نقش عجیب بانک‌ها در بازار مسکن

کد خبر: ۲۲۲۳۲۷

تاریخ: ۲۸ تير ۱۴۰۰ - ۲۱:۱۵

در شرایطی که نظام بانکی باید زمینه تامین مالی بخش مولد را فراهم کند اما توجه به عملکرد بانک‌های کشور مشخص می‌کند، یکی از مهم‌ترین عوامل نابه‌سامانی بازار مسکن فعالیت نظام بانکی است.
به گزارش فارس، ورود تقاضای جدید به بازارهایی که شدت عرضه‌ محصولات در آنها بسیار پایین است (مانند زمین و مسکن)، صرفاً قیمت این کالاها را افزایش می‌دهد؛ در این شرایط، سفته‌بازی روی این کالاها، نرخ عایدی در بازار را نسبت به متوسط بهره در اقتصاد بالا خواهد برد و انگیزه ورود تقاضاهای بیشتر به این بازار را افزایش می‌دهد.
بنابراین اگر این بازارها به حال خود رها باشند، بخاطر محدودیت موجود در عرضه‌، بازده در این بازارها از نرخ بهره در سایر بخش‌ها فاصله خواهد گرفت. براساس روابط درون‌زایی پول، بازده انتظاری که در اثر سفته‌بازی بر بازار دارایی‌های با عرضه محدود بوجود می‌آید خود منشأ رشد نقدینگی است که از طریق عاملیت بانک‌های تجاری به صورت درون‌زا تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه رخ می‌دهد.
بر همین اساس با خلق پول و ایجاد تقاضا در این نوع بازارها، می‌توان بدون کمترین زحمت و ریسکی، بازده‌های بالا کسب نمود. اگرچه از حیث نظری ثابت می‌شود که بانک‌ها و ابربدهکاران بانکی می‌توانند بازیگران و ذینفعان اصلی بازار مسکن شوند، با این حال با بررسی واقعیات اقتصاد ایران مشخص می‌شود که در عمل نیز این اتفاق رخ داده است.
ضعف بانک مرکزی و بی‌خاصیت شدن قانون
اگرچه در زمینه ورود بانک‌ها به بازار مسکن و ملک‌داری آنها محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های قانونی وجود دارد، اما ضعف و اهمال بانک مرکزی منجر به بی‌خاصیت شدن قانون شده است. براساس ماده 7 دستورالعمل ابلاغی مرتبط با سرمایه‌گذاری، بانک‌ها و موسسات اعتباری تنها می‌توانند حداکثر تا سقف 20 درصد از سرمایه پایه خود را آن هم در سه محل مشخص سرمایه‌گذاری کنند. همچنین در سال ۹۴ مجلس لایحه‌ای تحت عنوان «قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای فرهنگ مالی» به تصویب رساند ‌که بند ۱۶ و ۱۷ این قانون بر لزوم خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و واگذاری شرکت‌های زیرمجموعه آنها تأکید داشت.
با این حال آمارها بیانگر آن است که این حوزه همچنان یکی از کانون‌های مورد توجه بانک‌ها برای سودآوری است. بررسی‌ها حاکی از آن است که بیش از 90 درصد بانک‌های کشور نسبت 20 درصد را رعایت نکرده‌اند، 4 بانک بیش از 100 درصد سرمایه پایه خود را به صورت مستقیم سرمایه‌گذاری کرده‌اند و در یک پدیده نادر، یک بانک خصوصی در حدود 400 درصد سرمایه پایه عمدتاً در حوزه مال‌سازی سرمایه‌گذاری کرده است. همچنین در بررسی تنها 17 بانک کشور مشخص شده است که حدود 78 شرکت زیر مجموعه بانک‌ها در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت می‌کنند.
بانک‌ها ذینفعان اصلی بازار مسکن و مستغلات
بازار مسکن و مستغلات به دلایلی که ذکر گردید به یکی از نقطه تمرکز بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. در طی چند سال اخیر، اکثر بانک‌های خصوصی و دولتی کشور رقم‌های نجومی در ساخت برج‌های لوکس مسکونی، تجاری، اداری و سایر مستغلات در تهران و برخی کلان‌شهرها سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
برج‌هایی که نه تنها هیچ نسبتی با اقتصاد مقاومتی ندارند و سبک زندگی و مصرف خاصی را به دنبال دارند، بلکه منجر به محدودیت منابع زمین و مصالح ساختمانی و افزایش قیمت آن می‌شوند و هزینه زمین و مسکن را برای استفاده‌های مصرفی سایر اقشار جامعه افزایش می‌دهند. بنابراین بانک‌ها با ساخت واحدهای لوکس و با متراژ بزرگ و احتکار آن، قیمت را بالا می‌برند و از محل تجدید ارزیابی این ساختمان‌ها‌ (بخش دارایی ترازنامه)، برای خود سود شناسایی می‌کنند! این درحالی‌است که کشش قیمتی تقاضا برای مسکن به شدت پایین است. یعنی درصورت افزایش قیمت آن، تغییر زیادی در تقاضا ایجاد نمی‌کند، چرا که از جمله کالاهای ضروری هر خانواری است.
چنانکه مطابق سرشماری‌های رسمی مرکز آمار ایران و داده‌های آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از ۷ میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. به عبارت دیگر، طی ۱۰ سال اخیر از کل تقاضای بازار مسکن، ۶۶ درصد آن جزء تقاضای سرمایه‌ای و فقط ۲۴ درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است.
انجماد سرمایه بانک‌ها در مسکن و مستغلات و کاهش قدرت تسهیلات‌دهی
قرار گرفتن املاک در ترازنامه‌ بانک‌ها منجر می‌شود تا بخشی از دارایی بانک‌ها منجمد شده و قدرت تسهیلات‌دهی آنها کاهش یابد، آن هم در شرایطی که بخش حقیقی اقتصاد به واسطه افزایش هزینه‌های تولید، با محدودیت نقدینگی برای رفع نیازهای مبادلاتی خود مواجه است.
وزارت امور اقتصادی و دارایی در گزارشی تحت عنوان بسته رونق تولید که در سال 98 منتشر گردید به مشکلات بانکی پرداخته است. طبق برآورد‌های این گزارش از صورت‌های مالی نظام بانکی اینگونه آمده: «انجماد ۳۵ درصد از دارایی‌های نظام بانکی در املاک و مستغلات راکد و مطالبات بانک‌ها از دولت و عدم ایجاد جریان نقدی توسط آنها برآورد می‌شود.»
لوکس‌سازی در سایه ابربدهکاری
انتشار لیستی 11 نفره از ابربدهکاران بانکی که حدود 90 هزار میلیارد تومان از معوقات بانکی را به خود اختصاص داده‌اند، با واکنش‌هایی از سوی افکار عمومی همراه شد. در میان این افراد، شخصی که 4 هزار میلیارد تومان به شبکه بانکی بدهکار است، صاحب چندین برج و شرکت ساختمان‌سازی است. از معروف‌ترین برج‌های این ابربدهکار بانکی، برج روما رزیدنس و فلورا در کامرانیه و برج مریم در الهیه تهران است.
ساخت بزرگ‌ترین مال غرب آسیا با خلق پول از هیچ!
ساخت بزرگ‌ترین مال غرب آسیا در ایران به عنوان یکی از مصادیق عجیب ملک‌داری بانک‌ها قابلیت بررسی در آکادمی‌های اقتصاد را دارد تا شاید ذهنیت اقتصاددانان نسبت به پول در اقتصاد مدرن، واقعی‌تر گردد. شاید بهتر باشد اینگونه بیان کرد که اساساً شکل‌گیری یکی از بانک‌های خصوصی، برای تأمین مالی این پروژه توسط بانک مذکور از محل خلق پول و انتشار بدهی بوده است.
در واقع بانک برای تأمین مالی این پروژه شروع به خلق پول و تزریق به این پروژه می‌کند. سپس وقتی با کمبود ذخایر مواجه می‌شود، شروع به سپرده‌گیری از مردم با نرخ بهره بالا می‌نماید (که منجر به فشار بر نرخ بهره برای سایر بانک‌ها و شکل‌گیری جنگ نرخ بهره نیز شد). حجم خلق پول به قدری بالاست که مجبور به جذب ذخایر از دیگر بانک‌ها در بازار بین بانکی می‌شود، اما باز هم کمبود ذخایر جبران نمی‌شود. بنابراین در آخرین مرحله دست به اضافه برداشت از بانک مرکزی می‌زند. ایران‌مال 100 هزار میلیارد تومانی، بر پایه‌ 40 هزار میلیارد تومان بدهی بنا شده است!
با مراجعه به سایت رسمی سایر بانک‌ها نیز می‌توان لیست بلند بالایی از پروژه‌های برج و پاساژ‌سازی و ملک‌داری بانک‌ها را مشاهده نمود. این امر بیانگر آن است که در نبود مقررات تنظیمی از جمله «مالیات بر عایدی سرمایه»، بازار املاک و مستغلات به حوزه‌ای پرسود برای بانک‌ها و درعین حال پر زیان برای جامعه تبدیل شده است!
اخذ مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهایی است که می‌تواند سازوکار خروج سرمایه از این چرخه زیان‌بار اقتصادی را فراهم کرده و زمینه تنظیم بازار و افزایش قدرت تقاضای موثر را فراهم کند.