حـباب مسکـن و سـه راه حـل شکـست قـیمت

کد خبر: ۲۱۰۰۲۸

تاریخ: ۱۳ بهمن ۱۳۹۹ - ۲۰:۴۰

با وجودی که، در دو سال اخیر، میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای جهان (آمریکا، اروپا و آسیا) کمتر از 12٪ بوده و در برخی از کشورهای جهان نیز نرخ رشد منفی را تجربه کرده‌اند، ولی میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در ایران، بیش از 200٪ است و در برخی از شهرهای کشور نیز نرخ رشد قیمت مسکن از 300٪ عبور کرده است.
با نگاهی به آمار و اطلاعات مربوط به زمین‌های مسکونی موجود و میزان تولید مصالح ساختمانی و نرخ بیکاری در کشور، درمی‌یابیم که، افزایش شدید قیمت مسکن، در اثر کمبود زمین مسکونی، مصالح ساختمانی و نیروی کار نیست و بلکه، بایستی در عوامل دیگری مانند: ضعف مدیریت و سیاستهای ناکارآمد و بی‌تفاوتی یا کم توجهی مسئولان و دست‌اندرکاران نسبت به افزایش قیمت و کاهش عرضه و احتکار مسکن جست‌وجو نمود و در این میان، سرمایه‌گذاران مسکن نیز آن را به عنوان یک معامله پرسود تلقی می‌کنند.
قدر مسلم است که عملکرد درست و منطقی مسئولان و دست‌اندرکاران نقش اساسی در افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن دارد و می‌تواند امید به داشتن خانه با قیمت مناسب برای طبقه متوسط جامعه را تقویت نماید و عملکرد نادرست مسئولان و دست‌اندرکاران، نسبت به نحوه ارزیابی واحدهای مسکونی احتکار شده یا عرضه ‌نشده در سامانه املاک، عدم کنترل در محاسبه متراژ واحدهای مسکونی و میزان وصول مالیات، موجب سوداگری در مسکن و شکل‌گیری سلاطین بزرگ مسکن به عنوان نمونه، سلطان ۲۵۰۰ واحد مسکونی می‌شود.
شاخص دسترسی به مسکن یا طول مورد انتظار برای صاحب خانه شدن در ایران، با فرض اینکه در سبد درآمد خود 30٪ را پس انداز نماید، در سال 1375 حدود 10 سال، 1385 حدود 15 سال، 1395 حدود 20 سال و با رشد حبابی قیمت مسکن، در پایان نیمه اول سال1399 شاخص دسترسی به مسکن به حدود 45 سال رسید. بنابراین، فردی که به لحاظ درآمدی در دهک متوسط جامعه قرار دارد و معادل 30٪ از درآمد خود را پس‌انداز نماید، برای اینکه بتواند صاحب یک واحد مسکونی با متراژ متوسط (75 تا 90 متر) شود، بایستی حدود 45 سال پس‌انداز نماید. درحالی که، در سال‌های 2020 - 2019 میلادی، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن در آمریکا و اروپا کمتر از 12٪ بوده و در برخی از کشورهای اروپا نیز نرخ رشد منفی را تجربه کرده‌اند. نرخ شاخص دسترسی به مسکن در آمریکا، به طور متوسط 7 سال و در کشورهای عضو اتحادیه اروپا (شامل27 کشور) حدود 10 سال بوده است.
قیمت مسکن بر رشد جمعیت نیز، اثری منفی بر جای می‌گذارد. در واقع، بین قیمت مسکن و رشد جمعیت یک رابطه مستقیم و معکوس وجود دارد و به مثابه اینکه، قیمت مسکن روند افزایشی پیدا می‌کند، نرخ رشد جمعیت نیز کاهش می‌یابد. ميانگين بعد خانوار، در ايران در سال 1375 به تعداد چهار و هشت دهم (4/8) نفر، سال 1385 به تعداد چهار(4) نفر، و سال 1395 به تعداد سه و سه دهم (3/3) نفر و در پایان نیمه اول سال1399 به تعداد سه و یک دهم(3/1) نفر برآورد می‌شود. سیر نزولی بعد خانوار، حکایت از کوچک شدن تعداد اعضای خانواده و کاهش نرخ رشد جمعیت کشور دارد که برآورد می‌شود، نرخ رشد جمعیت در پایان نیمه اول سال1399 به حدود 1/1٪ کاهش یافته است.
چنانچه، اثرات رشد حبابی مسکن بر زندگی مردم را از زوایای دیگری مورد واکاوی قرار دهیم، به لحاظ زیستی، تامین مسکن جزء ضروریات زندگی بشر است. آبراهام مازلو نظریه‌پرداز سلسله مراتب نیازها، عقیده داشت، نیازهایی که بشر برای دستیابی به آنها تلاش می‌کند، به پنج طبقه گروه بندی می‌شود. طبقه اول، نیازهای زیستی مانند خوراک، پوشاک و مسکن است که ابتدایی‌ترین و اساسی‌ترین نیازهای بشر محسوب می‌شود و بشر برای زنده ماندن و بقاء خود همواره برای دستیابی به آنها تلاش می‌کند. طبقه دوم نیازهای بشر، تامین امنیت است که هر فرد برای دور شدن از خطر و تهدید، برای آن تلاش می‌کند. طبقه سوم نیازهای بشر، رفع نیازهای اجتماعی است که فرد با ایجاد روابط دوستی با دیگران و زندگی مسالمت‌آمیز در اجتماع، آن را بدست می‌آورد. طبقه چهارم نیازهای بشر، دستیابی به اعتبار و منزلت است تا بتواند مورد احترام دیگران باشد و از محبوبیت و مقبولیت و خوش‌نامی برخوردار شود و بالاخره، طبقه پنجم نیازهای بشر، تامین نیازهای خودشکوفایی است که ارزشمندترین سطح فعالیت بشر و اوج کمال‌گرایی، خودآگاهی و مسئولیت پذیری نسبت به مردم است. موضوع تامین مسکن، علاوه‌بر اینکه جزء ضروریات زیستی محسوب می‌شود، به لحاظ قانونی نیز تامین مسکن جزء اصول قانون اساسی کشور است و در اصل 31 و 43 قانون اساسی، بر برآورده نمودن مسکن مناسب و معقول به عنوان یک نیاز اساسی و ضروری افراد جامعه تاکید شده است و در سند بیست ساله چشم انداز سال 1404 طرح جامع مسکن، نیز مسیر و مسئولیت دولت‌ها را برای تامین مسکن ترسیم نموده است. با وجودی که، تامین مسکن از ضروریات عقلی و نقلی است، اما، اقدامات شایسته و موثری برای رفع آن صورت نگرفته است و حتی، بعضاً، نسبت به آن بی‌توجهی شده است. چنانچه جمعیت کشور در پایان سال 1398 را میزان 83 میلیون نفر با حدود 26 میلیون خانوار در نظر بگیریم، حداقل به میزان یک چهارم خانوار، یعنی حدود 6/5 میلیون خانوار به صورت اجاره نشین زندگی می‌کنند و این در حالی است که، حدود 2/6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد.
بنابراین، برای خروج از بحران افزایش قیمت مسکن و شکست قیمت آن، سه راه‌حل پیشنهاد می‌شود:
اولین راه‌حل برای شکست قیمت مسکن، شناخت و درک عمیق و واقعی(نه ظاهری و سطحی) مدیران و مسئولان دست‌اندرکار، نسبت به مشکل مسکن است. مدیری که عملاً و به صورت واقعی، درک درستی از نداشتن مسکن ندارد و یا درد و رنج ناشی از جابه‌جایی، اجاره نشینی و اسباب کشی را لمس نکرده باشد، نمی‌تواند، تصمیمات درست و به موقع و موثری در جهت رفع مشکل مسکن و کاهش قیمت آن اتخاذ نماید.
دومین راه‌حل برای شکست قیمت مسکن، بکارگیری مدیران توانمند و شایسته است. توانمندی مدیر بستگی به دانش و تجربه مدیر و یا بکارگیری افراد با معلومات و متخصص و متعهد دارد. چنانچه، مدیری که از توانمندی و شایستگی لازم برخوردار نباشد و یا از معلومات و تجربیات دیگران بهره‌مند نمی‌شود، نباید انتظار داشت که نسبت به رفع مشکلات مسکن مردم، گلوگاه‌ها را شناسایی و راه‌حل‌ها را پیدا کند و تصمیمات درست و موثری بگیرد و عرضه مسکن را متوازن نماید و قیمت را متعادل سازد.
سومین راه‌حل برای شکست قیمت مسکن، تدوین سیاست‌ها و خط مشی‌های درست و منطقی است. یک ضرب المثل، می‌گوید، گاری را بایستی به پشت اسب بست (گاری را نبایست جلوی اسب قرار داد) یعنی، قوانین و سیاستها و دستورالعمل‌ها و اقدامات، بایستی در جهت رفع مشکلات مردم نسبت به کمبود و گرانی مسکن باشد، نه اینکه، بر کمبود مسکن و گرانی آنها دامن بزند. بنابراین، به منظور هدایت نقدینگی سرگردان و تشویق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، نیاز به الگوی منطقی توسعه شهری، واگذاری‌های درست زمین‌های شهری، ایجاد شهرک‌های مسکونی، جایگزین نمودن ساخت و ساز صنعتی و استاندارد (سازه‌های پیش ساخته و نوین) به جای ساخت و سازهای سنتی، نظارت فنی و اجرایی دقیق و موثر در طول دوران ساخت، بروز رسانی ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اخذ مالیات بر املاک متناسب با دوره نگهداری املاک دارد.
فرزاد بزرگی