اجاره‌نشینی و کابوس همیشگی تمدید یا جابه‌جایی! -بخش نخست

کد خبر: ۲۲۳۱۰۷

تاریخ: ۱۱ مرداد ۱۴۰۰ - ۱۹:۲۳

علی آبشناس

در این روز‌ها که اقتصاد هر خانواده‌اي به دليل شيوع ویروس کرونا شدیداً تحت تأثیر فشار مالی قرارگرفته و با پايين آمدن ارزش پولي ملی درآمدها کمتر از قبل شده و علاوه‌بر این‌ها با موج روزانه گراني مواجه هستند‌، امسال نرخ رشد اجاره‌بها با شدت بيشتري افزایش پیداکرده و عملاً باعث شده نزديک به دوسوم دستمزد يک خانوار صرف پرداخت اجاره‌بهای سنگین شود.
از ساليان گذشته رسم بر اين بوده که از اواخر خردادماه تا تقریبا اوایل مهرماه، فصل جابه‌جايي مستأجران نام‌گرفته است. علت اين امر پايان يافتن امتحانات و آغاز تعطیلی مدارس هست و عمدتاً خانواده‌ها بر اين مبنا که هرچه سریع‌تر اقدام به جابه‌جايي و نهايت استفاده از تعطيلات و مسافرت‌هاي تابستاني کنند، در تابستان اقدام به نقل ‌و انتقال مي‌کنند.
با ورود ويروس کرونا در جهان که کشور ما هم از اين بيماري در امان نماند، و به خاطر حفظ سلامت شهروندان از دو سال پيش جابه‌جايي‌ها به حداقل رسيده است.
آمارهای غیررسمی حاکی است سال گذشته، بسياري از صاحبان املاک و کسبه، با پيشنهاد ستاد ملی مقابله با کرونا و اتحاديه مشاوران املاک؛ اقدام به عقد قرارداد نکردند و همان قراردادهاي قبلي را معتبر دانستند و جالب اينکه بسياري از مالکين و مستأجران با توافقي ‌اندک همراه و غمخوار يکديگر در روزهاي سخت کرونايي شدند؛ احکام تخليه به‌صورت تعليق درآمد و مالکاني بودند که دريافت اجاره‌بهاي عقب‌افتاده را به زمان ديگري موکول کردند و يا دريافت نکردند. و البته عکس این قضیه نیز متاسفانه شنیده شده و برخی مالکان، مستاجران را درک نکردند و بر کرایه‌های خود به صورت دلخواه افزودند.
امسال با وجود اينکه در پیک پنجم کرونا هستیم، در فصل جابه‌جايي، مستأجران با مشکلات عمده افزايش‌هاي چند برابری نرخ اجاره‌بها رو‌به‌رو شدند که اين امر بسياري از اين خانواده‌ها را با مشکلات سخت اقتصادي روبه‌رو نموده است.
در گزارش پیش رو به تحلیل و بررسی و ارایه راهکار برای حل این معضل در گفت‌وگو با کارشناسان و صاحب نظران پرداختیم. همراه ما در این گزارش‌ها باشید.
کرونا از بين رفته
يا کفگير به ته ديگ خورده است؟
قيمت مسکن از اواخر سال 1396 تاکنون
465 درصد افزايش پیداکرده و اين در حالي است که طبق آمار بانک مرکزي، نرخ رشد اجاره در همين بازه زماني حدود 90 درصد بوده است.
ستاد ملي مبارزه با کرونا گرچه با هدف حمايت از مستأجران دست به اعلام سقف رشد اجاره‌بها زد، اما عملاً باعث شد حتي مالکاني که سال‌هاي گذشته بر اساس همان نرخ 10 درصدي يا کمتر از آن قرارداد‌هاي جديد با مستأجران مي‌بستند، مروت را کنار گذاشته و همان نرخي را تعيين کنند که دولت توصيه مي‌کند. اين در حالی است که تا سال‌هاي گذشته، به‌صورت قانوني هيچ مالکي نمي‌توانست بيشتر از 10 درصد اجاره‌بهاي خانه‌اش را افزایش دهد. در همين حال براي درک بهتر موضوع و بررسي ميداني به يکي از مشاورين املاک سطح شهر تهران رفتم تا گزارشي از روند جابه‌جايي‌ها و مشکلات موجود بر سر راه مستأجران و حتي مالکان داشته باشم.
وارد يکي از بنگاه‌های املاک شدم که خوشبختانه صاحب بنگاه از نفرات شوراي حل اختلاف اتحاديه مشاورين املاک و از سازندگان مسکن بود. با اجازه ايشان ابتدا به سراغ يکي از مشتريان اين مشاور املاک رفتم که براي اجاره خانه به همراه مالک در آنجا حضور داشتند.
عليرضا که خود را کارمند يک شرکت خصوصي معرفي کرد، وقتي متوجه شد خبرنگاریم سفره دلش را باز کرد. وی به گزارشگر کيهان گفت:
« مدت 4 سال در آپارتماني سکونت داشتم و مطابق عرف معمول هرساله حدود 20 تا 25 درصد به کرایه‌ام اضافه مي‌شد و با هر روند و سختي بود، بالاخره راضي بوديم و فارغ از مبحث کد رهگيري که خود مبلغي کلان بابت آن بايد پرداخت مي‌شد، با مالک آن آپارتمان به توافق مي‌رسيديم و قرارداد را تمديد مي‌کرديم. حساب دخل‌وخرج با هزينه اثاث‌کشی و خسارات ناشي از اين امر، باعث مي‌شد تا توافقي بين ما و مالک برقرار شود.»
اين کارمند حدوداً 42 ساله با اعلام اينکه دو فرزند دختر و پسر دانش‌آموز دارد، تصریح می‌کند: «با وجود گراني‌ها و مخارج سنگين اين روزها و دو کودک مدرسه‌اي با حقوق ناچيز کارمندي، تيرماه هرسال، ماه و روز التماس‌هاي ما به صاحب‌خانه و درخواست کمک از مشاور املاک شروع مي‌شود. سال گذشته صاحب‌خانه من نيز مانند بسياري از مالکان ديگر، بنا به درخواست‌هاي مکرر مسئولين و همچنين تحت تأثیر فضاي رسانه‌اي و مجازي چند ماهي کرايه دريافت نکرد و ما نيز بعد از موعد مقرر کرايه را تمام و کمال پرداختيم و از اين بابت از ايشان و مالکاني که اين همکاري و همياري را با مستأجران داشتند واقعاً سپاسگزارم.»
افزايش‌هاي بی‌ضابطه اجاره‌بها
یک مستاجر دیگر مخاطب سؤالات گزارشگر کیهان قرار می‌گیرد. وی با اشاره به سقف اعلامي افزايش اجاره‌بها از طرف مسئولين، تاکید می‌کند: «سال‌هاي گذشته مسئولين سقف اجاره‌بها را 10 درصد اعلام مي‌کردند که با اين وجود مالکان در عرف اجاره، اين سقف را تا 25 درصد افزايش مي‌دادند و چاره‌اي جز پذيرش اين روند نداشتيم.»
این مستاجر ادامه می‌دهد: «متأسفانه امسال ستاد ملی کرونا اجاره‌بها را از پايه 10 درصد به
25 درصد افزايش داد که اين خود يعني حرکت از 25 درصد به بالا شروع شود! مالکان هم جلوي آن عدد 25 يک صفر قرار ‌دادند و تا 250 درصد و حتي 1000 درصد هم قيمت اجاره واحد مسکوني خود را براي مستأجران بالا بردند! صاحب‌خانه من هم که اينجا حضور دارد از اين قاعده مستثنا نبود و به قولي چون آدم خوبي بود فقط 100 درصد به کرايه من اضافه کرد! يعني تا پارسال من 80 ميليون پول پيش و ماهيانه 400 هزار تومان کرايه مي‌دادم و امسال قرار بر اين شد که مبلغ اجاره را 800 هزار تومان پرداخت کنم. البته با اين اوضاع من با کمال خوشحالي اين مبلغ را قبول کردم و حتي از ايشان که مرد باخدايي است، تشکر هم مي‌کنم!»
کدام مرجع مسئول رسيدگي است؟
خانم ياوري که براي اجاره‌ به قول خودش يک واحد نقلي حتي 30 متري به بنگاه مراجعه کرده است، وارد صحبت‌های ما می‌شود و به گزارشگر کيهان می‌گوید: «آقا به خدا دیگر خسته شده ایم، در اردیبهشت‌ماه مي‌بايست خانه را تعيين تکليف مي‌کردیم و تا الان هر جا را که شما بگوييد سر زدیم ولي متأسفانه هنوز نتوانستیم مورد اجاره‌اي پيدا کنیم. شوهرم کارگر است و يک فرزند پسر
8 ساله دارم. صاحب‌خانه من امسال مبلغ 100 ميليون پول پيش و 400 هزار تومان کرايه براي آپارتماني که در آن زندگي مي‌کنیم و حدود 50 متر است اضافه کرده است. دو سال پيش قرارداد اجاره اين آپارتمان 80 ميليون وديعه و 200 هزار تومان کرايه بود، پارسال به خاطر اعلام مسئولين قراردادي نبستيم و فقط توافقي مبلغ 200 هزار تومان ديگر به کرايه اضافه کردیم. اما امسال صاحب‌خانه، مبلغ 280 ميليون وديعه و 800 هزار تومان اجاره‌بها را براي ما تعيين کرد و به قول خودش چون 3 سال است و آدم‌های خوبي بوديم اين مبلغ را براي ما اعلام کرده است.» بنگاه‌دار که ناظر بر گفت‌وگوی ماست می‌گوید: «در 4 تيرماه بود که خبري از زبان نایب‌رئیس ‌اتحاديه مشاورين املاک جناب آقاي حسام عقبايي، در يک کانال تلگرامي خواندم که در آن اعلام کرده بودند؛ سقف افزايش اجاره‌بها 25 درصد است و در صورتي که مالک بيشتر از حد اعلامي اقدام کند، مستأجران مي‌توانند استنکاف کنند و براي حل اختلاف به شوراي حل اختلاف مشاورين املاک مراجعه نمايند.» اما همان خانم مستاجر در ادامه سخنان بنگاه دار محترم می‌گوید: « من نيز به همين پشتوانه با صاحب‌خانه صحبت کردم که متأسفانه باعث شد ايشان در جواب بگويد؛ «ما هم بر طبق همان قانون صاحب ملک هستیم و باز بر طبق پايان قرارداد قانوني، خانه‌اي با اين شرايط براي اجاره به شما نداريم و به حرمت همسايگي چندساله، دو ماه به شما وقت مي‌دهم تا تخليه کنيد!» و اين شد که ما دربه‌در اين بنگاه و آن بنگاه شدیم. نمي‌دانیم مراحل قانون چگونه طي مي‌شود و چگونه راهکار بدون پشتوانه ارائه مي‌شود؛ فقط مي‌دانیم هيچ‌کس در اين قانون قيد نکرده است که اگر مالک چنين برخوردي را با مستاجر کرد و وقتي گفت؛ مالم هست و اختيارش را دارم، واقعاً چه راهکار و پيشنهادي پيش روي مستأجران و مالکان قرار ‌داده ‌شده است.»
اجاره‌بها
کمک‌خرج بیشتر مالکین شده است
آقای یعقوبی یکی از مالکین که به شغل خیاطی مشغول است، در جواب سؤال گزارشگر کيهان درباره اينکه آيا اين انصاف است که مبلغ اجاره را 250 درصد افزايش می‌دهید، می‌گوید: «بنده بازنشسته هستم و تمام دارايي من دو واحد مسکوني است که يکي براي سکونت خودم و خانواده‌ام و ديگري را به مستأجر داده‌ام و براي من حکم منبع درآمد دارد. با توجه به گراني‌هاي سرسام‌آور که نه‌تنها هيچ کنترلي بر آن نيست بلکه لحظه‌ای و روزانه توسط خود مسئولين قیمت‌های عجیب‌وغریب اعلام می‌شود، راه چاره من و خیلی‌های ديگر استفاده از دارایی‌هایی است که به‌نوعی به‌عنوان کمک‌خرج و سرمايه محسوب می‌شود.»
وي با اشاره به دارایی‌های زودبازدهی مانند
طلا، سکه، ارز و خودرو، می‌گوید: «بسياري از مردم از طلا و سکه، يا ارز و خودرو به‌عنوان دارايي‌هاي امن استفاده مي‌کنند و در زمان بالا رفتن قيمت سودهاي کلاني را به دست مي‌آورند و ما هم با داشتن يک واحد مسکوني و واگذاري آن به مستأجر، گذران زندگي می‌کنیم.»
وی تصریح می‌کند: «زندگي خرج دارد و ما هم با اینکه می‌دانیم فشار به مستأجر مي‌آيد چاره‌اي جز اين نداريم که به اين وسيله کمک معيشتي داشته باشيم. البته من به شخصه سعي‌ام بر اين است که به حد انصاف به کرايه اضافه کنم ولي در کل بر مبناي عرف و مشورت با مشاور املاک مبلغي را به‌عنوان وديعه و اجاره‌بها اضافه کردم.
حدود 4 سال پيش در محله تيرگان واقع در محله وحيديه منطقه 8 براي خريد يک واحد
60 متري مبلغ 2۵0 ميليون و شايد ۲۰۰ ميليون تومان کافي بود تا فردي صاحب‌خانه شود. اما در همين محله امروز براي اجاره همان واحد مبلغ 60 ميليون وديعه و دو میلیون و پانصدهزار تومان اجاره‌بها در نظر گرفته‌شده است. و ازنظر من علت اصلی این امر، نوسانات قيمتي براي همه اجناس و عدم نظارت و کنترل بر روند افزايشي قیمت‌ها بوده است.»
تفکر اشتباه برخی مالکین
از دریافت اجاره‌بها
آقاي کريمي که سوپرمارکت‌دار ساکن در یکی از محلات جنوب شهر تهران است به گزارشگر کیهان می‌گوید: «منشأ همه اين مشکلات نداشتن برنامه از طرف مسئولين و عدم هماهنگي بين دستگاه‌های اجرايي است. وقتي دولت و يا وزير و نماينده به‌جای کنترل قیمت‌ها و ارائه برنامه براي درآمدزايي، صحبت از پرداخت وام، يارانه و افزايش حقوق مي‌کند که هنوز در حد حرف است و جنبه نمایشی دارد تا عملی و اجرايي، به‌خودی‌خود تورم و افزايش قیمت‌ها رقم می‌خورد. قیمت سیمان روزبه‌روز گران‌تر می‌شود و از طرفی شما ارزش ملک را محاسبه و تقسیم‌ بر ۱۲ ماه سال کنید، متوجه می‌شوید که اگر من ملک ۲ میلیاردی خود را در بانک سرمایه‌گذاری می‌کردم با احتساب سود ۱۸ درصد بانکی، مبلغ اجاره‌ای که دریافت می‌کنم بسیار کمتر از آن سودی است که بانک به سپرده‌گذار پرداخت می‌کند.»
مستأجران بدون پوشش حمايتي ماندند
اکثر کشور‌هاي دنيا که درگير بيماري کرونا هستند ازجمله کشور‌هاي اروپايي مقررات نرخ‌گذاري با مدت‌هاي بيشتر و حتي قيمت‌هاي ثابت را لحاظ کرده‌اند. در بعضي نقاط اروپا اجاره‌نامه‌ها را 3 تا 5 سال تمديد کردند و براي واحد‌هاي تجاري 30 درصد کاهش اجاره‌بها نسبت به سال پايه در نظر گرفتند. اما در ايران مسئولان ترجيح دادند به اعلام يک نرخ اسمي 25 درصدي و پيش‌بيني وام اجاره‌بها اکتفا کنند و در عمل تعيين نرخ اجاره‌بها را به بنگاه‌های املاکي و مالکان بسپرند و مستأجران را بدون هيچ پوشش حمايتي به حال خود رها کنند.
بايد پرسيد؛ آيا پرداخت وام وديعه راهکار اصلي است يا خود اين طرح موجب افزايش نرخ اجاره‌بها خواهد شد؟
آيا بهتر نيست نهادی قانونی با تعيين حداقل و حداکثر بر مبناي ارزش منطقه‌اي نرخ کارشناسي را معین کند و تخطي از اين حرکت را موجب مجازات بنگاه مربوطه و ماليات کلان از مالک نمايد؟ طرح اعطاي وام وديعه خوب است به شرطي که اولا زمینه‌‌سازی براي تورم بيشتر نشود و ثانیا دريافت‌کنندگان با کاغذبازي بانکي رو‌به‌رو نشوند.