بازار اجاره‌نشینی و اما و اگرهای آن (بخش پایانی)

ضرورت رفع پاشنه آشیل طرح نهضت ملی مسکن

کد خبر: ۲۴۵۳۱۰

تاریخ: ۲۰ تير ۱۴۰۱ - ۱۸:۰۲

حسن رضایی

در بخش‌های پیشین گزارش به بررسی ریشه‌های معضلات فعلی بخش مسکن و مرور مزیت‌های ورود دولت و مجلس به بحث کنترل بازار اجاره بهای مسکن پرداختیم.

ورود به بحث کنترل اجاره بها اما چنان‌که در بخش‌های پیشین گزارش اشاره شد، به تنهایی نمی‌تواند حلال مشکلات این حوزه باشد و مسئله اصلی، باز هم به بحث توازن در عرضه و تقاضا پیوند خواهد خورد. به بیانی دیگر، دولت و مجلس باید سیاست‌های موازی و هماهنگی را در بخش‌های مختلف دنبال کنند تا در یک دوره میان‌مدت، شاهد کاهش معضلات این بخش و آرامش روانی مردم در موضوع مسکن باشیم.

پر بیراه نیست اما اگر بگوییم که دولت سابق بدترین کارکرد ممکن را در بین تمام دولت‌های تاریخ انقلاب در حوزه مسکن داشته است. امری که اکنون پیامدهای آن ‌گریبانگیر جامعه و مستاجران است. دولت سابق نه تنها هرگز از طرح موهوم مسکن اجتماعی خود چیزی نساخت، که ظاهرا هر چه در توان داشت، در مقابله با طرح مسکن مهر به‌کار ‌انداخت.

عواقب بی‌مهری‌ها با مسکن مهر

فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه می‌گوید:« در دولت اول آقای روحانی از طرح‌ها و مباحث مختلفی رونمایی شد و هر چند وقت یک بار از یک طرح جدید رونمایی می‌شد ولی هیچ کدام به منصه ظهور نرسید. این در حالی بود که برنامه‌ریزی‌ها و ریل‌گذاری‌هایی که در گذشته در حوزه مسکن اتفاق افتاده بود هم از دستور کار خارج شد.»  آش در این زمینه به حدی شور بود که شخص حسن روحانی که عموما کاری جز افتخار کردن مصرانه به کلکسیون اشتباهات خود طی سال‌های مدیریتش نداشت هم در این زمینه می‌گفت:

« نسبت به مسکن اعتراف می‌کنم که عقب‌ماندگی در دولت یازدهم داشتیم چرا که برخی طرح‌های ما اجرایی و عملیاتی نشد. تلاش کردیم مسکن‌های ناتوان و بدون خدمات را به جایی برسانیم و دچار عقب‌ماندگی شدیم و در دولت دوازدهم با تلاش فراوان باید این عقب‌ماندگی را جبران کنیم.»

روحانی البته این عقب‌ماندگی را جبران نکرد و پنج سال هم مصرانه از رویکردهای خانه برانداز عباس آخوندی در وزارت راه دفاع کرد. به صورتی که بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر با 70 درصد پیشرفت در اختیار تیم دولت یازدهم قرار گرفت و با گذشت بیش از

10 سال از آغاز پروژه‌ها، 200 هزار واحد مسکن تکمیل نشده باقی ماند! این در حالی بود که رهبر معظم انقلاب، شهریور ماه سال 1393 خطاب به هیئت دولت وقت تاکید داشتند:« اگر احتمالاً با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار به طور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد!»

دولت جدید اما باید چه کند و ضعف و قوت‌های آن در این مسیر طی یک سال گذشته چه بوده است؟

مصوبه سران قوا مفید و خوب است

بیضایی کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه به گزارشگر کیهان می‌گوید:« در بحث تمدید خودکار قراردادهای اجاره، یک اتفاق خوب افتاد. به هر حال، در حال حاضر دست دولت از ابزار اجرایی واقعی خالی است. نه سامانه املاک و اسکان آماده است و نه می‌تواند مالیات بر خانه‌های خالی را به صورت واقعی اجرایی کند، نه بحث عرضه مسکن زمین اجرایی و عملیاتی شده است. همه اینها در میان مدت جواب می‌دهد و در کوتاه مدت هیچ کدام از اینها جواب نمی‌دهد. لذا تنها ابزاری که الان در دست دولت است، این است که با یک عدد منطقی بخشی از بازار اجاره را کنترل کند.»

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت

یک سری اقدامات تحریک تقاضا مانند آزاد‌سازی یارانه‌ها، افزایش حقوق و دستمزد، وام ودیعه مسکن و مسائل دیگری که در بحث جراحی اقتصادی انجام شده را به صورت همزمان انجام داده است که اثرات اقتصاد تورمی در بازار دارد، می‌افزاید:« بحث افزایش 15 تا 20 درصدی اجاره بها اگر بدون تمدید خودکار قرارداد بود، یک شوخی بود. ولی این مسئله این امکان را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد که بتواند با این مستمسک قراردادش را تمدید کند. حال ممکن است درصدی از مستاجران نتوانند موجر را قانع کنند یا موجر در شورای حل اختلاف، ادله کافی برای تخلیه داشته باشد؛ ولیکن این مصوبه میزانی از مصرف تقاضا را در بازار اجاره کنترل می‌کند و از فشار تقاضا در بازار اجاره کم می‌کند.»

لزوم ساماندهی بحث اسکان مهاجرین

این کارشناس حوزه مسکن در بخش دیگری از گفت‌وگوی خود با کیهان، ضمن اشاره به مسئله مهاجرین و فشار تقاضای آنها بر بازار اجاره مسکن، می‌گوید:« نکته بعدی که باید در طرف تقاضا اتفاق بیفتد و دولت به صورت ضرب الاجلی در این زمینه کار کند، بحث اسکان مهاجرین است. عدد و رقم‌های غیررسمی که بعد از بحث طالبان در افغانستان گفته می‌شود عددهای بزرگی است و حرف از 8 تا 9 میلیون نفر مهاجر است. وقتی چنین اتفاقی رخ می‌دهد یعنی اینکه حدود 2 تا 2.5 میلیون خانوار جدید به صورت ناگهانی وارد بازار اجاره می‌شوند. این حجم برای بازار اجاره بسیار زیاد است و به این معنی است که حدود 30 درصد تقاضای جدید به بازار اجاره وارد می‌کند. در تمام دنیا برای مهاجرین یا تقاضاهای جدیدی که از کشورهای همسایه می‌آید، استراتژی‌های گام به گام دارند و این‌طور نیست که یکباره وارد بازار اجاره شوند. این اتفاقات متاسفانه رخ نداده است. یعنی کمپ‌های ما در مرز ایجاد نشده و بحث اسکان موقت‌ این افراد شکل نگرفته است و برایش برنامه‌ریزی نکرده‌ایم. مهاجرین باید ساماندهی شوند و برایشان سیاست‌گذاری شود. اگر هم می‌خواهند وارد بازار اجاره شوند باید سیاست گام به گام و مشخصی برایشان تدوین شود.»

جولان بانک‌های خصوصی در آشفته بازار مسکن

نگاهی کلان‌تر و کارشناسانه به مسئله مسکن و زمین اما می‌گوید مسائل را تنها نباید در نقد سیاست‌های دولت‌ها در زمینه ساخت و ساز و مسائل مربوط به آن محدود نمود. چرا که حجم سود مالی موجود در این بازار به حدی است که بازیگران قدرتمندی را بر سر سفره بزرگ خود نشانده و بلند کردن آنها از سر این سفره و بازگرداندن آرامش به مستاجران و مردم عادی کار چندان آسانی نیست!

یک کارشناس اقتصادی اخیرا طی گفت‌وگویی در رسانه ملی، بانک‌های خصوصی را نقطه کانونی سوداگری و افزایش نرخ مسکن با ابزار معاملات مکرر مسکن بین بانک و شرکت‌های تابعه و وابسته بانک معرفی می‌کند و می‌گوید: متأسفانه سامانه املاک و اسکان هنوز به طور کامل راه‌اندازی نشده‌است و اطلاعات داده‌شده به سازمان امور مالیاتی در رابطه با خانه‌های خالی نیز اطلاعات صحیح و کاملی نیست. بنابراین، دولت هنوز در بازار مسکن اشراف اطلاعاتی ندارد، اما واقعیت آن است که بازار مسکن درگیر تقاضا‌های سوداگرانه است. سردمداران این تقاضا‌ها نیز بانک‌ها به خصوص بانک‌های خصوصی‌اند. این‌ها هستند که با وارد کردن هزاران میلیارد پول به بازار مسکن باعث آشفتگی و به‌هم‌ریختگی بازار می‌شوند. هیچ صحبتی در دولت و مجلس درخصوص عملکرد بانک‌ها نمی‌شود.

پروین‌پور، کارشناس مسکن می‌افزاید: «وضعیت مسکن و اجاره‌ها بحرانی است. قیمت ملک به میزانی که اجاره‌بها افزایش پیدا کرده، بالا نرفته ‌است؛ به این دلیل که با افزایش قیمت ملک، برخی از افراد از حضور در بازار ملک محروم شده و فشار از بازار خرید و فروش به بازار اجاره منتقل می‌شود. بنابراین، فشار تقاضا باعث بالارفتن غیر‌منطقی نرخ اجاره می‌شود. حاکمیت نیز دنباله‌روی بازار است و تاکنون (از ۴۰ سال پیش تاکنون) سیاستگذاری جدی در این خصوص اتخاذ نکرده‌است. شاخص تراکم خانوار بر واحد مسکونی در سال ۱۳۵۵، برابر با 1/16 بوده، اما در سال ۱۳۹۵، برابر با 1/06 بوده‌است. اصلی‌ترین مشکل در حوزه مسکن، ناعادلانه بودن توزیع مسکن است و نه کمبود تولید.» تصویب و اجرایی شدن طرح دو فوریتی مجلس در زمینه ساماندهی بازار اجاره مسکن البته خواهد توانست تا حدی سیاستگذاری در حوزه بازار مسکن را عملیاتی کند. شروعی که می‌تواند با گام‌هایی چون اخذ مالیات سنگین از تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، تکمیل شود.

لزوم عرضه زمین خوب و کافی برای نهضت ملی مسکن

مسئله عرضه زمین کافی برای طرح نهضت ملی مسکن اما ظاهرا هنوز حل نشده و می‌تواند به عنوان پاشنه آشیل اقدامات دولت در بخش مسکن تلقی شود.

بیضایی مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در همین زمینه به گزارشگر کیهان می‌گوید:« در اولین مصاحبه رسمی که وزیر راه داشت اعلام کرد که ما حریم شهرها را افزایش می‌دهیم و در حریم شهرها زمین عرضه می‌کنیم. الان باید گزارش بدهد و بگوید چقدر زمین در حریم شهرها ارائه کرده است. همین الان نهضت ملی مسکن که دارد اتفاق می‌افتد، مجددا حرف از پرند، ایوانکی، هشتگرد و این‌طور مناطق است. حتی در شهرهای کوچک‌تر ما مثل بوشهر و هرمزگان و کرمان ما می‌بینیم که زمینی عرضه نشده است. دولت باز هم همان استراتژی اشتباهی که در گذشته در برخی مناطق دنبال شده است را دنبال می‌کند. یعنی سعی دارد تقاضاها را با استفاده از زمین‌هایی که بیابان خداست و هیچ کس به آن توجهی نمی‌کند و ارزش اقتصادی خاصی ندارد تا بخواهد در بازار تاثیر بگذارد، ساماندهی کند. طبعا چنین مکان‌هایی هم جذابیت خاصی ندارد تا تقاضای بازار به آن سمت برود. لذا استراتژی که وزیر در ابتدا اعلام کرده است با عملکردی که الان می‌بینیم، کاملا متفاوت است. مسئله بعدی این است که همین استراتژی هم دارد کند پیش می‌رود. اینها کم کارکردی و کارکردهای نامطلوب وزارت راه است که باید اصلاح شود.»

دولت سیاست موفقی در واگذاری زمین نداشته است

رضا سپهوند رئیس‌ دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه لرستان 30 ام خرداد ماه سال جاری طی گفت‌وگو با خبرگزاری فارس در همین زمینه با اشاره به تملک اراضی شهری توسط برخی دستگاه‌های اجرایی، گفته است:« این مهم موجب شده عرضه زمین که متغیر اثرگذاری در ساخت مسکن محسوب می‌شود، به مردم واگذار نشود و این موضوع موجب افزایش قیمت بالای مسکن شده، چرا که قیمت زمین حدود ۶۰ درصد قیمت مسکن بوده و متاسفانه دولت سیاست مناسبی برای واگذاری زمین به متقاضیان نداشته است.»

سپهوند با بیان اینکه در حال حاضر مقدمات طرح تهیه سالانه یک میلیون مسکن در کشور فراهم نیست، می‌افزاید:« نخستین مقدمه برای تحقق موضوع مسکن تهیه زمین است. اراضی بسیاری در اختیار دستگاه‌های دولتی همچون منابع است، یک اراده و مدیریت قوی میدانی برای آزاد‌سازی این اراضی و واگذاری به مردم لازم است تا بتوان به حوزه مسکن سامان داد.»

مسئله عدم واگذاری زمین برای طرح نهضت ملی مسکن اما ظاهرا فراتر از یک یا دو شهر است و عمومیت داشته و هنوز در شهرهای مختلف حل نشده باقی مانده است.

به عنوان مثال، 29 خرداد ماه سال جاری، حجت‌الاسلام احمدحسین فلاحی نماینده مردم همدان و فامنین در مجلس شورای اسلامی به خبرگزاری فارس گفته است:« هنوز یک‌هزار و ۲۰۰ هکتار زمین مسکن ملی در همدان تامین نشده چراکه متاسفانه هنوز شبهات حل نشده است از همین رو باید تلاش شود سریع‌تر این مسائل رفع و این میزان زمین در اختیار دولت قرار گیرد!»

11 اردیبهشت ماه سال جاری نیز مخاطبان خبرگزاری فارس با راه‌اندازی کمپینی خواستار آغاز پروژه ساخت مسکن ملی در تمامی مناطق استان خوزستان شدند. امری که ظاهرا یکی از مشکلات اصلی آن، تامین نشدن زمین است! وضعیت شهری مانند بندرعباس نیز چنین است. امید است با توجه ویژه رئیس‌جمهور و دستور ایشان، زمین‌های در تملک دستگاه‌های دولتی هر چه زودتر برای نهضت ملی مسکن واگذار شود.