گزارش تحلیلی کیهان

باز شدن قفل 2/5 میلیون خانه خالی نیاز مستأجران و تکلیف بر زمین مانده مسئولان

قوانین خوبی برای عرضه خانه‌های خالی موجود در کشور وجود دارد که سال‌ها بر زمین‌ مانده و به ‌خوبی اجرا نمی‌شود. سه قوه باید برای کاهش فشار بر مستأجران همه تلاش خود را برای اجرای این قوانین به کار گیرند.

کد خبر: ۲۶۳۶۴۵

تاریخ: ۰۵ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۲۲:۴۳

سرویس اقتصادی-

با فرارسیدن اردیبهشت‌ماه کم‌کم وارد فصل جابه‌جایی مستأجران می‌شویم و همزمان با گرم‌تر شدن هوا، دمای بازار اجاره هم بیشتر و بیشتر می‌شود. هرساله در این ایام مستأجران حال ‌و روز خوشی ندارند چرا که باید خود را برای مواجهه با ارقام عجیب ‌و غریبی که از سوی موجران مطرح می‌شود آماده کنند.
سال گذشته اجاره‌بها در تهران به‌طور میانگین ۴۶ درصد رشد داشت و امسال هم در صورت استمرار روند کنونی، وضعیت بازار اجاره اگر بدتر نباشد، بهتر نخواهد بود.
از نگاه کارشناسی که موضوع را بررسی کنیم، باید چند کار اساسی به‌منظور حل مشکل مسکن انجام شود که عمده راهکارها به تقویت سمت عرضه بازمی‌گردد. برای سنگین‌تر شدن کفه ترازو به سمت عرضه یک راه این است که زمینه انبوه‌‌سازی با اولویت اقشار کمتربرخورداری که صاحب‌خانه نیستند فراهم گردد. بدون شک اجرای طرح‌های بزرگ انبوه‌‌سازی مسکن زمان بر است و دولت‌های مختلف در قالب مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن آن را پیش برده‌اند و البته توفیق آنها در پیشبرد طرح با هم متفاوت بوده است.
اما یک راهکار میان‌مدت و کوتاه‌مدت برای تقویت سمت عرضه، هدایت واحدهای خالی به بازار است که مهم‌ترین ابزار برای این کار، استفاده از مالیات‌های تنظیمی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر عایدی سرمایه است که در دنیا سابقه طولانی دارند.
2/5 میلیون خانه خالی در کشور
سال 96 عباس آخوندی وزیر وقت راه و شهر‌سازی با اشاره به معضل خانه‌های خالی در سراسر کشور گفت: بر اساس آمار سال 95 بالغ بر دو میلیون و 587 هزار واحد مسکونی خالی در کشور داریم که این خانه‌های خالی بیشتر برای سوداگری و تجارت ساخته می‌شوند.
شبیه به این آمار را وزرای بعدی هم تأیید کردند. رستم قاسمی وزیر فقید راه و شهر‌سازی هم سال گذشته پس از حضور در کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد: تعداد خانه‌های خالی به‌صورت دقیق مشخص نیست و بین دو تا دو و نیم میلیون واحد اعلام می‌شود.
آمار عجیب تهران
عباس آخوندی در سخنانی که پیش‌تر به آن اشاره گردید گفته بود: تنها در تهران سه میلیون و 900 هزار واحد مسکونی وجود دارد بدین معنا که چیزی در حدود 13 میلیون نفر می‌توانند در پایتخت، زندگی کنند این در شرایطی است که جمعیت تهران هشت میلیون و 600 هزار نفر است. براساس آخرین آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران در تهران 490 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. در حالی که در آمار سال 90، این میزان 327 هزار واحد مسکونی بوده است.
تازه‌ترین آمار و ارقام که در سال ۱۳۹۹ ارائه شد هم از وجود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران حکایت داشت که حدود ۲۰ درصد واحدهای خالی کل کشور را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که به گفته شهردار تهران ۵۱ درصد خانوارها در این کلان‌شهر مستأجر هستند.
65 هزار واحد خالی در پردیس
45 هزار واحد در منطقه 22!
به ‌تازگی آمارهای عجیبی هم از جزئیات ده‌ها هزار خانه خالی در شهر جدید پردیس و یک منطقه تهران منتشر شده است. خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه و شهر‌سازی استان تهران در نودوششمین جلسه شورای مسکن استان اظهار کرد: تعداد ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد.
روز گذشته نیز علیرضا زاکانی شهردار تهران با تأکید بر اینکه تهران امروز با 9 میلیون و 600 هزار نفر جمعیت ساکن، یک میلیون مسکن کم دارد، خبر داد: ۳۵۰ هزار مسکن خالی در شمال شهر داریم که برای سوداگری در بازار مسکن است.
بانک‌ها و دستگاه‌های دولتی
یکی از محل‌های انباشت املاک خالی، دستگاه‌ها و بانک‌ها هستند. همان‌طور که مدیرکل راه و شهر‌سازی استان تهران گفته است، ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد.
رئیس‌کل بانک مرکزی هم در سخنان اخیر خود خطاب به بانک‌ها ناتراز و تورم‌زا،‌ گریزی به املاک تحت مالکیت آنها زده و گفته است: عموم این بانک‌ها دارایی‌های مناسبی اعم از املاک و... دارند و لذا هیئت‌مدیره این دسته از بانک‌ها می‌بایست عزم لازم را برای حل این مشکل فوراً به‌کار گیرند.
این اظهارات مسئولان نشان می‌دهد یکی از موارد ضروری برخورد با انباشت خانه‌های خالی همین بانک‌ها و دستگاه‌های دولتی هستند که اراده حاکمیتی برای برخورد با آنان را می‌طلبد.
راهکار باز شدن قفل خانه‌های خالی
از حدود یک سال قبل دولت و مجلس برای آنکه واحدها خالی را وارد بازار مصرف کنند طرح بر زمین ‌مانده مالیات بر خانه‌های خالی را احیا کردند که پیش‌نیاز آن راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بود؛ سامانه‌ای که می‌بایست از سال ۱۳۹۴ راه‌اندازی می‌شد اما به هر دلیل بین دو وزارتخانه راه و شهر‌سازی و اقتصاد پاسکاری شد تا اینکه نهایتاً مسئولیت آن به وزارت راه و شهر‌سازی رسید. با وجود تصریح قانون، عباس آخوندی سهم بزرگی در این پاس‌کاری‌ها و تأخیر در اجرای قانون در دوره خود داشت. طبق قانون اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 99، وزارت راه و شهر‌‌سازی موظف به راه‌اندازی و تکمیل سامانه‌ای موسوم به «سامانه املاک و اسکان» است و از مردادماه سال گذشته شکل اجرایی به خود گرفت.
همچنان در انتظار تکمیل زیرساخت‌ها
بررسی‌ها نشان می‌دهد سامانه املاک و اسکان با وجود تغییر دولت هنوز هم در جایگاه واقعی خود قرار نگرفته است. به‌طوری که در یک مقطع زمانی طولانی، برای تکمیل سامانه املاک و اسکان تنها به خوداظهاری سرپرستان خانوار اکتفا شد و در عمل دستگاه‌های مختلف نظیر شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حاضر به همکاری کامل و ارائه اطلاعات به این سامانه نشدند.
براساس ابلاغیه معاون اول رئیس‌جمهور در تیرماه 1401، دستگاه‌ها باید ارائه خدمات خود را مبتنی بر آدرس محل سکونت ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان انجام دهند. مثلاً «ثبت‌نام در مدارس»، «خدمات بانکی»، «ارسال مدارک هویتی» و «تعویض پلاکِ خودرو» باید براساس نشانیِ ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان انجام شود.
در همین رابطه به ‌تازگی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهر‌‌سازی با بیان اینکه این قانون تا الان اجرایی نشده است، از ورود دستگاه‌های نظارتی به این موضوع خبر داده است.
ابوالفضل نوروزی، اظهار داشت: هم‌اکنون 20 دستگاه اجرایی به‌صورت برخط به سامانه ملی املاک و اسکان متصل شده‌اند و اطلاعات این دستگاه‌های اجرایی روزانه در سامانه به‌روزرسانی خواهد شد.
وی در تشریح آخرین وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان گفت: هم‌اکنون 350 میلیون اطلاعات در سامانه ثبت‌ شده و این اطلاعات شامل مالکیت، سکونت و مشخصات مردم است. بر همین اساس، کد ملی 73 میلیون و 600 هزار نفر به کدپستی متصل شده و این اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان وجود دارد اما به‌روزرسانی باید در دستور کار قرار گیرد.
ناهماهنگی دستگاه‌ها در شناسایی خانه‌ها
یکی از مشکلات اساسی در اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ناهماهنگی در شناسایی آنها است. روند طی شده تاکنون به این صورت بوده که وزارت راه و شهر‌سازی اعلام می‌کند که تعداد زیادی خانه را به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده و در ادامه سازمان مالیاتی می‌گوید که این اطلاعات دقیق نیست و بسیاری از آنها با اعتراض مردم مواجه می‌شود.
نتیجه اینکه سال ۱۴۰۰ رقم اخذ مالیات از خانه‌های خالی صفر بود و سال گذشته هم کمتر از 5 میلیارد تومان میلیارد تومان از این محل مالیات اخذ شد که عدد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود.
راهی که دیگر کشورها طی کردند
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان مروری بر تجربه کشورها در مالیات بر خانه‌های خالی که به ‌تازگی منتشرشده تصریح می‌کند: با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، به نظر می‌آید اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است. تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاست‌گذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به‌نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به‌نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعاً در زمان نقل‌و‌انتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.
تحرک مسئولان
این روزها در اظهارات مسئولان به گوش می‌رسد که برنامه‌هایی برای عبور از مرحله شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها در دست اقدام دارند. البته باید منتظر ماند که این ادعاها چقدر جامه عمل خواهند پوشید.
به گزارش ایسنا، علیرضا فخاری استاندار تهران در جلسه اخیر شورای مسکن استان تهران گفته است که شهرداران برای سازوکار شناسایی واحدهای خالی با وزارت نیرو و ادارات برق شهرستان‌ها و از طریق رصد کنتورها عمل کنند.
وی همچنین تصریح کرد در مباحث پایان کار پروژه‌های ساختمانی و پروانه‌های ساختمانی نیز اطلاعات کاملی در شهرداری‌ها موجود است که می‌تواند سازوکار مهم دیگری در شناسایی فرآیند احصای لیست خانه‌های خالی هر شهر باشد.
اقدام عملی از 15 اردیبهشت
در این جلسه همچنین مدیرکل راه و شهر‌سازی استان تهران گفت: سازمان‌های بازرسی و مالیاتی کل کشور به کمک سامانه املاک و اسکان و اعمال قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌صورت جدی ورود کنند.
خلیل محبت‌خواه با اشاره به خانه‌های خالی در سطح شهر تهران و شهرهای استان اظهار کرد: با عرضه این واحدها از ۱۵ اردیبهشت‌ماه وارد فاز عملیاتی کنترل اجاره‌بهای مسکن خواهیم شد.
وی گفت دو قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس سال گذشته مصوب شده و لازم‌الاجرا است و سازمان مالیاتی کشور می‌بایست در این زمینه باقدرت عمل کند تا بتوانیم با یک سیاست‌گذاری و عمل تجمیعی بازار اجاره‌بهای مسکن را کنترل کنیم.
درنهایت لازم به ذکر است که مالیات بر خانه‌های خالی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات بازار مسکن را حل کند و برای کنترل تقاضاهای سوداگرانه و احتکار زمین و مسکن، در حوزه مالیاتی باید بسته مالیاتی مناسب شامل مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر اراضی بایر و مالیات سالیانه املاک طراحی شود که در گزارش‌های مجزایی به سایر مالیات‌های حوزه مسکن و نسبت آنها با یکدیگر پرداخته خواهد شد.