مستأجران چشم‌انتظار اقدام مسئولان هستند

راهکارهای کوتاه‌مدت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

در سال‌های اخیر قیمت اجاره مسکن جهش پیدا کرد و فضای مجازی هم نقش مهمی در این زمینه داشت. اکنون اما با همت دولت می‌توان با مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و تکمیل واحدهای نیمه‌تمام حداقل در کوتاه مدت ترمز قیمت اجاره را کشید.

کد خبر: ۲۶۴۷۶۵

تاریخ: ۲۰ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۲۳:۱۲

با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی و اتمام قراردادهای اجاره مسکن، میلیون‌ها اجاره نشین دلهره این را دارند که در قرارداد جدید چه مقدار افزایش قیمت از سوی صاحبخانه‌ها اعمال خواهد شد.

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد رو‌به‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد. این روند طبیعی اما در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شد و متوسط مبلغ اجاره جهش یافت. این جهش تاکنون ادامه یافته و سهم مسکن و اجاره‌بها در مخارج خانوار رشد تصاعدی پیدا کرده است.

خوشبختانه رئیس‌جمهور اواخر فروردین‌ماه در جلسه هیئت دولت، با ‌اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابه‌جایی‌ها، از وزیر راه و شهر‌سازی خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.

شناسایی خانه‌های خالی

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهر‌سازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، اعلام کرد که مقرر شده تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه‌ها کمک کنند.

در همین خصوص عضو کمیسیون عمران مجلس هم درباره راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها به مهر گفت: در بلندمدت افزایش ساخت و ساز و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود تا قیمت‌ها روند افزایشی پیدا نکند. از سوی دیگر ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار مستأجر در کشور وجود دارد که با جهش تولید و کمک به بخش خصوصی برای افزایش تولید می‌توان امید داشت که حداقل این بخش به تعادل برسد.

وام دیعه و مالیات بر خانه‌های خالی

مجتبی یوسفی درباره راهکارهای کوتاه مدت هم اظهار داشت: در کوتاه مدت پرداخت وام ودیعه به مستأجران می‌تواند حداقل بخشی از رهن را پرداخت کند. البته وام ودیعه باید به گونه‌ای باشد که تورم را پوشش دهد و از سوی دیگر اصلاح مالیاتی نیز می‌تواند باعث شود تا خانه‌های خالی وارد بازار شود. از شهریور ماه طبق قرار قبلی با دولت مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی آغاز می‌شود. این مالیات‌ستانی به گونه‌ای است که طی ۵ سال خانه خالی اگر بماند مالیات برابر با قیمت خانه باشد بنابراین خانه‌های خالی وارد بازار خواهند شد که این می‌تواند باعث شود تا قیمت استیجاری خانه کاهش پیدا کند.

قیمت‌های جادویی در فضای مجازی

قیمت‌گذاری در فضای مجازی هم باعث شده تا صاحبخانه‌ها هر قیمتی که مد نظر دارند را در سایت‌ها بگذارند. با حذف قیمت‌های غیرموجه، جو روانی از این بازار در کوتاه مدت کاسته خواهد شد.

نایب‌رئیس‌اول اتحادیه مشاوران املاک تهران درخصوص افزایش قیمت‌های اجاره بها به مهر گفت: واقعیت این است که دولت سیزدهم وارث کم کاری‌های دولت‌های قبل در بخش مسکن است.

داوود بیگی‌نژاد، در ادامه افزود: مشاورین املاک بازوی توانمند اطلاعات مسکن هستند که می‌تواند به موجر و مستأجر کمک کند و قیمت‌ها را کنترل کنند؛ چرا که روند صعودی قیمت‌ها از فضای مجازی استارت خورد با توجه به اینکه نظارتی هم بر فضای مجازی نیست و حتی شاید برخی از این کسانی که در فضای مجازی آگهی می‌گذارند مجوز فعالیت شغلی در رسته مشاوره املاک را ندارند و باعث افزایش قیمت خواهد شد.

برخورد با بنگاه‌های غیرمجاز

البته گفتنی است که هرچند مشاوران املاکی رسمی می‌توانند به تسهیل روندها در بازار اجاره کمک کنند، اما نباید فراموش کرد که رشد قارچ‌گونه و بی‌حد و حصر بنگاه‌های جدیدی که از یک طرف درآمدهای زیادی کسب می‌کنند و از سوی دیگر به آتش قیمت‌ها می‌دمند، خود یکی از عوامل نرخ‌سازی و نابسامانی این روزهای بازار اجاره است که باید دستگاه‌های مسئول درباره جمع کردن این بنگاه‌های مخرب اقدام فوری کنند.

عرضه واحدهای مسکن مهر

یک راهکار قابل توجه برای ساماندهی اجاره مسکن در کوتاه مدت مسئله عرضه واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده است. در این رابطه، سید سینا سالاری‌راد، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فارس ضمن تشریح راهکار ساماندهی بازار اجاره مسکن گفت: «‌با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل آنها، می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد.»

این کارشناس مسکن تاکید کرد: «‌خانواده‌هایی که قصد خرید واحد‌هایی با قیمت مناسب دارند، وارد این بازار مسکن مهر شده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی کاسته خواهد شد که این سازوکار برای ساماندهی بازار موثر است.»

وی افزود: «‌دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد اما این اولویت دوم است و اولویت اول واگذاری و فروش مسکن مهرهای ساخته شده است.»

حذف سوداگران مسکن

با مالیات بر عایدی سرمایه

راهکار دیگر برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، حرکت به سوی خروج سوداگران در این بازار است. در همین راستا یک کارشناس حوزه مسکن گفت: «‌برای حل مشکل افزایش قیمت‌ در بازار مسکن، دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش ساخت و ساز هدایت و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم کند.»

حمید بهزادی، ادامه داد: «‌در اغلب کشورهای دنیا، از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند، این مالیات به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. در واقع سازوکارهای اخذ این مالیات به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.»

طرح مالیات بر عایدی سرمایه که اوایل سال ۱۳۹۷ در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسیده بود. اکنون پس از 5 سال بالاخره به تصویب رسیده و هم اکنون منتظر نظر شورای نگهبان برای ابلاغ به دولت است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی

در مرحله اجرا

ساماندهی بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت هم می‌تواند افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن شود که به‌عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا به ساماندهی بازار منتهی خواهد شد. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است.

در همین راستا، عبدالله حسینی، کارشناس اقتصادی با‌ اشاره به استفاده موثر از ابزار مالیاتی در ساماندهی بازار مسکن به فارس گفت: درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ این واحد‌ها را به حدود ۵ درصد کل واحدهای موجود کاهش دهد، این امر به عرضه بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد.‌

وی افزود: این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد، که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌شود.‌ قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم اکنون در فاز اجرا قرار دارد و با پیگیری بیشتر سازمان امور مالیاتی می‌توان زمینه اثرگذاری بیشتر آن را فراهم کرد.‌

گفتنی است رصد بازار اجاره مسکن از عطش این بازار به منظور ساماندهی خبر می‌دهد و دولت با اقدامات سریع می‌تواند زمینه کاهش التهابات بازار مسکن به ویژه در بخش اجاره مسکن را مرتفع کند.