به بهانه خبر‌سازی‌های اخیر پیرامون مجمع تشخیص مصلحت نظام

چرا قانون ثبت معاملات املاک غیرمنقول ضروری است

تصویب و اجرای قانون ثبت معاملات اموال غیرمنقول یکی از ضرورت‌های حل و فصل مشکلات اقتصادی کشور است که با گشوده شدن گره تصویب این قانون، گره بزرگی از اقتصادی کشور هم باز خواهد شد.

کد خبر: ۲۷۴۱۰۰

تاریخ: ۰۹ مهر ۱۴۰۲ - ۲۲:۴۴

سرویس اقتصادی-

یکی از مشکلات ساختاری اقتصاد ایران که عوارض آن در بخش‌های مختلف بروز کرده و از یک طرف موجب سرگردانی و زیان گسترده مردم شده در سطحی مهم‌تر، دست حاکمیت را نسبت به اصلاح امور و انجام وظایف خالی کرده، وضعیت آشفته اسناد معاملات در بازار دارایی‌های مختلف است. از آن‌جایی که نوشتن قولنامه بین دو طرف معامله بدون نیاز به ثبت رسمی از گذشته‌های بسیار دور معتبر بوده، بنابراین بسیاری از افراد برای ثبت رسمی قراردادهای خود احساس نیاز نمی‌کنند. هر چند این موضوع مشروع و قانونی بوده و در ظاهر کار را بر طرفین آسان می‌کند، اما با زیاد شدن اسناد و قولنامه‌های جعلی، سوءاستفاده کلاهبرداران از این موضوع هم بسیار شایع شده است.

از جمله این کلاهبرداری‌ها می‌توان به فروش یک ملک به چندین نفر و فروش مال ‌غیر ‌اشاره کرد که با استفاده از اسناد عادی انجام می‌گیرد و عمده پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده است. به گفته حسن بابایی، معاون رئیس‌قوه قضائیه و رئیس‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور «حدود 90 درصد از پرونده‌های تشکیل شده اراضی و املاک در دستگاه قضایی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است که موجب فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های زیادی شده است».

مانع اثرگذاری سیاست‌های حاکمیتی

چالش‌هایی که اعتبار اسناد غیررسمی در دعاوی ایجاد می‌کند، شاید گوشه کوچکی از کوه یخ مشکلات این حوزه باشد. در سطحی بالاتر، وقتی حاکمیت قادر به پایش جریان نقل و انتقال اموال نباشد، بستر بسیاری از تخلفات و مفاسد فراهم و برخورد با آنها بسیار دشوار و چه بسا غیرممکن می‌شود.

کارشناسان حقوقی و اقتصادی اعتقاد دارند خلأ قانونی در این زمینه باعث شده است تا اولاً سیاست‌گذار اقتصادی ‌اشرافی بر دارایی‌های واقعی افراد و نهادها نداشته باشد و از طرفی بسیاری از قوانین از جمله قوانین مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر خانه‌ها و خودروهای لوکس و به‌ویژه مالیات بر عایدی سرمایه اثرگذاری خود را از دست بدهند، چراکه ‌اشخاص قادر هستند با اسناد عادی و قولنامه‌ای که در هیچ مرجع رسمی حکومتی ثبت نمی‌شود، دارایی‌های خود را از نظام مالیاتی پنهان کنند و به همین ترتیب بخش زیادی از فرار مالیاتی از این محل رقم می‌خورد.

از طرفی دلالان می‌توانند با استفاده از این خلأ، نسبت به خرید و روش‌های مکرر و برهم زدن بازارها با معاملات مکرر و قیمت‌‌سازی اقدام کنند که بخش بزرگی از نوسانات غیرطبیعی در بازار دارایی‌های مختلف از همین محل صورت می‌گیرد.

مسیر پر چالش یک قانون

بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۵ تاکنون مجلس طرحی در رابطه با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب و به شورای نگهبان ارسال می‌کند اما با ایرادات این شورا مواجه می‌شود. بر اساس اظهارات نمایندگان مجلس در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ با اصلاحاتی، نام این طرح را به‌عنوان فعلی یعنی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر داده و دوباره به شورای نگهبان ارسال کرده که می‌توان از آن به‌عنوان یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان یاد کرد.

پس از ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن از سوی بهارستان‌نشینان، سرانجام به دلیل اصرار نمایندگان بر مصوبه قبلی خود به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس را دارای نقاط ضعف اساسی دانستند و بنابراین علی‌رغم نامه‌نگاری‌های وزرایی در دولت که برای اثرگذاری سیاست‌های خود به این قانون نیاز مبرم دارند، کار به سرانجام نرسید.

مصلحت قطعی نظام و کشور

این وضعیت مبهم ادامه داشت و هزینه فرصت‌های از دست رفته قابل توجهی به کشور وارد می‌کرد تا این‌که سرانجام رهبر انقلاب به موضوع ورود کرده و از این سردرگمی گره‌گشایی کردند. ایشان روز سه‌شنبه ششم تیرماه در دیدار با رئیس، مسئولان و کارکنان دستگاه قضایی نسبت به این موضوع تذکر داده و یک فرمان تاریخی در این رابطه صادر کردند که هم حجت را بر همه مسئولان تمام کردند و هم راهکار خروج از بن‌بست را ارائه نمودند.

رهبر انقلاب بار دیگر نگاه راهبردی خود به مسائل اصلی کشور را نشان داده و در سخنانی قابل تأمل و کم‌سابقه تصریح کردند: «یک مسئله‌ دیگر که این‌جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن ‌اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله‌ سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک‌اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است».

گره‌گشایی بزرگ رهبر انقلاب

پس از این اظهارات تاریخی، کارشناسان و مسئولان بسیاری امیدوار شده و منویات رهبر انقلاب را بسیار راهگشا دانستند. سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگو با خبرنگار کیهان، ضمن قدردانی ویژه از رهبر انقلاب که به صراحت این معضل چندین ساله را تعیین تکلیف نموده و تصریح کردند که مصلحت این است که جلوی این دست معاملات گرفته شود، گفت: بالاخره دوران خرید و فروش‌های غیرشفاف و بی‌ضابطه‌ای که قیمت زمین و املاک و مستغلات را در کشور به نفع گروه‌های خاص و زمین‌خواران تغییر می‌داد، خاتمه می‌یابد.

وی با ‌اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی توضیح داد: ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آن‌جایی که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند.

فی‌التأخیر آفات!

از آن‌جایی که قانون پایه و مهمی همچون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نیازمند تأمل و بررسی‌های زیاد است، دچار مرور زمان شد و از دل همین تأخیر، حرف‌هایی مطرح گردید. از جمله اینکه غضنفرآبادی، رئیس‌کمیسیون قضایی مجلس در یک برنامه تلویزیونی از تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گلایه کرد و گفت که «چرا بعد از دستور رهبر انقلاب، هنوز مصوبه بی‌اعتبارشدن قولنامه‌ها معطل مانده؟»

گسترش این واکنش‌ها نسبت به تأخیر صورت گرفته که بعضا منطبق با واقعیت نبود و اتهاماتی را به مجمع تشخیص مصلحت نظام نسبت می‌داد، باعث شد سوءتفاهمات و هجمه‌هایی علیه مجمع شکل بگیرد.

تکذیبیه مجمع

در همین زمینه آیت‌الله صادق آملی لاریجانی رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام در واکنش به برخی ادعاها مبنی بر نگارش نامه‌ای از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب و مخالفت با نظر ایشان درباره بی‌اعتبار کردن اسناد غیر رسمی گفت: برخی این جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.

وی با تاکید بر اینکه ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم، خاطرنشان کرد: عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند.

رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام ادامه داد: مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح‌شده را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرتعالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.

آملی لاریجانی گفت: حتی رئیس‌قوه قضائیه هم در جلسه با جامعه مدرسین حوزه علمیه قم توضیح داد، هم در کمیسیون حقوقی مکرر گفت که ما کاری به بطلان معامله در واقع نداریم. ما می‌گوئیم در دستگاه قضائی اگر کسی سند رسمی نداشت در مقابل اسناد رسمی، دعوی او را نپذیریم. این هم البته به حسب حکم اولیه شرع، مشکل است ولی خیلی فرق می‌کند تا اینکه کل معاملات را که فقها ۱۴۰۰ سال در کتب فقهی حکم کردند صحیح است، بگویید باطل است.

ضرورت اقدام

همان‌طور که ذکر شد، این قانون پایه نیاز به بررسی‌های عمیق کارشناسی در حوزه فقهی، حقوق و اقتصاد دارد و چون بر همه شئون زندگی مردم اثر می‌گذارد، چیزی نیست که بتوان یک‌شبه درباره آن تصمیم گرفت، اما نباید فراموش کرد که تعلل در تصمیم‌گیری نهایی برای پایان دادن به مفاسد مذکور که هم معاملات مردم را سامان می‌دهد و هم دست حاکمیت برای انجام وظایف خود را باز می‌کند آسیب‌های فراوان دارد.

اجرای این قانون نه تنها شفافیت و امکان رصد جریانات مالی را برای حاکمیت فراهم می‌کند، بلکه اعتماد را به مردم و فعالان اقتصادی و خانواده‌ها برمی‌گرداند تا بتوانند به معاملات خود در این زمینه اتکا کنند و جلوی بسیاری از زدوبندها، مفاسد، رشوه‌ها و سوداگری در عرصه زمین و املاک و مستغلات را که موجب تزاید تقاضا شده و قیمت‌ها را بالا می‌برد و قدرت خرید مردم را در بخش زمین و ساختمان به‌صورت مضاعف کاهش می‌دهد، می‌گیرد.