آیا راهکاری برای کاهش دغدغه اجاره‌بهاي مستأجران وجود دارد؟ - بخش دوم

میزان اثرپذیری طرح‌های دولت در جلوگیری از افزایش اجاره‌‌بها

کد خبر: ۲۲۳۲۰۰

تاریخ: ۱۲ مرداد ۱۴۰۰ - ۲۱:۵۷

مالکاني که آپارتمان و املاک را سرمايه و منبع درآمد مي‌دانند و مستأجرانی که با وجود قيمت‌هاي سرسام‌آور خريد مسکن، علاوه‌بر فشارهاي اقتصادي و معيشتي، غم خانه‌به‌دوشی و نگراني سررسيد موعد اجاره‌بها را بايد هميشه با خود به همراه داشته باشند. با توجه به اينکه خود نگارنده مستأجر هست؛ واقعاً چه راهکارهايي براي اين موضوع در نظر گرفته‌شده است؟ افزايش قيمت‌هاي مسکن و اجاره‌بها نتيجه کدام سياست است؟و چه کساني بايد پاسخگوي این‌همه فشار بر مردم باشند؟
این‌ها سؤالاتي است که بسياري از مردم در طول روز و هنگام مواجهه با بسياري از موارد معيشتي و اقتصادي با آن مواجه مي‌باشند.
پيش‌بيني 10 هزار ميليارد تومان
براي وام وديعه مسکن
محمد اسلامي وزير راه و شهر‌سازي دولت روحانی چندی پیش در برنامه نگاه يک‌، پيرامون نقش دولت در جلوگيري از افزايش بي‌رويه و بي‌ضابطه اجاره‌بها، می‌گوید: «امسال 10 هزار ميليارد تومان براي وام وديعه مسکن پیش‌بینی‌شده و براي افرادي است که تاکنون دريافت نکرده‌اند. در اين دولت سعي کرديم حق‌الزحمه مشاوران املاک را از اين وضع خارج کنيم و اتحاديه املاک هم همکاري خوبي داشتند و اميدواريم مسير خودش را طي کند که مورد استقبال مشاوران املاک درستکار و حرفه‌اي که نياز جامعه را پوشش مي‌دهند، باشد و این امر هم کمک مي‌کند جريان سوداگري را پالايش کنيم و نظام معاملات ملکي قابل‌اعتمادتر شود.»
وي درباره نتيجه عملي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي بر قراردادهاي اجاره‌بها، می‌گوید:« بخش اجاره‌بها يک بخش خصوصي است و ملک، حقوق مردم است و بر اين اساس فردي نمي‌خواهد واحد خود را اجاره دهد و ازنظر حاکميت فقط مي‌توان ماليات دريافت کرد و فردي مي‌خواهد اضافه‌تر از قانون تعیین‌شده اجاره بگيرد بايد از اين فرد ماليات دريافت کرد و اين همان کاري است که در دنيا انجام مي‌شود.»
وزير راه و شهر‌سازي درباره قراردادهای اجاره‌بها، می‌افزاید:« اين براي اولين بار در تاريخ کشور است که دولت البته به دليل کرونا درباره اجاره‌بها مقرراتي را وضع مي‌کند و تنها راهي که بتواند در اين زمينه داشته باشد، قانون اجاره‌بهاست که مؤثر هم بود.»
اسلامي نقش تقاضاي بالاي امسال را در افزايش اجاره‌بها مؤثر می‌داند و می‌گوید: « در سال 99 حداقل 65 درصد ميزان اثاث‌کشي بر اساس همين قانون اجاره‌بها کاهش داشته و اين آمار در شهرهاي ديگر غير از تهران بالاي 80 درصد بوده است.»
وي با اشاره به اينکه شکايت‌هايي که به شوراي حل اختلاف رسيده در طول سال 99 و تا قبل از مصوبه جديد هزار و 300 مورد بوده است، می‌گوید:« مالکان براي تخليه واحد خود شکايت کرده‌اند که حدود 300 مورد حکم تخليه صادر شده است و بقيه در شوراي حل اختلاف به صلح انجاميده است.»
وزير راه و شهر‌سازي تصریح می‌کند:
« نکته ديگر هم انصاف مالکان در مورد اجاره‌بها براي مستأجران است. در سال گذشته براي مستأجران وديعه مسکن کار‌سازي کرديم و پنج هزار ميليارد تومان به 225 هزار خانوار پرداخت شده است. مهم‌ترين اقدام اين بود که هم سقف اجاره‌بها را اعلام و هم يک وديعه‌اي را به مردم پرداخت کنيم.»
وزير راه و شهر‌سازي با بيان اينکه امسال
10 هزار ميليارد تومان براي وديعه مسکن پيش‌بيني کرديم، ادامه می‌دهد:« تاکنون 250 هزار خانوار ثبت‌نام کرده‌اند و اين وام براي افرادي است که تاکنون دريافت نکرده‌اند و سقف اين وام براي تهران به 70 ميليون تومان افزايش پیداکرده است. دليل اصلي پرداخت اين وام اين است که مردم اثاث‌کشي نکنند و ما زمين 99 ساله براي ساخت واحد اجاره‌اي
مي‌دهيم.»
مقصر اصلی دولت است
نه موجر و مستأجر
آقاي مصطفی گلشني بنگاه‌داري که در شوراي حل اختلاف اتحاديه مشاورين املاک هم مشغول به فعاليت است در اين باره به گزارشگر کیهان مي‌گويد: «املاک هیچ‌گونه نقشی در این زمینه ندارند، چون این یک مسئله است که بین موجر و مستأجر هست و نقش املاک به جهت کمیسیون یک چهارمی است که در این میان دریافت می‌کند و هیچ‌وقت یک مشاور به خاطر مبلغ یک چهارم، یک مستأجر را در دوازده ماه بدهکار نمی‌کند و اصلا عاقلانه نیست.
ازنظر من بیشترین مسئله‌ای که باعث افزایش اجاره‌بها و بار فشار بر روی دوش مستأجرین است، این نیست که موجر یا مالک بیشتر از حق خود می‌خواهند بلکه باید گفت حقوق مستأجرین به درستی پرداخت نشده است. حقوق مستأجرین عبارت است
از تغییر قیمتی اقلام و اجناس و تفاوت آن با دریافتی‌های یک کارگر یا کارمند. مقصر اصلی این جمع دولت است. چرا که دولت همسان‌‌سازی حقوق و معیشت کارگران و کارمندان را نسبت به بازار و اقلام و اجناس انجام نداده است.»
وی می‌افزاید: «همه مشکلات از آنجایی شروع شد که دولت نقش خود را نادیده گرفت و مالیات از موجر و مستأجر و دیگران را مدنظر قرار‌داده است. چرا می‌خواهند موجر و مستأجر و یا مردم را با یکدیگر درگیر کنند؟ آیا هدفشان این است که آب را گل‌آلود کنند و نفعی به جیب دولت برسد؟
دولت باید سیاست تشویقی را به جای تنبیهی قرار دهد و به مالکینی که مثلا پنج تا ۱۰ خانه دارند بگوید؛ به واسطه اینکه شما این خانه‌ها را اجاره می‌دهید و حال وهوای مستأجری که وظیفه دولت تأمین مسکنش هست را راحت می‌کنید؛ سیاست تشویقی معاف از مالیات قرار بدهند. زمانی که موجر ببیند دولت حمایتش می‌کند بیشتر ترغیب می‌شود.
چرا دولت همه‌اش به دنبال دریافت مالیات است و با مالیات ضعف خود را می‌پوشاند؟ دولت می‌بایست به موجرینی که در سفته‌بازی و دلالی قرار نگرفتند و خانه‌های خود را برای اجاره قرار می‌دهند، درصد بخشودگی مالیاتی قرار بدهد.»
سیاست تشویقی بخشودگی
جایگزین سیاست تنبیهی مالیاتی
این مشاور املاک با بیان اینکه دولت آینده می‌تواند در این زمینه نقش گسترده‌ای داشته باشد، تاکید می‌کند: « دولت آینده بیاید و برعکس این دولت‌های قبل عمل نماید و در عوض دریافت از مردم و اضافه کردن بار بر روی دوش مردم، از سیاست تشویقی استفاده کند و به جای استفاده از مالیات سنگین که باعث اضافه شدن مبلغ اجاره‌بها می‌شود،
از سیاست تشویق و معافیت مالیاتی استفاده کند.»
مردم نسبت به سرمایه خود
تحقیق نمی‌کنند
آقای گلشنی عضو شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک می‌افزاید: «بنده حدود ۱۵ سال در شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک مشغول به فعالیت می‌باشم و به جرأت می‌گویم که به جز تعدادی خاص، بقیه همکاران ما تخلفشان آن‌قدر وسیع و بزرگ نیست بلکه چون با سرمایه اصلی مردم، چه موجر و چه مستأجر سروکار دارند کوچکترین تخلف هم بزرگ وانمود می‌کند. تعداد بسیار کمی از همکاران ممکن است تخلف داشته باشند که البته آنها هم بنگاه‌دارانی هستند که بدون جواز مشغول به فعالیت هستند. بدانید ما کسانی را همکار می‌دانیم که صاحب جواز هستند.»
وی در جواب سؤال گزارشگر کیهان درباره اینکه چه کسی مسئول پیگیری مشاوران املاک بدون جواز است، می‌گوید: «وظیفه اتحادیه به کسانی است که زیرمجموعه هستند و وظیفه پیگیری کسانی که جواز ندارند با پلیس اماکن است و نقشی که مردم می‌توانند ایفا کنند در اطلاع‌رسانی است. مگر اتحادیه چند نفر نیرو دارد که بخواهد تمام کسانی که تخلف می‌کنند را گزارش کند که پلیس اماکن بررسی و پلمب کند. ما در اتحادیه صحت تخصصی طرفین را برای دادن پروانه فعالیت بررسی می‌کنیم و از بابت سلامت و سابقه نداشتن وظیفه پلیس اماکن است. متأسفانه کسانی هستند که تابلویی می‌زنند و مشغول به فعالیت می‌شوند و کسی هم جلوی آنها را نمی‌گیرد و اتحادیه هم نمی‌تواند برای تک تک این نفرات بررسی‌های لازم را انجام دهد یعنی نیرو به قدر کافی ندارد. اتحادیه مشاوران املاک فقط برای کسانی که درخواست جواز می‌دهند استعلام می‌گیرد، ولی هستند کسانی که بدون جواز و پروانه فعالیت اقدام به راه‌اندازی یک بنگاه معاملاتی ملک می‌کنند.»
مردم با 7334 تماس بگیرند
و از جواز فعالیت اطلاع کسب کنند
مصطفی گلشنی با اشاره به عدم اطلاع مردم از قانون تصریح می‌کند: «اکثر مشکلاتی که ما داریم مربوط به این است که مردم اطلاعی از قانون ندارند. بنده همیشه در کمیسیون‌ها می‌گویم مردم برای خرید یک جنس دقت بر تاریخ انقضاء و اصالت جنس می‌کنند ولی نسبت به سرمایه‌ای که دارند هیچ‌گونه تحقیقی نمی‌کنند. بیشتر پرونده‌هایی که در اتحادیه بررسی می‌شود مربوط به کسانی است که پروانه کسب قانونی
نگرفته‌اند.
اتحادیه برای اعطای پروانه فعالیت هم دانشگاه دارد و هم کلاس‌های آموزشی، که دریافت‌کننده جواز از تمام فیلترها و آزمون‌ها با موفقیت باید بگذرد. مردم می‌توانند با ۷۳۳۴ تماس بگیرند و قبل از هرگونه انجام معامله حتما مطمئن بشوند که آیا آن مشاور املاک دارای پروانه فعالیت و زیر نظر اتحادیه است یا خیر؟»
حل و فصل اختلافات
مربوط به مشاور املاک
عضو شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش مشاور املاک در حل و فصل اختلافات مالک و مستأجر به گزارشگر کیهان می‌گوید: « ما زیرمجموعه قانون نظام صنفی هستیم و وظیفه ما درباره فایل‌هایی است که به ما برای فروش و یا اجاره سپرده می‌شود، یعنی ارزش ملک، میزان و متراژ ملک و مکان موردنظر را بررسی و صحت گفته‌های مالک را تأیید می‌کنیم. ماده 343 قانون می‌گوید دلال ضامن تعهدات طرفین نمی‌باشد، اگر بین موجر و مستأجر اختلافی رخ دهد که مثلا باعث عدم بازپرداخت مالی و یا موارد دیگر شود آنها می‌بایست به شورای حل اختلاف و مراجع ذیربط مراجعه نمایند و در اینجا ما نقشی در حکم و ارجاع آن نداریم. نقش مشاور املاک در تجمیع املاک محله و گردآوری اطلاعات و احراز صحت آنها و شناخت مالک هست و مسائل مربوط به اختلافات مربوط به شورای حل اختلاف و مراجع مربوطه هست.»
معضلی به نام
سایت‌های مجازی آگهی املاک
محمد موسوی یکی از مشاورین املاک می‌گوید: «سایت‌هایی مانند دیوار و آلونک و دیگر سایت‌ها و سامانه‌های آگهی‌های املاک که باعث شده است مردم مستقیما درگیر خرید و فروش و یا رهن و اجاره در آنها شده‌اند دارای معضلات و مشکلاتی است. این سایت‌ها با آگهی‌های جعلی و ساختگی تعداد مثلاً ۱۰ تا ملک را در منطقه‌ای که ارزش آن متری ۳ونیم میلیون است با قیمت متری ۴ میلیون و 500 هزار تومان بارگذاری می‌کنند و سپس آپارتمان و یا واحد مسکونی که بسیار ضعیف است را با قیمت متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بفروش می‌رسانند و بعد خریدار از طریق مشاورین املاک آن منطقه و یا محله متوجه ارزش بسیار پایین‌تر آن ملک می‌شود.»
مشاورین املاک
نقشی در گرانی و ارزانی مسکن ندارند
مصطفي قلي خسروي رئيس ‌اتحاديه مشاوران املاک در گفت‌و‌گو با گزارشگر کيهان می‌گوید: « اختیارات اتحادیه مشاوران املاک بر طبق قانون نظام صنفی، کنترل اعضاء می‌باشد. کنترل اجاره و قیمت و مصالح در حیطه اختیارات ما نیست. چرا همه از ما توقع کنترل قیمت اجاره‌ها را دارند؟ در حالی که کنترل قیمت در دست ما نیست، چرا گناه را گردن مشاورین املاک می‌اندازید که باعث گرانی هستند؟ بنده مانند اداره راهنمایی و رانندگی نقش اعطای گواهینامه را دارم. اگر بنزین و خودرو گران شود، اداره راهنمایی و رانندگی
مقصر است؟»
آقای خسروی با انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهر‌سازی، می‌افزاید: «کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی در ۸ سال گذشته که ساخت و ساز و سیاستگذاری انجام نداده‌، علت اصلی است. البته این دو سال آخر آقای اسلامی آمده و مسکن ملی را رقم زده البته آن هم برای سال ۱۴۰۱، که باید گفت باز هم دستشان درد نکند. ولی کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی کم نبوده است، چون مطابق ماده ۱۳۱ قانون اساسی وزارت راه و شهر‌سازی موظف است برنامه‌ریزی ساخت و تحویل سالیانه یک میلیون مسکن را در دستور کار داشته باشد.»
وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک نقشی در افزایش قیمت‌ها ندارند، تصریح کرد: «ما اصلا ربطی به گرانی و اجاره نداریم. در کجای قانون آمده است که ما همچنین اختیاراتی داریم؟ منتهای مطلب آقایانی که مسئولیت دارند، کم‌کاری خودشان را به گردن بخش خصوصی می‌اندازند و این یک حرکت غلط است. وقتی من مسئولیتم را انجام نمی‌دهم چرا گناه را به گردن دیگران می‌اندازم؟»