه زمانی ده تا 20 ساله شدنی است به شرط اینکه طرح‌های میان و بلندمدت هم توامان اجرا شود.

شناسایی املاک مسکونی در اشغال مشاغل تجاری هم واحدهای زیادی را به بازار مسکونی عرضه می‌کند. قانون به برخی صنوف اجازه می‌دهد که در املاک مسکونی، فعالیت شغلی داشته باشند اما به وضوح مشاغل تجاری و اقتصادی بسیاری در تهران در املاک مسکونی دایر شده که به لحاظ قانونی، حق چنین کاری را نداشتند و باید برچیده شود.

البته اعطای تسهیلات خرید ملک در شهرستان‌ها باید به لحاظ حجم و تعداد هم بیشتر از تهران باشد؛ مخصوصاً شهرهای نزدیک تهران (منظور کرج، ورامین و شهریار نیست) مثل قزوین، اراک، سمنان، زنجان، همدان، کاشان و برخی شهرهای کم تراکم مازندران و گیلان

راهکارهای بلندمدت

مهم‌ترین راهکار بلندمدت جلوگیری از افزایش و ایجاد روند کاهش قیمت مسکن در تهران؛ تعیین شناسنامه کاربردی تهران و خروج برخی کاربری‌ها از پایتخت سیاسی- اداری کشور است که می‌تواند منجر به مهاجرت معکوس شود. تهران در حال حاضر مرکز تمام کاربری‌های کشور است؛ چیزی که در پایتخت‌های پیشرفته جهان وجود ندارد. به عنوان مثال پاریس؛ یک شهر سیاسی-گردشگری است که به تازگی مرکز حکمرانی آن از مرکز گردشگری جدا شده اما تا سال‌ها، این دو بعد، در مرکز شهر متمرکز بود اما مراکز اقتصادی و... در شهرهایی چون مارسی قرار دارد.

با این‌حال انتظار اینکه تهران در مدت کوتاهی به آن استاندارد برسد غیرمعقول است. به قول برخی صاحبنظران آنها «شده»‌اند و ما در حال «شدن» هستیم. از طرفی واقعیت‌های کشور و تهران، امکان انتقال پایتخت سیاسی از تهران را نمی‌دهد که جای باز کردن دلائل آن در این نوشته نیست؛ هر چند، شکل‌گیری تهران همچون دیگر کلان‌شهرهای کشورمان با دلائل مذهبی، تاریخی و اقتصادی نبوده بلکه این شهر پس از انتخاب به عنوان پایتخت، ظرف 200 سال به ابرشهر کنونی تبدیل شده است. بنابراین، حق اول سکونت در تهران از آنِ بعد سیاسی- اداری است.

بعد اقتصادی تهران کجا برود؟

بنابراین ابعاد دیگر کاربری تهران باید از این شهر خارج شود که مهم‌ترین آن، بعد اقتصادی و تجاری است. یکی از مزایای خروج بعد اقتصادی و تجاری از تهران، کنترل قیمت ساختمان و در آینده دورتر معکوس شدن آن خواهد بود.

این کار هم باید از دولت و حاکمیت شروع شود. البته وزارتخانه‌ها، ولو اقتصادی و فرهنگی و... جزو دستگاه‌های سیاسی- اداری هستند و امکان خروج ندارند اما شرکت‌های تابعه، به‌خصوص آنهائی که اصل کارشان در شهرستانهاست چرا باید ساختمان‌های عریض و طویل در تهران داشته باشند؟! خروج این شرکت‌ها، زمینه را برای خروج بخش خصوصی هم فراهم می‌کند. برخی صنوف با ابرشهر تهران، سنخیت ندارند و زمانی ایجاد شده‌اند که تهران شهر کوچکی بوده است. البته بخش مرکزی شهر در گذشته انبار شده بود اما طی سال‌های اخیر به همه شهر گسترش یافته است.

اکنون سؤال این‌جاست که بعد اقتصادی تهران کجا برود؟ دو مدل در دنیا وجود دارد. یکی ساخت شهر یا شهرهایی جدید و دیگری انتقال به شهر یا شهرهای موجود. تجربه‌ها و واقعیات، نشان می‌دهد که گزینه اول در کشور ما شدنی نیست. ایجاد شهرهای تجاری همچون سلفچگان و... در پس از انقلاب که شیوه اول است هم نتیجه نداد. توسعه شهرهایی چون اراک و قزوین در سال‌های قبل از انقلاب با هدف انتقال کارخانه‌های اطراف پایتخت، به دلیل عدم انتقال شرکت‌های دولتی و سازمان‌های تابعه وزارتخانه‌ها به آن شهرها هم نتیجه نداد.

بنابراین استفاده از شیوه‌های ترکیبی چاره کار است؛ یعنی شرکت‌ها و سازمانهای اقتصادی و تجاری دولتی و خصوصی باید کنار هم باشد. در این زمینه تا زمانی که اقتصاد ما دولتی است امکان تکثر بخشیدن به مراکز اقتصادی سخت است. گزینه آسان، تعیین دو شهر به عنوان مراکز تجاری و اقتصادی است. به عنوان مثال شهرهایی چون قزوین، اراک و سمنان که خیلی هم از پایتخت سیاسی- اداری دور نیستند و امکانات هم دارند می‌توانند گزینه آسان باشند هر چند گزینه‌های ایده‌آل امثال چابهار، کیش و بندرعباس در جنوب و انزلی، آستارا، امیرآباد و امثالهم در شمال است.

البته اگر اقتصاد ما خصوصی بود توزیع مراکز اقتصادی بهتر انجام می‌شد چرا که بخش خصوصی به دنبال تولید ارزان و فروش با قیمت هر چه بالاتر است بنابراین، تمایل به تولید در شهرهای کوچک و فروش در شهرهای بزرگ دارد اما مدیران اقتصادی دولتی همواره می‌خواهند در مرکز باشند.

با این‌حال، انتقال کارخانه‌های تهران به شهرک‌های صنعتی دیگر کلان‌شهرها و انتقال مراکز تجاری و اقتصادی به همان کلان‌شهرها، راهکارهایی است که تا حداقل 50 سال، مشکل را حل می‌کند. همچنین توزیع مراکز علمی و دانشگاهی هم باید مد نظر باشد. به عنوان مثال چرا شیراز؛ پایتخت علوم پزشکی، تبریز؛ پایتخت علوم ریاضی، اراک؛ پایتخت علوم فنی و اصفهان؛ پایتخت فرهنگ و هنر نیست؟! براستی جای کسب علوم نفتی تهران است یا اهواز و بوشهر؟!

بازتوزیع جمعیت در ایران پهناور

ایران با وسعت بیش از یک میلیون و 648 هزار کیلومتر مربع، بیش از سه برابر فرانسه 504 هزار کیلومتری و پنج برابر هر یک از کشورهای ژاپن و آلمان و انگلیس مساحت دارد که حدود سه چهارم آن به‌راحتی قابل سکونت است و 8700 کیلومتر هم مرز دارد و مرز در اقتصاد؛ یعنی تجارت و درآمد. تمایل به زندگی در مرزهای افغانستان و پاکستان، نیازمند مشوق‌های دولتی است اما بقیه مرزهای ما، جاذبه‌های طبیعی و اقتصادی بسیار دارد. وجود همسایه‌های متمول در شمال، غرب و جنوب کشور؛ طبیعتاً باید جاذب جمعیت باشد اما تمرکز سرمایه‌ها از سوی دولت‌ها در تهران، مرزنشینان را هم به تهران کشانده است.

شرایط زندگی مطلوب اگر در مرزهای شرقی فراهم شود و سرمایه‌ها از بند مرکز، آزاد شود بازارهای 240 میلیونی پاکستان وافغانستان و سه میلیارد نفری هند و چین؛ درآمد زیادی نصیب مرزنشینان شرقی کشور خواهد کرد.

ایران، 31 مرکز استان دارد که به غیر از تهران و کرج؛ تراکم بالایی ندارند. در هر استان هم حداقل دو شهر پر امکانات وجود دارد. هر چند ایده آل این است که شهرها برای گرفتار نشدن در انواع آلودگی و ترافیک و... از یک میلیون نفر کمتر جمعیت داشته باشند (طبق بررسی‌ها، مشکلات کلان‌شهرها از جایی شروع می‌شود که جمعیت آنها از یک میلیون نفر فراتر می‌رود) اما چرا گزینه اول مهاجرت از روستاهای کل کشور؛ تهران یا کرج است؟! چرا روستاییِ ملایری به همدان و روستاییِ آذربایجانی به تبریز مهاجرت نمی‌کند؟! چون تمرکز سرمایه‌ها، اشتغال و حتی جذابیت‌ها در تهران و اطراف آن است. چرا بناهای جذابی چون برج میلاد و پل طبیعت، فقط در تهران ساخته می‌شود؟!

تهران؛ پایتخت کشور است و قفل شدن آن یعنی قفل شدن کشور. تهران مثل انسان بسیار چاقی می‌ماند که برای نجات از مرگ، چاره‌ای جز کاهش وزن ندارد. نابودی تهران، می‌تواند کل کشور را دچار مشکل کند بنابراین باید با تمرکززدایی؛ بار این شهر را کاهش داد. فرونشست 17 متری زمین، وجود رشته گسل‌ها و سیل‌خیزی؛ تهران چاق و تنبل را در معرض خطرات گوناگون قرارداده است و تلاقی معضلات طبیعی و مشکلات ساخته انسان در این ابرشهر و پیرامون آن، باید مسئولان ما را به فکر اقدامات جدی بیندازد.

قاسم رحمانی