بازار مســکن و اولویت‌های دولت جدید -بخش دوم

ریشه‌های وضعیت فعلی بازار مسکن چیست؟

کد خبر: ۲۲۲۶۸۶

تاریخ: ۰۴ مرداد ۱۴۰۰ - ۲۰:۰۸

زندگی مستأجری سخت است. آدمیزاد تا می‌خواهد با سنگ و در و دیوار خانه‌اش اخت شود، صاحبخانه هوس مستأجر جدید می‌کند، ترک کردن مداوم و چند سال یک بار همسایه‌ها، لزوم شناخت محل جدید سکونت و همسایه‌های جدید و در یک‌کلام؛ از صفر شروع کردن همه چیز، همیشه سخت است. مستأجری اما در سال‌های اخیر به مدد تدابیر دولت حسن روحانی به کابوس مستأجران بدل شده است. امروز حجم گرانی و تورم در این بازار را تنها کسانی می‌فهمند که قراردادشان تمام شده، به دنبال خانه جدید، به بنگاه‌های املاک سر می‌زنند. قیمت‌گذاری در اینجا تنها از یک قانون پیروی می‌کند و آن نظر مالک است!
چنین است که شما غالباً باید همان مبلغی را که چند سال قبل برای خرید یک‌خانه پرداخت می‌کردی، اکنون برای رهن کردن همان خانه به مدت یک سال بپردازی! اسماعیل حسین زهی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی اخیراً با ارائه آماری گفته است: «۴۰ درصد جمعیت کشور فاقد مسکن یا به عبارتی مستأجر هستند.» این یعنی آنکه حداقل 40 درصد مردم با این وضعیت بغرنج دست‌وپنجه نرم می‌کنند.
دولت طرح‌های شکست‌خورده
بخشی از تدابیر دولت تدبیر و امید در حوزه مسکن را در شماره پیشین همین گزارش بررسی کردیم! در زمینه کمک به مستأجران اما دولت از مردادماه سال گذشته، پرداخت وام ودیعه مسکن را در دستور کار قرارداد. سپس به تاریخ
12 اسفندماه 99 عبدالناصر همتی رئیس‌کل بانک مرکزی حین ارائه گزارش عملکرد سیستم بانکی در دوره کرونا، با ارائه آماری نشان داد درحالی‌که دو میلیون و 200 هزار خانوار مستأجر، نیازمند وام ودیعه مسکن بوده‌اند، تنها ۲۱۵ هزار فقره از این وام به متقاضیان پرداخت شده است؛ چیزی کمتر از 10 درصد! براین‌اساس، پر بیراه نیست اگر طرح وام ودیعه مسکن را هم طرحی ناموفق در دستیابی به اهداف ارزیابی کنیم. مسکن ملی، طرح دیگری بود که دولت دوم آقای روحانی پس از خداحافظی با طرح موهوم «مسکن اجتماعی» کلید زد و این بار ظاهراً بر خلاف مسکن اجتماعی، در چند جای کشور وجود خارجی پیدا کرده است. تورم بیش از حد در حوزه مسکن اما این طرح را هم در ادامه راه با اما و اگرهای فراوانی رو‌به‌رو نمود.
خبرگزاری اصلاح‌طلب ایسنا 12 اسفندماه گذشته طی گزارشی در همین زمینه، به مشکلات متعدد پیش‌روی متقاضیان این طرح اشاره کرده از قول یکی از آنها می‌نویسد: «روز اول به ما اعلام کردند ۳۰ میلیون تومان آورده بیاورید. اما در مرحله اول ۴۰ میلیون تومان و بعد ۶۰ میلیون تومان دریافت کردند. برآورد اولیه از هزینه ساخت را ۳۵۰ میلیون تومان اعلام کردند اما حالا می‌گویند باید ۴۵۰ میلیون تومان متقاضی بپردازد که با وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی می‌شود ۵۵۰ میلیون تومان. نصب کابینت، هود، سینک، شیرآلات و کولر هم به عهده متقاضیان است. با این شرایط نه می‌توانم انصراف بدهم و نه می‌توانم ادامه بدهم.» مشخص نبودن متراژ واحدهای مسکن ملی، مشخص نبودن زمان تکمیل و تحویل واحدها، مشخص نبودن سازنده و هزینه ساخت و نهایتاً تنظیم نشدن قرارداد با متقاضیان، از دیگر ابهاماتی بوده است که طی ماه‌های گذشته از زبان کارشناسان و متقاضیان، پیرامون این طرح بیان شده است.
مجموعه این شرایط باعث شد تا با موج انصراف متقاضیان اولیه این طرح مواجه باشیم. وزارت راه و شهر‌سازی بارها اعلام کرده بود عدم واریز وجه در زمان مقرر، به معنای انصراف متقاضی خواهد بود، ولیکن، باوجوداینکه متقاضیان طرح تا پایان شهریور سال گذشته فرصت داشتند تا آورده
40 میلیونی خود را واریز کنند، این مهلت ابتدا تا آخر آبان، سپس تا آخر آذر و نهایتاً تا پایان دی‌ماه تمدید شد. مسئله اما بازهم حل نشد تا اینکه خبر رسید مسکن ملی مخاطبان جدیدی پیدا کرده و بر اساس تفاهم‌نامه‌ای که به امضای مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید و رئیس‌سازمان نظام‌مهندسی ساختمان رسیده، قرار است در شهرهای جدید به مهندسان واجد شرایط عضو نظام‌مهندسی، مسکن ملی واگذار شود! پیرو این تحولات بود که جمشید برزگر، رئیس‌انجمن انبوه‌سازان کشور خردادماه سال گذشته در مصاحبه با خبرگزاری فارس، طرح ملی مسکن را طرحی شکست‌خورده نامید.
برزگر معتقد بود: «اگر دولت به‌جای افزایش نقدینگی، بخشی از منابع موجود مانند منابع حاصل از بازگشت وام‌های مسکن مهر را به‌صورت وام‌های کم‌بهره و از طریق بانک‌ها تحت عنوان ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد در اختیار دهک‌های یک تا هفت جامعه قرار دهد، نه‌تنها شاهد افزایش نقدینگی و تورم نخواهیم بود بلکه با فعال‌شدن بخش مسکن به رشد و پویایی بسیاری دیگر از صنایع نیز کمک خواهد شد اما به‌جای این اقدام شاهد هستیم که طرحی تحت عنوان اقدام طرح مسکن ملی اجرا می‌شود که پیش‌شرط آن واریز ۴۰۰ میلیون ریال توسط متقاضیان ثبت‌نام است و باید این سؤال را از مسئولان پرسید که اگر اقشار کم‌درآمد دارای قدرت خرید و قادر به‌پیش پرداخت چنین مبالغی بودند، آیا طرح‌های این‌چنینی محلی از اعراب داشتند؟»
حذف زمین و تسهیلات بخش مسکن
فارغ از پیروزی یا شکست چنین طرح‌هایی اما واقعیت میدانی در بازار امروز مسکن، قیمت‌های نجومی ملک و اجاره‌بها است که خانه‌دارشدن را برای بسیاری از اقشار مردم تبدیل به رؤیایی هرگز دست‌نیافتنی کرده و خانواده‌های مستأجر را هرسال به مناطق حاشیه‌ای‌تر شهرها سوق می‌دهد. فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن درباره علل خلق وضعیت کنونی به گزارشگر کیهان می‌گوید: «ریشه وضعیت بغرنج کنونی این است که در هشت سال گذشته برنامه جدی برای حوزه مسکن در کشور اجرایی نشده است. در دولت اول آقای روحانی از طرح‌ها و مباحث مختلفی رونمایی شد و هرچند وقت یکبار از یک طرح جدید رونمایی می‌شد، ولی هیچ‌کدام به منصه ظهور نرسید. این در حالی بود که برنامه‌ریزی‌ها و ریل‌گذاری‌هایی که درگذشته در حوزه مسکن اتفاق افتاده بود هم از دستور کار خارج شد.» بیضایی با اشاره به کاهش چشمگیر سهم تسهیلات حوزه مسکن در هشت سال گذشته می‌گوید:
«از 1900 همت (هزار میلیارد تومان) تسهیلاتی که طی سال 99 در سطح کشور داده شده است، 5 درصد به بخش مسکن اختصاص داشت، درحالی‌که در ابتدای دولت یازدهم 17 درصد تسهیلات بانکی در حوزه مسکن قرار داشت، ولی ازآن‌پس برنامه و اراده‌ای وجود نداشت تا تسهیلات به بخش مسکن اختصاص پیدا کند؛ لذا سهم مسکن به حوزه بازرگانی و خدمات داده شد و آن بخش‌ها رشد کردند.»
مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در ادامه گفت‌وگوی خود با کیهان، ضمن اشاره به مؤلفه بسیار مهم زمین در بحث مسکن، می‌گوید: «در دولت‌های گذشته، به روش‌های مختلفی زمین موردنیاز برای ساخت مسکن از سوی دولت فراهم می‌شد؛ واگذاری زمین به تعاونی‌ها، انبوه‌سازان و در دوره‌ای زمین به مسکن مهر اختصاص پیدا کرد، ولی در دولت حاضر، سیاست‌های زمین هم متوقف شد و هیچ‌کدام از سیاست‌هایی که در دولت‌های گذشته وجود داشت به اجرا در نیامد و طرح جایگزینی هم برای عرضه زمین وجود نداشت؛ لذا کاهش نهاده‌های تولید، مثل زمین و تسهیلات، باعث کاهش ساخت‌وساز شد. به‌غیراز دو سال آخر دولت که تسهیلات تقریباً مناسبی در حوزه مسکن روستایی داده شد!» براین‌اساس ما طی سال‌های گذشته عملاً با تلاش برای جلوگیری از ساخت مسکن توسط دولت مواجه بوده‌ایم. رویکردی که البته توجیه‌های متفاوتی برای آن طرح شده است. وجود حجم زیادی از خانه‌های خالی و بدون استفاده در کشور همواره یکی از این استدلال‌ها بوده است.
آخوندی و مبارزه با قانون رسمی کشور
به‌عنوان‌مثال، عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهر‌سازی فروردین‌ماه 96 در مراسم سالگرد افتتاح حساب صد امام و تأسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، می‌گوید: « 2.6 میلیون واحد خانه خالی در کشور داریم. تعداد خانه‌های خالی در ایران در سال 85 ششصد و 30 هزار واحد بوده که در سال 90 به یک میلیون و 660 هزار خانه خالی رسید. ظرف 5 سال یک میلیون خانه خالی اضافه شد که در سال 90 تا 95 آمار خانه‌های خالی به دو میلیون و 587 هزار واحد رسید. این آمارها بیانگر این است که یک جای کار ایراد دارد. یعنی 2 میلیون خانه خالی ساخته و سرمایه‌گذاری شده با نرخ بهره‌وری صفر. بیشتر خانه‌های خالی واحدهای لوکس و گران‌قیمت هستند و امکان خرید ندارند.» اخذ مالیات از این واحدها برای سوق دادن آنها به سمت بازار مصرفی مسکن، مهم‌ترین راهکار موجود برای استفاده از این ظرفیت تلقی می‌شد و بر همین اساس، مجلس شورای اسلامی در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهر‌سازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن‌ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند.
عباس آخوندی اما تا در وزارت بود از این اقدام سر باز زد و البته به همین بسنده نکرد و در اواخر تیر و اوایل مردادماه 97 طی سه نامه جداگانه به اسحاق جهانگیری درخواست کرد تا اولاً شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات بر آنها توسط شهرداری‌ها انجام شود! و ثانیاً
تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر «قانون مالیات‌های مستقیم» حذف شود! آخوندی سه سال پس از اجرا نکردن قانون رسمی کشور که در مجلس مصوب شده بود، از جهانگیری می‌خواست تا پیشنهادهایش در هیئت دولت به‌صورت فوری بررسی و تصویب شده، در قالب لایحه دوفوریتی به مجلس ارسال شود! پیشنهادهای مذکور البته هیچ‌گاه در جلسه هیئت دولت مطرح نشد و آخوندی هم بالاخره عنان وزارت راه و شهر‌سازی را رها کرد و استعفا داد.
معمای خانه‌های خالی کشور
در زمینه خانه‌های خالی و تأثیر آن بر بازار مسکن اما نظرات متفاوتی هم وجود دارد. دکتر بیت‌الله ستاریان عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران و کارشناس حوزه مسکن در همین زمینه به گزارشگر کیهان می‌گوید: «این آمارها توهمی بیش نیست. وقتی می‌گوییم مسکن خالی در کشور داریم، یعنی سهم مسکن در سبد خانوار شما به 8 درصد رسیده و یک کارمند با اختصاص 45 دقیقه از کارش در روز به مسئله مسکن، می‌تواند آن را پوشش بدهد و 7.5 ساعت دیگر از کار روزانه‌اش را صرف خوراک و پوشاک و تفریح می‌کند. اگر بگوییم مسکن خالی نداریم و مساوی است یعنی اینکه سهم مسکن در سبد خانوار به 12 تا 15 درصد رسیده است و شما با یک ساعت تا یک ساعت و ربع کار در روز می‌توانید مسکن مورد نیازتان را تأمین کنید؛ لذا اصلاً مسکن خالی نداریم.»
ستاریان با بیان اینکه این حد از مانور دادن بر روی آمار خانه‌های خالی، توهین به شعور اقتصادی جامعه است، می‌گوید: «اینکه به آن استناد می‌شود، ضریب خانه‌های خالی و خانه‌های ذخیره است و در تمام دنیا موجود است. یعنی الان شما هر شهری را در هر جای دنیا سرشماری کنید، 5 درصد خانه‌هایش خالی است و در شهرهای توریستی 8 تا 10 درصد خالی است؛ چون این اصلاً ضرورت آن شهر است و به بازار نمی‌آید. مرتب هم عوض می‌شود؛ یعنی اگر امروز از تهران آمار بگیرید، 5 درصد خالی است، شش ماه دیگر هم آمار بگیرید 5 درصد خالی است ولی همان خانه‌ها نیستند، یک‌خانه‌های دیگری هستند. وقتی شما می‌گویید در کشور خانه خالی داریم، یعنی حاشیه‌نشینی شهری‌تان باید معکوس شود و منفی باشد؛ لذا از نظر علمی این جمله غلط است. نکته مهم‌تر اما پاسخ به این سؤال است که چه زمانی خانه خالی می‌ماند و دولت‌ها از آن مالیات می‌گیرند؟ این مسئله در کشورهایی رخ می‌دهد که مشکل مسکنشان حل شده است و هزینه اجاره‌داری، تقریباً با مبلغ اجاره مساوی است و اجاره دادن خانه به دردسرش نمی‌ارزد، لذا دولت‌ها مالیات وضع می‌کنند تا فرد خانه‌اش را به اجاره بدهد و خودش را از مالیات خلاص کند. در کشوری که یک‌خانه خالی شما، معادل هشت ساعت کار یک نفر است چه کسی خانه‌اش را خالی نگه می‌دارد؟ وقتی در پایین‌شهر هم اجاره یک‌خانه از 5 الی 6 میلیون تومان شروع می‌شود، چه کسی خانه را خالی نگه می‌دارد؟» بااین‌وجود به نظر می‌رسد میانگینی از این دو نظر متفاوت به واقعیت نزدیک‌تر باشد و اجرای قانون مجلس، بهترین کاری است که می‌شود در این زمینه انجام داد.