سوداگری در بازار مسکن و راه علاج آن - بخش نخست

لزوم اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن

کد خبر: ۲۶۴۸۵۹

تاریخ: ۲۲ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۲۳:۴۴

حسن رضایی
قیمت‌ها در بازار مسکن کشور ما، طی دهه‌های اخیر متاثر از روند کلی اقتصاد، با رکود و تورم‌های مقطعی رو‌به‌رو بوده است. روند کلی در این بازار اما در مجموع صعودی بوده و خانه‌دار شدن برای قشر عادی هر روز سخت‌تر از دیروز شده است. حالا با نزدیک شدن دوباره به فصل جا به جایی مستاجرین، مجددا بحث درباره چند و چون اجاره‌ها در سال جدید، نقل محافل رسانه‌ای و اقتصادی کشور است و نظرات مختلفی پیرامون راه‌حل معضل مسکن طرح می‌شود.
گروهی معتقدند حل معضل مسکن تنها با حل مشکلات حوزه اقتصاد کلان ممکن است و گروهی دیگر بر راه‌های میانبر قانونی و اجرایی برای حل مشکل مسکن تاکید دارند. هر چه هست، مسکن به جز دوره‌ای که با ساخت مسکن مهر تا حد زیادی به اقشار پایین جامعه، روی خوش نشان داد، طی سال‌های مختلف به معضلی مهم در سبد هزینه خانوار بدل شده است.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار، قیمت زمین و مسکن طی سال‌های 1393 تا سال 1400 از نرخ تورم پیشی گرفته و این حوزه به پیشرانی برای افزایش فشار معیشتی به خانواده‌ها بدل شده است و هزینه مسکن، بزرگ‌ترین هزینه‌ خانوار در طول زندگی تلقی می‌شود.
بالاتر بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی به معنای افزایش بیشتر هزینه مسکن نسبت به سایر هزینه‌هاست؛ این موضوع به معنای کاهش سهم سایر کالاها به خصوص مواد مفید خوراکی در سبد خانواده است و باعث کاهش رفاه خانواده می‌شود. از سویی، سخت شدن دسترسی به مسکن، عوارضی چون حاشیه‌نشینی، بالا رفتن سن ازدواج، کاهش رشد جمعیت و نهایتا خلق معضلات فرهنگی و اجتماعی را در پی خواهد داشت. بر این اساس، دخالت دولت در امر مسکن، امری لازم و ضروری برای تداوم حیات اجتماعی و کاهش معضلات فرهنگی جامعه تلقی می‌شود.
اهمیت چندگانه بخش اقتصاد مسکن
بیت‌الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه می‌گوید: «وقتی به سبد هزینه خانوارها نگاه می‌کنیم می‌بینیم مسکن در شهرها از 45 تا 80 درصد سهم سبد خانوار را به خود اختصاص داده است. لذا اگر مشکل مسکن حل شود، یکباره بخش زیادی از خانوارهای زیر خط فقر ما بالای خط فقر می‌آیند و یک رفاه عمومی اتفاق می‌افتد. پس موضوع مسکن یک موضوع کوچک و حاشیه‌ای نیست.»
حل معضل مسکن اما تنها عواید فرهنگی و اجتماعی نخواهد داشت، بلکه در تمام دنیا، نگاه به مسکن به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی مطرح می‌شود که در صورت رونق گرفتن تولید آن، بخش مهمی از صنعت و اقتصاد کشورها را نیز با خود به حرکت خواهد‌انداخت. کارشناسان این حوزه معتقدند ساخت هر 100 متر مربع مسکن، 1.44 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم در سال ایجاد می‌کند و راه افتادن تولید در بخش مسکن، می‌تواند 200 تا 300 صنعت مرتبط با آن را نیز از رکود خارج کند.
بر این اساس، بخش مسکن می‌تواند در نقش یک شمشیر دولبه عمل کند؛ به صورتی که رونق آن به رونق اقتصاد و حل معضلات اجتماعی و فرهنگی می‌انجامد و مریض بودن آن، به مریض شدن اقتصاد، فرهنگ و اجتماع، دامن خواهد زد. کارشناسان حوزه اقتصاد و مسکن، استفاده از مسکن به عنوان یک لنگر تورمی و تبدیل تهدید آن برای جامعه به فرصت کاهش تورم را از راه‌های مختلفی عملیاتی دانسته‌اند. یکی از مهم‌ترین این راه‌ها،‌ «کنترل قیمت مسکن با حذف قیمت زمین و عرضه آن توسط دولت» است، زیرا زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد. عامل بعدی «جلو‌گیری از سوداگری در بازار مسکن» است که از طریق‌ اجرای مالیات‌های این بخش از جمله مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) محقق می‌شود. عملیاتی شدن این دو راهکار، می‌تواند به حل معضلات بخش مسکن، کمک شایانی نماید.
لزوم دخالت حاکمیت در ساماندهی بازار مسکن
یک کارشناس حوزه مسکن اما معتقد است مسئله‌ای که بیش از همه باعث تلاطم بازار مسکن ایران شده، این است که مسکن طی سال‌ها از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای بسیار پولساز بدل شده است و تنها راه‌حل معضل مسکن، دگرگون کردن این معادله ناعادلانه با دخالت دولت است.
خشایار نادی، در همین زمینه می‌گوید: « به دلیل عدم اجرای قوانین مربوط به تولید، مالیات و نظارت، مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشور تبدیل شده است و تا زمانی که مسکن در ایران بُعد سرمایه و سرمایه‌گذاری دارد و به عنوان ضرورت، نیاز و سرپناه صرف تلقی نمی‌شود این تورم تا تغییر نگرش و سیاست‌گذاری ادامه خواهد داشت و قطعا در افق چالش‌های اجتماعی، بی‌کنترل باقی خواهد ماند.»
وی با بیان اینکه امروز عرضه مسکن خیلی کمتر از تقاضا است، می‌افزاید: «عرضه کمتر از تقاضا در هر حوزه‌ای باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و تورم‌زا است.»
این در حالی است که مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان یکی از کلیدی‌ترین مراکز کارشناسی کشور، دی ماه سال گذشته با انتشار گزارشی تخصصی در همین زمینه، می‌نویسد: « در نظام مالیاتی ایران، از تولیدکنندگان و مشاغل مالیات اخذ می‌شود ولی سوداگران بازارهای ارز، سکه، مسکن و خودرو مالیاتی پرداخت نمی‌کنند. این تفاوت موجب شده برخی افراد صاحب سرمایه که قصد سرمایه‌گذاری دارند، به‌جای تولید، راه سوداگری را در پیش گیرند.»
سفته‌بازی و دلالی، بلای جان سرپناه مردم
در ادامه گزارش مذکور می‌خوانیم:« با توجه به آنکه در اغلب اوقات عواید سفته‌بازی در ایران از میانگین سود بسیاری از فعالیت‌های تولیدی بیشتر است، شاهد خروج سرمایه از بخش مولد و تولیدی اقتصاد به سمت سوداگری و انحراف سرمایه به سمت فعالیت‌های غیرمولد هستیم. اما با وضع مالیات بر عایدی سرمایه به دلیل کاهش بازدهی بازارهای دارایی، انگیزه افراد برای ورود به این بازارها کاهش یافته و یکی از موانع ورود سرمایه‌ها به بخش مولد اقتصاد مرتفع می‌شود. نهایتا شایان ذکر است در ایران کارمندان و صاحبان مشاغل همگی مالیات پرداخت می‌کنند درحالی که بسیاری از درآمدهای حاصل از سرمایه در کشور معاف از مالیات است. این تمایز در رفتار مالیاتی ضمن تشویق به سوداگری، ناقض عدالت مالیاتی در میان آحاد جامعه است.»
رهبر معظم انقلاب طی دیدار اخیر خود با جمعی از کارگران سراسر کشور با اشاره به تاثیر مخرب سوداگری و دلالی بر جامعه، در همین زمینه می‌فرمایند: «ما احتیاج داریم که یک رابطه‌ مستقیمی بین درآمد و کار وجود داشته باشد. درآمد بایستی ناشی از سعی باشد، ناشی از کار باشد، ناشی از تلاش باشد. خیلی از این پول‌های بادآورده و ثروت‌های بادآورده غلط است. ما باید فرهنگ ثروت بادآورده را در کشور متوقّف کنیم...خیلی از این واسطه‌گری‌ها، خیلی از این سوداگری‌ها، خیلی از این دلّال‌بازی‌ها....برای جامعه مضر است. درآمد باید با کار ارتباط مستقیم داشته باشد. خیلی از این تبعیض‌ها، خیلی از این کارهای تجمّلاتی، خیلی از این ثروت‌های مضر- که آثار فسادش را انسان در جامعه می‌بیند- و کسانی مصداق «مُترَفین» در جامعه هستند که در قرآن ذکر شده‌اند خیلی از اینها ناشی از همین است که ارتباط درآمد و سود و بهره با کار قطع شده؛ کار نیست، [امّا] درآمد هست؛ این نمی‌شود؛ درآمد باید ناشی از کار باشد.»
تجربیات کشورهای دیگر در حوزه مالیات
مالیات تنظیمی عایدی سرمایه با هدف حل مشکل‌های بیان شده یکی از پایه‌های مالیاتی است که از دیرباز (بیش از ۱۰۰ سال) در بسیاری از کشورها اجرایی شده‌است و در سال ۲۰۲۱ در دست‌کم ۱۴۲ کشور مورد استفاده قرار گرفته است و انتظار می‌رود با وضع این مالیات، انگیزه سوداگران برای مبادرت به خریدوفروش دارایی‌ها کاهش یافته و در نتیجه نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری در بازارهای مختلف کاهش یابد. عملیاتی شدن این مسئله به خصوص در بخش مسکن که به عنوان سرپناه افراد و خانواده‌ها شناخته می‌شود، بسیار ضروری و حیاتی تلقی می‌شود. با این حال، دلالان ذی‌نفع در این حوزه و شبکه رسانه‌ای آنها حتما در برابر به خطر افتادن منافع هنگفت خود در این حوزه ساکت نخواهند نشست و مطابق معمول به بازی رسانه‌ای برای انحراف افکار عمومی و قرار دادن افکار عمومی در برابر دولت و مجلس خواهند پرداخت. این در حالی است که چنان‌که ذکر شد، مالیات بر عایدی در بخش مسکن، یکی از سنگین‌ترین مالیات‌ها در کشورهای توسعه یافته محسوب می‌شود.
به عنوان مثال، در فرانسه مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. به گزارش فارس، میزان این مالیات 36.2 درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 19 درصد به اضافه 17.2 درصد هزینه‌های اجتماعی است.  در این کشور، خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. همچنین از اول ژانویه 2013 علاوه‌بر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر سودهای بزرگ حاصل از فروش ملک هم برای دریافت از فروشندگان درنظر گرفته شده است؛ به این ترتیب که سود بین 50 هزار تا 100 هزار یورو باید 2 درصد و سودهای بالای 250 هزار یورو، 6 درصد بیشتر از نرخ پایه (36.2 درصد) مالیات پرداخت کنند. خانه‌های دوم به بعد در صورت خرید و فروش طی کمتر از 6 سال مشمول تمام مالیات می‌شوند؛ اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد.
مالیات بر عایدی مسکن در ژاپن
به این صورت که در صورت معامله بین 6 تا 21 سال، تخفیف 6 درصدی در هر سال را دریافت می‌کنند در صورتی که بیش از 21 سال افراد مالک خانه باشند و از این مدت به بعد آن را به فروش برسانند، 4 درصد تخفیف مالیاتی دریافت خواهند کرد. مالیات بر سوداگری املاک در ژاپن نیز مانند قریب به اتفاق کشورهای کشورهای توسعه یافته، مبالغی قابل توجه است تا مانع کسب سودهای بادآورده در این حوزه و تلاطم بازار مسکن شود.
طبق تعریف مرکز اموال و املاک ژاپن، عایدی سرمایه، سود حاصل از فروش ملک است. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در ژاپن بسته به شرایط مختلف متفاوت است. این نرخ برای ساکنان ژاپن (کسانی که در ژاپن زندگی و کار می‌کنند) به شرح زیر است: اگر دارایی کمتر از 5 سال نگهداری شود، 30 درصد مالیات بر عایدی + 9 درصد مالیات شهری + 2.1 درصد مالیات باز‌‌سازی توکیو.
اگر بیش از 5 سال نگهداری شود، 15 درصد مالیات بر عایدی + 5 درصد مالیات شهری + 2.1 درصد مالیات باز‌‌سازی توکیو. اگر بیش از 10 سال نگهداری شود، 14 درصد برای ارزش کمتر از 60 میلیون ین و 20 درصد برای ارزش بیشتر از 60میلیون ین. مالیات بر سوداگری مسکن برای غیرساکنان (کسانی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند) نیز به شرح زیر است: اگر دارایی کمتر از 5 سال نگهداری شود، 30 درصد مالیات بر عایدی +2.1 درصد مالیات باز‌‌سازی توکیو. اگر بیش از 5 سال نگهداری شود، 15 درصد مالیات بر عایدی + 2.1 درصد مالیات باز‌‌سازی توکیو. همچنین تخفیف مالیاتی برای خانه اصلی افراد با کاهش 30میلیون ین از قیمت خانه وجود دارد. برای مثال؛ اگر شخصی خانه اصلی‌اش را 50 میلیون ین خریداری کرده و به قیمت 80 میلیون ین بفروشد، پس از کسر 30 میلیون تخفیف مالیاتی مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد؛ اما این فرصت تنها یک بار در هر 3 سال قابل استفاده است.