بررسی عملکرد مسئولان در مدیریت بازار (بخش دوم)

تولید انبوه مسـکن معطل سوداگری بانک‌ها

کد خبر: ۲۶۴۴۰۴

تاریخ: ۱۶ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۲۰:۴۶

رشد سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها باعث شده بخش قابل توجهی از درآمد طبقات محروم جامعه صرف هزینه مسکن شود. با این حال بانک‌ها به جای کمک به مردم در حال ساخت و سازهایی هستند که به تعبیر اقتصاددان‌ها سوداگری محسوب می‌شود. کار غلطی که حتی یک بار واکنش رهبر انقلاب را نیز در پی داشت و ایشان در این باره فرمودند: «بانک‌ها غلط می‌کنند با پول مردم برای خودشان امکانات درست کنند.»

یکی از بازارهای دیگری که مستقیماً با معیشت مردم سر و کار داشته و لازم است دولت در مدیریت آن مداخله مستقیم داشته باشد، بازار مسکن است.

تأمین مسکن وظیفه دولت‌هاست

طبق اصل ۳۱ قانون اساسی کشورمان، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»

متاسفانه روند تولید و تخصیص مسکن به اقشار ضعیف به خصوص در یک دهه گذشته به شدت با کندی و بعضاً با توقف همراه بوده و امروز اعداد و ارقامی که حتی در حوزه اجاره‌بها مطرح می‌شود بسیار با توان درآمدی خانواده‌ها فاصله دارد.

طبق آمارهای رسمی منتشر شده، رشد قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان‌دهنده روند سریع آن در این بازه زمانی است. اواخر دهه 90 در تاریخ بخش مسکن ایران ماندگار است چراکه شدیدترین افزایش نرخ‌ها را به‌صورت متوالی در قیمت مسکن شاهد بودیم. گفتنی است در تمام طول این بازه ۳۰ ساله تورم به‌عنوان یک عامل اصلی نقش اساسی در تعیین مسیر کاهشی و یا افزایشی بازار مسکن و ساختمان ایفا کرده است.

به علاوه نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته علت این اوضاع بحرانی را تا حدی مشخص می‌کند. اهمال دولت‌ها در ۱۰ سال اخیر به منظور افزایش تولید مسکن با هدف عدم نیاز به مداخله دولت در بازار مسکن که البته حامی مهم این قضیه عباس آخوندی وزیر اسبق راه و شهر‌سازی بود که در سال ۹۷ استعفا کرد و رفت. البته نتیجه این اهمال‌کاری تا سال‌ها‌ گریبان مردم ایران را گرفته و خواهد گرفت.

نابسامانی در بازار مسکن

بازار مسکن در کشور همواره دچار نابسامانی‌های فراوانی در حوزه عرضه و تقاضا و مهم‌تر از آن افزایش قیمت بی‌رویه و بی‌برنامه بوده است که طی سال‌های گذشته رویکرد مناسبی هم در کنترل این روند اتخاذ نشده و یا اگر هم شده چندان تأثیر مثبتی برای رفع این معضل نداشته است. با توجه به نوسانات اقتصادی اخیر کشور نیز این مسئله بحرانی‌تر شده و داشتن مسکن مناسب را برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی تبدیل به رویایی دست نیافتنی کرده است.

علی نجفی توانا، حقوقدان با بیان اینکه تا زمانی که مسکن کالا محسوب شود، مشکلات این حوزه مرتفع نخواهد شد، اظهار می‌دارد: «دولت در هر جامعه متولی و متصدی اداره کشور به عنوان نماینده ملت تلقی شده و مجموعه امکانات جامعه برای اجرای وظایف محوله به این نهاد واگذار می‌گردد. در واقع بین دولت و ملت در تمام دنیا یک قرارداد نانوشته و در عین حال نوشته‌ای وجود دارد. این رابطه حقوقی به صورت نانوشته در ذات و طبیعت خود حقی برای آحاد مردم تحت حاکمیت و تکلیفی برای دولت ایجاب می‌کند و در چارچوب عقد اجتماعی یا میثاق ملی که حقوقدانان آن را در چارچوب قانون اساسی منعکس می‌دانند، تکالیف مشخصی برای دولت تعیین می‌کند که متقابلاً به عنوان حقوق و آزادی‌های ملت از آن نام می‌برند.»

او ادامه می‌دهد: «تأمین مسکن یعنی با لحاظ شرایط فردی، اقتصادی، طبقات اجتماعی و تعداد عائله یا بسترسازی برای ایجاد تعهد، یک مسکن مناسب با فرهنگ و سایر پارامترها برای مردم تأمین شود که متأسفانه دولت‌ها به چنین وظیفه‌ای به درستی عمل نکرده‌اند. هر چند در دولت‌های نهم و دهم قدم‌هایی بدون توجه به اعمال نظرات جناحی و سیاسی به صورت عینی در چهارچوب خانه‌های مهر انجام شد، اما ظاهراً به علت عدم آسیب‌شناسی، عدم ارزیابی‌نیازها و عدم تناسب جغرافیایی یا طبقات اجتماعی و اقتصادی نیاز مردم برطرف نگردید.»

نجفی توانا می‌افزاید: «در کلان شهرهایی مانند تهران، نهادهای عمومی با فروش زمین و هوا و انسداد شریان حیاتی و تنفسی شهر و از بین بردن منابع طبیعی، باغات و انفال بستری برای ساخت مسکن به وجود آوردند، اما ظاهراً مسکنی که نه برای رفع نیازها بلکه به عنوان کالا تلقی شد و وسیله ثروت‌اندوزی بسیاری و فقر عده‌ای دیگر شد به گونه‌ای که تهران وارد مهاجرت معکوس گردد.»

این حقوقدان با بیان اینکه برای داشتن یک زندگی متعادل و متعارف نیاز به مؤلفه‌های کار، مسکن، آموزش و بهداشت داریم، تاکید می‌کند: «این چهار اولویت که نیازهای حداقلی به آنها اطلاق می‌شود جزء لازمه زندگی یک انسان متعارف است. عدم تأمین هر یک از این نیازها به ویژه مسکن، عملاً داشتن یک زندگی متعادل را برای بسیاری از مردم غیرممکن و یا بسیار سخت کرده است.»

محمدصالح نقره‌کار، وکیل دادگستری نیز در این باره معتقد است: «به نظر می‌رسد برنامه جامع و اقدام نتیجه‌گرای حساب شده‌ای با لحاظ نیازهای واقعی استیفای حق مسکن نداشته‌ایم و در حوزه مقررات‌گذاری و تنظیم‌گری دولت‌ها باید اقدامات اثربخش‌تری تدارک دیده شود.»

او با بیان اینکه احیای حقوق اجتماعی- رفاهی در گرو برنامه‌ریزی با قید اولویت‌بندی در تخصیص امکانات و اعتبارات است، می‌گوید: «درباره مسکن گاهی فرد به تنهایی قادر به تأمین نیازهای اساسی خود نیست و این‌جاست که اقدامات تأمینی- جبرانی دولت‌ها با تکیه بر نظریه عدالت به صحنه آمده تا مناسبات دولت- شهروند صبغه حمایتگرانه به خود بگیرد.» این وکیل دادگستری تصریح می‌کند: «این تاکید قانون اساسی که برای محرومان تدابیری ‌اندیشیده است بر این مبناست که نگاه جمهوری اسلامی به مستضعفان و محرومان، سیاستگذاری

مداخله‌گرانهِ حمایت‌ورزانه تأمینیِ بر مدار تکریم شهروندی است و متأسفانه برعکس این خط‌مشی‌گذاری، در عمل دست سوداگران زمین و مسکن باز گذاشته شده و نفس محرومان برای تأمین اساسی‌ترین کالای حیاتی خانواده در سینه حبس شده و مسکن کالایی دست نیافتنی، جز برای متمولان شده است.»

کم‌کاری بانک‌ها در تأمین نقدینگی ساخت مسکن

پس از اهمال کاری دولت‌های یازدهم و دوازدهم در تأمین مسکن ارزان قیمت برای مردم، دولت سیزدهم خود را موظف به اجرای قانون تأمین یک میلیون مسکن در سال دانسته و نهضت ملی تولید مسکن را در دستور کار قرار داده است.

این طرح که قرار است با ساخت ۴ میلیون مسکن، بخشی از مشکل مسکن مردم را حل کند، حالا به مانع بزرگی به نام بانک برخورده است. کم‌کاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات موجب شده سرعت روند این طرح کند شود. طبق قانون «جهش تولید مسکن» بانک‌ها موظف‌ هستند ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی کل نظام بانکی را به بخش مسکن اختصاص دهند، به طوری که این میزان در سال اول اجرای قانون کمتر از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان نباشد.

از همان ابتدای طرح نهضت ملی مسکن، بانک‌ها بنا را بر ناتوانی در پرداخت این میزان قرار دادند و بانک مرکزی نیز همان میزان حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را به بانک‌ها ابلاغ کرد. حال‌ آنکه بانک‌ها در سال اول اجرای قانون و طبق آمار تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، ۳۷۶۰ هزار میلیارد تومان وام‌دهی داشتند که باید طبق قانون، تنها ۷۵۲ هزار میلیارد تومان آن در حوزه‌ی نهضت ملی مسکن صرف می‌شد، اما بانک‌ها نه تنها میزان قانونی ۲۰ درصد تسهیلات، بلکه همان رقم حداقلی را نیز پرداخت نکردند.

اعداد و ارقام پرداختی بانک‌ها به بخش مسکن نشان می‌دهد که اکثر بانک‌ها توجهی به قانون و طرح نهضت ملی مسکن نداشته‌اند؛ چنان‌که از بین ۲۷ بانک و موسسه اعتباری، ۱۹ بانک زیر ۵ درصد از سهم تعیین شده توسط بانک مرکزی را پرداخت کرده‌اند و از بین این ۱۹ بانک، عملکرد ۹ بانک نیز صفر بوده است.

بانک‌ها سردسته سوداگران و دلالان

مقدار ‌اندک و سیر نزولی نسبت تسهیلات اعطایی بخش مسکن به کل تسهیلات بانکی نیز مؤید این مطلب است که هیچ‌گاه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن جزء اولویت بانک‌ها نبوده است؛ چراکه طبق آمارها از سال ۱۳۷۸ تاکنون این نسبت در اکثر سال‌ها زیر ۶ درصد بوده و بیشترین رقم آن مربوط به سال ۱۳۸۹ با ۱۱.۲ درصد است. در حالی که همین نسبت در کشورهایی همچون سوئیس و هلند به ترتیب ۴۸.۸ و ۱۸.۹ درصد است. این در حالی است که در همین سال‌ها و به ویژه از سال ۱۳۹۵ که تسهیلات پرداختی به بخش مسکن به شدت کاهش یافته است، بخش زیادی از منابع بانک‌ها به سمت مال‌‌سازی سرازیر شده است؛ به طوری که در همان سال‌ها اسامی بسیاری از این مجتمع‌های تجاری – تفریحی، در سایت رسمی بانک‌ها قابل مشاهده بوده و سال گذشته بار دیگر در برنامه‌ای از صدا و سیما اسامی آنها منتشر شد.

فارس در این باره می‌نویسد: بر اساس اطلاعات مندرج در سایت بانک آینده،‌ به عنوان نمونه یکی از معروف‌ترین این مال‌ها، ایران مال با زیربنای یک میلیون و ۷۰۰ هزار مترمربعی، متعلق به بانک آینده است که با ۵۰ هزار میلیارد تومان منابع این بانک ساخته شده است که عنوان بزرگ‌ترین مال خاورمیانه و پنجمین مال بزرگ دنیا را نیز از آن خود کرده است تا نشان دهد، بانکی که توانایی پرداخت ۱۱ هزار میلیارد تومان سهم سال اول تسهیلات مسکن متعلق به خود را ندارد و از این میزان ریالی پرداخت نکرده است، توانایی خلق چه شگفتی‌هایی را دارد.

نمونه‌های دیگری از برج‌های تجاری که در سال‌های متعدد و با تسهیلات کلان بانکی ساخته شده‌اند و مانع رسیدن این تسهیلات به بخش‌‌های با اولویتی همچون مسکن شده‌اند و شامل مجموعه‌های مجتمع تجاری – اداری پیروزی متعلق به بانک پارسیان، مجتمع تجاری– اداری امید، مجتمع تجاری پارمیس، مجتمع تجاری پردیس شرق و اطلس پلازا، از پروژه‌های مال‌‌سازی بانک‌های ادغام شده، برج جام ساخته شده با منابع بانک ملت، مجتمع اصفهان سیتی سنتر و سرزمین ایرانیان در استان مرکزی حاصل مال‌‌سازی بانک گردشگری است.

کمیسیون اصل ۹۰ مجلس سال گذشته گزارشی منتشر کرد که نشان می‌داد، بانک‌ها تخلفات گسترده‌ای در این زمینه داشته‌اند؛ چنان‌که برخی از بانک‌ها تا ۸۰ برابر سقف مجاز، به اشخاص مرتبط با خود تسهیلات پرداخت کرده‌اند.

همچنین طبق گزارش بانک مرکزی در پایان شهریور سال ۱۴۰۱، مانده تسهیلات و تعهدات اشخاص مرتبط بانک‌ها ۲۰۰ هزار میلیارد تومان بوده است که این رقم ۳ برابر تسهیلاتی است که به بخش مسکن پرداخت شده است. پرداخت این میزان تسهیلات خارج از چارچوب در حالی است که بسیاری از مردم برای تأمین سرپناه خود نیاز به این منابع دارند، چراکه هزینه‌های مسکن در حال بلعیدن درآمد آن‌هاست و آنها مجبورند برای تأمین مسکن از بسیاری نیازهای خود چشم‌پوشی کنند.

دست بانک‌ها در جیب مردم

علاوه ‌بر این، رشد سرسام آور قیمت مسکن در چند سال اخیر نیز باعث شده که خرید این کالای بادوام برای بسیاری از دهک‌ها به آرزو تبدیل شود؛ به طوری که به گفته مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، رشد قیمت مسکن و زمین باعث شده تا اگر سه دهک اول جامعه بخواهند اقدام به خریداری مسکن با این درآمدها و نرخ تورم کنند باید ۱۲۰ سال صبر کنند یا به عبارتی می‌توان گفت ۱۲۰ سال طول می‌کشد تا صاحب مسکن شوند.

با وجود شرایط سخت پیش آمده، بانک‌ها حاضر به انجام وظیفه و مسئولیت خود در برابر مردم نیستند. در همین زمینه بهزاد رحیمی، عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: «متأسفانه بانک‌ها در طرح نهضت ملی مسکن اصلاً همکاری ندارند و حتی برخی از بانک‌ها وام‌های مسکن را با سود ۱۸ تا ۲۳ درصد به مردم تخصیص می‌دهند که خودش به نوعی یک مشکل است.»

رحیمی می‌افزاید: «متأسفانه بانک‌ها نمی‌توانند با موضوع اعطای وام با سود پایین کنار بیایند، اما اگر تسهیلات در نظر گرفته شده بموقع در دسترس مردم قرار بگیرد، می‌توانیم بخش عمده‌ای از مشکلات بر سر راه ساخت‌وساز و تحویل مسکن را برطرف کنیم.»