کیهان بررسی می‌کند

تجربه موفق استرالیا،چین،انگلیس،آمریکا و مالزی در مهار معضل مسکن

کد خبر: ۲۶۸۹۲۴

تاریخ: ۲۱ تير ۱۴۰۲ - ۲۰:۲۸

اشاره

مسکن دغدغه همیشگی بشر از آغاز عصر یکجا‌نشینی و شروع تمدن‌ها تاکنون بوده ولی با رشد جمعیت جهانی و به خصوص در عصر مدرن تقاضا برای مسکن مناسب شدت بیشتری گرفته و به یکی از چالشی‌ترین دغدغه‌های زندگی بشری تبدیل شده است. این تقاضا به شکل‌های متفاوت قسمت عمده‌ای از هزینه‌های هر خانوار را به خود اختصاص داده و مشغول کرده است. در ایران نیز مسکن، اولین مشکل و مسئله اقتصادی با تبعات اجتماعی و فردی برای هر زوج یا هر فرد از ابتدای تشکیل زندگی مستقل است. بحران نرخ‌های نجومی مسکن و نرخ‌های سرسام‌آور اجاره بها مشکلات زیادی را برای بخشی از ملت ایران ایجاد کرده است. در این گزارش نگاهی می‌اندازیم به تجربه‌های موفق کشورهای استرالیا، چین، انگلیس، آمریکا و مالزی در مهار مشکل مسکن.

سرویس خارجی

چرا مسکن از مهم‌ترین چالش‌های حکمرانی

به شمار می‌آید؟

در اهمیت موضوع مسکن ذکر این نکته شاید کافی باشد که مسکن مهم‌ترین معامله و فعالیت اقتصادی هر فرد در طول دوران زندگی به حساب می‌آید و از سویی بسیاری از سیاست‌های اجتماعی و اقتصادی زمانی به بهترین شکل وضع و اجرا می‌شود که خانوارها به مسکن مقرون به صرفه و کافی دسترسی داشته باشند در حوزه قانون‌گذاری و اسناد بالادستی نیز قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به عنوان عالی‌ترین سند حقوقی و قانوی کشور در اصل 31 داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را موظف به زمینه‌‌سازی برای اجرای این اصل با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند می‌کند. ولی در عمل بحران خرید و اجاره مسکن روز به روز تشدید شده است.اصل 43 نیز بر ضوابطی تاکید دارد که یکی از آنها تامین نیاز‌هایی از قبیل مسکن، خوراک، پوشاک و... امکان تشکیل خانواده است. بررسی آمارهای موجود و تحلیل‌های مراکز مطالعاتی رسمی کشور نشان‌دهنده وضعیت بغرنج و حاد مسکن در کشور است. بابک نگاهداری ریاست مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در همایش الزامات و سازوکارهای فنی، اجتماعی و اقتصادی تحقق نهضت ملی مسکن در 13 تیر 1401 در طی سخنانی بر اهمیت معضل مسکن و نقش مسکن به عنوان موتور توسعه کشور تاکید کرده و به آمارهای این مرکز درباره موضوع مسکن ‌اشاره می‌کند. وی عنوان می‌دارد که سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است و این درحالی است که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد و دامنه نوسانات حدودا ۱۵ تا ۲۵ درصد است. وی همچنین به این نکته ‌اشاره می‌کند که تاثیر حوزه مسکن بر رشد و توسعه اقتصادی کشور غیرقابل انکار است. صنعت تولید مسکن علاوه‌بر تاثیرات ژرف اجتماعی و فرهنگی به لحاظ اقتصادی نیز دارای اهمیت ویژه‌ای است چرا که چون موتور رشد و توسعه اقتصاد کشور عمل می‌کند. نگاهداری خاطرنشان کرد: بخش مسکن با ایجاد رشد اقتصادی و ‌اشتغال‌آفرینی در بخش ساختمان و بخش‌های وابسته از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی، سرمایه‌گذاری و تغییرات در تولید ناخالص داخلی، نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، بنابراین تاثیرات ناشی از آن نیز محدود به بخش مسکن نیست.

معضل مسکن و فشار اجاره بها یا اقساط و بدهی‌های ناشی از خرید مسکن باعث شده است که در بسیاری از خانوارهای با سطح درآمد متوسط و کم درآمد، درحالی که بیشتر درآمد صرف پرداخت اجاره بهای منزل یا پرداخت اقساط و بدهی‌های خرید خانه می‌شود. درآمدی برای تفریح، مسافرت، فعالیت‌های فرهنگی‌، کلاس‌های آموزشی و فعالیت ورزشی باقی نماند و این موضوع به تدریج تبعات فرهنگی‌، اجتماعی و بعضا سیاسی شدیدی بر جامعه و حکمرانی در کشور می‌گذارد.

لزوم بومی ‌سازی برنامه‌های موفق دیگرکشورها

در مهار معضل مسکن

بررسی تجربه موفق حل نسبی بحران مسکن می‌تواند در ایجاد الگویی بومی برای حل این مشکل و اولویت‌زدایی از این مسئله در ایران راهگشا باشد. در بررسی تجارب و سیاست‌های حل‌کننده مسکن در دیگر کشورهای جهان توجه به رویکرد کلی اقتصادی (اقتصاد‌های دولت محور و سوسیالیستی یا اقتصاد‌های بازار آزاد و سرمایه‌داری با حضور حداقلی دولت) و همچنین میزان صنعتی شدن و توسعه یافتگی موارد مورد بررسی برای تطابق با شرایط ایران و معضلات آن بسیار مهم است. تامین مسکن به خصوص برای اقشار کم درآمد و آسیب‌پذیر‌تر عموما یکی از مواردی است که در ناکارآمدی بازار و لزوم دخالت دولت به آن ‌اشاره می‌شود. ما براساس الگویی که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در دی ماه 1401 (تحت عنوان رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه تأمین مسکن با تأکید بر گروههای کم‌درآمد) استفاده شده است سیاست‌های کلی در حوزه مسکن را به 5 دسته سیاست ساخت مسکن‌، تأمین مالی مسکن‌، زمین و خدمات(که در آن دولت زیرساختهای لازم یعنی زمین و تأسیسات شهری را فراهم می‌نماید و تدارك زمین شهری برای مسكن به ویژه برای خانوارهای كم‌درآمد را فراهم می‌کند)، سیاست‌های منتج از راهبرد توانمند‌سازی (همچون طرح اجاره به شرط تملیک و طرح‌های مشوق مستأجران و تسهیل‌کننده برای خرید خانه) و سیاست مسکن مقرون به صرفه یا در استطاعت تقسیم‌بندی می‌کنیم. عمده کشورهایی که در حوزه مسکن بر مسئله مسکن فائق آمدند در برهه‌ای به یکی از این رویکردها و سیاست‌ها عمل کرده‌اند. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نمونه‌های خوبی از سیاست‌ها و طرح‌هایی در جهت حل معضل مسکن در جهان را عنوان می‌دارد که در ذیل به این نمونه‌ها و مدل‌های آنان ‌اشاره می‌کنیم. پیش از پرداختن به مثال‌های موفق و طرح‌ها سؤال مهمی که در حین نگارش و تدوین این گزارش برایمان به وجود آمد و پاسخ به آن شاید راهگشای قسمتی از روند مهار بحران مسکن در ایران باشد این است که علی‌رغم گزارش‌های علمی و تخصصی نهاد‌ها و مراکز مطالعاتی همچون گزارش بسیار خوب دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی که جای بررسی بیشتر درباره الگوهای کشورهای مختلف در حوزه مسکن برای اقشار کم درآمد دارد چرا توجهی به چنین گزارش‌ها و بررسی‌های مدون و علمی نمی‌شود؟ این مسئله شاید یکی از اساسی‌ترین مشکلات ما در حوزه مهار بحران مسکن یعنی عدم توجه به مدل‌های موفق و عدم کاربست درست آن را به ذهن متبادر می‌کند.

استرالیا

کشور استرالیا یکی از نمونه‌های مشهور در حل نسبی بحران مسکن به شمار می‌آید. از دید بدکاک و بی‌یر در مقاله مالکیت دارایی و ثروت مسکن در استرالیا در سال 2000 استرالیایی‌ها از استانداردهای بالای مسکن برخوردار بوده‌اند و اکثر آنها به «رؤیای بزرگ استرالیایی» مالکیت خانه دست یافته‌اند. گرچه در کنار این موفقیت چالش‌های بزرگی از همان زمان نیز وجود داشته که مشکل مسکن در این کشور را به طور مطلق حل نکرده است. در استرالیا طرحی همچون سنترلینک که طیف وسیعی از خدمات اجتماعی و کمک‌های دولتی را فراهم می‌آورد مهم‌ترین برنامه دولتی در حل معضل مسکن است. این برنامه خانوارهای واجد شرایط دریافت مسکن را شناسایی کرده و برای کمک به آنان مسکن را از مالک شخصی اجاره کرده و کمک هزینه‌ای برای اجاره بها به مستاجر و خانوار واجد شرایط اختصاص می‌دهد. در اقدامی دیگر دولت استرالیا برای خانوارهای خانه اولی کمک‌های مالی خاصی را تخصیص می‌دهد. منابع مالی این طرح را به طور مشترک دولت فدرال استرالیا و دولت‌های ایالتی تأمین می‌کنند. خانه اولی‌ها در حال حاضر واجد شرایط دریافت کمک هزینه 7000 دلاری برای کاهش هزینه‌های ورود به بازار مسکن هستند. یکی از طرح‌های دیگر خرید مسکن با مالکیت ‌اشتراکی به خصوص در غرب استرالیا است. در این طرح می‌توان از کمک‌های اداره مسکن نیز استفاده کرد و بدین‌ترتیب هزینه اولیه خرید خانه کاهش یافته ولی اداره مسکن تا سی درصد ملک را بسته به میزان استقراض افراد،‌ اندازه خانواده، محل و نوع ملک در مالکیت خود دارد. همچنین امکان خرید سهم اداره مسکن یا فروش سهم به این اداره توسط خریدار در آینده در این طرح لحاظ شده است. با این وام، افراد می‌توانند خانه‌های تازه ساخته شده و خارج از ویژگی‌های طرح ارائه شده وزارت مسکن را خریداری کنند. یکی دیگر از طرح‌های مشهور مسکن در استرالیا مسکن مقرون به ‌صرفه (Affordable housing)

برای اقشار کم‌درآمد است. شاید بتوان تامین مسکن مقرون به‌صرفه به خصوص در دو شهر سیدنی و ملبورن را مهم‌ترین چالش استرالیا در طی 10 سال اخیر به شمار آورد. یکی از چالش‌های مهم درباره استرالیا حرکت این کشور از سیاست مسکن‌‌سازی مستقیم و مسکن اجتماعی به سمت سیاست‌های نئولیبرالی شده است که علی‌رغم برخی از مزایا و کاهش تصدی‌گری و دخالت دولت منجر به تشدید چالش مسکن به خصوص در کلان شهرهای استرالیا شده است.

چین

جمهوری خلق چین نمونه دیگری از سیاست‌های موفق در حل معضل مسکن به خصوص مسکن شهری به شمار می‌آید. ویژگی خاص نمونه چین جمعیت بسیار بالا و مهاجرت بسیار بالا به شهرها و کلان شهر‌ها به شمار می‌آید که این نمونه را به موردی خاص تبدیل کرده است. جمعیت شهری چین از حدود 142 میلیون نفر در سال 1970 به حدود 861 میلیون نفر در سال 2020 رسیده است. به موازات رشد صنعتی و اقتصادی درخشان این کشور پدیده مهاجرت به شهرها و ازدیاد جمعیت باعث شکاف قیمتی بالا میان مسکن و قدرت خرید آن شده است برای مثال و بر طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در سال 2004‌، افزایش بهای 17.8 درصدی مسکن تقریبا دو برابر نرخ رشد 10 درصدی درآمد بود.‌ به همین دلیل چین به خصوص از سال 1998 به تدریج از نوعی سیستم رفاهی دولت‌گرا به سمت یک سیستم تخصیص بازارمحور در حال حرکت است. هدف از اصلاحات مسکن که در سال 1978 آغاز شد، این بود که مسکن به تدریج از کالای آزاد به کالای یارانه‌ای و درنهایت به یک کالای مصرفی تبدیل شود که قیمت آن نمایانگر هزینه‌های واقعی تولید با حاشیه سود نسبتا کم باشد. اصلاحات همراه با افزایش مالکیت خانه، خرید مسکن، رشد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و البته بالا رفتن سرسام‌آور قیمت مسکن همراه شد. در مقابل شهرداری‌ها، وزارت ساخت و ساز و وزارت دارایی در چین با استفاده از روش مسکن مقرون به‌صرفه که برنامه مسکن اقتصادی و آسان نام گرفته است و تشویق‌کننده خانوارهای متوسط و کم درآمد برای مالکیت خانه است به مقابله پرداخته است. در این برنامه خانه‌هایی 60 تا 110 متر مربعی که معمولاً پنجاه تا هفتاد درصد قیمت بازار هستند ساخته می‌شود. در زمینه اجرا مسئولان محلی زمینه‌ها و ظرفیت‌های دولتی را به انبوه‌سازان و توسعه‌دهندگان املاک که مسئول ساخت و ساز مسکن مقرون به‌صرفه اختصاص می‌دهند. یکی از ویژگی‌های برنامه‌های مسکن در چین، توجه به کاهش موانع اداری و هزینه‌های جانبی ساخت و ساز در طرح‌های مسکن عمومی یا مسکن مقرون به‌صرفه است. از دیگر سازوکار‌های کشور چین به اعطای وام مسکن و تخفیف در قیمت خرید از طریق صندوق آینده‌نگری مسکن (HPF) است.

مالزی

مالزی به عنوان کشوری که در بین کشورهای مسلمان مدل به عنوان مدل جدیدی از توسعه نام برده می‌شود نمونه دیگری است که در آن توسعه مسکن با بخش‌های دیگر توسعه مانند صنعت و تجارت ادغام می‌شود که این هماهنگی به نوبه خود موجب کاهش هزینه‌های ساخت خواهد شد. از دیگر اقدامات مالزی ساخت مسکن ارزان قیمت در زمین‌های وقفی و خیریه اسلامی است (در این مدل20 درصد از واحدهای مسکونی پروژه به بخش کم هزینه و 20 درصد نیز به پروژه‌های هزینه متوسط اختصاص یافته است)، راه‌اندازی برنامه‌های مختلف مسکن مقرون به‌صرفه برای افراد کم‌درآمد و خانوارهای با درآمد متوسط از دیگر اهداف و اقدامات کلان مالزی در این حوزه است. به موازات این مسئله توسعه سیستم بانکداری و اعطای وام‌های مسکن بر پایه داده‌های ملی مسکن، اجرای برنامه تعمیر و نگهداری برای حفظ شرایط مسکن‌های مقرون به صرفه، تأکید بر توسعه شهری پایدار و مسکن مناسب برای همه اقشار (نه تنها اقشار آسیب‌پذیر) اقدامات دیگر این کشور در موضوع حل معضل مسکن است. در این کشور همچنین سیاست‌گذاری کلی بر نقش دولت و بخش دولتی به عنوان بازیگر اصلی در تأمین مسکن کم هزینه و بخش خصوصی برای مسکن با هزینه متوسط و بالا استوار گشته است.

انگلیس

کشور انگلیس نمونه خاصی است که هر دو سیاست دولت محور و نئولیبرال را در حوزه مسکن پیش گرفت. این کشور برای فائق آمدن بر معضل مسکن به خصوص در دوران پس از جنگ جهانی دوم و با نفوذ و سیاست‌گذاری حزب کارگر در آن دوران اقدام به ساخت مسکن اجتماعی و عمومی کرد. تا سال 1970 سهم خانه‌هایی که دولت ساخته بود از 42 درصد کل خانه‌های کشور به 50 درصد افزایش یافت. طی سال‌های 1965 تا 1970 نیز 1.3 میلیون خانه جدید توسط دولت ساخته شد. در گذشته نسبت بالایی از خانه‌ها در انگلستان تحت مالکیت ‌اشتراکی (استیجاری عمومی) بوده، اما این میزان از اوایل دهه 1980 میلادی به دلیل اقدام‌های تاچر که ساخت و ساز مسکن ‌اشتراکی را محدود کرده و حمایت‌های مالی و سیاسی را برای دیگر ‌اشکال مسکن اجتماعی فراهم کرد رو به کاهش بوده است. کرد. سیاست اصلی دولت محافظه‌کار و نئولیبرال مارگارت تاچر طرح حق خرید (right to buy scheme)

بوده که به موجب آن مستأجران مسکن‌های استیجاری عمومی این فرصت را داشتند با تخفیف‌هایی تا سقف شصت درصد آن خانه‌ها را خریداری کنند. به تدریج با فاصله گرفتن سیاست‌های کلی انگلستان از رویکرد دولت محور و سوسیالیستی به سمت کاهش تصدی‌گری دولت برای دسترسی به مسکن مناسب، به خانوارهای کم درآمد، افراد مسن یا معلول یارانه داده می‌شود. با این وجود هنوز هم سهم زیادی از خانه‌های ‌اشتراکی و عمومی وجود دارد که دولت در تلاش است با طرح‌های مختلف و اعطای وام و کمک‌های یارانه‌ای مستأجران را به خرید این املاک سوق دهد. این کشور نیز به مانند چین سعی در پایین آوردن هزینه تمام شده مسکن از طریق رفع برخی از موانع و همچنین تشویق انبوه‌سازان مسکن با اعطای وام‌های کم‌بهره به ساخت مسکن مقرون به‌صرفه است. روش مهم دیگری که در انگلستان استفاده شده است روشی با عنوان پهنه‌بندی همه شمول(Inclusionary zoning (IZ)) است. در این روش هدف توسعه متنوع مسکن، برای گروه‌های مختلف درآمدی است. اجرای این قوانین، مستلزم آن است که درصد معینی از واحدهای هر ساختمان جدید یا ساختمانی که به طور قابل ملاحظه‌ای باز‌سازی شده‌، برای مسکن مقرون به‌صرفه اختصاص یابد در مقابل به انبوه‌ساز، تراکم تشویقی داده شده و به آنها اجازه ساخت واحدهای بیشتر از مقدار متعارف می‌دهند. اگر یک انبوه‌ساز تمایل دارد تا در ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی سرمایه‌گذاری کند باید ۲۰ درصد آن را به قیمت کمتر از بازار عرضه کنند و شرایط دسترسی اقتصادی به مسکن مقرون به‌صرفه برای بخشی از شهروندان فراهم شود. در چنین شرایطی، گروه هدف در ساخت مسکن، صرفاً طبقات اقتصادی بالا یا متوسط جامعه نیستند بلکه گروه‌های کم‌درآمد نیز در پروژه‌های ساخت مسکن ذی‌نفع می‌شوند. با توجه به اینکه گروه‌های کم‌درآمد و دولت توان هزینه‌های بالای تأمین مالکیت مسکن را ندارند این فشار بر دوش انبوه‌سازان گذاشته می‌شود تا تشویق به ساخت مسکن ارزان قیمت شوند و در برابر آن اجازه انبوه ‌سازی به آنان داده می‌شود.

آمریکا

آمریکا نیز از جمله کشورهایی بوده است که طرح‌های متعددی را در حوزه خرید و اجاره مسکن برنامه‌ریزی و اجرا کرده است. یکی از مهم‌ترین طرح‌های این کشور طرح پهنه‌بندی همه شمول که بالاتر به آن ‌اشاره شد بوده است. طرح دیگری که معطوف به مستأجران و برای کاهش فشار اجاره بها و همچنین امکان تغییر محل سکونت و افزایش حق انتخاب به آنان برنامه‌ریزی شده است طرح یارانه مسکن به شهروندان کم درآمد است. در آمریکا مستأجران بر طبق برآوردها تا سی درصد درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند. این تفاوت میان این مقدار و قیمت بازار از طریق یارانه مالک خانه پرداخت می‌شود. یارانه مسکن فدرال به این دسته از مستأجران این امکان را می‌دهد تا این امتیاز را برای هر مسکن اجاره‌ای که این امتیازنامه را قبول کرد‌، اعمال کند. البته در این طرح مالک باید موافقت کند که سطح اجاره منصفانه تعریف شده در وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده را بپذیرد و استانداردهای فدرال بازرسی مسکن را رعایت کند. طرح باز‌سازی مناطق، محلات و بافت فرسوده با عنوان طرح ابتکاری محله منتخب (Choice Neighborhoods Initiative) با هدف سرمایه‌گذاری بیشتر در این محلات و احیا و تجدید حیات اقتصادی آنان از دیگر طرح‌های این کشور در حوزه مسکن است. طرح مسکن به صرفه سبز

(Green Affordable Housing) از دیگر طرح‌هایی است که بر اساس آن مسکن‌های مقرون به صرفه و همچنین سازگار با محیط زیست و با استهلاک کم و هزینه‌های روزمره کمتر(آب و برق و گاز) که سبد هزینه‌های خانوار را کمتر می‌کند از طرح‌های متاخر این کشور است.

مسکن برای زندگی

یا مسکن به مثابه سرمایه و سودآوری

نمونه‌های بالا تجارت تا حد زیادی موفق و در تعداد محدودی از آنان ناموفق را نشان می‌دهد. معما و مشکلی که اساس بحران مسکن را بنا کرده است تضاد بین مسکن به عنوان زندگی، فضای اجتماعی و مسکن به عنوان ابزاری برای سودآوری و سوداگری است. سوداگری اصلی‌ترین دلیل رشد فزاینده قیمت مسکن شده است. عمده کشور‌ها در مقابل این موضوع اقدام به تغییر یا تقویت ابزار‌های نظارتی و کنترلی و سیاست‌های مالیاتی خود می‌کنند. ابزار‌های مالیاتی و قانونی در صورتی که بتواند به واسطه دولت الکترونیک و تسلط و شفافیت بر دارایی‌ها‌، املاک و مستغلات نظارت کامل داشته باشد و به صورت خودکار اقدام به برداشت مالیات و سایر عایدی‌ها کند می‌تواند تا حد زیادی از موج سوداگری به خصوص در مسکن جلوگیری کند. مالیات بر عایدی سرمایه که درصدی از مابه‌التفاوت قیمت خریداری شده و به فروش رفته کالایی را شامل می‌شود یکی از کلیدی‌ترین این سیاست‌ها است. ولی گاه ابزارهای مالیاتی و قانونی موانعی را ایجاد کرده که بعضا به رشد قیمت تمام شده مسکن نیز کمک کرده است. در مثال‌های بالا در استرالیا سیاست‌های کلیدی دنده منفی و تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه برای سرمایه‌گذاران وجود داشته است که به این تغییر کمک کرده است وجود داشته است. دنده معکوس اصطلاحی است با ‌اشاره به این است که دولت به انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران املاک اجازه می‌دهد تا مالیات خود را با کسر هزینه‌های مربوط به دارایی سرمایه‌گذاری (بهره وام، هزینه‌های استهلاک، هزینه نگهداری، مالیات زمین، کاهش مالیات، کاهش دهند که این به نوبه خود می‌تواند هزینه تمام شده را کاهش دهد. در اکثریت نمونه‌های بالا شاهد این هستیم که دولت‌ها برای تشویق انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران املاک از بعضی از عایدی‌ها و درآمد‌های خود در این حوزه چشم‌پوشی می‌کند و به این واسطه به خصوص در حوزه مسکن مقرون به‌صرفه ظرفیت‌ها را افزایش می‌دهد. سیاست‌های مالیاتی و قانونی به خصوص در بحث اجاره توانسته است از فشار سنگین اجاره بها به مستأجران جلوگیری کند، مشکلی که متاسفانه کیفیت زندگی را در بین مستأجران در ایران به شدت کاسته است.

ریشه بحران

اگر بخواهیم ریشه‌ای‌ترین علت بحران مسکن را به طور خلاصه بگوییم تنها در دو کلمه خلاصه می‌شود: زمین مناسب. صحبت از کمبود زمین در حالی که برای مثال مناطق مسکونی کمتر از 10 درصد اراضی ایران را شامل می‌شود شاید در نگاه اول تعجب برانگیز باشد ولی اولین معضلی که زمین را به سرمایه و ابزار سوداگری تبدیل می‌کند معضل زمین مناسب با دسترسی راحت به امکانات و زیست شهری است. بیشتر کشورها به خصوص به واسطه پدیده مهاجرت فزاینده به شهرها و کلان شهرها با موضوع کمبود زمین مناسب برای ساخت مسکن و هزینه‌های مربوط به زمین و از سویی دیگر کاهش کیفیت زندگی به واسطه زمین نامناسب و بافت فرسوده شهری رو‌به‌رو هستند. در نگاه اول علت این موضوع را باید در افزایش جمعیت شهری و مهاجرت از روستاها یا شهرهای کوچک به کلان شهر‌ها دانست. این موضوع که تا حد زیادی به بحث صنعتی شدن کشورها ارتباط پیدا می‌کند موجب افت شدید کیفیت زندگی به واسطه مسکن نامناسب در اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه می‌شود. نمود واضح و مثال گویای این گزاره کشور چین است. تمرکزگرایی ساده‌ترین روش برای مقابله با این مسئله است ولی در عمل توفیق چندانی نداشته.در مقابل سیاست زمین خدمات که دولت به واسطه آن زمین شهری مناسب را برای قشر کم‌درآمد در نظر می‌گیرد یکی از موفق‌ترین این سیاست‌هاست ولی در عمل دولت‌ها کمتر به اختصاص زمین‌های دولتی به این امر علاقه نشان می‌دهند. همان‌طور که پیش‌تر ‌اشاره شد کشورهایی همچون مالزی با اتکا بر زمین‌های خیریه و وقفی طرح‌هایی را بر این اساس برای ساخت و ساز مسکن برای قشر کم درآمد با محوریت دولت و برای قشر متوسط با محوریت بخش خصوصی آغاز کرده است. در ایالات متحده نیز طرح‌های باز‌سازی بافت فرسوده و تشویق برای سرمایه‌گذاری در این مناطق در جهت جلوگیری از سوداگری زمین به واسطه منطق سود و ضرر و نه ابزارهای قانونی وضع شده است.

مسکن مقرون به صرفه

یکی از تجربه‌های تقریبا موفق در اغلب موارد بالا بحث مسکن مقرون به صرفه است که می‌توان مدل مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را نیز در این چارچوب جا داد. هر 5 کشور مورد ‌اشاره این طرح را حداقل برای دوره‌ای و به شکل‌های متفاوت اجرا کرده‌اند. مسکن‌های مقرون به‌صرفه گرچه توانسته است که فشار بر قشر کم‌درآمد به واسطه هزینه خرید یا اجاره مسکن کم کند ولی عمدتا با چالش توسعه شهری و مشکل امکانات عمومی شهری و همچنین کاهش کیفیت زندگی به واسطه زندگی در خانه‌هایی با متراژهایی عمدتا کم و امکانات کمتر شده است ولی با این وجود موفقیت این مدل طرح‌ها به کرات اثبات شده است. در کنار این مدل برنامه‌های اجاره به شرط تملیک نیز نقش اساسی در خانه‌دار شدن افراد به خصوص در کشورهای عمدتا غربی شده است.

تحلیل این نمونه‌ها نشان‌دهنده این است که مشکل اساسی در بسیاری از کشورها در حوزه مسکن بحث کمبود زمین و به واسطه آن افزایش تقاضا در برابر عرضه و ایجاد سوداگری بوده است.رویکرد‌های تک بعدی جوابگوی این مشکل نبوده و نیست و همان‌طور که در مثال‌های بالا دیده شد این کشورها به سمت رویکردهای تلفیقی حرکت کرده‌اند. سیاست‌های دولت محور صرف در حوزه مسکن و سیاست‌های نئولیبرال که متاسفانه در کلام برخی از مسئولین کشور همچون عباس آخوندی متجلی بود هر کدام مشکلات بسیاری را ایجاد کرده‌اند. گرچه سیاست‌های نئولیبرال و با حضور بسیار حداقلی دولت (آن‌هم در نقش پشتیبان و تسهیل‌گر) در دوره‌هایی توانست معضل مسکن را در کشورهایی همچون انگلستان و استرالیا حل کند ولی با توجه به شرایط ویژه ایران این سیاست‌ها نمی‌تواند راهگشای حل معضل مسکن باشد.

ناکارآمدی طرح‌ها و سیاست‌های تک‌بعدی

در حوزه مسکن

موضوع اتکا بر سیاست‌های نئولیبرال در شرایطی که کشوری در فشار سنگین تحریم قرار دارد یکی از مباحث شایان توجه در اقتصاد بین‌الملل به شمار می‌آید. تجربه دولت‌های یازدهم و دوازدهم و سیاست‌های غلط به خصوص در حوزه مسکن منجر به بحران‌های شدید اقتصادی با تبعات اجتماعی به واسطه فشار هزینه‌های مختلف بر سبد درآمدی خانوار و بالاخص هزینه‌های مسکن شده است وضعیت مسکن به واسطه چنین سیاست‌هایی به قدری بغرنج شده است که حتی وام‌های مسکن و اقساط آن با درآمد خانوار هیچ تناسبی ندارد. سیاست رکود در مسکن اثرات و ضررهای بسیاری را نیز بر صنعت داشته است. مسکن را می‌توان موتور توسعه صنعتی کشور دانست که با واسطه رونق آن صنایع بسیاری تحرک و سود‌آوری دارند.در بین مدل‌های بالا طرح‌های کشور استرالیا و همچنین مدل پهنه‌بندی همه شمول شاید بتواند گامی موثر در جهت حل مشکل مسکن در ایران بردارد.

* منابع در دفتر روزنامه موجود است.