بازار اجاره‌نشینی و اما و اگرهای آن (بخش نخست)

تلاش دولت و مجلس برای رفع نگرانی مستأجران

کد خبر: ۲۴۵۱۴۳

تاریخ: ۱۵ تير ۱۴۰۱ - ۱۸:۰۴

حسن رضایی

مسئله اجاره‌نشینی و مشکلات مربوط به آن، این روزها در زمره موضوعات داغ محافل رسانه‌ای موافقان و مخالفان دولت و نقل محفل مردم کوچه و بازار است.

اعلام اخیر وزیر راه و شهر‌سازی مبنی بر سقف قانونی افزایش اجاره بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال جدید، اکنون مهم‌ترین اقدام عاجل دولت در زمینه مهار التهاب موجود در بازار این روزهای اجاره‌نشینی محسوب می‌شود. این اقدام اما تا کجا مسئله را حل خواهد کرد و ریشه‌های معضل کنونی بخش مسکن، در کجاست و برای حل آن‌چه باید کرد؟

ما پیش از این و پیش از استقرار دولت جدید طی سلسله گزارش‌هایی مفصل، به بررسی وضعیت بازار مسکن و اولویت‌های دولت جدید در این حوزه پرداخته ایم.

حالا اما با گذشت نزدیک به یک سال از عمر دولت، مسائل و شرایط تا حدودی متغیر شده و علاوه‌بر بررسی پیشینه مشکل، می‌توان به نوع عملکرد دولت مستقر در این حوزه نیز پرداخت. بر این اساس، ما در این گزارش مجددا به بررسی موضوع بازار مسکن و به طور خاص، مسائل حوزه اجاره‌نشینی خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.

ریشه وضعیت فعلی بازار اجاره چیست؟

ریشه وضعیت کنونی بازار مسکن اما در کجاست و دلیل نجومی شدن قیمت رهن و اجاره در شهرهای مختلف چیست؟

در بررسی سخن کارشناسان مختلف در رسانه‌هایی با دیدگاه‌های متفاوت، شاید بتوان یک سرنخ واحد و مشترک را پیدا کرد و روی آن به عنوان عمومی‌ترین علت، دست گذاشت: مسئله عرضه و تقاضا! به بیانی دیگر، مانند تمام بازارهای دیگر، این‌جا نیز حرف از لزوم تناسب عرضه و تقاضا، پای ثابت تمام بحث‌های کارشناسی محسوب می‌شود. در این میان برخی کارشناسان معتقدند مشکل در تولید مسکن است و برخی دیگر قائل به عدم عرضه واحدهای تولید شده به بازار هستند. حقیقت تلخ اما این است که ما طی هشت سال دولت سابق، در افتضاح کاشتن در هر دوی این موارد، رکورد زدیم! به صورتی که نه مسکن قابل توجهی ساخته شد و نه مسئله اخذ مالیات از خانه‌های خالی برای وادار کردن مالکان آنها برای عرضه به بازار به سرانجام مشخصی رسید. این در حالی بود که کارشناسان این حوزه، مکرر گفته بودند که با توجه به انبوه جمعیت جوانان در آستانه ازدواج کشور، سالانه ساخت حداقل یک میلیون مسکن در کشور برای رفع نیاز بازار لازم و ضروری است.

حالا طبعا جمعیت جوان در آستانه ازدواج بالاتر رفته و اگر دیروز سخن از 10 میلیون بود، اکنون حرف از حداقل 14 میلیون نفر جوان در آستانه ازدواج است، علاوه‌بر این، بی‌عملی تقریبا مطلق دولت سابق در حوزه مسکن، میزان نیاز سالانه کشور به مسکن را افزایش داده است. بر این اساس، شناخت معضلات کنونی حوزه مسکن و اجاره‌نشینی، بدون بازخوانی پرونده آن در سال‌های اخیر، ممکن نخواهد شد.

28 فروردین 98 خبرگزاری دولتی ایرنا در همین زمینه طی گزارشی با اشاره به گسترش اجاره پشت‌بام و کانکس خوابی در سایه قیمت‌های نجومی بازار مسکن، به نقل از یک فعال این بازار، می‌نویسد:« قيمت كانكس‌ تعيين‌شدني نيست؛ چرا كه به عوامل مختلفي بستگي دارد. كانكس‌‌هاي مسكوني گران‌‌تر از ساير انواع آن هستند. قيمت آنها از متري ٢٠٠‌هزار تومان شروع شده و تا متري 950‌هزار تومان هم مي‌رسد. با اعمال اين نرخ، بسته به متراژ اين واحدها، قيمت فروش آنها گاهي تا 5٠ميليون‌ تومان هم پيش مي‌‌رود.» واضح‌ترین نتیجه مدیریت دولت روحانی بر بازار مسکن اما حتما همین واقعیت تلخ بود که تمرکز دولت از دادن وام به خریداران مسکن، به دادن وام ودیعه مسکن به مستاجران تغییر کرد!

نقش اول عباس آخوندی در خلق وضعیت کنونی

امری که نقش اول آن، کسی جز عباس آخوندی نبود. آخوندی که در جلسه رای اعتماد در مجلس شورای اسلامی به تاریخ 23 مرداد 1392 گفته بود:«هیچ وقت مخالف مسکن مهر نبوده و نیستم من جزو اولین کسانی بودم که این موضوع را وارد نظام برنامه‌ریزی ایران کردم که بعد از آن، این مسئله ردیف پیدا کرد.» بعدا مدعی شد که طرح مسکن مهر، «مزخرف»، «فاجعه‌آفرین»، «شهربرانداز» و «پوپولیستی» بوده است. بعدتر هم کشف کرد که مسکن مهر، ساخت «قفس‌های انسانی» بوده و طرحی است که اقتصاد ایران را از ریل خارج کرده است! آخوندی البته به اینها بسنده نکرد و نهایتا مدعی شد:

« مسکن مهر بزرگ‌ترین مداخله و شکست دولت در حوزه مسکن در تاریخ ایران بود!» بر این اساس، دولتی که در سال 92 بر سر کار آمد، چنان که حسن روحانی در تبلیغات انتخاباتی‌اش مدعی بود، نه برای تصحیح و تکمیل مسکن مهر، که برای عقده‌گشایی و دشمنی با کارهای قبلی انجام شده در بخش مسکن، پاچه‌هایش را بالا زده بود و خودش نیز هیچ وقت طرح‌های موهومی چون مسکن اجتماعی و.... را اجرایی نکرد و فقط با افکار عمومی در این زمینه بازی کرد.

آخوندی در مراسم تودیع خود گزارش مفصل‌تری در همین زمینه ارائه داده، می‌گوید:« حضرات هر روز تبلیغ می‌کنند که این دولت حتی یک مسکن هم نساخته است، این افتخار دولت است که حتی یک واحد مسکونی را نساخت. از ابتدا قرار نبود دولت خانه‌ای بسازد! می‌توانستم هر هفته یک پروژه را افتتاح کنم و یکی از محبوب‌ترین وزرا شوم؛ اما ضمن وقت گذاشتن زیاد و پیگیری کردن کار، بخش زیادی از کار مسکن مهر را انجام دادم. یک مورد- مسکن مهر- را هم افتتاح نکردم، حتی یک مورد را افتتاح نکردم!» آخوندی در عین اینکه معتقد بود ساختن مسکن وظیفه دولت نیست و با وقاحت، به نساختن حتی یک واحد مسکن افتخار هم می‌کرد، همزمان مدعی بود که برای تکمیل مسکن مهر پیگیری زیادی انجام داده است! این در حالی است که حجم وعده‌های دولت روحانی درباره تکمیل مسکن مهر طی سال‌های گذشته، آن را به یکی از سوژه‌های طنز فضای مجازی بدل کرده بود!

28 اردیبهشت ماه 1400 خبرگزاری دولتی و اصلاح‌طلب ایسنا طی گزارشی با عنوان «تکمیل مسکن مهر تا پایان دولت در ‌هاله‌ای از ابهام»، در همین زمینه می‌نویسد:« جدیدترین آماری که از مسکن مهر ارائه شده حاکی از آن است که ۶۱ هزار واحد از پروژه ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی مسکن مهر که از سال ۱۳۸۶ کلنگ آن زده شد هنوز تحویل متقاضیان نشده است.» همه اینها در حالی است که حسن روحانی در مناظرات انتخاباتی سال 96 گفته بود مسکن مهر تا پایان همین دولت یازدهم تکمیل خواهد شد! حالا اما چه باید کرد؟ رستم قاسمی وزیر راه و شهر‌سازی 26 خرداد ماه سال جاری طی توئیتی در همین زمینه نوشته است:« تیغ تیز اجاره‌بها بر روی گردن قشر آسیب‌پذیر است و برداشتن آن نیازمند حرکتی جهادی، بزرگ و اقدامی فراوزارتخانه‌ای است. بسته جدید خروج از این بحران را با همکاری صاحب‌نظران به رئیس‌جمهور تقدیم کردیم که ان‌شاءالله با تأیید سران قوا حرکتی اساسی به‌جای مُسکّن‌های زودگذر است.»

برنامه دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بها

یک روز پس از خبر وزیر، محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهر‌‌سازی جزئیات بیشتری از بسته دولت درباره اجاره بها ارائه کرد. وی اظهار داشت:« کنترل بازار مسکن نیاز به قانون دارد که در جلسه سران مطرح خواهد شد و مصوبات برای کوتاه‌مدت اخذ می‌شود که بتوانیم این کنترل را برای تابستان امسال و اجاره امسال داشته باشیم.»

معاون وزیر راه و شهر‌سازی در ادامه با بیان اینکه بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل سه بخش است، می‌گوید:« بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. برای اولین‌بار در دی‌ماه سال گذشته توانست بیش از

560 هزار واحد خالی را شناسایی کند‌که این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شد، اولین مالیات خانه‌های خالی پس از 4 دهه در بهمن سال 1400 اخذ شد. هفته گذشته نیز مجددا 120 هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.»

تمدید خودکار قراردادهای اجاره

به گفته معاون وزیر راه و شهر‌‌سازی، اقدام دوم در بسته فوق، بحث افزایش تولید است که در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از 567 هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. 158 هزار واحد مسکن روستایی و 193 هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز 53 هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع 918 هزار واحد خواهد بود.

محمودزاده با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به 2 میلیون واحد برسانیم، اظهار می‌دارد: « اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و در دولت مطرح می‌شود. یک بخشی از کنترل بازار نیاز به قانون دارد که در جلسه سران مطرح و مصوبات آن برای کوتاه مدت اخذ خواهد شد. همزمان مجلس نیز یک طرح دو فوریتی دارد و تبدیل آن به قانون زمان بر است و به تابستان امسال نمی‌رسد. از این رو

این مسئله از کانال سران قوا دنبال می‌شود تا بتوانیم در تابستان امسال کنترل بازار اجاره را داشته باشیم.»

به فاصله کوتاهی از این خبر و در روز 29 خرداد ماه، مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت. بر این اساس سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. دو فوریت طرح مجلس در زمینه ساماندهی بازار اجاره مسکن اما در 28 اردیبهشت ماه جاری با 150 رای موافق به تصویب رسیده بود. طرحی که در صورت تصویب نهایی و اجرایی شدن می‌تواند به بازار اجاره مسکن در کشور سر و سامان بهتری بدهد. 18 خرداد ماه سال جاری، علی خضریان، سخنگو و عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون اصل نود مجلس، در گفت‌وگو با واحد مرکزی خبر در تشریح اهداف طرح مجلس نکات مهمی را بیان کرده است.

جزئیات طرح دوفوریتی مجلس

برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

وی می‌گوید:«تفاوت این طرح با گذشته این است که افزایش اجاره‌بها را قبلا دولت یا ستاد کرونا اعلام می‌کرد و بیشتر توصیه‌ای بود و اگر کسی عمل نمی‌کرد محلی برای رسیدگی وجود نداشت. این طرح در ۳ ماده اجرا خواهد شد؛ اول الزام می‌کند اجاره‌ها در سامانه ثبت معاملات ثبت شود و اگر دفاتر معاملات ملکی این کار را انجام ندهند ۳ برابر مبلغ ثبت اجاره جریمه خواهند شد. امتیاز بنگاه‌های املاک ملکی سلب می‌شود و اگر موجری بپذیرد انجام معامله و اجاره بها را در این سامانه ثبت نکند و به بنگاه‌ها مراجعه نشود در صورتی که توافقی انجام دهند اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند و موجر خواهان تخلیه مسکن باشد هزینه رسیدگی تا

۳ برابر می‌شود.»

خضریان که پیش از این در دفاع از دو فوریت طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن در صحن مجلس نیز سخن گفته بود، می‌افزاید:« براساس این طرح در صورتی که موجران نرخ اجاره بهای آنها بیشتر از حدی که دولت اعلام کرده است باشد مالیات بیشتری از آنها دریافت می‌شود به گونه‌ای که برای آنها به صرفه نخواهد بود. بر این اساس موجرانی که پایبند به قانون هستند تشویق می‌شوند و می‌توانند وام‌های بلندمدت وکم بهره برای باز‌سازی ملک خود دریافت کنند.»

سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس شورای اسلامی البته معتقد است: «دولت باید قانون جهش تولید مسکن را جدی‌تر اجرا کند تا عرضه مسکن به قدری افزایش یابد تا نرخ مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود. چرا که این طرح به تنهایی نمی‌تواند نرخ اجاره بها را کاهش دهد بلکه می‌تواند آن را کنترل کند و با انبوه ‌سازی مسکن مشکل کمبود مسکن حل خواهد شد.»