چگونگی روابط حسنه حقوقی بین مؤجر و مستأجر-بخش پایانی

همدلی بین مؤجر و مستأجر با همراهی حقوقی

کد خبر: ۲۶۹۱۱۲

تاریخ: ۲۴ تير ۱۴۰۲ - ۱۹:۳۲

امیرحسین بسطامی

قراردادهای عادی اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شده و به امضای مؤجر و مستأجر می‌رسد. دو نفر مورد اعتماد طرفین نیز به ‌عنوان شهود قرارداد را امضا می‌کنند. پس از انقضای مدت اجاره، تقاضای مؤجر برای تخلیه در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی هم پس از یک هفته از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی انجام خواهد گرفت.

درصورتی‌که مؤجر مبلغی به‌ عنوان ودیعه یا تضمین و یا مشابه آن را از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور خواهد بود. اگر مؤجر مدعی ورود خسارت به‌ عین از ناحیه مستأجر گردد و یا اجاره پرداخت نشده باشد یا بدهی بابت قبوض آب و برق و گاز باشد و بخواهد این وجوه را از محل وجوه یاد شده بپردازد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی شعبه دادگاه صالح بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد.

یک خاطره تلخ از عدم همکاری مؤجر و مستأجر

در ایام کرونا که بیش از 2 سال به طول انجامید مشکلاتی برای مالکان اتفاق افتاد.

علی جعفری مالک آپارتمانی در غرب تهران بود. او به دلیل دور بودن از محل کار، مجبور به اجاره‌ دادن منزل خود در غرب تهران و اجاره‌ کردن آپارتمانی دیگر در مرکز تهران شد.

وی می‌گوید: «با شیوع کرونا به دلیل تعطیلی مهدکودک و نیاز به نزدیک بودن محل کار خودم و همسرم به منزل برای مراقبت از کودک بالاجبار مجبور به جابه‌جایی منزل شده واحد مسکونی شخصی خود را اجاره دادم و در منطقه نزدیک محل کار آپارتمانی را اجاره کردم، اما اتفاقاتی افتاد که از این کار خود پشیمان شدم.»

وی توضیح می‌دهد: «چند ماه بعد متوجه شدم که با فروش آپارتمان خود می‌توانم آپارتمانی در محل موردنظر بخرم و نگران موضوع تمدید سالانه و مشکلات مستأجری نباشم. برای همین آپارتمان خود را برای فروش آگهی کردم، اما مستأجر، به بهانه کرونا همکاری نکرد و کسی را برای بازدید راه نداد!»

او ادامه می‌دهد: «به این شکل بود که فرصت تغییر و خرید ملک از من گرفته شد. با اینکه ما هزینه خرید دستکش و الکل برای بازدیدکننده‌ها را هم فراهم کردیم، حتی زمان مشخصی در هفته را در نظر گرفتیم، ولی باز مستأجر این اجازه را نداد و این امکان را از ما گرفت.»

قرارداد و قانون حاکم

بهمن قاسمی‌فر کارمند پتروشیمی پارس و ساکن اصفهان به گزارشگر کیهان می‌گوید: «بین سال‌های 1387 تا 1389 مستأجر بودم و هیچ مشکلی با مؤجرم پیدا نکردم. خودم خانه داشتم و اجاره داده بودم و هنگامی‌ که خواستم در آن ساکن شوم، مستأجر قراردادش را تمدید کرد و من جایی را کرایه کردم. با مستأجرم هم به مشکلی برنخوردم.»

اکنون به‌ عنوان مقررات قابل ‌اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می‌شود، ‌ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. برای اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله اینکه قرارداد به‌ صورت کتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود. اجاره محل‌های مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و محل‌هایی که برای کسب‌وکار و تجارت تا تاریخ 1/7/1376 به اجاره داده شده‌اند، مشمول قانون مصوب 1356 است.

تا کمتر از یک قرن پیش، در ایران موضوعی به نام اجاره‌نشینی مطرح نبود، گرچه بسیاری از افراد مالک هم نبودند. با تغییرات ساختاری در روابط اجتماعی، مالکیت فراگیر شد و داشتن ملک به یکی از آرزوهای فردی بدل شد.

حمید اسماعیلی نسب، کارشناس ارشد حقوق در این مورد به گزارشگر روزنامه می‌گوید: «به دلیل اینکه ایران کشور وسیعی است، در قرون گذشته اجاره‌نشینی پدیده‌ای نادر بوده در نتیجه به موضوع روابط مؤجر و مستأجر زیاد پرداخته نشده است، ولی تدوین قانون مدنی در سال‌های ۱۳۰۷ به بعد و اصلاحات بعدی، شروعی برای مبحث اجاره نشینی شد»

وی ادامه می‌دهد: «با افزایش جمعیت و گسترش فقر و کمبود فضاهای شهری این مقوله به موضوع مهم حقوق مدنی تبدیل شد. در سال ۱۳۵۶ قانون خاص روابط مؤجر و مستأجر تدوین شد که اهمیت آن در موضوع سرقفلی بود.»

سرقفلی

سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیش‌بینی در قرارداد و پرداخت آن به مؤجر در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال 1376- و پیش از سال 27/9/65 در صورت تخلیه محل اجاره از سوی مؤجر به مستأجر پرداخت می‌شود؛ در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری برخلاف توافق و قرارداد، ‌ نه‌تنها مؤجر می‌تواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی‌شود، اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه مؤجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.

عموماً وقتی صحبت از اجاره می‌شود، ذهن به سمت اجاره مسکونی معطوف می‌شود، بااین‌حال، بخش بزرگی از مشکلات میان مالک و مستأجر، در ملک‌های تجاری است. شاید یکی از دلایل آن قوانین پیچیده‌تر آن است.

اسماعیلی‌نسب کارشناس حقوقی با ‌اشاره به این موضوع می‌افزاید: «همان‌گونه که می‌دانیم مطابق قانون مستأجر املاک تجاری از نوعی حمایت قانونی خاص برخوردار بود، ولی در سال ۱۳۷۶ این قانون تغییرات اساسی داشت. به‌طوری‌که طبق ماده ۵ قانون جدید مستأجر برای تخلیه ملک می‌ تواند مبلغی که میزان آن را عرف یا توافق یا نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند، به‌ عنوان سرقفلی دریافت کند.»

بحث مهم دیگری که محل دعوای مالک و مستأجر است در قانون، خسارات وارده به‌ عین مستاجره نامیده می‌شود.

حمید اسماعیلی‌نسب، با‌ اشاره به این موضوع می‌گوید: «در این زمینه ابتدا باید تأکید کنیم که اجاره درواقع مالکیت منافع است و با عقد موجد حق انتفاع متفاوت است. وقتی می‌گوییم مالکیت منافع، موضوع خسارات بر ملک مورد توجه قرار می‌گیرد که بر عهده چه کسی است. به‌ عنوان‌ مثال ملک دچار آتش‌سوزی می‌شود. در این صورت چه کسی باید از عهده خسارات بر آید و آیا مالک حق تقاضای تخلیه ملک را به دلیل از بین ‌رفتن منفعت که وابستگی کامل به سرقفلی دارد، می‌تواند داشته باشد؟ نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه فصل‌الخطابی در این زمینه است. همان گونه که می‌دانیم مستأجر هیچ‌گونه تغییر بدون نظر مالک را ندارد و اگر انجام شود موجبات از بین ‌رفتن حق سرقفلی را از باب تعدی و تفریط ایجاد می‌کند و مالک معمولاً منتظر چنین حرکتی از سوی مستأجر است. البته در این مورد استثنائاتی وجود دارد، مانند اینکه وضعیت ملک تجاری به‌گونه‌ای باشد که بیم ریزش و خطرات جانی برای مستأجر در طی مدت اجاره ایجاد کند. یا حوادث قهری از جمله سیل و آتش‌سوزی شرایط را به‌گونه‌ای فراهم کند که بهره‌برداری از منافع فراهم نباشد.» وی ادامه می‌دهد: «چه در خصوص حوادث قهری یا غیرمترقبه و چه در خصوص فرسودگی مورد اجاره که موجبات خطرات جانی را برای مستأجر ایجاد کند، مستأجر می‌تواند یا از طریق دادگاه الزام مؤجر را به تجویز نو‌سازی و بهسازی را بخواهد که معمولاً تقاضای تأمین دلیل می‌کند و یا با مراجعه به شهرداری و بازدید مأمورین ذی‌صلاح ضرورت نو‌سازی یا بهسازی را گزارش کرده و بر مبنای آن اقدامات قانونی را انجام می‌ دهد. اما موضوع هزینه‌هاست، چه کسی باید هزینه‌ها را پرداخت کند.»

این کارشناس ارشد حقوق می‌گوید: «حال بر می‌گردیم به موضوع نظریه مشورتی و اینکه پرداخت هزینه تعمیر بر عهده چه کسی است؟ توضیح اینکه چه در خصوص اماکن مسکونی و چه در خصوص اماکن تجاری اگر حوادث قهری باشد قطعاً بر عهده مؤجر یا مالک است؛ چرا که مستأجر باید بتواند از منافع به طور کامل بهره‌برداری کند،  اما اگر این آتش‌سوزی از بی‌احتیاطی یا بی‌مبالاتی از سوی مستأجر باشد، او مسئول جبران خسارت است؛ زیرا مستأجر مالک منافع است و لازم بود از عینِ ملک در حد عُرف به‌ گونه‌ای نگهداری شود که با پایان مدت اجاره بتواند تسلیم مؤجر کند؛ بنابراین هر اقدامی که از سوی مستأجر موجب شروع آتش‌سوزی شود، مانند اینکه شبکه گاز را غیراستاندارد نصب کند، یا حتی ترک فعل داشته باشد، مثلاً شیر گاز را هنگام خروج از ملک نبندد، در این صورت مستأجر مسئول جبران خسارت است.»

اسماعیلی‌نسب اضافه می‌کند: «در مورد دوم، مستأجر حق مطالبه خسارات را ندارد و اگر بخواهد تغییر و تحول به این مناسبت بدهد تجویز مالک ضرورت دارد و نیز به جهت تعدی و تفریط مستأجر حق تخلیه مورد اجاره برای مالک ایجاد می‌شود، ولی در مورد حوادث قهری در صورت اثبات هم حق مطالبه هزینه و هم تغییر و نو‌سازی بدون مجوز مالک و البته با تأمین دلیل و گزارش مراجع ذی‌صلاح پا برجاست.»

روش قضایی حل اختلافات میان مؤجر و مستأجر

چنانچه بین مؤجر و مستأجر هر یک از اختلافات معمولی که مطرح کردیم، اتفاق بیفتد و نتوانند از طریق معمول و مسالمت‌آمیز یا ریش‌سفیدی حل کنند، ناگزیر هستند که علیه یکدیگر در دادگاه یا شورای حل اختلاف طرح دعوا کنند، اما با توجه ‌به ریزه‌کاری‌هایی که در طرح هر یک از دعاوی ناشی از اختلافات میان مؤجر و مستأجر وجود دارد، توصیه می‌شود از مشاوره حضوری با وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی استفاده کنید و الا ممکن است زمان و هزینه سنگینی را متحمل شوید و به نتیجه مطلوبی نرسید. در روش قضایی با توجه به خواسته دعوا دادگاه یا شورای حل اختلاف مبادرت به صدور رای می‌کند. از جمله احکامی که صادر می‌شود عبارتند از: حکم به تخلیه محل استیجاری، دستور تخلیه محل استیجاری، حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره معوقه و خسارت تاخیر تادیه، حکم به استرداد لاشه چک تضمین تخلیه از سوی مؤجر، حکم به جبران خسارات وارده به محل استیجاری، الزام مؤجر به تعویض یا تعمیرات اساسی در محل استیجاری، الزام مؤجر به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه مستاجر، الزام به مؤجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی. بسیاری از دعاوی دیگر که هر یک از مؤجر یا مستاجر می‌تواند علیه طرف دیگر مطرح کند.

سعید میرزایی، مشاور املاک در شرق تهران، نوع نگاه مالک به مِلکی که برای اجاره گذاشته را تأثیرگذار در رابطه میان مالک و مستأجر می‌داند و به گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «روابط مؤجر و مستأجر بر نوع نگاه مالک به موضوع اجاره شکل می‌گیرد و تعریف می‌شود.»

وی می‌افزاید: «نوع نگاه مالک معمولاً دو صورت دارد. برخی از مالکان صرفاً به‌عنوان منبع درآمد به اجاره نگاه می‌کنند و نیاز شدیدی به این اجاره دارند، اما نوع دوم مالکانی هستند که ملک یا واحد اضافه دارند و اجاره می‌دهند. در نوع اول، مالک‌ها خیلی سخت‌گیر هستند. سخت‌گیری‌ها شامل رقم اجاره، چک‌های ضمانت، تنظیم قرارداد و... می‌شود. چون به منافع مالی آن نیاز زیادی دارند چندان با مستأجر راه نمی‌آیند.»

وی به مالکانی ‌اشاره می‌کند که دست بازتری دارند و توضیح می‌دهد: «در نوع دوم، مالکان مسائل دیگری را لحاظ می‌کنند. موضوعات اخلاقی، فرهنگی، مذهبی بودن یا نبودن، مجرد یا متأهل بودن و... این موارد برایشان از اهمیت برخوردار است. وی نوع نگاه را سرآغاز نوعی ارتباط میان مستأجر و مؤجر می‌داند که ممکن است به دعا و قاضی برسد یا برعکس، به رفاقت‌های طولانی و حتی رفت‌وآمدهای خانوادگی.»

این مشاور املاک ادامه می‌دهد: «مستأجر با این قیمت‌های رو به فزونی نمی‌تواند مورد مناسبی را پیدا کند و مؤجرها هم به‌ویژه از نوعی که اخلاق برایش اهمیت بیشتری دارد خیلی تمایل به تعویض مستأجر ندارند. تمدید نشدن قرارداد اجاره برای هر دو هزینه‌های جانبی دارد. از کمیسیون بنگاه تا پرده و رنگ و نقاشی و تعمیرات خانه و با توجه‌ به درصد افزایش قیمت ملک، اجاره‌ها هم تغییر می‌کند.»

وی در مورد نحوه محاسبه قیمت اجاره توضیح می‌دهد: «قدیم فرمولی داشتند یک‌پنجم بهای ساختمان قیمت اجاره محسوب می‌شد، اما الان علاوه ‌بر

ارزش ملک، تورم سالیانه هم لحاظ می‌شود.»