بازار اجاره‌نشینی و اما و اگرهای آن-بخش دوم

طرح خوب مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

کد خبر: ۲۴۵۲۲۹

تاریخ: ۱۹ تير ۱۴۰۱ - ۲۰:۰۴

مسئله مسکن و اقتصاد مربوط به آن، موضوعی دست چندم و بی‌اهمیت نیست. طبق بررسی‌ها، ساخت هر 100 متر مربع مسکن، 1.44 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم در سال ایجاد می‌کند و راه افتادن تولید در بخش مسکن، می‌تواند 200 تا 300 صنعت مرتبط با آن را نیز از رکود خارج کرده و به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی در مباحث اقتصاد کلان مطرح است.

بیت الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه می‌گوید:

«بیش از نیمی از جامعه ما درگیر مشکل مسکن هستند و به طریقی، دامنه‌اش همه جامعه ما را گرفته است. مثلا ما وقتی مسئله خط فقر را بررسی می‌کنیم می‌بینیم درصد زیادی از جامعه ما زیر خط فقر هستند و وقتی به سبد هزینه خانوارها نگاه می‌کنیم می‌بینیم مسکن در شهرها از 45 تا 80 درصد سهم سبد خانوار را به خود اختصاص داده است. اگر مشکل مسکن حل شود، یکباره بخش زیادی از خانوارهای زیر خط فقر ما بالای خط فقر می‌آیند و یک رفاه عمومی اتفاق می‌افتد. پس موضوع مسکن یک موضوع کوچک و حاشیه‌ای نیست.»

مخالفت مشاورین املاک

با طرح‌های دولت و مجلس!

دولت سابق اما همزمان با خاموش کردن موتور این بخش پیشران اقتصاد که تمام ملزومات آن نیز در داخل کشور فراهم است و وابستگی به خارج ندارد، تمام هشت سال گذشته را به خیال ایجاد اشتغال و ایجاد آنچنان رونق اقتصادی مدنظر حسن روحانی و تیم همراهش، به التماس اروپا و آمریکا مشغول شد.

نتیجه چنان رویکردی اکنون خود را در وضعیت وخیم بازار مسکن و رهن و اجاره نشان می‌دهد. ما در بخش پیشین این گزارش به بررسی اقدامات دولت و مجلس فعلی برای رفع معضل قیمت‌های نجومی در بازار اجاره مسکن اشاره کردیم. سؤال اما این است که مصوبه اخیر سران قوا در زمینه تعیین سقف مشخص برای افزایش سالانه اجاره‌بها، چقدر مبنای علمی و تجربی دارد و قابلیت اجرای آن تا چه حد خواهد بود؟

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس ‌اتحادیه مشاوران املاک، 29 خرداد ماه سال جاری در همین زمینه به خبرگزاری ایسنا گفته است:

«سیاست‌های دستوری برای بازار مسکن و اجاره به مثابه پوشیدن پالتو در تابستان است. این‌گونه سیاست‌ها تاثیری در کنترل قیمت‌ها ندارد اما منجر به دعواهای مالک و مستأجری می‌شود. صاحبخانه‌ای که از گردش و تفریح و خوراک خودش زده و یک خانه اضافه خریده، حالا او را مجبور می‌کنند نرخ اجاره را بسیار کمتر از حد تورم کاهش دهد.»

خسروی معتقد است: «طرح مجلس نیز بدون استفاده از نظر کارشناسان ارائه شده و احتمالا توسط شورای نگهبان رد می‌شود. درخصوص طرح دولت هم عدم توفیق این سیاست در دو سال گذشته می‌توانست چراغ راه باشد که متاسفانه برایشان تجربه نشد. دستور باید سهل، آسان و لازم‌الاجرا باشد. این‌گونه قوانین و مصوبات، حتی به فرض جوابدهی، منجر به فرار سرمایه‌ها می‌شود. صاحب خانه وقتی می‌بیند با فشار روبه‌رو است خانه‌های خود را می‌فروشد و به ترکیه می‌رود. کما اینکه در حال حاضر ایرانی‌ها دومین گروه خریداران مسکن در ترکیه هستند.»

سعید لطفی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک نیز به ایسنا می‌گوید:«هر زمان که بازار مسکن ملتهب می‌شود انگشت اتهام را به سمت مشاوران املاک نشانه می‌گیرند. در واقع علت را رها کرده و به معلول می‌پردازند. مشکلات بازار اجاره یک‌شبه ایجاد نشده که با یک نسخه دستوری و ضرب‌الاجلی بتوان مسائل آن را حل کرد.» واقعیت اما چیست و تجویز نسخه عدم دخالت دولت و مجلس در بازار رهن و اجاره مسکن و کوبیدن بر سر آنها با کلیدواژه «اقتصاد دستوری» چقدر می‌تواند در رفع معضل جامعه در این حوزه موثر باشد؟

قوانین اجاره‌نشینی در اقتصادهای آزاد

چگونه است؟

نگاهی به قوانین رهن و اجاره مسکن در آزادترین اقتصادهای دنیا در کشورهای اروپایی، شاید پاسخ مناسبی برای این سؤال باشد. روزنامه دنیای اقتصاد شهریور ماه سال گذشته طی گزارشی با عنوان «اجاره‌نشینی به سبک آلمانی» در همین زمینه می‌نویسد:« رابطه موجر و مستأجر در آلمان با اجاره‌نامه‌های «نامحدود» تنظیم می‌شود که ۶ ویژگی دارد. مالکان در بازار اجاره آلمان با مدل اقتصادی برد- برد و فرمول مشخص «رشد سالانه اجاره‌بها»، اجاره‌داری می‌کنند. مستأجرها قبل از ورود به آپارتمان‌ها باید «ماراتن انتخاب از سوی موجر» را طی کنند؛ اما بعداز انعقاد قرارداد، دست بالا را پیدا می‌کنند. موجر تحت هر شرایطی نمی‌تواند به قرارداد خاتمه دهد.»

به گزارش دنیای اقتصاد، جهت‌گیری محتوای قانون اجازه‌نشینی در آلمان، همراهی با مستأجر و به نفع اجاره‌داری بلندمدت است و سهم اجاره‌نشینی در سبد هزینه خانوار تنها به حدود 23 درصد می‌رسد.

در بخشی دیگر از همین گزارش می‌خوانیم: « قوانین اجاره‌نشینی در آلمان که در کل می‌توان آن را قوانینی به نفع مستأجرها یا قوانین همراه مستأجرها نامید، دست‌کم ۶ ویژگی مهم دارند که نامحدود بودن زمان اجاره مسکن برای خانوارها یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آنها محسوب می‌شود. طولانی بودن زمان اجاره‌نشینی در یک واحد مسکونی از سوی عمده خانوارها نقش بسیار زیادی در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. در قالب اولین ویژگی، موجر نمی‌تواند در قراردادهای نامحدود اجاره مسکن برای مستأجر زمان تخلیه یا زمان خاتمه قرارداد تعیین کند. ویژگی دوم آن است که قوانین اجاره‌نشینی در آلمان برای مستأجرها این حق را قائل است که با اخطار قبلی به موجر، به سکونت خود در واحد مسکونی استیجاری خاتمه دهد یا به اصطلاح قرارداد را فسخ کند. اما صاحبخانه تنها در شرایط خاص می‌تواند خاتمه اجاره‌نشینی خانوارهای ساکن در واحد مسکونی تحت مالکیت خود را اعلام کند.»

لزوم حمایت قانون از مستأجران

وضع چنین قوانینی اساسا برای کنترل بازار و حمایت از اقشار کم برخوردار به خصوص در شرایط تورمی بسیار مناسب است. با این حال شاید گفته شود که تورم موجود در اقتصادی مانند آلمان با کشور ما قابل قیاس نیست و نمی‌توان چنان نسخه‌ای را برای بازار اجاره‌نشینی در ایران هم پیشنهاد کرد. چرا که در این شرایط مالکان متضرر خواهند شد. واقعیت اما این است که در طرح دوفوریتی مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، منافع موجران نیز لحاظ شده و تشویق‌های مالی برای موجران خوب در نظر گرفته شده است. ثانیا خبر مهم این است که مطابق اعلام اداره آمار فدرال آلمان در تاریخ سی ام خرداد ماه سال جاری، «تورم سالانه قیمت تولیدکننده آلمان به بالاترین رقم

۷۳ سال گذشته و به عدد ۳۳.۶ درصد رسیده است؛ تورم قیمت تولیدکننده در این کشور در ماه گذشته میلادی با سرعت بی‌سابقه‌ای افزایش یافت که سریع‌ترین افزایش از سال ۱۹۴۹ به شمار می‌رود؛ این نشان می‌دهد که تورم قیمت مصرف‌کننده، هنوز به اوج خود نرسیده است!»

پیرو سیاست‌های تحریمی کشورهای اروپایی در قبال روسیه، تورم در سایر اقتصادهای اروپایی نیز

رو به افزایش است و همه اینها طبعا دلیلی نخواهد بود تا این کشورها قوانین اجاره‌نشینی در راستای حمایت از مستأجران را تغییر دهند. چرا که هر فرد عاقلی می‌داند وظیفه حاکمیت در شرایط تورمی، حمایت بیشتر از اقشار کم‌برخوردارتر است. در همین زمینه، 30 ام خردادماه سال جاری، یورونیوز پیرامون بالا گرفتن تب تورم در اقتصادهای اروپایی نوشته است: «اعتصاب‌های سراسری در اروپا به علت افزایش هزینه‌های زندگی و تورم بالا گرفت؛ بلژیکی‌ها پروازها را لغو کردند، انگلیسی‌ها خطوط ریلی را هدف قرار می‌دهند؛ اتحادیه شبکه قطار انگلیس، این اعتصابات را لازم خواند چرا که به گفته این اتحادیه حقو‌ق‌های کارگری در ۴۰ سال گذشته به میزان رشد تورم، هم‌تراز نشده‌اند؛ در حال حاضر، تورمی که انگلیس با آن دست و پنجه نرم می‌کند در چهار دهه اخیر بی‌سابقه بوده است؛ اوج‌گیری این اعتصابات با شروع فصل تعطیلات، به هم ریختگی در شبکه ریلی و همچنین خدمات فرودگاهی میلیون‌ها اروپایی را در ماه‌های پیش‌رو با چالش‌هایی نه چندان خوشایند رو‌به‌رو خواهد کرد.»

قوانین اجاره‌نشینی در کانادا

بر این اساس، دخالت اخیر شورای سران قوا در مسئله تعیین سقف برای نرخ اجاره‌بها را باید اقدامی صحیح تلقی کرد، امری که اکنون به دلیل خلأ قانونی در این حوزه صورت گرفته و می‌تواند با تصویب و اجرایی شدن طرح دوفوریتی مجلس در این حوزه، تکمیل شود. اصل دخالت دولت در بازار اجاره مسکن، موضوعی عقلانی و پذیرفته شده حتی در آزادترین اقتصادهای دنیاست.

اردیبهشت‌ماه سال جاری، خبرگزاری فارس طی گزارشی در همین زمینه، می‌نویسد:« یکی از پراستفاده‌ترین سیاست‌هایی که در بازار اجاره کشورهای مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد، سیاست کنترل افزایش اجاره‌بها است. سیاستی که در بسیاری از کشورهای جهان اعمال می‌شود.»

یکی از دانشجویان ایرانی‌ ساکن کشور کانادا در بیان سیاست‌های کشور کانادا در حوزه مهار قیمت اجاره به خبرنگار فارس می‌گوید: «ممکن است دو واحد مسکونی با شرایط مشابه در یک زمان قیمت اجاره متفاوت داشته باشند و بعضا این تفاوت بسیار زیاد باشد.»

وی می‌افزاید:« علت این اختلاف بعضا زیاد آن است که ممکن بوده در یکی از این واحدهای مسکونی، خانواری به مدت زیاد ساکن بوده و با توجه به سقف افزایش اجاره‌بها سالانه هم اکنون قیمت کمی برای واحد مسکونی بپردازد اما همان خانه اگر بخواهد به خانوار جدیدی اجاره داده شود، با قیمت بسیار بالاتری ارائه می‌شود.»

با این حال، ضمانت اجرایی مصوبه اخیر شورای سران قوا، یکی از دغدغه‌های جدی مطرح در فضای رسانه‌ای و عمومی جامعه است.

8 تیرماه تابستان سال 1399 بود که رئیس‌جمهور وقت در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین‌شده از سوی دولت خبر داد. براساس این مصوبه، موجران نمی‌توانستند میزان اجاره‌‌بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به‌طوری که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر

۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر ۱۵درصد تعیین شد.

ضمانت اجرایی مصوبه شورای سران قوا چیست؟

بررسی آمارهای بانک مرکزی از میزان رشد اجاره‌بها در دوره مذکور اما رعایت نشدن مصوبه مذکور از سوی مالکان را نشان داد. به صورتی که به استناد آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، میزان رشد اجاره‌بها در مناطق شهری کشور در 6 ماه ابتدایی سال 1399 بین ارقام 30.1 درصد و 31.3 درصد در نوسان بوده است. بر اساس این آمار میزان رشد شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری، پس از صدور مصوبه ستاد کرونا و در تیرماه، مردادماه و شهریورماه 99 به ترتیب رقم 31 درصد، 30.6 درصد و 30.1 درصد را تجربه کرده است، در حالی که دولت افزایش اجاره‌بها بیش از

25 درصد در تهران، 20 درصد در کلانشهرها و

15 درصد در سایر شهرهای کشور را ممنوع اعلام کرده بود! به نظر می‌رسد پاشنه آشیل اجرای چنین قوانینی در کشور ما، همچنان عدم وجود سامانه اطلاعاتی قوی و کارآمد است.

محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه می‌گوید:«وقتی سامانه‌های مهمی مانند سامانه ملی املاک و اسکان به طور کامل مورد توجه قرار نگیرد، طبیعتا نمی‌توان انتظار ساماندهی بازار مسکن را داشت.»

حمید بهزادی، کارشناس حوزه اقتصاد اما معتقد است:«به دلیل افزایش تقاضا و کمبود عرضه قدرت چانه‌زنی صاحبان ملک بالا رفته و به نوعی مالکان تعیین‌کننده نرخ خرید و فروش و اجاره‌بها مسکن شده‌اند. الزام ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین باطل کردن مجوز فعالیت مشاوران املاکی که قرارداد بالای سقف تعیین شده می‌بندند، می‌تواند در اجرای این قانون موثر واقع شود.»