مسئله مسکن و اولویت‌های وزارت راه و شهر‌سازی در دوره جدید (بخش پایانی)

بیم و امیدهای ساخت سالانه یک میلیون مسکن

کد خبر: ۲۵۸۰۲۵

تاریخ: ۲۵ دی ۱۴۰۱ - ۱۹:۰۹

حسن رضایی

در بررسی موانع پیش روی ساخت مسکن از زبان وزیر جدید راه و شهر‌سازی در جلسه رای اعتماد، احتکار زمین، یکی از دو مانع اصلی به شمار آمده است. بذرپاش می‌گوید:« یکی از مشکلات برای ساخت مسکن زمین احتکار شده است، دولت‌ها و مجالس قبلی کاری نکردند و قیمت ملک افزایش پیدا کرد که باید برای آن چاره‌اندیشی کرد. احتکار غیرقابل قبول زمین در شهرها وجود دارد.»

قانون جهش تولید مسکن اما در این زمینه چه گفته است؟ در مواد 9 و 10 قانون مذکور به این موضوع پرداخته شده است. چنان‌که ماده 9 مربوط به وظایف سازمان جنگل‌ها و مراتع در اختصاص اراضی ملی واقع در محدوده شهرها و همچنین زمین‌های مورد نیاز برای طرح‌های شهرک ‌سازی در خارج از حریم شهرها به وزارت راه و شهر‌سازی است و ماده 10 درباره تکلیف وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌هایی با سهام 100 درصد دولتی، نسبت به واگذاری رایگان اراضی تحت تملک خود به وزارت راه و شهر‌سازی برای ساخت مسکن می‌باشد. در بخشی از همین ماده آمده است:« چنانچه دستگاه‌های موضوع این ماده ظرف دو ماه از تاریخ درخواست وزارت راه و شهر‌سازی نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک آن اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند به درخواست وزارت راه و شهر‌سازی، ظرف یک ماه به ترتیب یادشده، اقدام و سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهر‌سازی صادر نمایند.» 22 فروردین ماه سال جاری اما ارسلان مالکی عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن از شناسایی ۴۳ هزار هکتار اراضی برای شهرک‌‌سازی خبر داده و گفته است:« درخصوص ظرفیت ماده 10 قانون جهش تولید مسکن، اراضی در استان‌ها شناسایی شده اما به دلیل عدم همکاری سایر دستگاه‌ها تاکنون حدود 4 درصد اراضی به وزارت راه و شهر‌سازی تحویل شده و اسناد آن در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است و مابقی را نیز در حال پیگیری هستیم. در این بخش نیاز به همکاری سایر دستگاه‌هاست.»

عوارض عدم برگزاری

جلسات شورای عالی مسکن

طبق قانون اما آن نهادی که باید همکاری سایر دستگاه‌ها را برای اجرای این طرح ملی ایجاد نماید، شورای عالی مسکن به ریاست رئیس‌جمهور است. شورایی که طبق قانون باید هر دو هفته یک بار و با ریاست شخص رئیس‌جمهور تشکیل جلسه می‌داده ولی متاسفانه در دولت سیزدهم، 30 جلسه آن تشکیل نشده است.

با این حال دو ماه پس از ضرب الاجل رئیس‌جمهور به دستگاه‌های دولتی در شهریور ماه سال جاری، تقی رضایی، معاون املاک و حقوقی سازمان ملی زمین و مسکن در

21 آبان ماه به رسانه‌ها گفته است:« تاکنون سند حدود ۵۰ درصد زمین‌های دولتی شناسایی شده به نام وزارت

راه و شهر‌سازی ثبت شده است.»

دلیل عدم همکاری دستگاه‌های دولتی در این زمینه اما چیست؟ مرحوم رستم قاسمی وزیر سابق راه و شهر‌سازی در این خصوص گفته بود که برخی دستگاه‌ها با استناد به قوانین دیگری از اجرای تعهد قانونی واگذاری زمین استنکاف می‌کنند.

اما شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی علت این امر را ناهماهنگی دستگاه‌های دولتی و اینکه این دستگاه‌ها تکالیف خود را به‌درستی در این حوزه نمی‌دانند، اعلام کرده است.

وی همچنین گفته است:« البته گاهی هم زمین‌ها از نظر طی مراحل قانونی برای این که سند زده شود مشکلاتی دارد و سازمان ثبت نتوانسته سرعت لازم را داشته باشد. چون تاکنون چنین کاری انجام نشده و سازمان ثبت هم با زوایای کار آشنا نبوده است و باید اشکالات آن را برطرف کند. البته در بعضی موارد هم دستورالعمل‌ها و مصوبات متناقض ابلاغی به دستگاه‌های اجرایی باعث شده تا زمین‌های مازاد اعلام نشود. مثلا برخی دستگاه‌های اجرایی می‌گویند که بر اساس قانون بودجه، زمین مازاد خود را باید مولد‌سازی و تبدیل به احسن کنیم.»

طبق قانون، باز هم کلید حل تمام این تناقض‌ها، شورای عالی مسکن به عنوان یک نهاد فراقوه‌ای و بی‌رقیب در حوزه مدیریت مسائل این حوزه است. نهادی که باید بدان توجه بیشتری کرد و پیگیر برگزاری جلسات منظم و جدی آن بود.

فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن اما در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان معتقد است تکیه و توجه بیش از حد بر موضوع زمین‌های دولتی می‌تواند یک آدرس غلط باشد.

وی می‌افزاید:« زمین‌هایی که تا الان از بخش دولتی و نهادهای مختلف شناسایی شده است، نزدیک 8 هزار هکتار است. اینها شناسایی شده، راستی آزمایی نشده است! یعنی مسلما این رقم ریزش خواهد داشت. چیزی که تا الان راستی آزمایی شده 3 هزار هکتار است. اگر فرضا تمام 8 هزار هکتار هم راستی آزمایی شود و موفق هم باشد و بخواهد سند در اختیار وزارت راه و شهر‌سازی قرار بگیرد، تقریبا پاسخگوی نیاز 160 هزار متقاضی خواهد بود که تنها چهار درصد آن 4 میلیون واحد مسکونی خواهد بود!»

تعریف پروژه‌های مشارکتی

بیضایی کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه اینها البته به معنای توجه نکردن به این زمین‌ها نیست، می‌افزاید:« اگر دولت انتظار دارد که قطار پیشرفت بخش مسکن روی ریل بیفتد، علاوه‌بر تمرکز بر بحث زمین‌های دولتی، باید روی عرضه زمین‌های بخش خصوصی هم تمرکز کند. زمین‌هایی که در حاشیه شهرها وجود دارد می‌تواند به محدوده شهری اضافه شود و هزینه کمتری برای خدمات‌دهی و فراهم کردن زیرساخت‌ها خواهد داشت.» وی با طرح این سؤال که برای همراه کردن نهادهای دولتی، نظامی، عمومی حتی بخش خصوصی که دارای زمین‌های بزرگ هستند باید چکار کنیم؟ می‌افزاید:« اینکه اینها تبدیل به مسکن شود و آنها هم زمین را داوطلبانه در اختیار بگذارند راهکارش این است که ما ظرفیت پروژه‌های مشارکتی برای ساخت مسکن را بر روی این زمین‌ها فراهم کنیم. مثلا زمین اگر در اختیار وزارت نیرو است، بخشی از واحدهای مسکونی را برای پرسنل آن سازمان در نظر بگیریم. چون به هر حال بخشی از متقاضیان همین کارمندان دولت هستند. وقتی امکان این به وجود بیاید که آن زمین تبدیل به مسکن برای همان سیستم شود، مطالبه از داخل خود آن سیستم شکل می‌گیرد و مدیر تشویق می‌شود تا زمین را در اختیار بگذارد تا بخشی از کارمندانش صاحبخانه شوند. اگر بخواهیم همه چیز را با ابزار قضائی و انتظامی حل کنیم به نتیجه نمی‌رسیم در حالی که باید مفهوم مشارکت را با بانک، وزارتخانه‌ها، نهادها و... انجام بدهیم.»

بیضایی با اشاره به سخنان بذرپاش در جلسه رای اعتماد و سخنان اخیر معاون اول رئیس‌جمهور در مسئله ساخت مسکن، می‌گوید:« اتفاق خوبی که الان افتاده، این است که دولت دارد نگاهش را به حوزه مسکن اصلاح می‌کند. برخلاف آن چیزی که مبتنی بر وعده رئیس‌جمهور ابتدا ایجاد شد که دولت می‌خواهد سالانه یک میلیون مسکن بسازد و نگاهی مبتنی بر تجربه مسکن مهر بود. وقتی دولت جدید سر کار آمد، مشخص شد که الان اصلا شرایط اجرایی و عملی کردن مسکن مهر نیست و ثانیا به دلایل مختلف اصلا آن نوع مداخله هم به صلاح نیست. چرا که اولا شرایط اقتصادی آن زمان را نداریم و نمی‌توانیم مثل مسکن مهر اضافه برداشت از بانک مرکزی داشته باشیم و تسهیلات را بر روی پایه پولی متمرکز کنیم. ثانیا اقتصاد ما در شرایط و ظرفیت دهه هشتاد نیست. در آن مقطع با یک اقتصاد 500-600 میلیارد دلاری کار می‌کردیم و الان با یک اقتصاد زیر 200 میلیارد دلاری داریم کار می‌کنیم. پس مسئله اول این است که اصلا امکان چنین مداخله‌ای وجود ندارد.»

بزرگنمایی در دخالت دولت در ساخت مسکن

مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در ادامه می‌افزاید: «در همان مقطع هم چیزی که به نام مسکن دولتی تا سال 92 به بازار عرضه شده بود، چیزی حدود 860 هزار بود. یعنی کمتر از 200 هزار واحد در سال. یعنی سهم دخالت دولت در بازار، کمتر از 17 درصد بوده است. در شرایطی که بازار دارد سالانه 350 هزار واحد پروانه ساختمانی می‌گیرد و می‌گوییم دولت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد، یعنی داریم کاملا بازار و مردم را حذف می‌کنیم و همه می‌شوند پیمانکار دولت. این اصلا یک استراتژی و راهبرد کاملا خطا و اشتباه بود که چنین اتفاقی بیفتد. تجربه‌های دنیا هم این است که وقتی چیزی تحت عنوان مسکن دولتی یا مسکن عمومی ساخته می‌شود، می‌گوییم نباید سهم دخالت دولت بالاتر از 20 درصد باشد. این ساز و کار به این معناست که یک ظرفیتی به وجود می‌آید که بازار را تنظیم کند نه اینکه بازار را حذف کند.

شما در کالاهای دیگر هم وقتی ورورد تنظیم بازار انجام می دهی، یک درصدی از بازار را انجام می‌دهی و همه بازار را نمی‌توانی در دست بگیری.»

بیضایی با بیان اینکه تقریبا یک سال و نیم نیاز بود تا دولت همه تلاش‌هایش را بکند، می‌افزاید:« دولت الان دارد اصلاح سیاست را انجام می‌دهد و کار درستی هم هست. دولت باید زمینه ساخت مسکن و موثر کردن تقاضای بالقوه در بازار را فراهم کند. اینکه تعداد واحدهای مسکونی در این فرآیند چقدر می‌شود، مبتنی بر تشخیص و تقاضای مردم برای حضور در بازار برای ساخت و ساز مسکن است. دولت هنوز هم بر عدد یک میلیون واحد مصر است که به نظر من باید این هم اصلاح شود و من اساسا موافق تعیین عدد نیستم. ما باید رفع موانع تولید را در فضای کنونی عملیاتی کنیم و مردم و متقاضیان بیایند و ساخت و ساز را انجام بدهند. باید با استفاده از ابزار زمین و تسهیلات بانکی، تقاضای بالقوه را تبدیل به تقاضای موثر کنیم.»

برنامه‌های بذرپاش در حوزه مسکن

وزیر جدید راه و شهر‌سازی 18 دی ماه سال جاری در کمیته تخصصی ستاد هماهنگی اقتصادی دولت اما جهش تولید مسکن را، مطالبه اصلی از وزارت راه وشهر‌سازی دانسته، می‌گوید: «در این حوزه کارهای ستادی و پشتیبانی برای اجرای وعده ۴ ساله دولت انجام شده است. مطالبه اصلی دولت این است که اجرای قانون جهش تولید مسکن به سرمنزل مقصود برسد.»

وی با بیان اینکه در شهرهای کمتر از ۲۵ هزار نفر، زمین ۲۵۰ متری و در روستاها زمین ۵۰۰ متری برای ساخت واحدهای مسکونی در طرح نهضت ملی داده می‌شود که متراژ آن بسته به شرایط قابل تغییر است، افزوده است: « از سوی دیگر با ارائه تسهیلات بانکی، ساخت‌وساز تقویت شده و افزایش خواهد یافت و انتظار می‌رود سقف وام از ۳۵۰ میلیون تومان تا ۵۰۰ میلیون اضافه شود و زمان بازپرداخت نیز افزایش یابد تا قدرت مالی بالاتری به اشخاص برای ساخت‌وساز داده شود.» تحرک جدی در کنار تاکید بذرپاش بر ساخت خانه‌های حیاط دار و متناسب با فرهنگ ایرانی-اسلامی، از جمله نقاط قوت وزیر جدید در مدت کوتاه سکانداری وزارت راه و شهر‌سازی بوده است..

وی در نخستین سفر استانی خود به طبس در جمع خبرنگاران از  مدل جدیدی در حوزه طرح نهضت ملی مسکن سخن گفت و تاکید کرد بر اساس طرح جدید،  واگذاری زمین و احداث واحدهای یک‌طبقه که به الگوی ایرانی- اسلامی نزدیک‌تر است، هدف‌گذاری شده است. فاز اول اجرای این طرح در شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر اجرا و بر این اساس واگذاری زمین آغاز می‌شود. به گفته بذرپاش، در این روش با واگذاری زمین رایگان و تسهیلات بانکی و آورده متقاضی خانه ساخته می‌شود و بدین منظور به تمام بانک‌های کشور فراخوانی برای ارائه تسهیلات داده شده است. هر کدام از بانک‌های کشور موظف هستند تعداد قابل توجهی از تعهدات را برعهده بگیرند و آورده‌ای را که برعهده بانک‌ها بوده، سریع‌تر تامین کنند.

بذرپاش همچنین گفته است در بخش نو‌سازی بافت فرسوده، طرح‌های انگیزشی و بسته‌های تشویقی طراحی شده که با استقبال مردم مواجه شده و نتیجه قابل قبول داشته است.